Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1095447/1309719
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Deze zaak gaat over een koper die vindt dat zij bij de aankoop van een woning verkeerd is geïnformeerd door de verkopend makelaar over de overdrachtsbelasting. Tijdens twee bezichtigingen vertelde een medewerker van de makelaar dat de koper niet over de hele koopsom overdrachtsbelasting hoefde te betalen, maar alleen over een deel daarvan. De koper zegt dat deze informatie belangrijk was voor de hoogte van haar bod. Kort voor de overdracht bleek echter dat het belastingvoordeel volgens de koopovereenkomst naar de verkopers ging en dat de koper alsnog bijna € 13.000 aan overdrachtsbelasting moest betalen. De makelaar erkende dat de medewerker onjuiste informatie had gegeven, maar stelde dat in de koopovereenkomst duidelijk stond dat het voordeel voor de verkopers was. Volgens de makelaar had de medewerker een menselijke fout gemaakt, omdat hij nog niet lang bij het kantoor werkte en niet op de hoogte was van de plaatselijke regeling. De commissie vindt dat de koper haar klacht mocht indienen en beoordeelt deze inhoudelijk. Volgens de commissie moet een verkopend makelaar potentiële kopers duidelijke en juiste informatie geven die belangrijk is voor hun beslissing om een woning te kopen. De medewerker heeft verkeerde informatie gegeven en deze informatie was voor de koper belangrijk bij het bepalen van haar bod. Daarom heeft de makelaar volgens de commissie niet zorgvuldig gehandeld en is de klacht gegrond. Dat de medewerker nog maar kort bij het kantoor werkte, verandert dit niet. De makelaar had ervoor moeten zorgen dat de medewerker op de hoogte was van de plaatselijke regels. De commissie legt de makelaar daarom een berisping op. Ook moet de makelaar het klachtengeld van € 99,99 aan de koper terugbetalen en bijdragen aan de behandelingskosten. Over de gevraagde schadevergoeding van € 10.000 doet de commissie geen uitspraak, omdat zij binnen deze tuchtprocedure niet bevoegd is om een schadevergoeding toe te kennen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde als verkopend makelaar van de woning die klaagster heeft gekocht.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
Klaagster heeft tweemaal een bezichtiging gehad bij een woning in [plaatsnaam], die zij uiteindelijk heeft gekocht. Beklaagde was de verkopend makelaar. Tijdens de bezichtiging was een medewerker van beklaagde aanwezig.
De medewerker heeft klaagster bij beide bezichtigingen heel duidelijk verteld dat zij geen overdrachtsbelasting zou hoeven te betalen over de gehele koopsom, maar alleen over het verschil in koopprijs die de verkopers hadden betaald en de koopprijs die klaagster voor de woning zou betalen.
Onder deze voorwaarde heeft klaagster besloten een bod te doen op de woning. Zij heeft overboden met ongeveer het bedrag van de overdrachtsbelasting dat zij niet zou hoeven te betalen.
Op de dag vóór de overdracht kreeg klaagster van de notaris bericht dat de nota van afrekening voor de aankoop aanzienlijk hoger was dan verwacht, omdat het belastingvoordeel ten gevolge van de vermindering van overdrachtsbelasting ten gunste van de verkopers kwam. De notaris heeft daarna overleg gehad met zowel de medewerker van beklaagde als klaagster en geconcludeerd dat het bedrag aan overdrachtsbelasting op de nota van afrekening, gelet op de gemaakte afspraken, inderdaad te hoog was.
Echter, op de dag van passeren van de akte van levering heeft de medewerker van beklaagde zich teruggetrokken van de gemaakte afspraak. Er werd geëist dat klaagster alsnog de volledige overdrachtsbelasting (ten bedrage van bijna € 13.000, -) zou betalen. Klaagster stond met de rug tegen de muur en was genoodzaakt de leveringsakte te tekenen.
Beklaagde heeft de fout van de medewerker erkend. Klaagster heeft als oplossing voorgesteld dat beklaagde haar een bedrag van € 10.000, – zou vergoeden. Dit heeft beklaagde niet geaccepteerd. Beklaagde heeft een vergoeding aangeboden van slechts € 1.500, -.
Klaagster is van mening dat de medewerker van beklaagde haar van onjuiste en misleidende informatie heeft voorzien en haar heeft gemanipuleerd.
Ter zitting heeft klaagster benadrukt dat zij verkeerd is voorgelicht en tot op de dag van de overdracht in de veronderstelling verkeerde dat zij slechts een gering bedrag aan overdrachtsbelasting zou hoeven te betalen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde is primair van mening dat klaagster niet-ontvankelijk is in haar klacht, omdat zij deze niet (tijdig) bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals heeft ingediend.
