Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
204954/229172
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument klaagde over het verwarmingssysteem in haar woning, dat niet goed werkte ondanks dat zij had betaald voor een extra optie voor een gasloze installatie met regeling per kamer. Hierdoor werden kamers onnodig verwarmd, wat leidde tot hogere energiekosten en minder wooncomfort. De ondernemer liet het systeem onderzoeken, maar vond geen gebreken. Later bleek echter dat twee verwarmingsgroepen warmte afgaven zonder dat daar vraag naar was. Uiteindelijk is de hele vloerverwarmingsverdeler vervangen, waarna het systeem goed functioneerde. De commissie oordeelde dat het systeem vóór de vervanging niet voldeed aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De klacht is daarom gegrond verklaard. De consument krijgt € 459,60 vergoed voor extra energiekosten, gebaseerd op een schatting van het verbruik. Haar verzoek om kwijtschelding van de laatste 5% van de aanneemsom werd afgewezen, omdat het probleem inmiddels is opgelost. Ook de tegenvordering van de ondernemer om de bankgarantie vrij te geven werd afgewezen, omdat er nog een andere lopende procedure is. De consument krijgt het klachtengeld terug.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
Mevrouw mr. M.L. Braaksma, de heer R. Deul en mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen met toepassing van de SWK garantie- en waarborgregeling waaraan het keurmerk van de stichting garantiewoning is verleend, tussen de ondernemer en de consument, versie 1 januari 2014, en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I.E en II.P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling van SWK of daaruit voortvloeiende overeenkomsten, die betrekking hebben op de aannemingsovereenkomst, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals dat luidt ten dage van de aanhangig making van het geschil.”. Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld met als zittingsplaats Utrecht.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft het niet naar behoren functioneren van het verwarmingssysteem in de woning van de consument.
Behandeling van het geschil
Op 27 september 2024 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. L.G.H. Cox als secretaris.
Beide partijen zijn op de zitting verschenen. De consument werd daar vergezeld van haar echtgenoot, de heer (naam). De ondernemer werd op de zitting vertegenwoordigd door mevrouw (naam), coördinator service en onderhoud, die door middel van een digitale verbinding aan de zitting heeft deelgenomen.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en naar wat zij op de zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument is met de ondernemer de meerwerkoptie “Voorbereidingen t.b.v. gasloze installatie” overeengekomen, waarvoor zij € 12.500, — heeft betaald. Deze optie hield onder andere in: haar hele woning voorzien van vloerverwarming en het toepassen van een regeling per vertrek in verband met temperatuur-garantie. Die toepassing werkt echter niet naar behoren en veroorzaakt daardoor extra energiekosten voor de consument. Bovendien levert de consument woongenot in omdat diverse ruimten van de woning worden verwarmd, terwijl er in die ruimten geen warmtevraag is. Als de thermostaat in de ruimte die niet gebruikt wordt op 16º C staat, wordt het in deze ruimte door het gekozen legplan van de vloerverwarmingslagen meer dan 20º C. Dit is voor de slaapkamers op de eerste verdieping niet wenselijk.
Ook de temperatuurverdeling op de begane grond en op splitlevelniveau, de berging en de hal werkt niet naar behoren. De consument heeft hierover al meerdere keren contact gezocht met de ondernemer, maar méér dan het inregelen van de Flow werd er niet gedaan en dit leidde niet tot een oplossing. De ondernemer heeft de verwarmingsinstallateur op 17 december 2021 onderzoek laten uitvoeren en heeft de consument hierna meegedeeld dat de installateur geen gebreken zou hebben geconstateerd. Volgens de consument heeft de ondernemer een basis-legplan gebruikt in haar woning, terwijl de consument heeft gekozen voor de eerdergenoemde meerwerkoptie, waarbij een ander legplan hoort om de warmte in elke kamer afzonderlijk te kunnen regelen.
Omdat het systeem volgens de ondernemer niet vervangen kan worden, verlangt de consument dat haar het bedrag van de laatste 5% van de aanneemsom ad € 16.730, –, dat in depot staat bij de notaris, wordt kwijtgescholden. Daarnaast verlangt de consument een vergoeding voor de energiekosten die zij extra kwijt is door het niet werkende verwarmingssysteem, daarbij rekening houdend met inflatie en prijsstijgingen in de toekomst.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en naar wat hij op de zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De verwarmingsinstallatie is overeenkomstig de vermelding in de technische omschrijving en de meerwerkoptie “voorbereiding t.b.v. gasloze installatie” aangebracht.
Naar aanleiding van de melding van de consument heeft de verwarmingsinstallateur op 17 december 2021 de installatie gecontroleerd op juiste werking. Hij heeft geen afwijkingen of gebreken gevonden en vervolgens de installatie naar de wens van de consument opnieuw ingeregeld.
