Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Garantie
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
245424/346282
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De consument en de ondernemer verschillen van mening over de opleveringstermijn van een appartement. Volgens de overeenkomst moest de bouw binnen 400 werkbare werkdagen voltooid zijn, maar de consument stelt dat er een vertraging van 154 dagen was, terwijl de ondernemer dat betwist.
In een tussenvonnis kreeg de ondernemer de kans om bewijs te leveren voor onwerkbare dagen. Uiteindelijk accepteerden de arbiters 42 werkdagen als onwerkbaar en verwierpen ze het beroep van de ondernemer op overmacht vanwege vertraging in de nutsvoorzieningen. De oplevering had uiterlijk op 18 juli 2023 moeten plaatsvinden, maar gebeurde pas op 9 november 2023. Hierdoor is de ondernemer schadevergoeding verschuldigd over 113 dagen.
Volledige uitspraak:
Ondergetekenden:
de heer mr. M.L.J. Koopmans te [plaats], de heer ir. F.A.J. Münninghoff te [plaats], mevrouw mr. C. Muller te [plaats], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Tussenvonnis
In dit geschil is op 5 augustus 2024 door de arbiters een tussenvonnis gewezen waarvan de inhoud als hier ingelast geldt. In dat vonnis is door de arbiters als volgt overwogen en beslist:
“De arbiters stellen vast dat niet in geschil is dat de bouw van het appartement van de consument is aangevangen op 24 augustus 2021 en dat het appartement is opgeleverd op 9 november 2023. In de aannemingsovereenkomst zijn de partijen overeengekomen dat de ondernemer zich verbindt het privégedeelte binnen 400 werkbare werkdagen op te leveren. De consument stelt dat sprake is van een overschrijding van die termijn met 154 dagen terwijl de ondernemer stelt dat geen overschrijding aan de orde is.
De definitie van werkbare werkdagen in artikel 11 lid 1 van de AV, behorende bij de aannemingsovereenkomst, is als volgt:
“Werkdagen worden als onwerkbaar beschouwd wanneer daarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de Ondernemer gedurende ten minste vijf (5) uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt. Niet als werkdagen worden beschouwd de algemeen, al dan niet door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven, erkende rust- en feestdagen, vakantiedagen en andere vrije dagen alsmede de door de directie van de Ondernemer in overleg met de ondernemingsraad of de personeelsvertegenwoordiging vastgestelde collectieve vakantiedagen en andere roostervrije dagen.”
Mede in het licht van het hiervoor aangehaalde artikellid ligt het op de weg van de ondernemer om aan te tonen dat bepaalde dagen – die in principe als werkbare dagen worden aangemerkt – niet als werkbare werkdagen moeten worden aangemerkt.
De ondernemer heeft in de memorie van antwoord en ter zitting het aanbod gedaan nader bewijs aan te leveren in de vorm van (in ieder geval) de dagstaten van de hoofduitvoerder van het project waartoe het appartement van de consument behoort.
De arbiters zullen de ondernemer eerst overeenkomstig diens uitdrukkelijk gedaan verzoek de gelegenheid geven nader schriftelijk bewijs in het geding te brengen betreffende onwerkbare dagen, inhoudelijk toe te lichten met een nadere memorie. De consument zal vervolgens de gelegenheid krijgen daarop bij memorie te reageren inclusief de mogelijkheid schriftelijk tegenbewijs in het geding te brengen. De ondernemer krijgt tot slot – als de consument gebruik maakt van voornoemde gelegenheid – gelegenheid hierop schriftelijk te reageren. De arbiters zullen vervolgens een eindbeslissing geven, tenzij één van de partijen kenbaar maakt dat een nadere behandeling ter zitting gewenst is.”
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, alvorens nader te beslissen:
– bepalen dat de ondernemer binnen acht weken na verzending van dit tussenvonnis het hiervoor bedoelde nadere bewijs schriftelijk en tezamen met een toelichtende memorie dient aan te leveren;
– stellen de consument in de gelegenheid hierop binnen acht weken bij memorie schriftelijk te reageren met mogelijkheid om schriftelijk tegenbewijs in het geding te brengen en toe te lichten, en stellen de ondernemer tot slot in de gelegenheid hier weer schriftelijk op te reageren;
– bepalen dat daarna door arbiters arbitraal eindvonnis zal worden gewezen zonder dat nog een (vervolg) zitting volgt, tenzij een van partijen alsnog te kennen geeft dat een vervolgzitting is vereist;
– houden daartoe elke nadere beslissing aan.”
