Commissie: Recreatie
Categorie: Permanente bewoning / Verhuur
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
205599/208172
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In 2015 is de consument eigenaar geworden van een chalet dat op het park van de ondernemer staat. Het chalet is door de consument een periode verhuurd geweest aan een derde. De consument is het niet eens met het beleid van de ondernemer dat langdurige verhuur en permanente bewoning niet meer was toegestaan op het park. De ondernemer vordert dat de consument de staanplaats schoon en opgeruimd moet opleveren. De commissie overweegt dat alleen het parkreglement uit 2015 van toepassing is tussen de partijen. Daarnaast overweegt de commissie dat de ondernemer de permanente bewoning niet kan verbieden, omdat de ondernemer dat jaren lang heeft gedoogd. De klacht is ten dele gegrond. Hierna wordt verder uitgelegd waarom.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij wijze van bindend advies door de Geschillencommissie Recreatie (hierna te noemen: de commissie) te laten beslissen.
Feiten
Tussen partijen staan de volgende feiten als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken vast:
a. [De ondernemer] heeft aan de consument op basis van een huurovereenkomst een staanplaats ter beschikking gesteld, meer in het bijzonder kavel [nummer], op het door haar geëxploiteerde recreatiepark.
b. Op de door de consument gehuurde staanplaats bevindt zich een aan de consument in eigendom toebehorend chalet. De consument heeft dat chalet op 29 september 2015 van [de ondernemer] gekocht voor een totaalbedrag van € 19.000,– (waarvan € 17.500,– voor het chalet en € 1.500,– voor transport, plaatsen, aansluitkosten).
c. Op het moment van sluiten van de hierboven bedoelde huur- en koopovereenkomst waren de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen per 1 april 2003 en het parkreglement 2015 van [de ondernemer] van toepassing.
d. Artikel 3 E. lid 2 van het parkreglement 2022 luidt als volgt: “Indien de Kaveleigenaar/Opstal-houder/Gebruiker voornemens is over te gaan tot verkoop van de recreatie-eenheid is hij/zij verplicht de Beheerder van het Park van dit voornemen schriftelijk in kennis te stellen. [De ondernemer] heeft altijd het eerste recht van aankoop. Een andere koper moet voor de overdracht van de recreatie-eenheid worden voorgesteld aan de beheerder. De beheerder mag een koper op redelijke gronden weigeren. Financieel gewin mag hierbij geen rol spelen. Het plaatsen van borden, teksten of anderszins, ter bevordering van verkoop is niet toegestaan. Presentatie van het te verkopen object dient in overleg met de beheerder plaats te vinden.
e. Artikel 4 lid 1 van het parkreglement 2022 alsmede artikel 4 lid 1 van het parkreglement 2023
luiden als volgt: “Alleen gebruik van de recreatie-eenheid volgens de wettelijke regelgeving is toegestaan. Permanent wonen is in strijd met de bestemming recreatie en dientengevolge verboden.”
f. In het parkreglement 2023 is aan artikel 3 E. een nieuw lid 3 toegevoegd, dat als volgt luidt:
“De beheerder kan verkoop op de plek van een ouder recreatieobject verbieden in geval dit object niet meer past binnen staat en aanzien van het park of niet meer voldoet aan de eisen van de tijd.”
Onderwerp van het geschil
De klacht gaat over permanente bewoning, langdurige verhuur en verkoop van het chalet met behoud van staanplaats.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument heeft in 2015 een chalet gekocht met als doel bewoning en in de toekomst (langdurige) verhuur. Er zijn op dat moment geen restricties benoemd of beschreven over verkoop in de toekomst. De consument heeft het chalet in 2021 met medeweten van de ondernemer voor een bedrag van ongeveer € 10.000,– opgeknapt.