Subsidiair voert beklaagde het volgende aan.
De medewerker van beklaagde heeft tijdens de bezichtiging aangegeven dat er mogelijk sprake was van een voordeel in de overdrachtsbelasting, maar niet gesproken over de exacte financiële uitwerking daarvan. Klaagster is vervolgens akkoord gegaan met een koopovereenkomst waarin ondubbelzinnig is vastgelegd dat het voordeel van de overdrachtsbelasting toekomt aan de verkopers. Daarmee is contractueel vastgelegd dat klaagster en de verkopers het eens waren over de verdeling van dit voordeel. De notaris heeft deze afspraak gecontroleerd en beide partijen hebben de leveringsakte vervolgens bewust ondertekend.
Zelfs indien zou worden aangenomen dat sprake is geweest van een misverstand, dan leidt dat niet tot schade die aan beklaagde kan worden toegerekend. Klaagster heeft de woning verkregen onder de afgesproken voorwaarden. Er is geen bewijs dat de verkopers bereid zouden zijn geweest tot een lagere verkoopprijs, indien het belastingvoordeel anders was uitgelegd.
Er is geen sprake van onzorgvuldigheid, misleiding of overtreding van de NVM-Erecode. De medewerker heeft te goeder trouw gehandeld. Beklaagde heeft klaagster een coulancevoorstel van € 1.500, – gedaan. Dit voorstel was uitsluitend bedoeld als een praktische tegemoetkoming om verdere escalatie te voorkomen, niet als erkenning van aansprakelijkheid.
Beklaagde verzoekt de commissie primair om klaagster niet-ontvankelijk te verklaren in de klacht en subsidiair om de klacht ongegrond te verklaren.
Ter zitting is zijdens beklaagde nog aangevoerd dat in [plaatsnaam] – anders dan in de rest van Nederland – geldt dat het belastingvoordeel bij doorverkoop binnen zes maanden standaard ten gunste van de verkoper(s) komt. Omdat de medewerker nog maar kort in dienst was bij beklaagde en daarvóór buiten [plaatsnaam] werkzaam was, was hij hiervan niet op de hoogte. Er is daarom sprake van een menselijke fout, die hem en/of beklaagde niet valt te verwijten.
Beoordeling van de klacht
Ontvankelijkheid
Beklaagde beroept zich op niet-ontvankelijkheid. De commissie dient dit beroep te beoordelen aan de hand van de bepalingen van haar reglement. Van belang is artikel 4 van het reglement. Daarin is in lid 1, 2 en 3 bepaald als volgt:
“1. Voordat klager zich tot de commissie wendt, moet hij binnen een redelijke termijn vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mededelen.
2. De beklaagde stuurt uiterlijk binnen één maand na ontvangst van de klacht schriftelijk een reactie aan de klager.
3. Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde, voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Leidt dit niet tot het door klager gewenste resultaat, dan kan klager de klacht uiterlijk binnen 3 maanden, nadat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals de behandeling van de klacht heeft beëindigd, aan de commissie voorleggen.”
Verder is van belang artikel 5 lid 2 van het reglement. Dit luidt als volgt:
“De commissie verklaart op verzoek van de beklaagde – gedaan bij eerste gelegenheid – de klager niet ontvankelijk in zijn klacht indien niet is voldaan aan de eisen gesteld in artikel 4, eerste en derde lid, tenzij van klager in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij onder de gegeven omstandigheden een klacht bij de beklaagde en/of Klachtenloket Vastgoedprofessionals indient en/of klager terzake van het niet naleven van deze eisen naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt treft”.
De commissie stelt vast dat de (laatste) reactie van (de verzekeraar van) beklaagde dateert van 23 januari 2025 en dat klaagster zich vervolgens op 20 april 2025 tot de commissie heeft gewend. In het vragenformulier heeft klaagster ingevuld dat zij haar klacht eveneens op 20 april 2025 aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals heeft voorgelegd. Dit is derhalve binnen de in artikel 4 lid 3 genoemde termijn van drie maanden. Het secretariaat van de commissie heeft de klacht van klaagster vervolgens in behandeling genomen.
Eerst op 9 juli 2025 heeft een medewerker van het secretariaat geconstateerd dat de doorverwijzing van het Klachtenloket Vastgoedprofessionals zich niet bij de door klaagster ingediende stukken bevond. Dit is alsnog bij klaagster opgevraagd. Klaagster heeft zich daarop kennelijk opnieuw tot het Klachtenloket Vastgoedprofessionals gewend. Dit heeft klaagster – voor zover van belang – als volgt bericht:
“Wanneer u bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals een procedure wilt starten dient u dit te doen binnen 3 maanden na 24-07-2025. U geeft aan uw klacht hier al te hebben ingediend. Dit bericht kunt u aanleveren aan de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals om op die manier uw contact met het Klachtenloket Vastgoedprofessionals te laten zien.
