Commissie: Notariaat
Categorie: Kwaliteit dienstverlening
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
120193
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft het handelen van de notaris bij de executieveiling van de woning van klager.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en het klachtenformulier dat de commissie op 24 september 2018 heeft ontvangen, alsmede naar de door klager nagezonden stukken (e-mails).
In de hoofdzaak komt de klacht op het volgende neer.
Klager is van oordeel dat de notaris heeft gehandeld in strijd met artikel 548 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv.) en (mede) hierdoor zijn belangen bij de executieveiling niet in het oog heeft gehouden en uitsluitend heeft gehandeld in het belang van de bank. De notaris heeft zich daarbij niet aan de beroepsregels gehouden en de wet overtreden.
Klager heeft op 20 september 2018 de notaris bericht over de met [naam koper] gesloten onderhandse koopovereenkomst van het appartement. Zijn advocaat heeft op 23 september 2018 de notaris per mail bericht dat een verzoekschrift om goedkeuring van de onderhandse verkoop was ingediend bij de Rechtbank. Op 24 september 2018 heeft de advocaat het bewijs van inschrijving van het verzoekschrift per mail verstuurd aan en daarna ook nog persoonlijk afgegeven op het kantoor van de notaris.
Ondanks bovengenoemde berichten heeft de notaris geweigerd de veiling op te schorten. Ook heeft de notaris niet direct de website waarop de executieveiling stond aangekondigd laten aanpassen.
Hierdoor werd het mogelijk, dat er nog twee biedingen werden uitgebracht.
Ter zitting heeft klager zijn klacht nader toegelicht.
1. Zelfs nadat de notaris op 25 september 2018 om 15.37 uur de bevestiging van de rechtbank heeft ontvangen met betrekking tot de inschrijving van het verzoekschrift, heeft de notaris tot 26 september 2018 gewacht met het aanpassen van de veilingsite. De notaris heeft waarschijnlijk op instructie van de bank gewacht tot de biedingstermijn was afgelopen. Het staat een ieder vrij om tot het einde van de biedingstermijn een bod uit te brengen. Indien de notaris echter direct de status op de website had aangepast, was de kans klein geweest dat er nog een bod zou worden uitgebracht. Omdat de status niet is aangepast voor het sluiten van de biedingstermijn zijn er nog twee biedingen, waarvan er één hoger was dan het bod van koper [naam koper], binnengekomen.
2. Klager en koper [naam koper] hebben naar aanleiding van een nieuw en tevens betwist taxatierapport van de bank de koopprijs moeten verhogen naar € 268.000,–. Tijdens de zitting van de rechtbank werd de koper [naam koper] verweten dat hij geen waarborgsom bij de notaris had gestort. Klager verwijt de notaris dat hij koper [naam koper] de mogelijkheid heeft ontnomen om een waarborgsom te storten. Het kantoor was vijf dagen voor de eindtermijn van de onderhandse biedingen tot de eindtermijn van de onderhandse biedingen niet telefonisch bereikbaar. Hierdoor kon [naam koper] de waarborgsom niet tijdig storten. Een andere bieder heeft wel de mogelijkheid gekregen om de waarborgsom te storten. De notaris heeft deze partij bevoordeeld ten opzichte van [naam koper]. De aanwezige kandidaat-notaris heeft ter zitting van de voorzieningenrechter de onbereikbaarheid van het kantoor niet willen bevestigen. Klager verwijt de notaris dat hij de rechter niet volledig heeft geïnformeerd.
3. De koper van de bank heeft de woning van klager gekocht en de overdracht heeft al plaatsgevonden. Klager heeft zijn inboedel, met een aanschafwaarde van € 50.000,–, tegen een fractie van deze waarde moeten verkopen. Indien de koopovereenkomst met [naam koper] was doorgegaan, had klager in de woning kunnen blijven wonen en had hij de inboedel niet hoeven te verkopen. Door deze gang van zaken heeft klager schade geleden. Voorts derft klager woongenot nu hij in een veel kleiner huurhuis moet wonen tegen een hogere huurprijs.