Om het netjes te maken én met het oog op verhuur in de toekomst. Rond september 2022 gaat de consument een jaar reizen en studeren combineren. Van september 2022 tot 1 februari 2023 heeft zij haar chalet verhuurd. Die verhuur ging in overleg met de ondernemer. Dit hield in dat:
– de consument, de beoogde huurder voorstelde op de receptie. Geen buitenlanders en fatsoenlijke mensen was grofweg de regel, aldus de consument;
– de beoogde huurder correct gegevens doorgaf voor de maandelijkse verbruiksrekeningen van gas
water en licht;
– de consument een bedrag van € 50,– euro per maand aan de ondernemer betaalde om te mogen verhuren.
In januari 2023 hoorde de consument tijdens de nieuwjaarsreceptie van de heer [naam] dat de ondernemer in ongeveer anderhalf jaar toe wilde werken naar de situatie dat permanente bewoning op het park niet meer was toegestaan, net als langdurige verhuur. Hooguit zou korte vakantieverhuur nog zijn toegestaan. Korte verhuur is voor de consument echter totaal oninteressant. Veel werk en relatief weinig opbrengst. Het is ook absoluut niet wat het was toen de consument het chalet kocht. De langere verhuur was heel gebruikelijk. Binnen ongeveer anderhalf jaar zou de consument er dus niet meer kunnen wonen en niet meer langdurig kunnen verhuren. Op datzelfde moment weet de consument ook dat zij serieus geïnteresseerde kopers voor het chalet heeft. Deze kopers zouden bereid zijn een bedrag van ongeveer € 40.000,– voor het chalet te betalen.
Tijdens dezelfde nieuwjaarsreceptie heeft zij de heer [naam] gevraagd hoe een en ander in zijn werk gaat als zij wil verkopen. Uiteindelijk heeft de heer [naam] de consument op woensdag 25 januari 2023 telefonisch laten weten dat zij het chalet niet op de plek mag verkopen, omdat het chalet te oud is. Op een voorstel van de consument dat de ondernemer het chalet dan zou kopen voor een bedrag van € 27.000,–, is de ondernemer niet ingegaan. Bij e-mail van 6 februari 2023 heeft de ondernemer de consument laten weten dat dit bedrag van € 27.000,– te hoog is, het chalet is 40 jaar oud. Door de opstelling van de ondernemer zit de consument klem. In januari 2023 hoort zij dat zij het chalet in de nabije toekomst én niet meer permanent mag bewonen én niet meer voor langdurige verhuur mag gebruiken. Bovendien mag zij het chalet niet op de plek verkopen. Voor dit alles zijn geen goede redenen, aldus de consument. Zij wordt op deze wijze onevenredig zwaar benadeeld. Dit is niet wat de consument kan en mag verwachten van een ondernemer die is aangesloten bij de Recron. Volgens de consument is er sprake van misbruik van machtspositie. De consument vraagt de geschillencommissie om deze zaak in haar volledigheid te bekijken en met een gewogen en redelijke oplossing te komen.
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer, zoals hij dat op 17 mei 2023 in zijn verweerschrift naar voren heeft gebracht, luidt in de kern als volgt.
De ondernemer vindt de klacht onterecht. Voor wat betreft de gemaakte afspraken c.q. de verplichtingen van de consument ten aanzien van het niet permanent wonen op het park (door derden) beroept de ondernemer zich op de inhoud van de actuele versie van de Recron-voorwaarden en artikel 4 lid 1 van de parkreglementen 2022 en 2023. Op grond van deze bepalingen is de ondernemer niet gehouden de consument toe te staan haar chalet permanent te bewonen dan wel dit aan derden ter beschikking te stellen voor permanente bewoning. Verder rust op de ondernemer geen verplichting te moeten instemmen met een verkoop van een kampeermiddel met behoud van de staanplaats op het park. Hiervan is de consument reeds geruime tijd voorafgaand aan haar verkoopactiviteiten op de hoogte. De ondernemer verwijst daarbij naar de inhoud van de huidige Recron-voorwaarden, naar artikel 3 E. lid 3 van het parkreglement 2023 alsmede naar de inhoud van een nieuwsbrief uit oktober 2022, waarin het volgende vermeld is: “(…) u het altijd moet melden als u een recreatiewoning of stacaravan wil aan- of verkopen? Verouderde huisjes of stacaravans mogen niet meer op de plek worden verkocht.” Ook betwist de ondernemer dat hij misbruik zou maken van zijn positie als verhuurder van staanplaatsen op het park.
