Commissie: Notariaat
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
436140/703704
De uitspraak:
Waar gaat het over?
In dit geschil beklaagde klaagster zich over de afwikkeling van een nalatenschap waarin zij en haar echtgenoot erfgenamen waren. De kandidaat-notaris van het betrokken kantoor trad op als executeur. Klaagster stelde dat zij op advies van de kandidaat-notaris een woning had gekocht uit de nalatenschap, in de veronderstelling dat er voldoende middelen overbleven. Toen later bleek dat zij en haar echtgenoot ieder ruim € 5.800 moesten terugbetalen, voelde zij zich misleid. Ook vond zij de factuur van bijna € 15.000 buitensporig en vroeg zij zich af of de betaalde overdrachtsbelasting terecht was.
De commissie oordeelde dat de kandidaat-notaris tekortgeschoten was in haar zorgplicht door niet te onderzoeken of vrijstelling van overdrachtsbelasting mogelijk was, gezien het agrarisch gebruik van de grond. Toch kon niet worden vastgesteld dat klaagster hierdoor daadwerkelijk schade had geleden. Wat betreft de factuur vond de commissie dat deze voldoende was onderbouwd en niet bovenmatig, mede gezien de complexiteit van de nalatenschap. De verwarring rond de voorschotten en de latere nabetaling was volgens de commissie vervelend, maar niet verwijtbaar: de uiteindelijke verdeling was correct en leidde niet tot financieel nadeel.
De klacht werd deels gegrond verklaard. Klaagster moet het openstaande bedrag van € 5.842 betalen, maar krijgt wel het klachtengeld terug. De behandelingskosten voor het kantoor werden gehalveerd vanwege de gedeeltelijke gegrondheid van de
Volledige uitspraak:
in het geschil tussen
[naam], wonende te [plaatsnaam](hierna te noemen: klaagster)
en
[notariskantoor], gevestigd te [plaatsnaam](hierna te noemen: het kantoor).
Behandeling van het geschil
De bevoegdheid van de commissie berust op de verplichte deelname van de notaris via de Verordening Klachten- en geschillenregeling, waarbij de bij de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (verder: KNB) aangesloten notarissen zich voor de beslechting van alle geschillen ontstaan naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de dienstverlening, inclusief alle declaratiegeschillen, onderwerpen aan bindende advisering door de commissie. De notaris is lid van de KNB.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
Op 25 februari 2025 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil door de commissie plaatsgevonden.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.
Partijen zijn ter zitting verschenen. Klaagster werd vergezeld door haar echtgenoot, [naam].
Namens het kantoor zijn verschenen: [notaris] en [medewerkster], die werden bijgestaan door de heer mr. G. van Atten en de heer mr. D. Vermelis (advocaten).
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de gang van zaken bij de afwikkeling van de nalatenschap, waarin klaagster en haar echtgenoot erfgenamen waren en een kandidaat-notaris van het kantoor als executeur is opgetreden.
Klaagster heeft een bedrag van (afgerond) € 5.842,– niet aan het kantoor betaald en bij de commissie in depot gestort.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klaagster en haar echtgenoot waren erfgenamen in de nalatenschap van [naam] (hierna te noemen: de erflaatster). Een voormalig kandidaat-notaris van het kantoor (hierna te noemen: de kandidaat-notaris) was executeur van de nalatenschap.
Erflaatster heeft vlak voor haar overlijden aan de kandidaat-notaris te kennen gegeven dat het haar wens was dat de cliënte en haar echtgenoot in haar woning kwamen wonen en dat deze woning en de grond buiten de erfenis zouden vallen.
Klaagster en haar echtgenoot hebben de woning en de grond geleverd gekregen. Zij hebben 6% overdrachtsbelasting betaald over de grond. Klaagster vraagt zich af of dit juist is, nu deze grond door een boer wordt gebruikt.
De kandidaat-notaris heeft voor haar werkzaamheden een bedrag van – na correctie – € 14.891,05 in rekening gebracht. Dit bedrag komt klaagster buitensporig voor.
Tot de erfenis behoorden nog twee huizen. Eén van de huizen was verhuurd en de huurders wilden niet uit het huis vertrekken. Na inschakeling van een advocaat en betaling van € 10.000,– aan de huurders, zijn deze alsnog vertrokken. Het tweede huis bleef te koop staan. Klaagster en haar echtgenoot wilden dit huis kopen. Zij wilden niet in de financiële problemen komen en hebben de kandidaat-notaris daarom om advies gevraagd. De kandidaat-notaris liet hen weten dat er, als zij het huis zouden kopen, nog genoeg geld overbleef voor de afwikkeling van de nalatenschap. Zij heeft klaagster en de overige erfgenamen voorschotten betaald. Klaagster en haar echtgenoot zijn op het advies van de kandidaat-notaris afgegaan, ook voor wat betreft de hoogte van de hypotheek. Vervolgens is het huis aan hen geleverd.
