Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1313244/1345175
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft de klacht van een consument die zijn verkoopmakelaar verweet de belangen van een koper, die tevens collega van de makelaar was, boven zijn belangen als opdrachtgever te hebben gesteld. De consument had als voorwaarde voor de verkoop van zijn woning gesteld dat hij pas hoefde te verhuizen nadat zijn nieuwbouwwoning was opgeleverd, maar werd door vertraging van het nieuwbouwproject toch gedwongen zijn woning eerder te verlaten. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar onvoldoende rekening heeft gehouden met deze voorwaarde en de consument onvoldoende heeft geïnformeerd over de risico’s van de overeengekomen overdrachtsdatum. De klacht is gegrond verklaard en aan de makelaar zijn een berisping en een boete van € 10.000,- opgelegd.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
Klager heeft de klacht voorgelegd aan de beklaagde.
De klacht betreft het behartigen van de belangen van klager.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klager verwijt beklaagde dat zij als verkoopmakelaar bij de verkoop van de woning van klager het belang van de koper heeft laten prevaleren boven het belang van klager. Klager heeft beklaagde opdracht gegeven voor de verkoop van zijn woning. Aangezien de nieuwe woning van klager onderdeel was van een nog niet gerealiseerd nieuwbouwproject en klager en zijn echtgenote op leeftijd zijn, heeft klager één duidelijke voorwaarde gesteld aan de verkoop. De voorwaarde voor verkoop bestond daaruit dat klager en zijn echtgenote niet na verkoop van hun woning en de intrek in hun nieuwe woning tussentijds hoefden te verhuizen en de woning pas twee maanden na ontvangst van de sleutel van hun nieuwe woning hoefden op te leveren. Beklaagde vond al snel een koper voor de woning, een collega van beklaagde, die – zo bleek achteraf – zijn eigen woning te vroeg had verkocht.
In april 2025 is met klager een afspraak gemaakt om de koopovereenkomst te ondertekenen. Klager heeft, alvorens tot ondertekening over te gaan, beklaagde gevraagd waarom, ondanks voornoemde verkoopvoorwaarde, de datum van 1 september 2025 in de overeenkomst is opgenomen als uiterste overdrachtsdatum. Volgens beklaagde had dat enkel te maken met een datum voor de bank, maar klager hoefde zich daarover geen zorgen te maken. Beklaagde stelde klager gerust door te melden dat wanneer vertraging zou ontstaan in de oplevering van de nieuwe woning, beklaagde en zijn echtgenote in de woning van de nieuwe eigenaar – de koper – zouden blijven wonen. Op basis van deze informatie heeft klager de verkoopovereenkomst ondertekend.
Uiteindelijk heeft de nieuwbouw forse vertraging opgelopen en zijn klager en zijn echtgenote per 1 september 2025 door de kopers uit hun woning gezet. Klager is tot de conclusie gekomen dat beklaagde klager onvoldoende heeft gewezen op de gevolgen van de overeengekomen opleverdatum van 1 september 2025, welke niet als juridische maar als feitelijke datum van oplevering in de overeenkomst was opgenomen. Nu beklaagde hierin niet het belang van klager heeft gediend, maar enkel het belang van de koper, een collega van haar, is op klager onterecht het risico komen te rusten dat hij zijn woning eerder moest verlaten. Het belang van klager is in dezen ernstig benadeeld door beklaagde. Beklaagde heeft bewust toegewerkt naar een voor de koper gunstige overeenkomst en heeft daarmee klager ernstig misleid, de NVM-erecode geschonden, zich schuldig gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken en is ernstig tekortgeschoten in de dienstverlening.
Het handelen van beklaagde heeft diepe sporen nagelaten bij klager, temeer nu de gevolgen van dit handelen een enorme financiële en emotionele impact op klager en zijn echtgenote heeft gehad. Zij moesten op zoek naar een tijdelijke woning, want ze waren in feite dakloos. Naast de kosten voor woonruimte, moesten kosten worden gemaakt voor tijdelijke opslag van hun huisraad. Dit zijn allemaal kosten gemaakt vanwege het niet nakomen van de afspraak met betrekking tot de voorwaarde voor verkoop. Klager had er beter aan gedaan zijn woning later te verkopen, dan had de verkoopopbrengst naar verwachting bovendien tussen de € 70.000,- en € 80.000,- hoger gelegen dan de prijs waarvoor de woning is verkocht. De financiële schade bestaat uit extra kosten voor verhuizing, opslag en tijdelijke huisvesting, alsmede een gestelde waarde schade van de woning en de gemaakte kosten voor juridische bijstand.