Als eigenaar van het park komt aan hem de bevoegdheid toe om te bepalen wat voor kampeermiddelen er worden geplaatst, door wie en welke personen daarvan gebruik maken. De ondernemer heeft zich vóór deze procedure bereid verklaard om in het kader van een minnelijke regeling het chalet van de consument te kopen voor een bedrag van tussen de € 8.000,– en
€ 10.000,–, maar de consument is daar niet mee akkoord gegaan.
Als zelfstandige tegenvordering heeft de ondernemer de commissie verzocht om uit te spreken dat de consument conform artikel 15 van de Recron-voorwaarden haar staanplaats op het recreatiepark per
31 december 2023 schoon en volledig opgeruimd ontruimd dient op te leveren. Dit omdat de consument in strijd met zowel de Recron-voorwaarden alsook de parkreglementen 2022 en 2023 haar kampeermiddel heeft verhuurd voor permanente bewoning.
Beoordeling van het geschil
De vordering van de consument
1. Tijdens de mondelinge behandeling van het geschil is naar aanleiding van vragen van de commissie komen vast te staan dat de consument aan de commissie een verklaring voor recht vraagt dat zij haar chalet kan gebruiken zoals zij dat deed (permanente bewoning en langdurige verhuur) en dat zij het chalet ook mag verkopen indien en voor zover zij daar een koper voor vindt en dat de ondernemer haar daarbij niets in de weg mag leggen.
2. Over deze vordering oordeelt de commissie het volgende.
Permanente bewoning en langdurige verhuur
3. De ondernemer heeft zich als verweer beroepen op de actuele versie van de Recron-voorwaarden en artikel 4 lid 1 van de parkreglementen 2022 en 2023. Het verweer faalt. Dit wordt als volgt gemotiveerd.
3a. Wat betreft de parkreglementen 2022 en 2023 geldt het volgende.
De commissie is van oordeel dat een parkreglement moet worden beschouwd als (een set) algemene voorwaarden. Dit betekent onder meer dat die voorwaarden alleen van toepassing zijn wanneer de wederpartij van de gebruiker van de algemene voorwaarden (de consument dus) de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden heeft aanvaard. Vast staat dat de consument destijds bij de aankoop van haar chalet akkoord is gegaan met de toepasselijkheid van het parkreglement 2015. Maar dat zij ook akkoord is gegaan met de toepasselijkheid van de parkreglementen 2022 en 2023 blijkt uit niets. Ook is niet gesteld dat in het parkreglement 2015 een bepaling was opgenomen dat de consument op voorhand akkoord ging met toekomstige, door de ondernemer eenzijdig te bepalen wijzigingen van dat parkreglement. Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de parkreglementen 2022 en 2023 in de verhouding met de consument niet van toepassing zijn (geworden), voor zover zij afwijken van de voorwaarden uit het parkreglement 2015.
Waar de ondernemer niet heeft gesteld dat in het parkreglement 2015 een vergelijkbare bepaling als artikel 4 lid 1 van de parkreglementen 2022 en 2023 was opgenomen, kan de ondernemer jegens de consument dan ook geen beroep doen op genoemd artikel.
3b. Wat betreft de Recron-voorwaarden geldt het volgende. De ondernemer heeft gewezen op de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen 2016, waarin het volgende is opgenomen:
– Bladzijde 1 onder het kopje “Wat de recreant zeker moet weten!
• Een vaste plaats is een onbebouwd deel van het terrein. Deze plaats mag u uitsluitend voor recreatieve doeleinden gebruiken en voor de plaatsing van een kampeermiddel. De plaats en/of het kampeermiddel is geen Woonruimte in de zin van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en er geldt geen wettelijke huurbescherming.”
– Artikel 2 lid 1:
“De ondernemer stelt voor recreatieve doeleinden, dus niet voor permanente bewoning, aan de recreant de overeengekomen plaats ter beschikking met het recht daarop een kampeermiddel van het
overeengekomen type te plaatsen en geplaatst te houden.”