Vervolg van de behandeling
Door de partijen zijn na dit tussenvonnis achtereenvolgens de volgende stukken ingebracht:
– door de ondernemer: de Memorie van Toelichting met één productie;
– door de consument: de reactie op de Memorie van Toelichting van 21 oktober 2024;
– door de ondernemer: de brief van 24 oktober 2024;
– door de ondernemer: de slotmemorie van 21 november 2024.
Geen van partijen heeft te kennen gegeven dat een vervolg mondelinge behandeling gewenst is, daarom is door de arbiters dit arbitrale eindvonnis gewezen.
Beoordeling van het geschil
De arbiters overwegen als volgt.
De arbiters stellen allereerst vast dat – zoals reeds is overwogen in het tussenvonnis – niet in geschil is dat de bouw van het appartement van de consument is aangevangen op 24 augustus 2021 en dat het appartement is opgeleverd op 9 november 2023. In de aannemingsovereenkomst zijn de partijen overeengekomen dat de ondernemer zich verbindt het privégedeelte binnen 400 werkbare werkdagen op te leveren. De consument stelt dat sprake is van een overschrijding van die termijn met 154 dagen terwijl de ondernemer stelt dat geen overschrijding aan de orde is. De standpunten zijn wat dat betreft onveranderd en de partijen hebben wat betreft het al dan niet aan de orde zijn van een werkbare werkdag voornoemde gedingstukken ingebracht.
De ondernemer heeft aangevoerd dat de consument onvoldoende heeft gesteld en bewezen en dat de ondernemer zich niet (deugdelijk) kan verweren. De consument kan niet volstaan met een verwijzing naar een bijlage bij de vordering, aldus de ondernemer. De vordering dient dan ook te worden afgewezen zo stelt de ondernemer.
De arbiters zijn van oordeel dat de consument voldoende (duidelijk) heeft gesteld en onderbouwd in die zin dat de ondernemer zich deugdelijk heeft kunnen verweren. De ondernemer heeft dit ook gedaan. De arbiters zullen de vordering om voormelde redenen dan ook niet afwijzen.
De arbiters dienen derhalve te beoordelen of en in hoeverre de ondernemer is geslaagd in de bewijslevering van zijn stelling dat bepaalde dagen geen werkdagen zijn en bepaalde werkdagen als onwerkbaar moeten worden aangemerkt.
De arbiters roepen in herinnering dat in artikel 11 lid 1 van de AV, behorende bij de aannemingsovereenkomst, de definitie geeft van werkbare werkdagen. Dat lid luidt als volgt:
“Werkdagen worden als onwerkbaar beschouwd wanneer daarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de Ondernemer gedurende ten minste vijf (5) uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt. Niet als werkdagen worden beschouwd de algemeen, al dan niet door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven, erkende rust- en feestdagen, vakantiedagen en andere vrije dagen alsmede de door de directie van de Ondernemer in overleg met de ondernemingsraad of de personeelsvertegenwoordiging vastgestelde collectieve vakantiedagen en andere roostervrije dagen.”
Bij de beoordeling die de arbiters dienen te maken worden de volgende maatstaven en uitgangspunten gehanteerd:
· De hierboven aangehaalde definitie van werkbare werkdagen in de zin van artikel 11 lid 1 van de AV, behorende bij de aannemingsovereenkomst;
· De arbiters stellen vast dat er een beperkt verschil in afstand is tussen de metingen van het weerstation in Bleiswijk (dat door de ondernemer wordt gehanteerd) en in het weerstation in Rotterdam (dat door de consument wordt gehanteerd). Het weersysteem waar de ondernemer een beroep op doet kan dan ook worden gehanteerd om te beoordelen of er is voldaan aan de meergenoemde 5 uren norm. Er moet echter wel (steeds) concreet gesteld worden waarom door de weersomstandigheden de geplande werkzaamheden geen doorgang konden vinden;
· De consument heeft bepaalde doordeweekse dagen niet als werkdagen beschouwd – in die zin dat het vrije dagen betreffen – en heeft erkend dat bepaalde werkdagen als onwerkbaar moeten worden beschouwd (gelet op de gegevens van het weerstation dat de consument hanteert). De arbiters nemen die vrije dagen niet mee als werkdagen c.q. beschouwen die werkdagen als onwerkbaar;
· De in dit project te bouwen woningen zijn verdeeld over vier woongebouwen, te weten:
– Brinkhof (blok 1),
– De Compagnie (blok 2),
– Alluvium (blok 3) en
– Westerpoort (blok 4).
