Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1096833/1213621
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De klacht gaat over een huurder die vindt dat de verhuurmakelaar onvoldoende heeft geholpen bij een geschil met de verhuurder over de teruggave van de borgsom. Na het beëindigen van de huurovereenkomst kreeg de huurder niet de volledige borg terug, omdat de verhuurder bedragen had ingehouden voor reparatie- en energiekosten. Volgens de huurder waren deze kosten onvoldoende onderbouwd en had de makelaar als bemiddelaar moeten optreden om een oplossing te bereiken of een duidelijke kostenspecificatie te verkrijgen. De makelaar stelde echter dat hij uitsluitend in opdracht van de verhuurder werkte en geen mediator was tussen beide partijen. De commissie oordeelt dat niet is gebleken dat de makelaar een bemiddelende rol had tussen huurder en verhuurder. Hij trad op als verhuurmakelaar voor de verhuurder en was niet verplicht om na afloop van de huur te bemiddelen in een geschil over de borgsom. Hoewel een NVM-makelaar rekening moet houden met de belangen van alle betrokkenen, gaat die verplichting niet zover dat hij een conflict over de borg moet oplossen. Daarnaast is de commissie niet bevoegd om te beslissen over de terugbetaling van de borg of de juistheid van de ingehouden kosten. Daarom verklaart de commissie de klacht ongegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klager heeft de klacht voorgelegd aan de beklaagde.
De klacht betreft de bemiddelende rol die de klager van de beklaagde als verhuurmakelaar verwacht nu tussen de klager en de verhuurder een geschil is ontstaan over de teruggave van de borgsom.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klager heeft een pand aan (adres) gehuurd van de (bedrijfsnaam) (hierna: de verhuurder). De beklaagde trad op als bemiddelend makelaar tussen de klager en de verhuurder.
Nadat de klager de huurovereenkomst heeft beëindigd, heeft op 29 november 2024 de oplevering plaatsgevonden in aanwezigheid van de beklaagde. Daarbij zijn geen gebreken geconstateerd. De klager heeft echter niet de volledige borgsom teruggekregen. De verhuurder heeft een deel van de borg ingehouden vanwege gemaakte kosten: € 750,– voor reparatiewerkzaamheden en € 550,– voor energiekosten (twee maanden elektra en water). Deze kosten zijn echter niet onderbouwd. Een specificatie ontbreekt. Bovendien ontving de klager hierover pas op 22 januari 2025 bericht. Het pand werd door de klager gebruikt voor opslag, zodat er nauwelijks sprake was van gebruik van stroom en water. Doordat bij de oplevering geen gebreken zijn geconstateerd is verrekening voor reparatiewerkzaamheden niet mogelijk.
De klager heeft contact opgenomen met de beklaagde om dit geschil op te lossen, maar hij ontving van de beklaagde geen bijstand. De klager heeft twee brieven naar de verhuurder verzonden, maar zij komen er met elkaar niet uit.
Op 17 maart 2025 heeft de klager op advies van een medewerker van het klachtenloket voor Vastgoedprofessionals een klacht ingediend tegen de beklaagde. Klager verwachtte dat beklaagde als bemiddelend makelaar tussen de klager en de verhuurder zou toezien op een correcte afhandeling van de huurovereenkomst, inclusief teruggave van de borg. Op 18 maart 2025 ontving de klager van de beklaagde een reactie, waarin hij schrijft dat hij geen bemiddelaar is voor beide partijen, maar in opdracht van de verhuurder werkt.
De klager wil dat de beklaagde zijn rol als bemiddelaar serieus neemt en ervoor zorgt dat de verhuurder de inhouden borg terugbetaalt of op grond van artikel 7:261b BW een gedetailleerde kostenspecificatie verstrekt van de ingehouden bedragen.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De beklaagde is van mening dat dit een geschil tussen de klager en de verhuurder betreft.
Het voormalige kantoor van de beklaagde heeft van de verhuurder opdracht gekregen om voor het pand aan (adres) een huurder te zoeken. Aan die opdracht is voldaan en daarmee is deze opdracht afgerond.
De klager heeft het pand vervolgens verlaten en de sleutel bij de beklaagde ingeleverd omdat hij met de verhuurder niet tot een afspraak kon komen over de oplevering. De verhuurder heeft de sleutel vervolgens op het kantoor van de beklaagde opgehaald en een eindinspectie gedaan. De klager wil de gehele borg terugontvangen, hetgeen de verhuurder weigert op basis van zijn bevindingen. Samen komen zij er niet uit.
De beklaagde is geen mediator, maar een verhuurmakelaar die in opdracht van de verhuurder werkzaam is. Dit heeft de beklaagde ook aan de klager meegedeeld.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van de beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan, indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht, een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het Reglement tuchtcommissie vastgoedprofessionals (hierna: het reglement).
De commissie dient de vraag te beantwoorden of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens de klager in het proces rond de aanhuur van het pand door de klager, waarbij de beklaagde als verhuurmakelaar heeft opgetreden.
De klachten
De klager heeft van de verhuurder een pand gehuurd. Nadat de huur is opgezegd maakt de klager aanspraak op terugbetaling van de gehele borgsom, hetgeen de verhuurder weigert. Volgens de klager heeft de beklaagde een bemiddelende rol tussen hem en de verhuurder en schiet hij in die rol tekort door er niet voor te zorgen dat de gehele borg terug wordt betaald en/of een kostenspecificatie wordt verstrekt.
Dat de beklaagde optrad als bemiddelaar tussen de klager en de verhuurder is niet gebleken. Vast staat dat de beklaagde optrad als verhuurmakelaar. Zijn opdrachtgever was de verhuurder.
Als gecertificeerd NVM-makelaar dient beklaagde op grond van artikel 4 van de NVM Erecode de diensten voor zijn opdrachtgever uit te voeren met respect voor alle betrokkenen en hun belangen. Uit deze bepaling volgt dat beklaagde als NVM-makelaar in principe ook rekening moet houden met de belangen van de wederpartij van zijn opdrachtgever.
Die verplichting gaat in dit geval niet zover dat de beklaagde moet bemiddelen als er na het beëindigen van de huurovereenkomst tussen zijn opdrachtgever (de verhuurder) en de wederpartij (de huurder) een geschil ontstaat over terugbetaling van de borgsom. De klager kan de beklaagde op dit punt geen tuchtrechtelijk verwijt maken.
De commissie is niet bevoegd een beslissing te nemen over het al dan niet terugbetalen van de borgsom voor al dan niet gemaakte reparatie- en energiekosten.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van de klager ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen, de heer W.F. de Ruijter, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. L. Kramer, secretaris, op 15 oktober 2025.