De commissie is van oordeel dat de Recron-voorwaarden op zichzelf duidelijk zijn. Verhuur van een vaste plaats gebeurt door de ondernemer met het oog op recreatieve doeleinden en niet voor permanente bewoning en van wettelijke huurbescherming is geen sprake. Anderzijds stelt de commissie vast dat permanente bewoning in de Recron-voorwaarden zelf niet verboden is. Als een ondernemer permanente bewoning wil toestaan, verhinderen de Recron-voorwaarden dat dus niet. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de consument onweersproken naar voren gebracht dat zij sinds de koop in 2015 tot september 2022 onafgebroken in het chalet heeft gewoond, dat zij zich vier jaar geleden zelfs heeft ingeschreven bij de gemeente en dat die inschrijving nooit tot problemen heeft geleid. Nu de ondernemer de situatie van de permanente bewoning van de consument kennelijk al die jaren heeft gedoogd, kan hij dat voor de consument niet zomaar verbieden. Dat zou niet redelijk en billijk zijn. Voor een dergelijk verbod zou alleen plaats zijn indien de ondernemer daarvoor een hele goede reden zou hebben (bijvoorbeeld indien hij daartoe op straffe van sancties gedwongen zou worden door landelijke of plaatselijke wet- en regelgeving). Maar die reden ontbreekt in dit geval, althans heeft de ondernemer niet genoemd.
Wat de commissie hierboven heeft overwogen over de permanente bewoning van het chalet door de consument, geldt evenzeer voor de langdurige verhuur van het chalet door de consument. Ook hier staat voldoende vast dat de ondernemer langdurige verhuur van het chalet door de consument heeft gedoogd althans daar niet met een beroep op de Recron-voorwaarden tegen is opgetreden.
De consument heeft onweersproken gesteld dat langdurige verhuur op het park heel gebruikelijk was, dat zij zelf haar chalet van september 2022 tot 1 februari 2023 (= vijf maanden) in overleg met de ondernemer heeft verhuurd en dat zij de ondernemer daar een vergoeding van € 50,– per maand voor moest betalen. De commissie stelt vast dat deze stelling van de consument wordt ondersteund door eigen stukken van de ondernemer. In dat verband wijst de commissie op de hierboven (in onderdeel 5) eerder al genoemde nieuwsbrief uit oktober 2022. Daarin is het volgende opgenomen: “Wist u dat (….) u € 50 per verhuurmaand aan het park moet afdragen wanneer u aan derden verhuurt? (…)”. Ook voor de situatie van de langdurige verhuur geldt dan dat de ondernemer dit op grond van de redelijkheid en billijkheid niet zomaar voor de consument kan verbieden, maar daarvoor een hele goede reden moet hebben, die in dit geval ontbreekt althans niet is genoemd door de ondernemer.
3c. De conclusie van het bovenstaande is dat de door de consument gevorderde verklaring voor recht op het punt van de permanente bewoning en de langdurige verhuur zal worden toegewezen. Daarbij wordt onder langdurige verhuur door de consument verstaan een verhuurperiode van maximaal vijf aaneengesloten maanden. De commissie zal bepalen dat de verklaring voor recht blijft gelden tot het moment dat, bij gebrek aan overeenstemming tussen partijen hierover, de commissie (of de kantonrechter) in een nieuw geschil heeft besloten dat de ondernemer wegens gewijzigde omstandigheden op één of beide punten niet langer gebonden is aan de verklaring voor recht.
Verkoop van het chalet met behoud van de staanplaats
4. De consument heeft een verklaring voor recht gevraagd dat zij het chalet mag verkopen indien en voor zover zij daar een koper voor vindt en dat de ondernemer haar daarbij niets in de weg mag leggen. Toewijzing van deze vordering is niet mogelijk. Dit wordt als volgt gemotiveerd.