Daarnaast heeft klager emotionele schade geleden bestaande uit het niet kunnen vieren van zijn 50-jarig huwelijksjubileum, het moeten inleveren op wooncomfort en de ondervonden fysieke ongemakken vanwege vier verschillende campingonderkomens waar hij en zijn echtgenote hebben moeten verblijven.
Standpunt van beklaagde
Beklaagde heeft eerst ter zitting verweer gevoerd. In het kort luidt dit als volgt.
Beklaagde heeft zich niet schuldig gemaakt aan belangenverstrengeling, heeft de belangen van klager steeds naar behoren behartigd en heeft te goeder trouw gehandeld gedurende het gehele verkoopproces.
Klager wist van tevoren dat de koper een collega medewerker van beklaagde was, maar heeft daartegen geen bezwaar geuit. Beklaagde heeft het verkoopproces zakelijk gevoerd en rekening gehouden met de door klager gestelde voorwaarde. Om die reden is ook gekozen voor een feitelijke opleverdatum die ver na de oplevering van het nieuwbouwproject lag. Het was voor de koper van belang een datum op te nemen in de koopovereenkomst vanwege de hypotheekverstrekking. Klager heeft naar beklaagde meermaals de vrees geuit bang te zijn dat de oplevering zover vertraagd zou worden dat hij in de problemen zou komen. Hij had daar slapeloze nachten van. Beklaagde heeft daarop adequaat geacteerd, is bij klager thuis geweest om uitleg te geven omtrent de situatie. Zij heeft toen ook aangegeven dat wanneer klager volledige zekerheid wenst, verkoop misschien op dat moment nog niet raadzaam was. De verkoop kon immers prima worden uitgesteld, althans met een andere kopende partij. In overleg tussen partijen is toen besloten de einddatum zover als mogelijk op te schuiven, zodat het niet reëel zou zijn dat klager problemen van de verkoop zou ondervinden. De termijn van 1 september 2025 was in dat kader een zeer comfortabele oplevertermijn.
Dat beklaagde daarbij geopperd zou hebben dat – wanneer klager vanwege de oplevertermijn in de problemen zou geraken – klager huurder van de koper zou worden – is door haar niet, dan wel niet als een serieus voorstel naar voren gebracht. Beklaagde heeft niet schriftelijk vastgelegd hetgeen zij met klager heeft besproken, ook niet dat zij klager heeft geadviseerd zijn woning later te verkopen. Achteraf had zij dit beter wel kunnen doen.
Beklaagde heeft niet op de klachtbrieven van klager en zijn advocaat gereageerd, aangezien zij haar beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar had ingeschakeld. Dat laat onverlet dat de zaak haar zowel zakelijk als privé heeft aangegrepen. Desalniettemin heeft beklaagde niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld en dient de klacht ongegrond te worden verklaard.
Beoordeling van de klacht
Voordat de commissie toekomt aan de inhoudelijke behandeling van de klacht, zal zij allereerst dienen te beoordelen of zij de klacht in volle omvang kan behandelen.
Klager heeft op het klachtformulier aangegeven door toedoen van beklaagde forse schade te hebben geleden. Hij heeft het secretariaat bericht dat hij de werkwijze van de verkoopmakelaar bij de tuchtcommissie aan de kaak wil stellen en niet bij de Geschillencommissie Makelaardij. Klager realiseert zich dat onderhavige commissie over de door hem gemaakte kosten geen uitspraak kan doen, nu zij reglementair niet bevoegd is zich uit te spreken over een vordering tot schadevergoeding. De commissie beoordeelt derhalve uitsluitend het tuchtrechtelijk verwijt dat klager maakt aan beklaagde als verkopend makelaar.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagde ten tijde van de periode van het lidmaatschap (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties (in dit geval de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM)), dat mogelijk in strijd is met:
- het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
- het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
- in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
- in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
Ter beoordeling staat of beklaagde als lid van de NVM in overeenstemming heeft gehandeld met de voor haar geldende normen en gedragsregels. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. Indien dit niet het geval is kan een sanctie worden opgelegd zoals genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement (versie 1 augustus 2025).
