Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Ontvankelijkheid
Jaartal: 2016
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
80166
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters is, zo stelt de VvE onbetwist, gebaseerd op de koop-/ aannemingsovereenkomsten die de individuele leden van de VvE hebben gesloten met de ondernemer, waarin is opgenomen een overeenkomst tot arbitrage met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling Appartementsrechten A.1999 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “geschillen naar aanleiding van de garantie- en waarborgregeling van het GIW (Stichting Garantie-Instituut Woningbouw) (…) de in die regeling vastgestelde regelen gelden”. In artikel 13.2 van de garantieregeling staat dat geschillen worden beslecht bij wege van arbitrage met inachtname van het Arbitragereglement van de Stichting (hierna te noemen: het reglement). Geldend is het reglement op het moment van aanhangig making van het geschil.
Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de commissie worden beslecht. Aldus is voldaan aan de vereiste van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De commissie dient gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.
Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.
Standpunt VvE
Voor het standpunt van de VvE verwijzen arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier. De VvE klaagt – zakelijk weergegeven – over scheurvorming en lekkage in de vloer van het parkeerdek. De ondernemer heeft verzuimd dit gebrek deugdelijk te herstellen waardoor de klachten nog steeds aanwezig zijn.
De VvE vordert herstel van het parkeerdek.
De VvE heeft bij brief van 26 februari 2014 aangegeven van mening te zijn dat het gaat om een beroep op de garantieregeling en dat daarom de bevoegdheid van de commissie geen punt van discussie is. Bij brief van 12 maart 2014 heeft de VvE aangegeven de behandeling van de klacht te willen doorzetten.
Standpunt ondernemer
De arbiters verwijzen voor wat betreft het standpunt van de ondernemer naar de brief van 10 maart 2014. De ondernemer verzoekt de VvE niet-ontvankelijk te verklaren nu binnen de garantieperiode herstel aan het parkeerdek heeft plaatsgevonden, te weten in het voorjaar van 2008, en de onderne-mer pas in de zomer van 2013 opnieuw van de VvE heeft vernomen inzake de klacht. Ook zijn de garantietermijnen reeds lange tijd verstreken.
Behandeling van het geschil
Op 15 mei 2014 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam van de secretaris] fungerend als secretaris.
Partijen zijn niet voor de zitting opgeroepen, omdat uit de stukken blijkt dat eerst dient te worden vastgesteld of de VvE in de klacht ontvankelijk is. Partijen zijn van deze procedurele gang van zaken op de hoogte gesteld.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
Tussen de individuele leden van de VVE en de ondernemer zijn in of omstreeks 2002 koop-/ aannemingsovereenkomsten gesloten betreffende de verkoop en levering door de ondernemer van een appartementsrecht in een door haar te realiseren appartementencomplex. In de individuele overeenkomsten heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/ aannemingsovereenkomst behorende situatietekening naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De gemeenschappelijke gedeelten zijn op 11 december 2003 opgeleverd.
Tevens is op de genoemde koop-/aannemingsovereenkomsten eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling garandeert de ondernemer aan de consument dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De VVE is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met nummer [nummer van het waarborgcertificaat].
Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de VVE geacht arbiters te hebben verzocht om:
a. haar aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/ aannemingsovereenkomst als de garantieregeling;
b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat haar toekomt op basis van de garantieregeling.
Beoordeling van het geschil
Bevoegdheid
De arbiters stellen vast dat op het moment van het wijzen van deze uitspraak alleen de VvE een schriftelijke verklaring heeft ondertekend, waarin partijen er gezamenlijk voor kiezen om ook geschillen naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de koop-/ aannemingsovereenkomst voor te leggen aan de arbiters. De ondernemer heeft voornoemde schriftelijke verklaring niet mede ondertekend. Dit brengt met zich dat arbiters alleen bevoegd zijn ten aanzien van de klachten zoals hierboven onder het kopje “bevoegdheid arbiters” aangegeven. Kort samengevat komt dat erop neer dat geschillen die betrekking hebben op de garantieregeling wel behandeld kunnen worden doch alle over geschillen op grond van de koop-/ aannemingsovereenkomst niet.
Garantietermijnen
Arbiters hebben te beoordelen of het bij wijze van verweer gedane beroep van de ondernemer op de niet-ontvankelijkheid van de VvE in haar klacht slaagt en de garantietermijn is verstreken.