Klager vordert van de notaris vergoeding van deze schade, die hij beperkt tot € 10.000,–.
Standpunt van de notaris
Voor het verweer van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken in het bijzonder de brief van 28 december 2018 (die in plaats komt van de brief van de notaris van 14 december 2018).
In de kern komt het verweer op het volgende neer.
De notaris beroept zich op niet ontvankelijkheid van de klager. Klager is niet de opdrachtgever maar als debiteur/hypotheekgever één van de belanghebbenden in het executietraject van het registergoed betrokken. De heer [naam koper] is zijdelings betrokken als één van de bieders die in de executieveiling een bod heeft uitgebracht op het registergoed.
Na een aantal juridische procedures heeft de hypotheekhouder de notaris in april 2018 opdracht gegeven de executieveiling voort te zetten en is een nieuwe veilingdatum gepland op 9 oktober 2018. Op 1 mei 2018 is klager hiervan op de hoogte gesteld.
Conform de wet kan een geïnteresseerde tot twee weken voor de veilingzitting een onderhands bod uitbrengen, dat ter goedkeuring aan de voorzieningenrechter moet worden voorgelegd. Vanaf het moment dat het verzoekschrift is ingediend bij de voorzieningenrechter vervalt van rechtswege de veilingzitting. Indien voor de afloop van de behandeling van het verzoek een gunstiger bod binnenkomt, kan de voorzieningenrechter bepalen dat de verkoop overeenkomstig dit aanbod zal geschieden.
Op 20 september 2018 om 20.05 uur heeft klager aan de notaris per e-mail bericht dat hij een koopovereenkomst had gesloten en heeft hij de notaris gevraagd het registergoed van de website te halen. Op 21 september 2018 heeft een medewerker van kantoor klager op kantoor uitgebreid geïnformeerd over de veilingprocedure en is hem geadviseerd zijn advocaat te verzoeken het verzoekschrift in te dienen bij de voorzieningenrechter. Op zondagavond 23 september 2018 heeft de advocaat van klager bericht dat hij een verzoekschrift tot onderhandse verkoop voor een bedrag van € 221.000,– bij de rechtbank had ingediend en heeft hij de notaris verzocht de status op de website per direct aan te passen in “onderhands verkocht”. Op 24 september 2018 om 12.31 uur heeft het notariskantoor de advocaat bevestigd dat de veiling door indiening van het verzoekschrift komt te vervallen en dat de status op internet zou worden aangepast zodra de bevestiging van de rechtbank op kantoor was ontvangen. Deze bevestiging is ontvangen op 24 september 2018 om 15.37 uur. De biedingstermijn was toen nog niet verstreken. Op maandag(avond) 24 september 2018 zijn er voor het verstrijken van de biedingstermijn nog twee biedingen binnengekomen van € 215.000,– en € 263.503,–.
Op 25 september 2018 om 10.00 uur is de status op de website aangepast in “onderhands” verkocht.
Met betrekking tot het hoogste bod van € 263.503,– heeft de hypotheekhouder eveneens een verzoekschrift tot goedkeuring onderhandse verkoop binnen de wettelijke termijn ingediend. Op 6 december 2018 heeft de advocaat van klager een nieuwe koopovereenkomst met [naam koper] ter goedkeuring aan de rechter voorgelegd. De koopprijs in die koopovereenkomst bedroeg € 268.000,–.
De voorzieningenrechter heeft bij beschikking van 20 december 2018 aangegeven dat klager en [naam koper] er niet in zijn geslaagd aan te tonen dat [naam koper] daadwerkelijk in staat is de geboden koopprijs te voldoen. Daarbij heeft de rechter in overweging genomen dat ter zitting is gebleken dat het onaannemelijk is dat het bedrag van de door [naam koper] overgelegde hypotheekofferte voldoende is om over te kunnen gaan tot aanschaf van het registergoed en hij niet in staat is gebleken aan te tonen over meer financiële middelen te beschikken. De notaris heeft in deze beslissing geen enkele rol gehad.