(,,,)
Hierbij bevestigen wij dat de behandeling van uw klacht, zaaknummer […] door het Klachtenloket Vastgoedprofessionals per 24-07-2025 beëindigd is”.
Gelet op het voorgaande acht de commissie klaagster ontvankelijk in haar klacht, ook al zou zij zich niet reeds op 20 april 2025, maar voor het eerst pas in juli 2025, tot het Klachtenloket Vastgoedprofessionals, hebben gewend. Immers, zo er daardoor sprake is geweest van termijnoverschrijding, dan is de commissie van oordeel dat klaagster ter zake van het niet naleven van de eis van artikel 4 lid 3 van het reglement onder de gegeven omstandigheden (het in behandeling nemen van de klacht door het secretariaat van de commissie en de (terug)verwijzing van het Klachtenloket Vastgoedprofessionals naar de commissie) redelijkerwijs geen verwijt treft.
Schadevergoeding
Voor zover klaagster heeft bedoeld een schadevergoeding (van € 10.000, -) te vorderen, merkt de commissie op dat zij op grond van haar reglement niet bevoegd is in deze procedure uitspraak te doen over een verzoek tot schadevergoeding. Het tuchtrecht heeft niet tot doel de civielrechtelijke aansprakelijkheid van de beroepsbeoefenaar vast te stellen en een klager in geval van gegrondbevinding van zijn klacht genoegdoening te verschaffen in de vorm van een schadevergoeding. Bovendien heeft de commissie niet tot taak en is daarom ook niet bevoegd te oordelen en te beslissen over die aansprakelijkheid en een eventueel daaruit voortvloeiende schadevergoeding. De commissie zal zich dan ook onbevoegd verklaren met betrekking tot het verzoek van klaagster om een schadevergoeding.
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van makelaars ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin de makelaar actief is of was, kan ondermijnen en/of
• de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen. De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klaagster. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht, mede met inachtneming van het hierboven vermelde toetsingskader.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing.
Inhoudelijke beoordeling
Vaststaat dat beklaagde is opgetreden als verkopend makelaar van de woning die klaagster heeft gekocht. Op een verkopende makelaar rust de verplichting aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit artikel 2 van de NVM Erecode 2024 (“Duidelijkheid en transparantie staan bij ons voorop. We houden ons aan de afspraken en zijn helder over onze rol en positie”).
Beklaagde heeft erkend dat zijn medewerker klaagster ten tijde van de bezichtigingen onjuiste informatie heeft verstrekt over de door haar te betalen overdrachtsbelasting. Klaagster heeft voorts onweersproken gesteld dat de verstrekte informatie voor haar leidend is geweest voor het bepalen van de hoogte van haar bod op de woning.
Gelet hierop is de commissie van oordeel dat (de medewerker van) beklaagde heeft gehandeld in strijd met voormeld artikel uit de Erecode. Dat – zoals ter zitting is aangevoerd – de medewerker nog maar kort in dienst was bij beklaagde, betekent niet dat beklaagde geen verwijt valt te maken van de onjuiste informatie door de medewerker. Immers, het had op de weg van beklaagde gelegen zijn medewerker uitdrukkelijk te wijzen op de in [plaatsnaam] geldende afwijkende regeling(en).
Beklaagde heeft voorts nog gesteld dat klaagster ook een eigen onderzoeksplicht had en dat zij op basis van het bepaalde in de koopovereenkomst had kunnen weten dat het belastingvoordeel aan de verkopers toekwam. Wat daar ook van zij, dit geldt uitsluitend in de contractuele verhouding tussen klaagster en de verkopers en neemt niet weg dat het verschaffen van onjuiste informatie door de medewerker van beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar is.
Sanctie
Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een sanctie opleggen. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijke verwijtbare gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie het opleggen van de sanctie van berisping.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door klaagster betaalde klachtengeld voor rekening van beklaagde dient te komen, nu de klacht gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van haar reglement dat beklaagde, als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klachten, een door de Stichting De Geschillencommissie vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt beslist als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klaagster ontvankelijk in de klacht;
– verklaart zich onbevoegd met betrekking tot het (eventuele) verzoek van klaagster om een schadevergoeding;
– verklaart de klacht van klaagster gegrond;
– legt aan beklaagde de sanctie van berisping op;
– bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 99,99 aan klaagster dient te vergoeden ter zake van het klachtengeld;
– bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie aan de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen en mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 10 december 2025.
mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans