Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: Overeenkomst
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
112230
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
Gecombineerde bouw van tien woningen. Oplevering 25 dagen vertraagd. Het afgesproken aantal vertragingsdagen van 24 dagen geldt voor alle woningen en dient niet gedeeld te worden door het aantal woningen. Het aantal werkbare dagen is derhalve met 1 dag overschreden.
Volledige uitspraak
Ondergetekenden:
mevrouw mr. M.L. Braaksma, wonende te Leusden, de heer ing. G.J. van Ingen, wonende te Lienden, en mevrouw mr. M.E. Hinskens – van Neck, wonende te Amsterdam, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben kennis genomen van de overgelegde stukken.
Bevoegdheid arbiters in conventie en reconventie en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst en de aanvulling daarop met toepasselijkheid van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoningen 2013 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt in artikel 13 bepaald dat “alle geschillen …, die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling 2013 ……, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouw en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement).” Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 29 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier dat de commissie op 22 augustus 2017 heeft ontvangen.
De consument vordert van de ondernemer een schadevergoeding ter zake van de overschrijding van de opleveringstermijn. De consument heeft de ondernemer voorgesteld dat deze een bedrag van 20 (dagen) x € 200,– aan de consument zou betalen ter oplossing van het geschil. De ondernemer wil slechts één dag vergoeden. De consument heeft het aanbod van de ondernemer afgewezen.
Standpunt ondernemer
Voor het verweer van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de brief van 19 september 2017.
De woning van de consument maakt deel uit van een CPO project waarbij sprake is van een collectieve uitvoering van de bouw van een aantal woningen. De consument heeft op de aannemingsprijs een collectiviteitskorting ontvangen. In de begroting zijn posten opgenomen die zijn gebaseerd op een gecombineerde uitvoering. Vanwege het feit dat een aantal opdrachtgevers niet tijdig gegevens met betrekking tot badkamer/keuken, geveldragers/lateien, de eerste/tweede verdiepingsvloer en dakvloer heeft aangeleverd is al bij de eerste bouwvergadering door de ondernemer aan de opdrachtgevers meegedeeld dat de bouw vertraging zou oplopen doordat de ondernemer vanwege het ontbreken van deze gegevens niet volgens planning de bestellingen voor de bouwmaterialen heeft kunnen doen uitgaan.
De consument was zelf belast met het regelen van de nutsvoorziening. Op 6 april 2017 heeft de ondernemer hem een herinnering gestuurd. Op 17 mei 2017 heeft de ondernemer de consument opnieuw geattendeerd op de aanvraag voor de nutsvoorziening omdat de consument dit nog niet geregeld had. Hierdoor was het überhaupt niet mogelijk om de woning eerder op te leveren.
Behandeling van het geschil
Op 19 december 2017 heeft te Den Haag de behandeling van het geschil plaatsgevonden door de arbiters, bijgestaan door mevrouw mr. W. Hartong van Ark fungerend als plaatsvervangend secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht
De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer (…), directeur.
De consument heeft er zitting aangevoerd dat zijn huis 25 dagen te laat is opgeleverd. De consument wist dat dat hij bij de bouw van zijn huis afhankelijk was van de bouw van de andere huizen van het project. De bouw van zijn huis heeft 2 maanden stilgelegen. De woning van de consument is als voorlaatste van het project opgeleverd. Dit terwijl er sprake was van cascobouw terwijl andere woningen niet casco zijn opgeleverd. Gezien de cascobouw is de consument van mening dat de woning veel eerder opgeleverd had kunnen worden.
De consument was op de hoogte van de 24 vertragingsdagen. Hij stelt dat dit aantal dagen moet worden gedeeld door 10 woningen en er dus eigenlijk maar 2,4 vertragingsdagen per woning waren. De consument vordert een bedrag van 20 dagen x € 200,– = € 4.000,– van de ondernemer.
De ondernemer heeft op de bouwvergadering op 3 maart 2016 aan de opdrachtgevers meegedeeld dat de bouw een vertraging zou oplopen indien niet tijdig de benodigde gegevens zouden worden aangeleverd. Eind maart 2016 dienden de opdrachtgevers alle details, zoals maat-gevoerde tekeningen van elektra/badkamer/keuken, bij de ondernemer aan te leveren.
Vanwege het feit dat een aantal opdrachtgevers nalatig is geweest om tijdig deze informatie door te geven heeft de bouw al voor de aanvang een vertraging van 24 dagen opgelopen. De bestellingen voor de bouwmaterialen konden niet volgens planning uitgaan. De ondernemer heeft dit op voorhand op de bouwvergadering van 25 mei 2016 aan de opdrachtgevers meegedeeld. Voorts heeft de consument niet tijdig de nutsvoorzieningen aangevraagd, waardoor de oplevering van zijn huis extra vertraging heeft opgelopen. Dit komt voor risico van de consument.
Vanwege de gecombineerde bouw zijn de woningen in een “trein” gebouwd. De woning van de consument zou binnen 194 werkbare dagen (170 dagen volgens contract vermeerderd met de 24 vertragingsdagen) moeten zijn opgeleverd. De woning is één dag te laat opgeleverd. De ondernemer heeft de consument aangeboden om deze dag te vergoeden.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
Toetsing aan de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning
De arbiters stellen vast dat het geschil dat de consument aan hen heeft voorgelegd niet ziet op bouwtechnische gebreken. De consument kan daarom voor dit geschil geen beroep doen op de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling.