Er zijn meer factoren die van invloed zijn op de temperatuur in de woning. In het algemeen is het advies van toepassing om de watertemperatuur van de CV-installatie, die doorgaans standaard op 80°C staat ingesteld, te verlagen naar 50°C. Het is de ondernemer niet bekend of de consument dit heeft gedaan. Ruimtes warmen ook op door de inval van zonlicht.
De deskundige van de geschillencommissie heeft geconstateerd dat het verwarmingssysteem geen technische gebreken heeft en dat het goed werkt.
De ondernemer wijst het verzoek van de consument af om haar de laatste 5% van de aanneemsom ten goede te laten komen. Overigens is er geen sprake van een zogenaamde 5%-regeling, maar van een bankgarantie die de ondernemer heeft gesteld voor 5% van de aanneemsom. De ondernemer is niet bereid om bij te dragen aan (stijgende) energiekosten van de consument en/of een bedrag aan haar uit te keren.
De ondernemer stelt een tegeneis in. Aan het verwarmingssysteem zijn geen gebreken geconstateerd. De consument werkt echter ten onrechte niet mee aan de vrijgave van de bankgarantie. De ondernemer verzoekt de onmiddellijke vrijgave van de bankgarantie.
Reactie van de consument op de tegeneis
De consument wenst niet mee te werken aan het vrijgeven van de bankgarantie. In een andere procedure, die via rechtsbijstand loopt, zijn ook gebreken aan de orde. Die procedure is omvangrijker dan de onderhavige procedure. De consument wil de bankgarantie ook voor deze gebreken kunnen inroepen.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer J.G. Marcus, verbonden aan (bedrijfsnaam)(hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 15 april 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt ‒ voor zover hierna niet aangehaald ‒ als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Alleen de ondernemer heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters ‒ naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken ‒ het volgende als uitgangspunt.
In de op 3/6 augustus 2018 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen met toepassing van de SWK Garantie- en Waarborgregeling waaraan het keurmerk van de stichting Garantiewoning is verleend, heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijziging op het in die overeenkomst genoemde perceel grond de daarop geprojecteerde/ in aanbouw zijnde woning, (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven, overeenkomstig de bij de notaris gedeponeerde situatietekening, aangeduid met het/ de bouwnummer(s) (bouwnummers). De woning is op 15 september 2020 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw gesteld in het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen omgevingsvergunning (deelactiviteit bouwen). Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
Ten aanzien van de klacht van de consument:
Uit het rapport van de deskundige blijkt het volgende.
De deskundige heeft op 11 november 2023 en 30 januari 2024 een onderzoek ingesteld naar de klachten van de consument. Daarbij is hem gebleken dat de tussen partijen overeengekomen meerwerkoptie “voorbereiding t.b.v. gasloze installatie” geheel volgens de omschrijving is uitgevoerd.
Dat er een temperatuurverschil optreedt tussen het lage en hoge deel van de woonkamer/ keuken is onvermijdelijk omdat warme lucht nu eenmaal stijgt. De thermostaat is geplaatst in het hoge deel, waar het altijd ongeveer 1°C warmer is dan in het lage deel van de woonkamer. Met het verplaatsen van de thermostaat naar het lage deel wordt het verschil in temperatuur niet opgelost. Ook geeft de thermostaat nog eens ongeveer 1°C hoger aan dan de werkelijke ruimtetemperatuur omdat deze enigszins beïnvloed wordt door de afstandsbediening van de afzuiginstallatie, die continu een temperatuur aangeeft van ongeveer 28-29°C.
Tijdens zijn onderzoek op 11 november 2023 heeft de deskundige vastgesteld dat de groepen vijf (van slaapkamer één) en zeven (van de zolderetage) warm waren, terwijl er geen warmtevraag in de slaapkamer en zolder was (de thermostaten stonden laag). Beide groepen hebben dus invloed op de temperaturen in de slaapkamers. De verwarmingsinstallateur, die bij het onderzoek aanwezig was, heeft erkend dat dit een gebrek is en is bereid dit probleem op te lossen.
Indien immers de slangen in de vloer van de tweede etage warm worden, zal ook het plafond van de eerste etage opwarmen, hetgeen een effect heeft op de temperatuur in de slaapkamers op de eerste etage. Ook de transportleidingen van de badkamer, die ongeregeld zijn en dus aangaan als er in enig vertrek warmte gevraagd wordt, hebben effect op de temperatuur op de eerste etage. Dit laatste is echter onvermijdelijk.
Op 30 januari 2024 heeft de verwarmingsinstallateur in aanwezigheid van de deskundige de klacht van de consument proberen te verhelpen. Na het vervangen van de motoren en de zogenaamde inserts (klepjes van de groepen) is echter gebleken dat de groepen nog steeds warm werden. Om die reden heeft de verwarmingsinstallateur besloten de gehele vloerverwarmingsverdeler te vervangen. Dit is op 21 maart 2024 gebeurd. De deskundige heeft vastgesteld dat de verwarmingsinstallatie nu naar behoren functioneert en dat deze voldoet aan de eisen die gesteld zijn in module II.P van de garantieregeling.
