(Ver)huur standplaats voor plaatsing (sta)caravan voor recreatieve doeleinden kan niet worden beschouwd als (ver)huur van woonruimte. Huurbescherming niet van toepassing.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Recreatie    Categorie: Huurovereenkomst m.b.t. vaste standplaatsen    Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: REC05-0228

De uitspraak:

Standpunt van de consument   Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.   De consument vult de eerder verstrekte gegevens omtrent zijn overeenkomsten met de ondernemer als volgt aan. De consument huurt sinds 1993 een standplaats bij de ondernemer. In 1999 en september 2003 is de consument een tweede en derde huurovereenkomst met de ondernemer aangegaan. Thans huurt de consument drie aaneen grenzende kavels (K12, K13 en L7). De in 2003 op K12 en K13 geplaatste caravan heeft een oppervlakte van 100 m2. In de winter van 2004 heeft de consument een nieuwe caravan geplaatst op L7. Deze caravan meet 40 m2 en heeft inclusief verbouwing, schuur en tuinaanleg circa € 100.000,– gekost. De stacaravans zijn door bemiddeling van de ondernemer gekocht. De bouwmaterialen ad € 12.000,– zijn via de ondernemer gekocht. De kosten van verplaatsing van deze caravans worden geschat op € 50.000,–. De ondernemer staat toe dat recreanten permanent wonen op de camping. De vaste bewoners betalen een toeslag. De consument betaalt deze toeslag niet. De gemeente gedoogt de permanente bewoning. De consument woont gedurende de zomermaanden op de camping met zijn familie en verblijft daarnaast sommige weekenden op de camping. De caravans dienen de consument niet tot hoofdverblijf.    Herstructurering en opzegging De ondernemer heeft enkele jaren geleden aangegeven dat hij de camping wilde herstructureren. Hij zou op een deel van de camping vakantiehuizen willen plaatsen. Een ander deel van de camping zou worden opgehoogd. De ondernemer adviseerde vaste recreanten te verhuizen naar de binnenring van de camping, omdat dit deel buiten de herstructureringsplannen zou blijven. De consument zat al in de binnenring. Omdat de binnenring veilig zou zijn, is de consument in 2003 nog een nieuwe huurovereenkomst aangegaan voor een kavel in de binnenring waarop hij in de winter van 2004 een nieuwe stacaravan heeft geplaatst. Op 5 september 2005 heeft de ondernemer tegen de afspraken en verwachtingen in de huurovereenkomsten van alle recreanten waaronder de consument opgezegd.   Huurbescherming De bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomsten was om de consument woonruimte te verschaffen. Daaraan is inherent dat partijen op dat moment hebben beoogd om ook het huurbeschermingsregime van toepassing te laten zijn, ook indien sprake is van (ver)huur van gebouwde onroerende zaken. Zie de uitspraak van Rechtbank Haarlem 02-11-2005, productie 2. Subsidiair geldt dat sprake is van duurzame plaatsing en derhalve op het gebruik van de grond voor het dragen van een bouwwerk. Dit volgt uit het feit dat op de aan de consument door de ondernemer verhuurde kavels reeds stacaravans en/of leidingen en aansluiting op de riolering aanwezig waren. De stacaravans zijn vast met de grond verbonden door middel van elektriciteit- en rioleringsverbindingen, de dissel is van de stacaravans verwijderd en er zijn diverse aanbouwen en opbouwen. Hieruit moet worden geconcludeerd dat de huurovereenkomsten betrekking hebben op gebouwde onroerende zaken in de zin van artikel 7:233 BW. Zie Kantonrechter te ’s-Gravenhage 19-05-1999 en Rechtbank te ’s-Gravenhage 11-07-2001, producties 3 en 4. Zie ook het Porta Cabin-arrest. Er is geen sprake van gebruik “dat naar zijn aard van korte duur is”, zodat de uitzondering van artikel 7:232 BW niet van toepassing is. Dat blijkt uit het feit dat de grond en stacaravans zijn bestemd en ingericht voor bewoning dan wel langdurig gebruik. Zie het arrest van de Hoge Raad van 08-01-1999, productie 6. De opzegging van de huurovereenkomsten is nietig, omdat zij is gedaan op andere dan de in 7:274 BW genoemde gronden. Indien de commissie van oordeel mocht zijn dat het wettelijke woonruimteregime niet van toepassing is, zal de consument de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming zal plaatsvinden met maximaal drie jaar te verlengen op grond van artikel 7:230a BW.   