5. Zoals de ondernemer in het verweerschrift terecht naar voren heeft gebracht, komt hem als eigenaar van de grond, waarop het chalet van de consument is geplaatst (de consument is immers slechts huurder van de grond), de bevoegdheid toe om te bepalen wat voor kampeermiddelen er worden geplaatst, door wie en welke personen daarvan gebruik maken. Deze bevoegdheid is met zoveel woorden ook duidelijk tot uitdrukking gebracht in de van toepassing zijnde Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen 2016. In die voorwaarden is het volgende te lezen:
– Bladzijde 1 onder het kopje “Wat de recreant zeker moet weten!
(…)
• Het contract is tijdelijk: de huur van de grond geldt telkens voor een jaar en wordt in beginsel jaarlijks automatisch verlengd. Houd rekening met dit tijdelijke karakter (…)
• Een overeenkomst voor een vaste plaats kan door u of door de ondernemer tegen het eind van de
contractsperiode of tussentijds worden beëindigd. Een beëindiging heeft consequenties voor u en voor het op de vaste plaats geplaatste kampeermiddel. Na de beëindiging van de overeenkomst kunt u niet langer gebruik maken van de plaats. Uw kampeermiddel moet dan zijn verwijderd (…)
• Verkoop: voor verkoop van uw kampeermiddel op dezelfde standplaats is toestemming nodig van de
ondernemer. Het terrein is immers van de ondernemer en deze houdt zeggenschap over welke huurders op zijn standplaatsen komen. Aan de toestemming kunnen voorwaarden zijn verbonden.
De koopprijs van het kampeermiddel kan niet meer zijn dan de waarde van het kampeermiddel zelf, dus zonder de grond, zonder vergoeding voor het plekje, de ligging en het uitzicht e.d. (…).”
– Artikel 9 lid 1:
“Verkoop van het kampeermiddel is te allen tijde toegestaan. De verkoop van het kampeermiddel met behoud van plaats is slechts toegestaan na schriftelijke toestemming van de ondernemer.”
– Artikel 9 lid 2:
“De ondernemer kan verkoopvoorwaarden hanteren welke de recreant in acht dient te nemen.”
– Artikel 9 lid 3:
“De recreant die het kampeermiddel verkoopt dient dit voorafgaand aan de verkoop aan de ondernemer bekend te maken. Bij levering van het kampeermiddel eindigt de overeenkomst van rechtswege met onmiddellijke ingang. Het staat de ondernemer vrij al dan niet met de koper een overeenkomst aan te gaan.
De ondernemer mag het sluiten van de overeenkomst met de koper niet afhankelijk stellen van een financiële tegemoetkoming of van een opdracht tot bemiddeling aan de ondernemer.”
Deze bepalingen blijkt duidelijk dat het de ondernemer is die uiteindelijk bepaalt of hij in een concreet geval toestemming aan een consument verleent voor de verkoop van een kampeermiddel met behoud van de staanplaats. De ondernemer heeft daarbij een grote vrijheid om (eenzijdig) te bepalen of en onder welke voorwaarden hij die toestemming wel of niet verleent. Weigert de ondernemer een verkoop van het kampeermiddel met behoud van de staanplaats, dan kan de consument die weigering voorleggen aan de commissie. Als er sprake is van verkoopvoorwaarden van de ondernemer als bedoeld in artikel 9 lid 2 van de Recron-voorwaarden, kan de commissie de weigeringsbeslissing toetsen aan die voorwaarden. Bij afwezigheid van dergelijke verkoopvoorwaarden, zal een weigeringsbeslissing van de ondernemer in het algemeen slechts met succes door een consument aangevochten kunnen worden als de ondernemer gehandeld heeft in strijd met artikel 9 lid 3 van de Recron-voorwaarden of wanneer gezegd zou moeten worden dat de weigeringsbeslissing van de ondernemer gelet op de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat laatste is echter een hoge drempel voor een consument om te halen.
6. De consument heeft aangevoerd dat zij de huurovereenkomst met de ondernemer destijds in 2015 is aangegaan in de gerechtvaardigde veronderstelling dat zij bij haar eventuele vertrek het chalet aan een koper kon verkopen (punt 2.4 van de zittingsaantekeningen).
