Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2015
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
85892
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen de individuele leden van eiseres en ondernemer gesloten koop-/ aannemingsovereenkomsten met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling Appartementen A.1999 en de bijbehorende bijlage A (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat:
‘Alle geschillen (…) die naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling van het GIW of daaruit voortvloeiende overeenkomsten, die betrekking hebben op het object van de koop- /aannemingsovereenkomst, worden beslecht door arbitrage overeenkomstig de statuten van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, zoals deze drie maanden voor de dag van ondertekening van deze akte luidden.
2. Dit leidt uitzondering ingeval van geschillen tussen de verkrijger en de ondernemer die betrekking hebben op:
a. de Garantie- en waarborgregeling van het GIW;
b. bouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en/of binnen drie maanden daarna;
c. het met sub b verband houdende 5% opschortingsrecht van de verkrijger als bedoeld in artikel 14A van de algemene voorwaarden.
Deze geschillen worden beslecht door arbitrage overeenkomstig het arbitragereglement van de stichting GIW. Geldend is het reglement op het moment van aanhangigmaking van het geschil.’
Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de arbiters benoemd door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt VvE
Voor het standpunt van de VvE verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het klachtformulier van 2 april 2014. In de kern komt de klacht op het volgende neer.
Er is sprake geweest van een verrotte dakconstructie met instortingsgevaar. Dit moet gekwalificeerd worden als een ernstig gebrek.
Uit de brief van de ondernemer van 6 maart 2006 blijkt dat de ondernemer zelf heeft gekozen voor het oplossen van de toenmalige klachten door het aanbrengen van een opstaande rand op het dak van het overstek. De VvE stelt zich op het standpunt dat de ondernemer zich in redelijkheid niet kan beroepen op het verstrijken van een garantietermijn voor een gebrek dat hij zelf in het leven heeft geroepen door de gebrekkige aanpassing door te voeren en in stand te laten, ondanks de destijds door een bewoner geuite bezwaren. Bovendien is naar de mening van de VvE sprake van een ernstig gebrek zoals omschreven in de garantieregeling. Het gaat om een onderdeel van het dak dat behoort tot het casco van het gebouw zoals omschreven in artikel 5 van deze regeling.
De VvE stelt zich op het standpunt dat zij tijdig heeft geklaagd. Nadat de problemen in september 2012 aan het licht waren gekomen bij een onderhoudsinspectie, heeft de VvE direct bij brief van 11 oktober 2012 de ondernemer hierop aangesproken. Omdat de ondernemer vervolgen afwijzend reageerde, heeft de VvE de ondernemer op 29 mei 2013 laten weten het herstel door een derde te zullen laten verrichten.
De VvE verlangt betaling van een vervangende schadevergoeding van € 41.558,95 terzake van herstelkosten.
Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verweerschrift van 21 augustus 2014. Kort samengevat komt de reactie van de ondernemer op het volgende neer.
Het is onduidelijk waar de lekkage het gevolg van is, of -zoals de VvE stelt- de lekkage het gevolg is van een na de oplevering aangebrachte opstand nabij de dakrand en wie die opstand heeft aangebracht. De ondernemer betwist betrokkenheid hierbij. Bovendien vallen de na de oplevering uitgevoerde werkzaamheden buiten de garantie, zodat de VvE niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar klacht.
De VvE laat naar eigen opgave jaarlijks onderzoek doen door een deskundige op het gebied van dak(constructie). Deze deskundige is de aannemer die het dak heeft gerealiseerd. De VvE had daarom de kennelijke gebreken al in een vroeg stadium behoren te ontdekken en de ondernemer daarna met spoed op de hoogte moeten brengen. Hoewel de lekkages volgens de VvE al ‘zeer lang’ aanwezig zijn, werden pas in 2012 klachten geuit over het ontbreken van ontluchting. Er is derhalve niet voldaan aan de klachtplicht.
Het appartementencomplex is opgeleverd in mei 2004. Omdat de garantietermijn 6 jaar is, betekent dit dat de aanspraken uit hoofde van de garantie zijn vervallen. Van een ernstig gebrek waarvoor de garantietermijn van 10 jaar geldt, is geen sprake. Er is geen sprake van een ‘gebrek in de samenstelling’, zoals artikel 7A: 1645 BW (oud) vereist, noch van een gebrek aan de hoofddraagconstructie of een essentieel onderdeel van het gebouw. Daarnaast wijst de ondernemer er op dat het dakoverstek niet op de juiste wijze is onderhouden. Verder is er geen sprake van ‘vergaan’ van het dak, noch van een dreigende instorting. Het dakoverstek is esthetisch en heeft geen invloed op de constructie.
Voor zover de arbiters zouden oordelen dat de ondernemer op de afgegeven garantie aangesproken kan worden, dient het bedrag aan schadevergoeding te worden gecorrigeerd in verband met ‘nieuw voor oud’.