Kern van de klacht is het verwijt dat beklaagde als verkoopmakelaar bij de verkoop van de woning van klager het belang van de koper heeft laten prevaleren boven het belang van klager. Met betrekking tot de door klager geuite klacht stelt de commissie voorop dat beklaagde niet adequaat op de klacht heeft gereageerd, zoals op grond van de erecode van haar had mogen worden verwacht. Beklaagde dient op grond van de erecode alles in het werk te stellen om een oplossing te creëren en te voorkomen dat een klacht aan de commissie wordt voorgelegd. Niet gebleken is dat beklaagde dit gedaan heeft, immers zij heeft niets anders gedaan dan – zoals door beklaagde ter zitting gesteld – de klacht aan haar beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar voorgelegd. De commissie stelt voorts vast dat beklaagde pas ter zitting beperkt verweer heeft gevoerd. Van het verlenen van medewerking aan onderhavige procedure is de commissie evenmin gebleken nu beklaagde geen schriftelijk verweer heeft gevoerd en niet fysiek ter zitting is verschenen. Hiermee heeft beklaagde regel 9 en 10 van de erecode en artikel 9 lid 2 van het reglement van de commissie geschonden.
Verder valt het de commissie op dat partijen op meerdere punten een verschillende perceptie hebben van hetgeen zich heeft voorgedaan in het kader van de verkoop van de woning van klager. Dat betreft wat is besproken tussen partijen in het kader van de opleverdatum, de mogelijkheid van uitstel van de verkoop en de mogelijkheid dat klager huurder zou worden van de woning van koper bij ernstige vertraging in de oplevering van het nieuwbouwproject. Over hetgeen feitelijk over en weer is gezegd en is voorgevallen kan de commissie geen uitspraak doen, maar dat laat onverlet dat de commissie dient te beoordelen of beklaagde als verkopend makelaar tekort is geschoten.
In dit kader is van belang dat een makelaar het belang van zijn opdrachtgever goed dient te behartigen (artikel 7:401 BW) door zich als een ‘goed opdrachtnemer’ te gedragen. Dit betekent dat de makelaar de belangen van zijn opdrachtgever professioneel, zorgvuldig en loyaal moet behartigen. Op grond van de vereiste loyaliteit mag een makelaar nooit de belangen van zowel de koper als de verkoper in dezelfde transactie behartigen (artikel 7:417 lid 4 BW). Als een makelaar voor de verkoper werkt, dient de makelaar voor de opdrachtgever voor de beste voorwaarden te gaan; de makelaar kan dan niet tegelijkertijd de belangen van de koper behartigen.
Tevens is een makelaar verplicht instructies van de opdrachtgever op te volgen, mits deze redelijk zijn.
In het kader van de zorgplicht dient de makelaar de informatie en waarschuwingsplicht goed in acht te nemen: de makelaar moet de opdrachtgever tijdig informeren over relevante zaken en waarschuwen voor mogelijke risico’s. In de aanvullende beroepsregels is de plicht tot onafhankelijkheid en het exclusief behartigen van het klantbelang verder uitgewerkt.
Met inachtneming van het voorgaande overweegt de commissie in onderhavige kwestie als volgt. Tussen partijen is genoegzaam komen vast te staan dat beklaagde als verkopend makelaar is opgetreden voor klager en dat klager in het kader van de verkoop van zijn woning expliciet als voorwaarde heeft gesteld dat hij in de woning wilde blijven wonen tot twee maanden na oplevering van zijn nieuwe woning. Deze gestelde voorwaarde is door beklaagde ter zitting niet weersproken.
Niettegenstaande het voorgaande is blijkens de stukken de volgende tekst door beklaagde in de verkoopovereenkomst opgenomen:
‘Artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden binnen 8 weken na de oplevering van het
nieuwbouwappartement van verkopers aan de (adres), doch uiterlijk 1 september 2025 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen….’