De woning van de consument maakt onderdeel uit van Westerpoort (blok 4);
· Voor blok 4 zijn – op voorstel van de ondernemer – 400 werkbare werkdagen overeengekomen met de kopers van de woningen, te rekenen vanaf de start van de bouw tot aan de oplevering van de woning. In die 400 dagen zijn voor dat blok alle risico’s op bouwvertraging wegens onwerkbare werkdagen in beginsel inbegrepen;
· Onwerkbare werkdagen bij de uitvoering van andere blokken dan blok 4 kunnen niet doorwerken als onwerkbare dagen voor blok 4. Daar waar de ondernemer dus een dag als onwerkbaar aanduidt wegens vertraging in blok 1, kan dat niet leiden tot acceptatie van een onwerkbare werkdag in blok 4. De ondernemer was dan immers niet aan het werk in blok 4 én de ondernemer heeft daar reeds rekening mee gehouden met de overeengekomen 400 werkdagen;
· Indien niet geconcretiseerd wordt wanneer er meer dan 5 uur door het grootste deel van de werknemers of machines niet kon worden gewerkt, dan wordt de betreffende dag niet aangemerkt als onwerkbare werkdag;
· Daar waar aantoonbaar wordt gesteld “dat de hele dag onwerkbaar is voor het hele project”, nemen arbiters dat voor juist aan. Dit impliceert dat ondernemer ook niet kon werken aan blok 4 op die dag;
· Een beroep op een onwerkbare dag wegens het zogenaamde “na-ijleffect”, moet – wil het kunnen slagen – specifiek gerelateerd zijn aan blok 4 (dan wel het project als geheel);
· Gestelde vertraging wegens onwerkbare dagen door doorwerking “van het kritieke pad”, kan alleen tot acceptatie van onwerkbare dagen leiden als dat heeft geleid tot vertraging in de bouw van blok 4 en zulks adequaat is gemotiveerd. Zo heeft de ondernemer – bij wijze van voorbeeld – hierbij aan te tonen waarom het buitenwerk eerst af moest zijn om daarna binnen te kunnen doorwerken.
Indachtig voormelde maatstaven en uitgangspunten overwegen de arbiters als volgt.
Rust-, feest-, vakantie- en andere vrije dagen
De arbiters stellen vast dat de consument in het overzicht bij de Memorie van Eis (productie 6) – naast de zaterdag en de zondag – de volgende rust-, feest-, vakantie- en andere vrije dagen (hierna: vrije dagen) hanteert als niet werkbare dagen:
– Tien dagen in de kerstvakantie (in 2021 en 2022);
– Vijf dagen in de voorjaarsvakantie (in 2022 en 2023);
– Vijftien dagen in de zomervakantie (in 2022 en 2023);
– Goede Vrijdag, 2e Paasdag, Koningsdag, Bevrijdingsdag, Hemelvaartsdag en 2e Pinksterdag (in 2022 en 2023).
De arbiters stellen verder vast dat de ondernemer bovenop deze dagen de volgende dagen als niet werkbare dagen beschouwd:
– De dag na Hemelvaartsdag (in 2022 en 2023);
– De dag na Koningsdag (in 2023);
– Een vierde week zomervakantie (in 2022 en 2023);
– Drie ATV-dagen in 2021;
– Tien ATV-dagen in 2022;
– Acht ATV-dagen in 2023.