De ondernemer verlangt dat de VvE in haar vorderingen niet-ontvankelijk wordt verklaard, dan wel dat deze vorderingen worden afgewezen.
Deskundigenrapporten
De commissie heeft naar de klachten onderzoek laten uitvoeren door de heer ing. [naam deskundige], die daarover op 19 september 2014 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast. De ondernemer heeft op 9 oktober 2014 op het rapport gereageerd. De reactie van de ondernemer op het deskundigenrapport wordt voor zover relevant bij de beoordeling van het betreffende geschilpunt besproken.
Behandeling van het geschil
Op 19 december 2014 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door de heer mr. [naam plaatsvervangend secretaris], fungerend als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen. De VvE werd vertegenwoordigd door de heer [naam voorzitter VvE] (voorzitter VvE), de heer [naam technisch bestuurslid VvE] (technisch bestuurslid VvE) en de heer [naam penningmeester VvE] (penningmeester VvE) en bijgestaan door de heer mr. [naam gemachtigde VvE] (gemachtigde),. De ondernemer werd vertegenwoordigd door de heer mr. [naam bedrijfsjurist ondernemer] (bedrijfsjurist) en de heer [naam hoofd klantenservice ondernemer] (hoofd Klantenservice).
Tevens was ter zitting aanwezig de deskundige de heer ing. [naam deskundige].
Beide partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht. De deskundige heeft vragen naar aanleiding van zijn rapport beantwoord.
Nadere toelichting ter zitting
Ter zitting heeft de VvE – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.
De VvE vult haar eis aan met een schadevergoeding te bedrage van € 65.085,90. Dat is het bedrag dat de deskundige heeft vastgesteld als extra kosten die nog moeten worden gemaakt om de geconstateerde problemen met het dak op te lossen.
Desgevraagd geeft de VvE aan dat de verzekeraar de reeds gemaakte kosten van € 41.558,95 niet heeft vergoed. Voorts stelt zij zich op het standpunt dat de ondernemer voldoende in de gelegenheid is gesteld om zelf deze herstelwerkzaamheden uit te voeren, alvorens de VvE herstel heeft laten uitvoeren.
De VvE heeft de werkzaamheden in goed vertrouwen uit laten voeren, omdat de ondernemer niets wilde doen. Dat nu blijkt dat de oorzaak in de kouddak constructie is gelegen, kan daarom niet aan worden tegengeworpen aan de VvE, die in dit opzicht als leek moet worden beschouwd.
Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
De ondernemer maakt bezwaar tegen de vermeerdering van eis. Deze komt op het laatste moment en is onduidelijk.
De extra rand is in 2006 op verzoek van de VvE geplaatst. Dat gebeurde niet in het kader van de garantie, maar betrof een afzonderlijke opdracht, zonder dat daarvoor betaald hoefde te worden.
De ondernemer beroept zich op de artikelen 8.11 en 8.17 van de Garantieregeling.
De ondernemer begrijpt dat er meerdere oorzaken zijn voor de door de deskundige geconstateerde gebreken. Dan moeten al deze oorzaken worden meegenomen in de beoordeling of er sprake is van een ‘ernstig gebrek’.
De deskundige stelt dat de uitgevoerde werkzaamheden het probleem niet hebben verholpen, zodat er geen aanleiding is om de ondernemer te veroordelen tot vergoeding van de daarvoor gemaakte kosten.
Dat de kouddak constructie de oorzaak zou zijn van de door de deskundige geconstateerde gebreken, is eerst bij het deskundigenonderzoek aan de orde gekomen. Op het moment van melden van de klacht was derhalve nog geen sprake van een ernstig gebrek, maar van een verborgen gebrek waarvoor een garantie van 6 jaar geldt, zoals de ondernemer toen ook heeft laten weten. Het had toen op de weg van de VvE gelegen om aan te tonen dat er sprake was van een ernstig gebrek. De VvE heeft dat niet gedaan.
De deskundige heeft zijn rapport ter zitting – in hoofdzaak – als volgt toegelicht.
Met het plaatsen van de extra rand in het verleden is het probleem niet helemaal verholpen. Het heeft deels tot nieuwe problemen geleid, omdat er nog steeds water blijft staan. De hoofdoorzaak is het ontwerp met een kouddak constructie. Dat kan wel goed functioneren, maar dan is een goede ventilatie van essentieel belang en dat is juist niet het geval. De aantasting ontstaat dan van binnenuit. Bij inspectie van het dak van bovenaf is dat niet te zien.
De uitgevoerde werkzaamheden ten bedrage van € 41.558,95 betreffen herstel van de aangetaste constructie. Dat had sowieso moeten gebeuren en wordt niet ongedaan gemaakt wanneer de door de deskundige voorgestelde werkzaamheden worden uitgevoerd.
