Commissie: Makelaardij
Categorie: (On)zorgvuldigheid
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1320793/1347933
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een zaak waarin een consument stelde dat haar makelaar een te hoge courtage in rekening had gebracht en daarnaast onzorgvuldig had gehandeld tijdens de verkoop van haar woning. De commissie oordeelt dat de consument zelf akkoord is gegaan met het overeengekomen courtagepercentage en dat niet is gebleken dat de makelaar heeft gehandeld in strijd met de zorg die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht. De klacht wordt daarom ongegrond verklaard en alle vorderingen worden afgewezen
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 26 november 2024 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van haar woning tegen betaling door de consument van kosten en courtage.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument komt in de kern op het volgende neer.
Als courtagepercentage is tijdens het eerste contact 0,85% excl. btw genoemd, maar later werd dit verhoogd naar 1,85% excl. btw met de mededeling dat dit “inclusief ontzorging, Funda en fotograaf” zou zijn. Ik heb dit in goed vertrouwen geaccepteerd, mede omdat de makelaar de samenwerking presenteerde als een vriendendienst. Hoewel ik uiteraard zelf wilsbekwaam ben en verantwoordelijk ben voor wat ik teken, heb ik dit percentage aanvaard vanuit vertrouwen in zijn woorden en niet vanuit een zakelijke afweging. Uit vergelijking met andere lokale makelaars blijkt dat een tarief van 1,85% exclusief btw exorbitant hoog is. Daarnaast is het aanbieden van tarieven exclusief btw aan particuliere klanten in strijd met de regelgeving en daarom misleidend.
Tijdens het verkoopproces vernam ik via de notaris dat er een beslag op de woning rustte. Hier was ik zelf niet van op de hoogte en het bericht kwam voor mij als een volslagen verrassing. Ik heb dat niet voor de makelaar kunnen verzwijgen, omdat ik er zelf niet van wist. Daarnaast heeft de makelaar werkzaamheden verricht namens de koper, waaronder de eindinspectie, wat hoogst ongebruikelijk is en zijn onafhankelijkheid aantast.
De consument zegt te vorderen dat de makelaar wordt veroordeeld tot:
I. restitutie van de btw, zoals reeds door de makelaar is toegezegd,
II. aanpassing van het courtagetarief naar 0,85% inclusief btw,
III. terugbetaling van wat de consument door toewijzing van de vorderingen I. en II. teveel heeft betaald, te vermeerderen met wettelijke rente,
IV. een schriftelijke erkenning en excuus voor de ervaren stress, verwarring en onterechte verwijten.
(hierna: vorderingen I. tot en met IV.).
Standpunt van de makelaar
Het standpunt van de makelaar komt in hoofdlijn op het volgende neer.
Tijdens dit intensieve verkooptraject hebben wij ons maximaal ingezet voor de belangen van de consument. Er is tussen partijen nooit gesproken over een courtagetarief van 0,85% en wij werken niet als vriendendienst. Een kennis via de sportclub vroeg ons nadrukkelijk om deze woning te verkopen. Omdat de woning buiten ons reguliere werkgebied ligt, wilden we dat liever niet, maar op nadrukkelijk verzoek van de consument hebben wij uiteindelijk de opdracht aanvaard. Vanwege veel extra reistijd, onderzoekskosten en de door achterstallig onderhoud complexere verkoop is een tarief van 1,85% exclusief btw overeengekomen.
Tijdens het verkooptraject bleek de woning belast met een justitieel beslag. Ondanks deze grote complicatie hebben wij in het belang van de consument de koper aan boord weten te houden en in samenwerking met een jurist een addendum opgesteld om de positie van de consument juridisch te beschermen.
Ondanks de moeizame samenwerking is de woning voor een fantastische prijs en tot volle tevredenheid van de consument verkocht. De klacht is pas ingediend ná de formele eigendomsoverdracht bij de notaris waarbij de consument vooraf aan de eigendomsoverdracht al inzage had in de courtagenota. Wij zijn van mening dat wij onder zeer moeilijke omstandigheden een uitstekend resultaat hebben behaald, de consument op geen enkel punt hebben benadeeld en open gecommuniceerd hebben over de courtage. Het bedrag dat wij in rekening hebben gebracht is exact wat in het opdrachtformulier is opgenomen en door de consument zonder druk en volledig uit vrije wil is ondertekend.
Het extra werk en (juridische) kosten rondom de beslaglegging hebben wij voor onze eigen rekening genomen evenals de opstartkosten zoals kosten voor foto’s, plattegronden, video en plaatsing op Funda.
De makelaar verlangt dat de commissie de klacht ongegrond zal verklaren.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
Zoals partijen ter zitting hebben bevestigd, heeft de consument de door de makelaar gefactureerde
€ 18.915,33 aan courtage betaald.