Toetsing aan de aannemingsovereenkomst.
De klacht van de consument betreft de overschrijding van de opleveringstermijn zoals vastgelegd in de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst (verder te noemen: de overeenkomst).
In artikel 5 van de overeenkomst heeft de ondernemer zich verbonden de woning binnen 170 werkbare dagen na start bouw op te leveren aan de opdrachtgever. De bouw is gestart op 23 mei 2016.
Artikel 11 van de – op de aannemingsovereenkomst van toepassing zijnde – Algemene voorwaarden voor aannemingsovereenkomsten voor Eengezinswoning met toepassing van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 bepaalt het volgende:
Lid 5. Bij overschrijding van het aantal werkbare werkdagen als omschreven in artikel 5 van de aannemingsovereenkomst en ook, indien een door de deelnemer reeds aangekondigde oplevering wordt opgeschort, zal de deelnemer zonder ingebrekestelling aan de opdrachtgever een gefixeerde schadevergoeding per kalenderdag verschuldigd zijn.
Partijen hebben ter zitting aangegeven dat in het bestek, behorend bij de overeenkomst, een schadevergoeding van € 200,– per overschreden dag is vastgelegd.
De arbiters stellen vast dat er sprake is geweest van een gecombineerde bouw van tien woningen. De ondernemer had op de bouwvergadering van 3 maart 2016 aan de opdrachtgevers gevraagd deze gegevens aan te leveren voor eind maart 2016. De ondernemer heeft op de bouwvergadering van 25 mei 2016, omstreeks de start van de bouwwerkzaamheden, aangekondigd dat de bouwperiode met 24 dagen zou worden verlengd als gevolg van het niet tijdig aanleveren van essentiële gegevens door een aantal opdrachtgevers. Hierdoor heeft de ondernemer de bouwmaterialen benodigd voor alle woningen, niet volgens planning kunnen bestellen. De hierdoor ontstane verlenging van de termijn van oplevering dient naar het oordeel van de arbiters voor risico te komen van de opdrachtgevers, onder wie de consument.
De consument heeft ter zitting aangegeven dat hij van deze vertraging op de hoogte was en dat het niet tijdig aanleveren van informatie door individuele opdrachtgevers – vanwege de gecombineerde bouw – ook voor de bouw van zijn huis repercussies had. De arbiters kunnen echter zijn stelling dat deze 24 dagen door tien huizen moeten worden gedeeld, zodat sprake is van een vertraging van 2,4 dagen per woning, niet volgen. De consument heeft naar het oordeel van de arbiters miskend dat de bouwmaterialen van alle woningen – vanwege de gecombineerde bouw – tegelijk dienden te worden besteld en dat dus de 24 vertragingsdagen voor alle woningen golden.
Ter zitting heeft de consument nog aangevoerd dat indien de ondernemer zich gehouden had aan het afbouwen van de woningen in een “trein”, zijn woning ruim binnen de contractuele opleveringstermijn klaar zou zijn geweest.
De arbiters zijn van oordeel dat het aan de ondernemer was naar eigen inzicht het bouwproject uit te voeren en de volgorde van oplevering van de woningen te bepalen, op voorwaarde dat daarmee werd voldaan aan zijn verplichtingen jegens de consument.
De ondernemer heeft op 17 mei 2017 de woning opgeleverd. Uitgaande van de 170 werkdagen zoals neergelegd in de overeenkomst, vermeerderd met de 24 vertragingsdagen voor aanvang van de bouw, stellen de arbiters vast dat dat de ondernemer het aantal werkbare dagen met één dag heeft overschreden. Zij zullen de ondernemer veroordelen tot het betalen van 1 x € 200,– = € 200,–. De arbiters merken hierbij op dat dit exact het bedrag is dat de ondernemer voorafgaand aan deze procedure aan de consument heeft aangeboden, hetgeen onder meer blijkt uit het door de consument aan de commissie toegezonden vragenformulier.
Klachtengeld/behandelingskosten
In afwijking van het bepaalde onder artikel 10 lid a van het reglement hoeft het klachtengeld door de ondernemer niet te worden vergoed en is deze geen behandelingskosten verschuldigd, indien de commissie de klacht van de consument (gedeeltelijk) gegrond acht en haar beslissing overeenstemt met de oplossing die door de ondernemer aan de consument werd voorgesteld voordat deze het geschil bij de commissie aanhangig maakte, maar die door de consument niet werd geaccepteerd
(artikel 10 lid b van het reglement). Nu deze situatie zich hier voordoet, zullen de arbiters, gelet op het bepaalde in artikel 10 lid b, beslissen dat de ondernemer het klachtengeld niet aan de consument behoeft te vergoeden en dat de ondernemer voor dit geschil geen behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Gelet op het vorenstaande wordt als volgt beslist.
Beslissing
De arbiters, rechtdoende als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden:
I. stellen vast dat de consument geen aanspraak uit hoofde van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling toekomt;
II. wijzen de vordering van de consument ter zake van de overschrijding van de opleveringstermijn gedeeltelijk toe en veroordelen de ondernemer tot het betalen van een schadevergoeding van € 200,– voor de overschrijding van de opleveringstermijn met één dag;
III. beslissen dat de ondernemer geen behandelingskosten aan de commissie verschuldigd is en het klachtengeld niet aan de consument behoeft te vergoeden;
IV. wijzen het meer gevorderde af.