Het dak staat niet op instorten, maar de luifel is fors en kan op de onderliggende balkons terecht komen. Omdat de onderliggende balken van de luifels zijn aangetast bestaat er voor de luifels instortingsgevaar.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
Tussen de individuele leden van de VvE en de ondernemer zijn omstreeks 2004 koop-/ aannemingsovereenkomsten gesloten betreffende de verkoop en levering door de ondernemer van een appartementsrecht in een door hem te realiseren appartementencomplex. In de individuele overeenkomsten heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden onder meer verbonden om, met inachtneming van de akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, al welke tot de koop-/ aannemings-overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt, de woning (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De gemeenschappelijke gedeelten van het appartementsgebouw zijn op 7 mei 2004 opgeleverd. De VvE is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met nummer [nummer waarborgcertificaat].
Tevens is op de genoemde koop-/aannemingsovereenkomsten eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer de VvE gegarandeerd voor wat betreft de gemeenschappelijke gedeelten dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.
Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt eiseres geacht arbiters te hebben verzocht om:
a. haar aanspraken te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst (de VVE als vertegenwoordiger van de gezamenlijke appartementseigenaars op basis van artikel 5:126 lid 2 BW) als de garantieregeling;
b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat haar toekomt op basis van de garantieregeling.
Beoordeling van het geschil
Bevoegdheid
De arbiters stellen voorts vast dat door partijen op het moment van het wijzen van dit vonnis geen schriftelijke verklaring is ondertekend, waarin partijen er gezamenlijk voor kiezen om ook geschillen naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de koop-/ aannemingsovereenkomst voor te leggen aan de arbiters. Dit brengt met zich dat de arbiters alleen bevoegd zijn ten aanzien van de klachten zoals hierboven onder het kopje “bevoegdheid arbiters” aangegeven. Kort samengevat komt dat erop neer dat geschillen die betrekking hebben op de garantieregeling en geschillen naar aanleiding van de oplevering en de zogenaamde 5%-regeling wel behandeld kunnen worden doch alle overige geschillen op grond van de koop-/ aannemingsovereenkomst niet.
Garantietermijnen
Allereerst zal worden beoordeeld of het beroep van de ondernemer op het verstrijken van de garantietermijn slaagt.
6-jaarstermijn in geval van verborgen gebreken
De arbiters stellen voorop dat deze garantietermijn ingaat drie maanden na de oplevering en vervolgens zes jaar voortduurt. Gelet op het feit dat de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex op 7 mei 2004 zijn opgeleverd, is deze garantietermijn dus per 8 augustus 2010 verlopen. De klacht over de verrotte dakconstructie is door de VvE op 11 oktober 2012 bij de ondernemer gemeld, derhalve buiten de garantietermijn.
Voor zover de VvE heeft betoogd dat de garantietermijn is verlengd na de werkzaamheden die in 2005/2006 zijn uitgevoerd na een eerdere klacht over het dakoverstek, kan dat de VvE niet baten. Uit de brieven van de ondernemer van 15 februari en 6 maart 2006 valt weliswaar afdoende af te leiden dat de ondernemer toentertijd de dankranddetaillering heeft aangepast onder de garantieregeling, maar zelfs indien een verlenging van de garantietermijn mogelijk zou zijn, zou deze termijn in ieder geval zijn ingegaan vóór 15 februari 2006 en derhalve zeker zijn verstreken op 16 februari 2012. De voorliggende klacht was toen nog niet bij de ondernemer gemeld.
De VvE heeft zich (tevens) op het standpunt gesteld dat de ondernemer zich in redelijkheid niet kan beroepen op het verstrijken van een garantietermijn voor een gebrek dat hij zelf in het leven heeft geroepen door na een eerdere klacht een gebrekkige aanpassing door te voeren en in stand te laten, ondanks de destijds door een bewoner geuite bezwaren. De arbiters onderschrijven dat standpunt niet. De werkzaamheden die in 2005/2006 zijn uitgevoerd hebben de toen aan de ondernemer gemelde klacht kennelijk verholpen, daar dit – behoudens enige correspondentie in 2006 – in de jaren daarna geen vervolg heeft gehad. De klacht waarover de arbiters in het onderhavige geschil dienen te oordelen moet derhalve als een nieuwe klacht worden beschouwd.
Daarnaast volgt uit het deskundigenrapport dat de hoofdoorzaak van de door hem geconstateerde gebreken gelegen is in de kouddak constructie, niet in de aanpassing van de dakranddetaillering die in 2005/2006 heeft plaatsgevonden. Weliswaar heeft de deskundige ook vastgesteld dat deze aanpassing nieuwe problemen kan hebben veroorzaakt, maar de deskundige heeft ook andere factoren benoemd die het aantastingsproces kunnen versnellen. Een direct causaal verband tussen de klacht over de verrotte dakconstructie en de door de ondernemer in 2005/2006 verrichte werkzaamheden hebben de arbiters niet vast kunnen stellen.