Volgens de deskundige heeft het feit dat twee groepen ongevraagd warmte hebben geleverd, geleid tot een hoger energieverbruik. Het is echter nagenoeg onmogelijk om precies vast te stellen hoe hoog dat extra verbruik is geweest. Zeer globaal kan gesteld worden dat de groepen die warm bleven ongeveer 15% van het totaal verbruik vertegenwoordigen. Het verbruik in de afgelopen drie jaar bedroeg totaal 2.554 m³ gas;
15% daarvan is 383 m³. Gerekend tegen een gemiddeld tarief van € 1,20 is dat € 459,60.
Het door de deskundige uitgebrachte rapport is voldoende gemotiveerd en is zowel naar zijn wijze van totstandkoming als naar zijn inhoud in overeenstemming met de eisen die daaraan kunnen en moeten worden gesteld. De arbiters achten zich door de inhoud van dit rapport voldoende voorgelicht en zij volgen het oordeel van de deskundige dat de verwarmingsinstallatie na vervanging van de gehele vloerverwarmingsverdeler naar behoren functioneert. Daarmee stellen de arbiters vast dat de verwarmingsinstallatie voordien niet heeft voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk, waartoe de ondernemer zich tegenover de consument contractueel heeft verplicht.
De arbiters achten op grond van de voorgaande overwegingen de klacht gegrond. Artikel 16 lid 2. onder h. van het reglement van de commissie bepaalt dat in een arbitraal vonnis ook vastgesteld moet worden het percentage waarin de klacht gegrond wordt bevonden. De arbiters stellen dit percentage vast op 100.
De consument heeft verzocht om kwijtschelding van een bedrag van € 16.730, –. De arbiters zullen dit verzoek afwijzen, omdat de woning van de consument na vervanging van de gehele vloerverwarmingsverdeler over een naar behoren functionerende verwarmingsinstallatie beschikt. Daarmee heeft de consument gekregen wat zij op grond van de aannemingsovereenkomst had mogen verwachten.
Wat betreft de verlangde vergoeding voor extra energiekosten oordelen de arbiters als volgt. In de overgelegde stukken komt naar voren dat in december 2021 is gebleken dat het verwarmingssysteem niet naar behoren functioneerde. Toen had het systeem hersteld moeten worden, maar herstel heeft pas plaatsgevonden op 21 maart 2024. De arbiters achten het aannemelijk dat een verwarmingssysteem dat ongevraagd warmte levert, zoals het onderhavige systeem kennelijk tot 21 maart 2024 heeft gedaan, tot een hoger energieverbruik en hogere energiekosten leidt. De deskundige heeft een globale berekening gemaakt van de extra energiekosten, die de consument sinds het bekend worden van het gebrek heeft gehad en komt daarbij uit op een bedrag van € 459,60. Geen van partijen heeft die berekening betwist. Dit bedrag komt de arbiters redelijk voor en zal worden toegewezen.
Toetsing aan de garantieregeling
Artikel 6.2 van de garantieregeling bepaalt dat de ondernemer garandeert dat onder meer de toegepaste installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd. Echter nu de ondernemer het gebrek aan het verwarmingssysteem heeft hersteld en dit systeem nu naar behoren functioneert, komt de consument geen beroep (meer) toe op de garantieregeling.
Ten aanzien van de tegeneis:
De ondernemer verlangt dat de consument wordt verplicht mee te werken aan het vrijgeven van de bankgarantie omdat er geen sprake meer is van een gebrek aan de woning van de consument. De consument weigert die medewerking en beroept zich in niet heel concrete bewoordingen op een andere procedure, die via Rechtsbijstand loopt, maar toont dit niet aan. De consument heeft over die andere procedure geen helder beeld naar voren gebracht, waardoor het niet duidelijk is of de consument nog een vordering op de ondernemer heeft.
In een geval als dit, waarin de standpunten van partijen uiteenlopen en de arbiters niet kunnen vaststellen wat de feitelijke situatie is, kan de tegeneis niet worden toegewezen. De tegeneis zal dan ook worden afgewezen.
Klachtengeld
De consument wordt voor 100% in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals is bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
Op de klachten van de consument:
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
Verklaren de klacht van de consument gegrond;
Stellen het percentage waarin de klacht gegrond is bevonden vast op 100;
Veroordelen de ondernemer om binnen 14 dagen na verzending van dit vonnis aan de consument te betalen een bedrag van € 459,60;
Wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is verzocht;
Stellen vast dat aan de consument geen beroep (meer) toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
Bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.
Op de tegeneis:
Wijzen de tegeneis af.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 27 september 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend. Mevrouw mr. M.L. Braaksma, de heer R. Deul & Mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele.