Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1317090/1327179
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een woningkoper die een klacht heeft ingediend tegen de verkoopmakelaar. De koper had eerst € 1.400.000 geboden op de woning. Daarna liet de verkoopmakelaar via WhatsApp weten dat een andere partij een “beter voorstel” had gedaan. De koper verhoogde daarop zijn bod naar € 1.481.000 en kreeg de woning. Later bleek uit het biedlogboek dat de andere partij op dat moment ook € 1.400.000 had geboden. Bovendien had die partij een voorbehoud voor een bouwtechnische keuring, terwijl de koper dit voorbehoud niet had. Volgens de commissie was het andere bod daarom niet beter. De makelaar stelde dat de andere bieder telefonisch had aangegeven mogelijk een hoger bod te willen doen, maar volgens de commissie verandert dat niets. Op het moment van het WhatsAppbericht lag er namelijk geen beter bod. De commissie vindt dat de makelaar de koper onjuist heeft geïnformeerd en niet duidelijk en transparant heeft gehandeld. Daarmee heeft hij de Erecode NVM geschonden en onzorgvuldig gehandeld. De klacht is daarom gegrond verklaard. De makelaar krijgt een waarschuwing en moet het klachtengeld van € 99,99 aan de koper vergoeden. Ook moet hij een bijdrage betalen in de kosten van de behandeling van de klacht.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde als verkoopmakelaar van de door klager aangekochte woning.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager heeft een bod op de woning uitgebracht van € 1.400.000,-. Na dit bod heeft de makelaar medegedeeld dat een andere partij een beter voorstel had. Daarom heeft klager zijn bod verhoogd naar een bedrag van € 1.481.000,-. Dit bod is door de verkopers geaccepteerd.
Achteraf is gebleken dat de mededeling van de makelaar onwaar was.
Klager verzoekt de commissie om vast te stellen dat beklaagde:
– onzorgvuldig en niet transparant heeft gehandeld;
– feitelijk onjuiste informatie heeft verstrekt over het bestaan van een zogenaamd ‘beter voorstel’;
– daarmee heeft gehandeld in strijd met de NVM-erecode en de professionele zorgplicht die van een vastgoedprofessional mag worden verwacht.
Klager verzoekt de commissie voorts om zijn klacht gegrond te verklaren en, indien de commissie daartoe aanleiding ziet, aan beklaagde een passende tuchtrechtelijke maatregel op te leggen (zoals een waarschuwing of berisping).
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde is opgetreden als verkopend makelaar, handelend in opdracht van de verkopers van de woning, met een vraagprijs van € 1.475.000,- kosten koper. Klager werd bijgestaan door een aankoopmakelaar.
De aankoopmakelaar van klager heeft beklaagde telefonisch verzocht of de woning aan te kopen is tegen de vraagprijs en overige bezichtigingen te annuleren. De verkopers hebben besloten dit niet te doen. Namens klager heeft de aankoopmakelaar vervolgens een bod uitgebracht, dat € 75.000,- onder de vraagprijs lag. Dit bod is door de verkopers niet geaccepteerd.
Daarna heeft zich een tweede bieder gemeld een met een bod gelijk aan dat van klager. Deze tweede bieder heeft telefonisch expliciet te kennen gegeven dat er ruimte zat in het voorstel en dat het bod mogelijk zou worden herzien.
In overleg met de verkopers is daarom besloten alle partijen een eenmalig en definitief bod te laten uitbrengen met de daarbij behorende voorwaarden. Deze beslissing is aan de aankoopmakelaar van klager gecommuniceerd.
De aankoopmakelaar heeft vervolgens namens klager een nieuw bod uitgebracht van € 1.481.000,-. De tweede bieder heeft zijn eerdere bod niet verhoogd. De verkopers hebben besloten de woning aan klager te gunnen.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een makelaar ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat:
• in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen of besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving;
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin de makelaar actief is of was, kan ondermijnen;
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie;
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager, met inachtneming van het hierboven vermelde toetsingskader.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing.
Inhoudelijk
In geschil is of beklaagde bij de verkoop van de woning onzorgvuldig en/of in strijd met de Erecode heeft gehandeld. Artikel 2 van de Erecode NWM bepaalt:
“Duidelijkheid en transparantie staan bij ons voorop. We houden ons aan de afspraken en zijn helder over onze rol en positie.”
De commissie stelt vast dat de makelaar op 28 juli 2025 via WhatsApp aan de aankoopmakelaar van klager het volgende heeft bericht:
“Ik heb je net even gebeld maar kreeg kantoor aan de lijn.
Andere partij heeft een beter voorstel gedaan. Iedereen kan tot woensdag 10:30 zijn uiterste voorstel doen. Verkopers zullen uiterlijk donderdag keuze maken.
Je mag me altijd even bellen als er nog vragen zijn”.
De commissie stelt voorts vast dat uit het biedlogboek blijkt dat klager op 14 juli 2025 een bod heeft uitgebracht van € 1.400.000,- kosten koper, zonder financiële voorwaarde en zonder voorwaarde bouwtechnische keuring en dat de tweede bieder op 26 juli 2025 eveneens een bod van € 1.400.000,- kosten koper heeft uitgebracht, zonder financiële voorwaarde en met voorwaarde bouwtechnische keuring.
Anders dan de makelaar heeft geschreven, betrof het bod van de tweede bieder dus geen ‘beter voorstel’. Integendeel, het was een bod voor hetzelfde bedrag als dat van klager, maar met een voorbehoud. De commissie is dan ook van oordeel dat de makelaar klager, althans diens aankoopmakelaar, in zijn WhatsAppbericht onjuist heeft geïnformeerd. Dat de tweede bieder de makelaar telefonisch te kennen heeft gegeven dat er nog ruimte zat in het voorstel en dat het bod mogelijk zou worden herzien, maakt dit niet anders. Immers, op het moment dat de makelaar zijn bericht stuurde, lag er geen beter bod van deze tweede bieder.
De makelaar heeft voorts nog aangevoerd dat klager werd bijgestaan door een aankoopmakelaar en dat hij met deze makelaar telefonisch contact heeft gehad over het bod van de tweede bieder en hem in dit gesprek wel de juiste informatie heeft verstrekt, maar dit heeft klager betwist. Wat daar ook van zij, dit neemt niet weg dat het op de weg van de beklaagde als professionele verkoopmakelaar had gelegen om ook in zijn WhatsAppbericht de juiste informatie op te nemen.
De commissie acht overigens ook niet aannemelijk dat de makelaar de aankoopmakelaar van klager telefonisch wel juist heeft geïnformeerd, nu vast is komen te staan dat klager naar aanleiding van het bericht van de makelaar zijn bod heeft verhoogd tot een bedrag van € 1.481.000,-; kennelijk ging ook zijn aankoopmakelaar ervan uit dat de tweede bieder een hoger bedrag had geboden dan het oorspronkelijk bod van klager.
Beklaagde heeft nog verwezen naar de veelvuldige contacten met de aankoopmakelaar van klager die zijn voorafgaan aan het WhatsAppbericht – onder meer over diens verzoek om de woning aan te kopen tegen de vraagprijs van € 1.475.000,- en overige bezichtigingen te annuleren -, maar ook dit doet aan de onjuistheid van zijn mededeling in het bericht niets af.
Gelet op bovenstaande berichten is de commissie van oordeel dat de beklaagde althans de makelaar in zijn communicatie met klager onvoldoende duidelijk en transparant is geweest en daarmee de Erecode NVM heeft geschonden en onzorgvuldig heeft gehandeld. Dit acht de commissie tuchtrechtelijk verwijtbaar. De klacht van klager zal daarom gegrond worden verklaard.
Sanctie
Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een sanctie opleggen. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 14 lid 2 sub a van haar reglement, het opleggen van een waarschuwing.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 15 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klager van het door haar betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 99,99. Bovendien is beklaagde op grond van artikel 16 lid 1 van het reglement een door de Stichting De Geschillencommissie vastgesteld bedrag als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van klager gegrond;
– legt aan beklaagde een waarschuwing op;
– bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 99,99 aan klager dient te vergoeden ter zake van het klachtengeld;
– bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht is verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer J. Weide en de heer C.P. Hoogendoorn, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 29 april 2026.