De arbiters achten verder van belang dat de ondernemer door de VvE onvoldoende gelegenheid is gegeven zijn standpunt ten aanzien van de gemelde klacht te heroverwegen. Het deskundigenrapport van Peters Bouwkundig Adviesbureau had daartoe voor de VvE wel aanleiding moeten geven. De VvE heeft aangegeven dat eerst met dit rapport de ernst van het probleem en de hoogte van de herstelkosten in volle omvang duidelijk werden. De arbiters stellen vast dat de VvE dit rapport eerst na het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden aan de ondernemer heeft doen toekomen. Daarmee is de ondernemer de mogelijkheid ontnomen tijdig zijn standpunt, ook ten aanzien van de garantietermijn, te herzien.
Voornoemde omstandigheden in aanmerking nemend achten de arbiters het beroep van de ondernemer op het verstrijken van de garantietermijn niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
10-jaarstermijn in geval van ernstige gebreken
Uit de garantieregeling volgt dat in geval van ernstige gebreken een garantietermijn van 10 jaar geldt. Het moet daarbij gaan om een situatie waarin artikel 7A:1645 BW (oud) voorziet. Daarin is bepaald dat als een gebouw geheel of gedeeltelijk vergaat door een gebrek in de samenstelling, of zelfs uit hoofde van de ongeschiktheid van de grond, de bouwmeesters en aannemers daarvoor gedurende 10 jaar aansprakelijk zijn.
De deskundige heeft in het deskundigenbericht geconcludeerd dat de luifelconstructies op alle delen van het appartementengebouw een ernstig gebrek bezitten of hebben bezeten. Dat laatste met betrekking tot de luifel, die reeds in opdracht van de VvE is hersteld. In het kader van de vraag of de ondernemer aansprakelijk is op grond van artikel 7A:1645 BW (oud) achten de arbiters echter niet doorslaggevend of een onderdeel van het gebouw een ernstig gebrek bezit, maar of het gebrek gevolgen heeft voor de hechtheid van het gebouw c.q. de constructieve veiligheid van het gebouw.
De arbiters stellen vast dat de klacht feitelijk ziet op de luifels en niet op het dakvlak. Het dakvlak is door de deskundige ook niet onderzocht. Waar de luifels geen vast onderdeel zijn van de constructie van het gebouw, achten de arbiters de aanwezigheid van een ernstig gebrek in de zin van artikel 7A:1645 BW (oud) niet aannemelijk gemaakt. Dat aantasting van de luifels tot gevaarzetting kan leiden, kan worden onderkend, maar maakt dat oordeel niet anders. Hoe ernstig de gevolgen daarvan ook kunnen zijn, artikel 7A:1645 BW (oud) strekt er alleen toe de aansprakelijkheid van de ondernemer te verlengen in die gevallen dat het gebouw of een essentieel constructief onderdeel daarvan vergaat of dreigt te vergaan. Het vergaan van het gebouw of hetgeen als dak daarvan moet worden beschouwd, is echter niet aan de orde. De arbiters zijn daarom van oordeel dat er geen sprake is van een ernstig gebrek in de zin van artikel 7A:1645 (oud) van het Burgerlijk Wetboek. Het beroep van de VvE op de garantietermijn van 10 jaar zal daarom worden gepasseerd.
Waar de arbiters alleen kunnen oordelen op basis van de garantieregeling en de arbiters tot het oordeel zijn gekomen dat de garantietermijnen van deze regeling in dit geval zijn verstreken, wordt de klacht van de VvE afgewezen. Aan een oordeel over de andere stellingen van partijen -waaronder de vraag of de eisvermeerdering nog kan worden toegelaten- komen de arbiters daarom niet meer toe.
Klachtengeld
De consument wordt voor 100% in het ongelijk gesteld. Derhalve zal de consument op grond van het Geschillenreglement het klachtengeld niet terug ontvangen.
Gelet hierop wordt als volgt beslist.
Beslissing
De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts:
I. zijn niet bevoegd om kennis te nemen van de geschillen van partijen die uitsluitend betrekking hebben op de wijze van totstandkoming, inhoud en/of uitvoering van de door hen gesloten GIW koop- en/of aannemingsovereenkomst(en);
II. zijn wel bevoegd kennis te nemen van de geschillen van partijen die uitsluitend betrekking hebben op de nakoming van de garantie- en waarborgregeling en de verplichtingen die die regeling op de ondernemer heeft gelegd, en alleen in zoverre oordelend:
III. wijzen de klacht af;
IV. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement niet aan de consument zal worden terugbetaald.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 19 februari 2015 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.