Arbiters stellen voorop dat deze garantietermijn ingaat drie maanden na de oplevering en vervolgens zes jaar voortduurt. Onbetwist is dat de betreffende overeenkomst omstreeks 2002 is gesloten en dat de gemeenschappelijke delen van het gebouw op 11 december 2003 zijn opgeleverd. De garantietermijn is dus per 11 maart 2010 verlopen.
Tussen partijen is niet in geschil dat de ondernemer herstelwerkzaamheden aan het parkeerdek heeft uitgevoerd, die in 2008 zijn afgerond. Evenmin is in geschil dat de VvE vervolgens eerst in de zomer van 2013 contact met de ondernemer heeft opgenomen over de klachten aan het parkeerdek.
Niet ondubbelzinnig is komen vast te staan dat de in de zomer van 2013 geuite klachten zien op de in 2008 verrichte herstelwerk¬zaam¬heden. Evenmin is komen vast te staan dat de herstelwerkzaam¬heden in 2008 zijn verricht naar aanleiding van een (voorafgaande) klacht van de VvE. Immers: de door de VvE overgelegde stukken zien op de door de Vereniging van Eigenaren [naam van de vereniging] Blok B geuite klachten over het parkeerdek. Correspondentie tussen de VvE en de ondernemer voorafgaand aan de brief van de VvE aan de ondernemer van 6 juni 2013 en latere correspondentie, ontbreekt. Aldus zijn de arbiters van oordeel dat de VvE haar klachten onvoldoende heeft onderbouwd.
Voor zover de VvE heeft betoogd dat er sprake is van zogenaamde “voortgezette klachten” waarbij de klachten voortvloeien uit de uitgevoerde herstelwerkzaamheden, overwegen arbiters als volgt.
Tot een verlenging van de hier aan de orde zijnde garantietermijn kan de commissie niet beslissen omdat deze garantietermijn is zoals deze met de (leden van de) VvE is overeengekomen en zoals deze is vastgelegd in de van toepassing zijnde garantie- en waarborgregeling. Die regeling voorziet niet in de mogelijkheid van verlenging van die garantietermijn, ook niet in de situatie dat binnen de betreffende garantietermijn herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Evenmin voorziet die regeling in een nieuwe aanvullende garantietermijn voor alleen het herstelwerk, dat is verricht vanwege tijdig binnen de garantietermijn gemelde klachten.
Voormelde hardheid van de eindtermijn van de verleende garantie hangt nauw samen met de omstandigheid dat het herverzekerbare belangen betreft die – naar arbiters ambtshalve bekend is – ook daadwerkelijk zijn herverzekerd.
Arbiters zijn van oordeel dat voormeld stringent karakter van deze garantie- en waarborgregeling hier in de weg staat aan ambtshalve aanvulling of correctie via de weg van artikel 6:248 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (“Een overeenkomst heeft niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit (…) de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien.”) Dat zou naar het oordeel van arbiters mogelijk anders zijn in het bijzondere geval dat zou moeten worden aangenomen dat het meergenoemde herstelwerk bewust evident ondeugdelijk en/of onvolledig is uitgevoerd en zulks niet veel eerder kenbaar had kunnen zijn voor anderen dan de ondernemer. Het zich voordoen van die uitzonderlijke omstandigheid is echter gesteld noch gebleken.
Het hier tijdens of na voormelde garantietermijn door de ondernemer doen of opdragen van herstel¬werk levert (dus) geen zelfstandige grondslag op voor verlenging/vernieuwing van de hier aan de orde zijnde garantietermijnen/ garantieregeling nu dat niet is overeengekomen c.q. is vastgelegd in de garantie- en waarborgregeling.
Gezien hetgeen arbiters hiervoor hebben overwogen zullen zij beslissen dat de VvE niet-ontvankelijk is in haar vorderingen.
Klachtengeld
De arbiters stellen vast dat de VvE op grond van het Reglement het klachtengeld retour ontvangt.
Derhalve wordt beslist als volgt.
Beslissing
De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts:
I. verklaren zich niet bevoegd om kennis te nemen van de onderdelen van het geschil tussen partijen die uitsluitend betrekking hebben op de wijze van totstandkoming, inhoud en/of uitvoering van de koop-/ aannemingsovereenkomst;
II. verklaren zich wel bevoegd kennis te nemen van de onderdelen van het geschil tussen partijen die uitsluitend betrekking hebben op de garantie- en waarborgregeling en de verplichtingen die die regeling op de ondernemer heeft, en alleen in zoverre oordelend;
III. verklaren de VvE niet-ontvankelijk;
IV. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de VvE zal worden terugbetaald.
Dit arbitraal vonnis is aldus gewezen te Utrecht op 12 juni 2016.