Opzegging in strijd met redelijkheid en billijkheid Indien geoordeeld wordt dat noch het wettelijke woonruimteregime noch de ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a op de rechtsverhouding tussen partijen van toepassing is, is sprake van huur van een ongebouwde onroerende zaak. De consument meent dat de opzegging, hoewel aan de vereisten van artikel 7:228 lid 2 BW is voldaan, in strijd met redelijkheid en billijkheid is, subsidiair de opzegging in strijd met redelijkheid en billijkheid is indien niet een vervangende standplaats of passende financiële tegemoetkoming wordt verleend. De consument heeft er naar aanleiding van mededelingen van de ondernemer gerechtvaardigd op vertrouwd dat zijn huurovereenkomsten bij de uitvoering van de herstructurering in stand zouden blijven. Indien de ondernemer geen toezeggingen had gedaan, zou de consument niet zo veel hebben geïnvesteerd in zijn caravans en standplaatsen. De consument heeft een groot woon- en recreatie- alsmede financieel belang bij voortzetting van de overeenkomsten, gezien de enorme investeringen die hij heeft gedaan. Er valt te verwachten dat de datum waarop de overeenkomsten zijn opgezegd, te weten 1 september 2007, nog niet zal kunnen worden begonnen met de uitvoering van de herstructurering, omdat de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan zich nog in de beginfase bevindt. De belangen van de consument dienen dan ook te prevaleren boven de belangen van de ondernemer. De opzegging dient daarom rechtsgevolg te ontberen, subsidiair rechtsgevolg te ontberen indien door de ondernemer geen vervangende standplaats of een passende financiële tegemoetkoming wordt geboden. Ter zitting heeft de consument nog meegedeeld deze vordering te baseren op een onrechtmatige daad van de ondernemer. De consument verlangt primair instandhouding van zijn huurovereenkomsten en secundair een passende vervangende standplaats en/of financiële tegemoetkoming.   Standpunt van de ondernemer   Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt:   Er is een aantal recreanten dat permanent woont op de camping, hoewel dat door de gemeente niet wordt toegestaan. De ondernemer heeft dat niet altijd in de hand. De consument verblijft echter niet permanent op de camping, maar verblijft daar voor recreatie in de zomermaanden. De ondernemer heeft nooit een toezegging gedaan dat de herstructurering geen betrekking zou hebben op het gedeelte van de camping dat binnen de rondweg ligt, door de consument binnenring genoemd. Het is altijd de bedoeling geweest dat het hele terrein op de schop gaat met uitzondering van een klein gedeelte voor toeristisch kamperen. Aangezien het zo lang duurde voordat de gemeente akkoord ging met voorbereiding van de wijziging van het bestemmingsplan, geloofden de recreanten niet meer in de herstructurering. De ondernemer heeft voldoende voorlichting gegeven. Het kon voor een ieder duidelijk zijn dat er iets ging gebeuren, want in oktober 2004 was al bijna de helft van de standplaatsen leeg. Al in 1989 zijn in drie vakken (H, J en V) in de binnenring de standplaatsen voor zogenaamde Veluwe caravans opgeheven. Dat heeft echter niets te maken met de huidige voorgenomen herstructurering.   