De notaris heeft gehandeld in overeenstemming met de wet, als onpartijdig en onafhankelijk notaris en heeft alle belangen van betrokkenen in acht genomen. Naar het oordeel van de notaris heeft de klager geen schade geleden. Een hogere opbrengst van de woning was hoe dan ook in het belang van klager.
Ter zitting heeft de notaris zijn standpunt nader toegelicht. De notaris is door de bank al drie keer voor dit dossier ingeschakeld. De notaris beheert de website van de executieveiling niet. Nadat hij op 24 september 2018 om 15.37 uur de bevestiging van de rechtbank heeft ontvangen heeft het kantoor waarschijnlijk aan het einde van de middag en in ieder geval ’s ochtends om 9.00 uur het verzoek aan de sitebeheerder gedaan om de website aan te passen. Op 25 september 2018 om 10.00 uur is de status op de site gewijzigd. Op zichzelf maakt het niet uit welke status op de site staat vermeld. Een ieder kan een bod tot sluitingstermijn indienen. In de praktijk wordt door de voorzieningenrechter soms ook latere biedingen toegestaan, een hoger bod is immers zowel in het belang van de debiteur als de bank.
Voor wat betreft de schade merkt de notaris op dat deze zaak al twintig jaar loopt. De klager had schade beperkende maatregelen kunnen treffen met betrekking tot de verkoop van zijn inboedel. De notaris betwist dat hij telefonisch niet bereikbaar zou zijn. Een waarborgsom kan altijd op de rekening gestort worden.
Beoordeling van het geschil
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
De commissie overweegt allereerst dat de goede procesorde eraan in de weg staat dat bij de commissie nogmaals een procedure wordt gevoerd over een klacht waarover een rechtelijke instantie al een inhoudelijke beoordeling heeft gegeven. Vaststaat dat de voorzieningenrechter een beschikking heeft afgegeven op 20 december 2018 zodat de commissie geen oordeel zal geven over de klacht van de klager voor zover deze ziet op de rechterlijke beslissing inzake de goedkeuring van de onderhandse verkoop van de woning aan een ander dan aan [naam koper].
De notaris heeft primair gesteld dat hij voor de executieveiling opdracht heeft gekregen van de bank. Klager is niet zijn opdrachtgever. De notaris heeft zich in zijn verweerschrift afgevraagd of deze klacht gelet hierop wel door de commissie zou kunnen worden behandeld.
De commissie overweegt dienaangaande als volgt.
De commissie is, gelet op het bepaalde in artikel 2 lid 1 van het reglement van de commissie, bevoegd over de klacht van klager te oordelen. Hoewel er sprake is van het uitvoeren van een van een derde verkregen opdracht, heeft klager als hypotheekgever van het pand klachten die nauw samenhangen met de uitvoering van deze opdracht. Zij verklaart klager ontvankelijk in zijn klacht.
De commissie zal uitsluitend een oordeel geven over de klachten die klager in het vragenformulier heeft vermeld. De klacht met betrekking tot het storten van de waarborgsom door [naam koper] is te laat ingediend en valt om die reden buiten de behandeling van dit geschil. De notaris heeft voorafgaande aan de zitting immers geen gelegenheid gekregen om hierop te reageren. De commissie verklaart klager terzake van deze klacht niet ontvankelijk.