De makelaar legt daaraan ten grondslag de tussen partijen opgemaakte schriftelijke overeenkomst (hierna: Contract) die de consument op 16 november 2024 heeft ondertekend en die in artikel 11 de toepasselijkheid vermeldt van de “Consumentenvoorwaarden Makelaardij VastgoedPro” (hierna: Algemene Consumentenvoorwaarden). Met de door de consument voorgelegde klacht en vordering spitst deze zaak zich toe op de (tegen)vorderingen I. tot en met IV. van de consument tot:
I. restitutie van de btw, zoals reeds door de makelaar heeft toegezegd,
II. aanpassing van het courtagetarief naar 0,85% inclusief btw,
III. terugbetaling van wat de consument door toewijzing van de vorderingen I. en II. teveel heeft betaald, te vermeerderen met wettelijke rente,
IV. een schriftelijke erkenning en excuus voor de ervaren stress, verwarring en onterechte verwijten.
Met betrekking tot haar vorderingen I. en II. tot restitutie van de btw en tot aanpassing van het courtagetarief, voert de consument aan dat de in rekening gebrachte courtage hoger is dan aanvankelijk werd genoemd en dan gemiddeld pleegt te worden gehanteerd. Toch kan de consument door het tarief van 1,85% niet zijn verrast. Met de ondertekening van het Contract heeft de consument immers zelf de daarin nadrukkelijk verwoorde courtage-afspraak aanvaard.
Voor zover relevant bepaalt artikel 5 Contract:
“percentage koopsom
Wanneer de makelaar de opdracht heeft vervuld, ontvangt de makelaar 1,85% exclusief BTW van de koopsom als vergoeding.”
De makelaar geeft aan dat daarin beter het tarief inclusief btw had kunnen worden vermeld en heeft daarom aangeboden de btw te crediteren, maar de consument heeft dat aanbod niet aanvaard. Anders dan de consument suggereert, heeft zij dat aanbod nog niet als een toezegging of erkenning van de klacht mogen begrijpen. De consument noemt de vermelding van het tarief exclusief btw misleidend voor consumenten, maar zegt niet dat zij zelf daardoor is misleid. Dit laatste is ook niet aannemelijk geworden.
Dat de makelaar zegt te zijn verrast door de omstandigheid dat er op de te verkopen woning van de consument een beslag lag, verbaast enigszins. Voor zover relevant schrijft artikel 7 Algemene Consumentenvoorwaarden de makelaar immers voor om informatie te verzamelen en op te vragen over juridische en andere van belang zijnde aspecten betreffende de onroerende zaak en de consument hierover zo nodig te informeren.
Dat de consument geen enkele wetenschap had van een op de woning gelegd beslag, is evenwel weinig aannemelijk omdat de wet de betekening van het beslagexploot aan de beslagene(n) voorschrijft. Het had op de weg van de consument gelegen om dat beslag vooraf aan de makelaar melden. Door dit na te laten, heeft de consument gehandeld in strijd met artikel 6 lid 1 Algemene Consumentenvoorwaarden dat de consument verplicht om de makelaar alle informatie te geven die nodig is om de opdracht uit te voeren.
In het geval dat de consument echt onwetend mocht zijn geweest van het op de woning gelegde beslag, ontslaat haar dat ook nog niet van haar verantwoordelijkheid tegenover de makelaar. Dat de consument ter zitting aangeeft dat het beslag was gelegd voor een schuld van haar voormalige echtgenoot met wie zij in gemeenschap van goederen was gehuwd, laat onverlet dat die omstandigheid als zodanig tegenover de makelaar in haar risicosfeer ligt.
Uit de door de consument daartoe genoemde omstandigheid dat de makelaar de eindinspectie met de koper heeft uitgevoerd, volgt nog niet de door de consument vermoede belangenverstrengeling.
Voor zover dat bij de consument de indruk heeft gewekt dat de makelaar daarmee de belangen van de koper diende, ziet zij er aan voorbij dat de makelaar daarmee vooral haar eigen verkopersbelang heeft gediend.
Dat de makelaar het geschil buiten rechte met een aanbod in der minne tot een praktische oplossing heeft willen brengen, mag nog niet worden opgevat als de erkenning van de klacht of aansprakelijkheid. Het eerder door makelaar gedane aanbod is bovendien vervallen doordat de consument het heeft verworpen, althans niet tijdig heeft aanvaard.
Omdat de vorderingen I. en II. van de consument op grond van het voorgaande moeten worden afgewezen, is ook haar daarop voortbouwende vordering III. tot terugbetaling van het teveel betaalde niet toewijsbaar.
Het voorgaande en de verder nog gewisselde argumenten brengen de commissie tot de slotsom dat niet voldoende aannemelijk is geworden dat de makelaar niet heeft gehandeld zoals dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mocht worden verwacht. Hierdoor moet ook vordering IV. tot een schriftelijke erkenning en excuus worden afgewezen. De klacht van de consument is daarmee ongegrond. De overigens nog gevoerde partijdiscussies kunnen niet tot een ander oordeel leiden en daarom onbesproken blijven. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond,
– wijst alle vorderingen van de consument af.