Verrekening hypothecaire schuld met spaarrekening door tekortkoming notaris

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Notariaat    Categorie: Schade    Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 129143/134569

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De cliënte klaagt over onzorgvuldige handelwijze van de notaris bij het passeren van de akte van levering van haar woning. Nu de klacht gaat over het handelen van de hypotheekverstrekker, de bank, verweert de notaris zich door te stellen dat de bank aansprakelijk zou zijn, indien er al sprake is van een tekortschieting. Op basis van een brief in het dossier stelt de commissie vast dat de notaris niet heeft gehandeld zoals dat van hem verwacht mocht worden. De notaris wordt veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding. De klacht is gegrond.

De uitspraak

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de kwaliteit van dienstverlening.

Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De cliënte verwijt de notaris een onzorgvuldige handelwijze bij het passeren van de akte van levering van haar woning. Zonder voorafgaand overleg met cliënte of de hypotheekadviseur is het saldo op de spaarrekening van cliënte verrekend met de hypothecaire schuld. De notaris heeft aan de hypotheekverstrekker een opdracht gestuurd tot aflossing van de hypotheek met daarbij de opmerking dat nog niet bekend was of afkoop van de spaarrekening diende plaats te vinden. Door de hypotheekverstrekker is de spaarrekening vervolgens wel gebruikt ter aflossing van de hypothecaire schuld en de spaarrekening beëindigd. De notaris heeft voor transport geen controle of verificatie ter zake de aflossing uitgevoerd en de verrekening geaccepteerd.

De cliënte stelt hierdoor schade te hebben geleden doordat voortzetting van de spaarrekening bij de nieuwe geldverstrekker niet meer mogelijk was en haar maandlasten vervolgens hoger werden. De hypotheekadviseur heeft extra werkzaamheden moeten verrichten om de hypotheek voor cliënte voort te kunnen zetten. Dit heeft extra kosten voor de werkzaamheden van de adviseur met zich meegebracht voor € 690,–, en een langere looptijd van de nieuwe hypotheek met aflossingen voor een bedrag van totaal € 2.000,–.

Cliënte vordert vergoeding van deze kosten van € 2.690,– door de notaris.

Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De notaris stelt dat het financiële traject waarbij besloten wordt of wel of geen afkoop van de spaarrekening en verrekening met de hypotheekschuld zal plaatshebben via de bank of tussenpersoon verloopt. Door de notaris is een aflosnota opgevraagd bij de hypotheekverstrekker en ten aanzien van verrekening van de spaarrekening heeft de notaris aangegeven dat dit nader te bepalen was aangezien de notaris van cliënte of hypotheekadviseur geen opdracht had gekregen om deze te laten uitbetalen.
Het was de taak van de bank (of eventueel de tussenpersoon) om met de cliënte te overleggen over de financiële afwikkeling en om aan te geven wat de consequenties daarvan waren. De bank heeft geen navraag gedaan. De schade die cliënte heeft geleden is door het handelen en eventueel tekortschieten in deze taak door de bank (of tussenpersoon).

De notaris meent dat hij niet aansprakelijk is voor de extra kosten voor cliënte door beëindiging van haar spaarrekening. Echter voor de behandeling heeft de notaris een schikkingsvoorstel gedaan welk voorstel door de cliënte niet is geaccepteerd.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.

In een brief van 18 november 2020 schrijft de kantoorgenoot/medewerker van het notariskantoor aan cliënte als volgt:
“U heeft na het verlijden van de akte contact opgenomen met uw hypotheekadviseur met de vraag of alles juist was verlopen. Daarbij heeft de hypotheekadviseur aangegeven dat dit niet het geval was aangezien de bankspaarrekening is afgekocht. Dit was niet de bedoeling en ook in strijd met het door hen gegeven hypotheekadvies voor de nieuwe hypotheek. In dit advies werd ervan uitgegaan dat de bankspaarrekening onder de regeling van Fiscaal Geruisloze Voortzetten zou worden gebruikt. Vervolgens heeft de hypotheekadviseur zich met ons in verbinding gesteld en heeft melding gemaakt dat de afkoop van de bankrekening in de weg staat van Fiscaal Geruisloze Voortzetten. […] Immers u heeft geen opdracht gegeven om de verzekering af te kopen doch wij hebben dit gedaan zonder uw opdracht terwijl dit niet de bedoeling was. “

Op basis van deze brief stelt de commissie vast dat de afkoop van de spaarrekening van cliënte niet in opdracht van cliënte heeft plaatsgevonden en de notaris in deze niet gehandeld heeft zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. De schade die door toedoen van de notaris hieruit is voortgekomen zal de notaris dienen te vergoeden. De cliënte heeft ter zitting aangegeven dat zij door afwezigheid van het geld op de spaarrekening voor de nieuwe hypotheek zes maanden langer premie zal moeten betalen bestaande uit een bedrag aan aflossing en een bedrag van € 150,– aan rente. De commissie oordeelt dat uitsluitend de extra rentebedragen over deze periode van zes maanden in deze als schade kan worden opgevat. De schade wordt door de commissie dan ook begroot op een bedrag van 6 x € 150,– aan extra rente en € 690,– aan extra kosten van de adviseur, totaal €1.590,–. De notaris zal worden veroordeeld tot vergoeding van dit bedrag aan de cliënte.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie

• verklaart de klacht van de cliënte gegrond;
• bepaalt dat de notaris een bedrag van € 1.590,– aan de cliënte dient te vergoeden binnen twee weken na ontvangst van dit bindend advies;
• bepaalt dat de notaris het betaalde klachtengeld van € 77,50 aan cliënte dient te vergoeden binnen twee weken na ontvangst van dit bindend advies;
• bepaalt dat de notaris overeenkomstig het reglement van de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd is.

De commissie wijst het meer of anders verzochte af.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, de heer mr. M. de Waal, mevrouw mr. J.M. Hoekstra, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. A. Rademaker-Neleman, secretaris, op 28 januari 2022.