Klager heeft gesteld dat de notaris niet in zijn belang heeft gehandeld door niet, na bericht van klager op 20 september 2018 dat de woning ondershands was verkocht dan wel na bericht van zijn advocaat op 23 september 2018 dat een voorziening was gevraagd aan de rechter, de status “ondershands verkocht” op de website aan te passen. Hierdoor heeft de notaris een derde partij de mogelijkheid gegeven op 24 september 2018 vlak voor sluiting van de biedingstermijn (om 24.00 uur) een hoger bod te laten uitbrengen. De klager stelt dat indien de status “ondershands verkocht” op de website direct was aangepast de kans dat er een bod zou zijn uitgebracht op de woning kleiner zou zijn geweest.
De commissie is van oordeel dat deze klacht ongegrond is. Zij overweegt daarbij als volgt.
Als executerend notaris dient de notaris alle belangen van de betrokken partijen zorgvuldig te bewaken. Dit betekent dat de notaris niet een veiling kan opschorten en de website kan laten aanpassen op een enkele mededeling van de debiteur dat een verzoekschrift bij de voorzieningenrechter is ingediend. Immers, indien blijkt dat om welke reden dan ook het verzoek de rechter niet heeft bereikt of niet in behandeling kan worden genomen, zou door het opschorten van de veiling de bank en indirect ook de debiteur benadeeld worden. De commissie is van oordeel dat de notaris zorgvuldig heeft gehandeld door pas de veiling op te schorten en de status op de website te laten aanpassen, nadat hij de bevestiging van de rechtbank had ontvangen.
Ter zitting heeft de notaris aangegeven dat het kantoor, nadat de bevestiging van de rechtbank op 24 september 2018 om 15.37 uur was binnengekomen, waarna de notaris hier kennis van heeft genomen en aan het einde van de dag of in ieder geval de volgende dag voor 9.00 uur de websitebeheerder opdracht heeft gegeven om de status op de website aan te passen. De status op de website was aangepast op 25 september 2018 om 10.00 uur. De commissie is van oordeel dat niet kan worden gesteld, rekening houdend met de kantoortijden van zowel het notariskantoor als de website beheerder, dat de notaris te lang heeft gewacht met het doorgeven van de wijziging van de status van de woning.
Zoals klager ook ter zitting heeft erkend, kon een ieder een bod uitbrengen op de woning tot 24 september om 24.00 uur, ongeacht de status van de woning. De commissie acht het niet waarschijnlijk dat een eerdere wijziging op de website van de status van de woning in “onderhands verkocht” potentiële kopers zou hebben belet om voor het einde van de biedingstermijn een bod uit te brengen. Het is uiteindelijk aan de voorzieningenrechter om te bepalen welke onderhandse bieding wordt geaccepteerd, waarbij het hoogste bod in het belang van zowel de bank als de debiteur in de regel voorrang zal krijgen. De notaris staat hier buiten.
Klager heeft een schadevergoeding gevorderd van de notaris voor de schade die hij heeft geleden als gevolg van vermindering van zijn woongenot en de geringe opbrengst van de inboedel in verhouding tot de aanschafprijs.
De commissie is van oordeel dat de notaris niet kan worden aangesproken voor de eventuele schade die cliënt stelt te hebben geleden. Voor aanspraak op een schadevergoeding is ten minste vereist dat de notaris in enig opzicht toerekenbaar is tekortgeschoten in zijn werkzaamheden met betrekking tot de executieveiling van de woning van klager. Van een tekortkoming is, zoals hiervoor overwogen, echter geen sprake, zodat de commissie de vordering van klager afwijst.
De commissie is van oordeel dat de notaris bij zijn werkzaamheden heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. De klacht zal dan ook ongegrond worden verklaard.
Hetgeen de klager voorts nog naar voren heeft gebracht behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Beslissing
De commissie
– verklaart de klacht ongegrond;
– wijst de vordering van de klager af;
– verklaart klager [koper] niet ontvankelijk inzake de klacht met betrekking tot het storten van de waarborgsom.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter, mevrouw drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk en de heer mr. R.J. Holtman, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, plaatsvervangend secretaris.