Klager stelt naar aanleiding van de in de overeenkomst opgenomen datum van 1 september 2025 beklaagde naar de betekenis daarvan te hebben gevraagd. Beklaagde zou daarop hebben aangegeven dat deze datum enkel relevant was voor de bank, echter voor klager voelde deze datum als een gebrek aan zekerheid en dat voelde niet goed. Dat de situatie klager slapeloze nachten bezorgde, wordt door beklaagde niet ontkend. Ter zitting stelt zij dat zij de strekking van de volgens haar zeer comfortabele overdrachtstermijn duidelijk met klager heeft besproken en hem de optie heeft geboden zijn woning op een later tijdstip te verkopen, maar dat klager van die optie geen gebruik wenste te maken. Klager heeft ter zitting uitdrukkelijk betwist dat hem deze mogelijkheid is geboden. Dat klager deze optie is geboden, blijkt evenmin uit de stukken.
Beklaagde heeft ter zitting aangegeven niets op schrift te hebben gesteld van hetgeen zij met klager heeft besproken, ook niet dat zij hem de keuze heeft gegeven om op dat moment van de verkoop af te zien. Nu klager dit ten stelligste ontkent, gaat de commissie ervan uit dat klager deze mogelijkheid door beklaagde niet is geboden.
Op de vraag van de commissie naar de aanleiding van de vermelding van de datum van 1 september 2025 in de koopovereenkomst, heeft beklaagde geantwoord dat deze datum voortkomt uit de bankofferte van de koper. De escape dat de opleverdatum ook eerder of later kan liggen, indien partijen dit overeenkomen, ondervangt de voorwaarde van klager niet, nu de koper geenszins bereid is gebleken klager tegemoet te komen. De stukken geven eerder blijk van het tegendeel. Hieruit volgt ontegenzeggelijk dat beklaagde de belangen van koper, haar collega, heeft laten prevaleren boven de belangen van klager, haar opdrachtgever. Klager had er juist op mogen vertrouwen dat beklaagde rekening met zijn belangen zou houden, zijn belangen zou behartigen en hem zou ontzorgen en beschermen. Op deze punten heeft beklaagde flinke steken laten vallen.
Beklaagde heeft hier duidelijk het proces niet goed begeleid, klager onvoldoende geïnformeerd, niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en bekwaam makelaar mag worden verwacht en daarmee zwaar tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld door niet de belangen van haar opdrachtgever, te dienen, beschermen en bevorderen.
Op grond van het voorgaande oordeelt de commissie de klacht gegrond.
Gelet op de ernst van het tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen kan naar het oordeel van de commissie niet worden volstaan met een waarschuwing. Ook het feit dat beklaagde heeft nagelaten schriftelijk verweer te voeren en niet fysiek ter zitting is verschenen leidt tot sanctieverzwaring. De commissie acht de sanctie van een berisping en een onvoorwaardelijke boete hier op zijn plaats.
Ter voorkoming dat beklaagde haar zorgplicht nogmaals op deze wijze schendt, legt de commissie aan beklaagde naast de sanctie van berisping – onder verwijzing naar artikel 14 lid 2, sub b, van het reglement – beklaagde een geheel onvoorwaardelijke boete op – onder verwijzing naar artikel 14 lid 2, sub c van het reglement – van € 10.000,-, te betalen aan de NVM.
De commissie benadrukt dat een makelaar zich bewust dient te zijn van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer, heeft te waken voor onzorgvuldigheden en dient te voorkomen dat onprofessioneel handelen zijn weerslag heeft op het vak en de reputatie van de beroepsgroep schaadt. Het doel van het tuchtrecht is het bewaken en bevorderen van de kwaliteit van de dienstverlening door de beroepsgroep. Beklaagde is door haar wijze van optreden schromelijk tekort geschoten en heeft de stand van de makelaardij ernstig geschaad.
Nu de klacht gegrond wordt verklaard zal beklaagde overeenkomstig het bepaalde in artikel 15 van het reglement van de commissie, aan klager het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van deze klacht, geheel moeten vergoeden.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 16 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van de klacht verschuldigd.
Wat partijen verder in de stukken naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, omdat dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd uitspraak te doen inzake de vordering tot vergoeding van de door klager gemaakte kosten;
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan beklaagde op de sanctie van berisping;
– legt aan beklaagde op de sanctie van een boete van € 10.000,- te betalen aan de NVM;
– bepaalt dat de beklaagde binnen veertien dagen het klachtengeld van € 99,99 aan de klager dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde aan de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht verschuldigd is.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, de heer mr. E. Köhlinger, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter – Bijsterveld, secretaris, op 28 augustus 2026.