De door de consument aangehaalde jurisprudentie inzake huurbescherming van woonruimte is niet van toepassing op de verhuur van standplaatsen. De opzegging van de overeenkomsten heeft plaatsgevonden conform de Recron-voorwaarden vaste plaatsen en voldoet ook aan de vereisten van beëindiging van duurovereenkomsten, gezien de zeer royale opzegtermijn. De ondernemer ziet geen enkele grond voor schadeplichtigheid.   Beoordeling van het geschil   De commissie heeft het volgende overwogen:   Huurbescherming Anders dan de consument stelt, meent de commissie dat niet gebleken is dat het bij het aangaan van de overeenkomsten de bedoeling was van partijen de consument woonruimte te verschaffen. In de drie tussen de consument en de ondernemer aangegane overeenkomsten wordt overeengekomen dat de recreant het recht van plaatsing en/of gebruik voor recreatieve doeleinden verkrijgt van een (sta)caravan. Ook feitelijk gebruikt de consument zijn caravans niet als woning aangezien hij daar alleen in de zomermaanden verblijft en zijn hoofdverblijf elders is.  Derhalve is de commissie van oordeel dat de situatie van de consument niet vergelijkbaar is met de situatie waarop de uitspraak van de Rechtbank Haarlem van 02-11-2005, waarop de consument zich beroept, betrekking heeft. Aangezien niet is gebleken dat partijen hebben bedoeld woonruimte te verschaffen, valt daaraan dus niet te ontlenen dat partijen zouden hebben beoogd het woonruimteregime van toepassing te doen zijn. De commissie is van oordeel dat de (ver)huur van een standplaats voor de plaatsing van een (sta)caravan voor recreatieve doeleinden niet beschouwd kan worden als de (ver)huur van woonruimte. Tengevolge hiervan is de huurbescherming die geldt voor woonruimte niet van toepassing. Uit de door de consument aangehaalde jurisprudentie volgt niet dat de huurbescherming die geldt voor woonruimte, zoals gedefinieerd in artikel 7:233 BW, van toepassing zou zijn op de huur van standplaatsen waarop een huisje of caravan is of wordt geplaatst. De uitspraak van de rechtbank te ’s-Gravenhage van 11-07-2001 waarin in hoger beroep het vonnis van de kantonrechter te ’s-Gravenhage van 19-05-1999 wordt vernietigd, komt immers tot de conclusie dat bij de (ver)huur van volkstuintjes waarop huisjes zijn geplaatst voor recreatief gebruik geen sprake is van woonruimte. Wel acht de Rechtbank de Huurwet van toepassing op grond waarvan in casu een beroep op de ontruimingsbescherming van artikel 28c van de Huurwet kon worden gedaan. De commissie ziet ook niet in hoe uit het Porta Cabin arrest de conclusie getrokken zou kunnen worden dat sprake zou zijn van de huur van woonruimte. De uitzondering voor gebruik dat “naar zijn aard van korte duur is” is dan ook niet relevant. Voor zover de consument een beroep zou kunnen doen op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a is de commissie niet bevoegd daarover te oordelen, aangezien die bevoegdheid is voorbehouden aan de kantonrechter. De commissie komt tot de conclusie dat de opzegging niet nietig is op grond van de dwingendrechtelijke bepalingen van het woonruimteregime.   Toepasselijkheid Recron-voorwaarden De consument is in 1993 en 1999 een overeenkomst met de ondernemer aangegaan. In de eerste overeenkomst wordt bepaald dat de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen van toepassing zijn “welke ondergetekende ontvangen heeft”. In de tweede overeenkomst wordt hetzelfde bepaald met betrekking tot (de toen inmiddels geldende) Recron-voorwaarden van 1998. De consument ontkent echter de Recron-voorwaarden voor of bij het aangaan van de overeenkomsten ontvangen te hebben. De commissie is van mening dat de bewijslast hiervan bij de consument ligt, aangezien de consument heeft verklaard de voorwaarden ontvangen te hebben. Dit bewijs is door de consument niet geleverd. De ondernemer beroept zich echter met name op de Recron-voorwaarden van 1-1-2003. Deze voorwaarden werden voor lopende overeenkomsten van toepassing op 