De arbiters stellen in dit kader tot slot vast dat de ondernemer in 2023 vijf dagen – die in de kerstvakantie vallen – aanvoert als zijnde dagen die niet als werkbaar dienen te worden beschouwd. Nu de woning op 9 november 2023 is opgeleverd kunnen deze dagen vanzelfsprekend niet als dagen worden meegenomen bij de beoordeling of en in hoeverre sprake is van bouwtijdoverschrijding.
De ondernemer heeft niet onderbouwd dat de overige hierboven genoemde dagen als niet werkbare dagen dienen te worden beschouwd. Weliswaar wordt dit gesteld – en de ondernemer verwijst naar uitspraken van de Raad van Arbitrage waarbij zulke dagen worden beschouwd als niet werkbare dagen – maar enige concrete onderbouwing dat de werknemers van de ondernemer daadwerkelijk een vierde week vrij hebben in de zomer of ATV-dagen zijn overeengekomen ontbreekt. Dit terwijl het op de weg van de ondernemer lag om dit concreet te onderbouwen.
Gelet op het voorgaande zijn de arbiters van oordeel dat enkel de dagen die de consument heeft opgenomen in zijn berekening moeten worden meegenomen als niet werkbare dagen.
Onwerkbare werkdagen in verband met weersomstandigheden
De arbiters stellen vast dat de consument in het overzicht dat namens de consument is ingebracht (productie 6 bij Memorie van Eis) de volgende werkdagen wegens weersomstandigheden als onwerkbaar worden beschouwd:
– 2021: 1 december en 10 december;
– 2022: 31 januari, 26 september;
– 2023: 17 februari, 7, 20, 30 en 31 maart, 6 april, 9 mei, 5, 27 en 31 juli, 2 augustus, 19 en 21 september.
De arbiters zullen deze dagen in ieder geval als onwerkbaar beschouwen.
De arbiters stellen vast dat de ondernemer (daarnaast) 71 dagen als onwerkbaar beschouwd. Gelet op voormelde maatstaven en uitgangspunten zijn de arbiters van oordeel dat per (cluster van) dag(en) als volgt moet worden geoordeeld:
· De ondernemer heeft voor wat betreft de hieronder genoemde dagen – 8 in totaal – aangevoerd dat – wegens weeromstandigheden – de hoge wanden van blok 1 niet verplaatst konden worden, waardoor vertraging is ontstaan in de ruwbouw van het Project. Nu vertraging in blok 1 wordt aangevoerd als reden zullen de arbiters deze dagen beschouwen als werkbare werkdagen. Het gaat om de volgende dagen:
2021: 21 en 22 oktober, 1, 26, 29 en 30 november, 2 en 8 december.
· De ondernemer heeft voor wat betreft de hieronder genoemde dagen – 18 in totaal – niet onderbouwd dat gedurende ten minste vijf uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kon worden gewerkt. De arbiters zullen deze dagen dan ook beschouwen als werkbare werkdagen. Het gaat om de volgende dagen:
2021: 29 september, 5, 7, 12 en 15 oktober, 21 en 22 december;
2022: 18 januari, 1 juli, 8 en 27 september, 14 oktober, 8 december en 23 december;
2023: 16 en 20 januari, 10 maart en 12 oktober.
· De ondernemer heeft voor wat betreft de hieronder genoemde dagen – 39 in totaal – wél voldoende onderbouwd dat gedurende ten minste vijf uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kon worden gewerkt. De arbiters zullen deze dagen dan ook beschouwen als onwerkbare werkdagen. Het gaat om de volgende dagen:
2021: 1, 6, 19 en 20 oktober;
2022: 20 en 27 januari, 1, 4, 14, 16, 17, 18, 21 en 24 februari, 1, 4 en 6 april, 5, 17 en 24 oktober, 1, 7, 8, 9 en 17 november, 20 en 21 december;
2023: 9, 12, 13, 30 en 31 januari, 1 en 2 februari, 13, 22 en 24 maart, 13 april en 20 oktober.
· De ondernemer heeft voor de dagen 12, 13 en 14 december 2022 voldoende onderbouwd dat gedurende die dagen ten minste vijf uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kon worden gewerkt wegens vorst. De arbiters zullen die dagen als onwerkbaar beschouwen.