De commissie volgt de consument niet in dat standpunt. Naar het oordeel van de commissie blijkt uit niets dat de consument er destijds op mocht vertrouwen dat zij bij een eventueel vertrek uit het park haar chalet met behoud van staanplaats aan een koper kon verkopen (laat staan dat het daarbij om een onvoorwaardelijke verkoop zou gaan). Dit staat in ieder geval niet in het door de consument overgelegde definitieve koopcontract van 29 september 2015 en blijkt ook niet uit de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen 2003 of andere stukken.
De tegenvordering van de ondernemer
7. De commissie stelt voorop dat gebleken is dat de consument instemt met de behandeling van de tegenvordering door de commissie. Op grond van het bepaalde in artikel 12 van haar reglement is daarmee gegeven dat de commissie bevoegd is die tegenvordering te behandelen.
8. Inhoudelijk wordt de tegenvordering van de ondernemer, dat de consument haar staanplaats op het recreatiepark per 31 december 2023 schoon en volledig opgeruimd ontruimd dient op te leveren, afgewezen. Dit wordt als volgt gemotiveerd.
De ondernemer heeft zijn tegenvordering gebaseerd op de stelling dat de consument haar kampeermiddel heeft verhuurd voor permanente bewoning. De commissie is echter met de consument van oordeel dat van verhuur voor permanente bewoning geen sprake is. De door de ondernemer ingebrachte verklaring van de betreffende huurder, de heer [naam huurder], van 3 mei 2023 maakt dit niet anders.
Uit de door de consument overgelegde WhatsApp-correspondentie van 7 juni 2023 tussen haar en de heer [naam huurder] blijkt naar het oordeel van de commissie immers voldoende dat slechts van tijdelijke (langer durende) verhuur aan de heer [naam huurder] sprake was, ter overbrugging van de echtscheiding van de heer [naam huurder]. De tijdelijke verhuur wordt ook ondersteund door de door de ondernemer ingebrachte verklaring van de heer [naam huurder] van 18 augustus 2023. Daarin verklaart de heer [naam huurder] onder meer het volgende: “Via [online marktplaatst] vond ik februari 2023 de aanbieding om een chalet op uw camping te bewonen, dit werd aangeboden en besproken dat het voor langere tijd (onderstreping door de commissie) mogelijk om te huren was mits (de commissie leest het woordje “mits” als: tenzij) de camping het zou verbieden, dan was de verhuurster genoodzaakt om de overeenkomst te ontbinden.” Nu van verhuur voor permanente bewoning door de consument aldus geen sprake was, mist de door de ondernemer op 21 augustus 2023 gedane opzegging van de huurovereenkomst per 31 december 2023 op basis van artikel 11 lid 1 onder a. van de Recron-voorwaarden een toereikende reden. De opzegging is alleen al daarom niet geldig.
Conclusie
9. De conclusie is dat de klacht van de consument gedeeltelijk gegrond is. Daarom moet de ondernemer tevens het klachtengeld aan de consument vergoeden en is hij behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
10. Het bovenstaande leidt de commissie tot de volgende beslissing.
Beslissing
1. De commissie verklaart voor recht:
– dat de consument haar chalet mag blijven gebruiken voor eigen permanente bewoning alsmede voor langdurige verhuur (maximaal vijf aaneengesloten maanden) aan derden op de wijze zoals zij dat vóór januari 2023 deed; en bepaalt:
– dat deze verklaring voor recht blijft gelden tot het moment dat, bij gebrek aan overeenstemming tussen partijen hierover, de commissie (of de kantonrechter) in een nieuw geschil heeft besloten dat de ondernemer wegens gewijzigde omstandigheden op één of beide punten niet langer gebonden is aan de verklaring voor recht.
2. De commissie wijst de overige vordering van de consument en de tegenvordering van de ondernemer af.
3. De ondernemer moet overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van
€ 52,50 aan de consument vergoeden in verband met het klachtengeld.
4. Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie, bestaande uit de heer mr. J.L. Sierkstra, voorzitter, mr. M. de Rooij-Slager en mevrouw J.M.A. van Haren, leden, op 20 oktober 2023.