1-1-2004. De tussen partijen gesloten overeenkomst van 3 september 2003 die niet door de consument is ondertekend, verwijst echter naar de Recron-voorwaarden van 1998. De ondernemer stelt bij het aangaan van de overeenkomst de voorwaarden van 2003 te hebben overhandigd, de consument ontkent dit. De commissie is van oordeel dat in dit geval de bewijslast ligt bij de ondernemer. De ondernemer stelt bovendien in juni 2003 de Recron-voorwaarden van 2003 tijdig voor de verlenging van de lopende overeenkomsten aan zijn toenmalige recreanten te hebben toegezonden, hetgeen eveneens door de consument wordt ontkend. Ook in dit geval ligt de bewijslast bij de ondernemer. Aangezien de ondernemer dit bewijs niet heeft geleverd en de consument de Recron-voorwaarden van 2003 heeft vernietigd op grond van artikel 6:233 j.o. 6:234 BW, zal de commissie de Recron- voorwaarden van 2003 buiten beschouwing laten.   Opzegging in strijd met redelijkheid en billijkheid De drie overeenkomsten die de consument met de ondernemer aanging waren voor bepaalde tijd en zijn na het verstrijken daarvan verlengd. Het was de bedoeling van de ondernemer deze overeenkomsten jaarlijks te verlengen met een huurperiode van een jaar behoudens opzegging conform de Recron-voorwaarden. Aangezien de Recron-voorwaarden niet door de commissie worden toegepast, zal de commissie er van uitgaan dat de overeenkomsten voor onbepaalde tijd werden verlengd. Over het algemeen kan een duurovereenkomst worden opgezegd met inachtneming van een lange opzegtermijn. Naar het oordeel van de commissie is de door de ondernemer in acht genomen opzegtermijn voldoende lang. Bij uitzondering zal een lange opzegtermijn niet voldoende aan de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij tegemoet kunnen komen. In een dergelijk geval kan de opzeggende partij tot schadevergoeding verplicht zijn op grond van artikel 6:248 BW, bijvoorbeeld wanneer de wederpartij in verband met de overeenkomst – in de gerechtvaardigde verwachting dat de overeenkomst zou blijven voortduren – een omvangrijke investering heeft gedaan. Zie bijvoorbeeld HR 21 juni 1991. De commissie gaat er van uit dat de consument hierop zijn beroep op redelijkheid en billijkheid baseert. De consument beroept zich op de toezegging van de ondernemer dat de standplaatsen die zich bevinden binnen de binnenring, waaronder de standplaatsen van de consument, in stand kunnen blijven ondanks de voorgenomen herstructurering. De consument heeft deze toezegging op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. De commissie is dan ook van oordeel dat er geen basis is voor het toekennen van schadevergoeding op grond van artikel 6:248 BW. De consument heeft niet aangetoond dat de ondernemer zich schuldig zou hebben gemaakt aan onrechtmatig handelen. Derhalve is er geen basis voor schadeplichtigheid van de ondernemer. De commissie ziet ook geen rechtsgrond aanwezig voor de opvatting dat de ondernemer verplicht zou zijn een vervangende standplaats te bieden noch voor de stelling dat bij een belangenafweging de belangen van de consument moeten prevaleren boven die van de ondernemer hetgeen zou moeten leiden tot het ontberen van rechtsgevolg van de opzegging. Immers er is niet gebleken van een te beschermen woonbelang, aangezien de consument zijn standplaats huurt voor recreatief gebruik. Evenmin kon de consument er op rekenen dat de standplaatsen permanent tot zijn beschikking zouden staan, aangezien hij er van op de hoogte was dat de ondernemer voornemens was zijn bedrijf te herstructureren. Dat daarbij is toegezegd dat zijn standplaatsen ongemoeid zouden blijven is zoals hierboven vermeld, niet aannemelijk geacht.   Derhalve wordt als volgt beslist.   Beslissing   De klachten van de consument zijn ongegrond.   Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie op 12 juli 2006.