· De ondernemer heeft voor wat betreft de dagen 15, 16 en 19 december 2022 aangevoerd dat niet gewerkt kon worden wegens vorst op 15 december, een na-ijleffect vanwege de vorst in de voorgaande dagen en dat het bouwterrein vanwege gladheid niet bereikbaar was. De arbiters zijn van oordeel dat dit onvoldoende is onderbouwd. Bovendien heeft de ondernemer niet benoemd welke werkzaamheden geen doorgang konden vinden. De arbiters zullen deze dagen dan ook beschouwen als werkbare werkdagen.
Voorgaande leidt tot de slotsom dat 29 werkdagen als werkbaar worden beschouwd en 42 werkdagen als onwerkbaar.
Vertraging in verband met nuts-aansluitingen
De ondernemer stelt dat de bouw met 33 werkdagen is vertraagd wegens vertraging in de aanleg van de nutsvoorzieningen. De ondernemer stelt dat hem een beroep toekomt op overmacht dan wel onvoorziene omstandigheden. De te late oplevering kan de ondernemer niet worden toegerekend, althans leidt tot verlenging van de overeengekomen bouwtijd, aldus de ondernemer.
De arbiters stellen in dit kader vast dat de ondernemer niet concreet heeft gemaakt wat de invloed is geweest van de vertraging in de aanleg van de nutsvoorzieningen voor de bouw van blok 4. De ondernemer maakt bijvoorbeeld niet duidelijk vanaf welke datum vertraging is ontstaan, vanaf welke datum wél verdergegaan kon worden met de bouwwerkzaamheden van blok 4 en hoe tot 33 dagen vertraging wordt gekomen. De productie die de ondernemer in dit kader heeft bijgevoegd (productie 5), in het bijzonder de brief van 20 juni 2023 aan Stedin Netbeheer B.V. volstaat niet om een en ander duidelijk te maken c.q. te onderbouwen. De arbiters zullen de gestelde vertraging voor de bouw van blok 4 wegens vertraging in de aanleg van de nutsvoorzieningen dan ook niet meenemen bij de berekening van de bouwtijd.
Berekening van de bouwtijd
De arbiters komen gelet op het voorgaande tot de volgende berekening van de datum waarop uiterlijk opgeleverd had moeten worden.
De aanvang van de bouw was op 24 augustus 2021. Het appartement van de consument had binnen 400 werkbare werkdagen opgeleverd moeten worden. Dat levert – gelet op voorgaande weekenddagen, vrije dagen en onwerkbare werkdagen die de arbiters meenemen in de berekening – de datum op van 18 juli 2023. Derhalve is de startdatum voor de berekening van de schadevergoeding ingevolge artikel 14 lid 5 van de AV 19 juli 2023. Het appartement is opgeleverd op 9 november 2023. Dat betekent dat de ondernemer over 113 kalenderdagen de evenbedoelde schadevergoeding verschuldigd is. Per kalenderdag is de ondernemer een kwart promille van de aanneemsom verschuldigd. De aanneemsom bedraagt € 295.685,00 zodat per kalenderdag € 73,92 verschuldigd is. De totale schadevergoeding die de ondernemer verschuldigd is bedraagt (afgerond) € 8.353,00.*
Overige vorderingen
De consument heeft vergoeding van buitengerechtelijke kosten gevorderd en een veroordeling van de ondernemer in de kosten van deze procedure.
De arbiters wijzen beide vorderingen af. Conform artikel 21 komen de door partijen ter zake van de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening, nog daargelaten dat de kosten die gemaakt zouden zijn niet zijn onderbouwd.
Garantieregeling
Nu het geschil een geldvordering betreft valt dit buiten de reikwijdte van de garantieregeling.
Klachtengeld
De consument wordt in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
I. verklaren de klacht van de consument gegrond;
II. veroordelen de ondernemer tot betaling van € 8.353,00 aan de consument, binnen vier weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
III. bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt;
IV. wijzen het meer of anders gevorderde af.
*Middels een herstelbeslissing van de commissie is het bedrag van “€ 8.353,–“ vervangen door “€ 5.322,33”.