Later kregen klaagster en haar echtgenoot ineens een brief dat zij ieder een bedrag van € 5.899,67 – na correctie verlaagd tot € 5.842,40 – moesten terugbetalen. Zij begrepen hier niets van en hebben de kandidaat-notaris om uitleg gevraagd. Er hebben hierover een mailwisseling en diverse gesprekken op kantoor plaatsgevonden.
Bij één van die gesprekken was ook een kantoorgenoot van de kandidaat-notaris aanwezig. Hij gaf te kennen dat de berekeningen klopten en dat klaagster en haar echtgenoot moesten betalen.
Uiteindelijk heeft de kandidaat-notaris een brief met uitleg gestuurd.
De gang van zaken voelt niet goed voor klaagster. Zij wil graag een oordeel van de commissie hierover.
Klaagster verzoekt de commissie in redelijkheid en billijkheid een vergoeding vast te stellen voor de schade die zij ten gevolge van het handelen en/of nalaten van de notaris heeft geleden.
Ter zitting heeft klaagster benadrukt dat de kandidaat-notaris heel stellig is geweest in haar mening dat er na de betaling van de voorschotten nog genoeg geld zou overblijven voor de afwikkeling van de nalatenschap. Klaagster was dan ook zeer verbaasd dat zij en haar echtgenoot later ineens een bedrag moesten nabetalen.
Standpunt van het kantoor
Voor het standpunt van het kantoor verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Volgens het kantoor is geen sprake van enige nalatigheid met betrekking tot de overdrachtsbelasting. Het kantoor betwist dat klaagster een beroep had kunnen doen op de vrijstelling van overdrachtsbelasting.
Op deze vrijstelling kan – zoals de kandidaat-notaris in haar e-mail van 1 juli 2021 aan klaagster heeft uitgelegd – een beroep worden gedaan wanneer grond wordt verkregen ten behoeve van landbouw, bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd en er sprake is van cultuurgrond. In het geval van klaagster wordt het perceel enkel een paar keer per jaar gemaaid door een derde. Derhalve is een succesvol beroep op de vrijstelling niet aan de orde.
Daarbij komt dat de overdracht van de woning en het perceel op verzoek van erflaatster en klaagster destijds met grote spoed, binnen vijf werkdagen, door de kandidaat-notaris is bewerkstelligd.
Voorts volgt uit de e-mail van 1 juli 2021 dat de kandidaat-notaris op dat moment niet bekend was met de omstandigheid dat het perceel door een derde werd gemaaid. De kandidaat-notaris kan dan ook niet worden verweten dat zij bij het met grote spoed overdragen van het perceel geen rekening heeft gehouden met omstandigheden die haar nooit zijn medegedeeld.
Het kantoor betreurt het wanneer op enig moment de indruk is ontstaan dat de factuur lager zou uitvallen dan daadwerkelijk het geval was. De gemaakte meerkosten zijn echter meermaals duidelijk aan klaagster uitgelegd. De voornaamste redenen voor de extra kosten waren de verdeling in plaats van de verkoop aan derden van het ene huis en de afwikkeling van de situatie met de huurders van het andere huis.
Wanneer het huis dat klaagster en haar echtgenoot hebben gekocht, in de verkoop was blijven staan en was overgedragen aan een derde, was het grootste deel van de werkzaamheden verricht door de makelaar – die daarvoor ook zijn courtage in rekening had gebracht – en had er geen verrekening tussen de erfgenamen binnen de akte plaatsgevonden.
Voor wat betreft het verhuurde huis hebben alle erfgenamen ervoor gekozen om niet zonder slag of stoot een vergoeding aan de huurders te betalen, met als gevolg dat dit kosten met zich heeft gebracht. De factuur is meermaals duidelijk en navolgbaar aan klaagster toegelicht, aan de hand van een aan haar toegestuurde urenspecificatie, terwijl het meerwerk verklaarbaar en met instemming van alle erfgenamen is verricht. Bovendien is ten aanzien van de kosten die verband houden met de navraag naar de stand van zaken in het dossier reeds een correctie doorgevoerd.
Van enig verwijtbaar handelen is dan ook geen sprake.
De kandidaat-notaris heeft in de vooronderstelling verkeerd dat er bij de eindafrekening geen nabetaling zou hoeven plaatsvinden. Toen na het opstellen van de rekening en verantwoording bleek dat dit niet het geval was, heeft zij dit aan klaagster toegelicht.
Het kantoor betreurt het dat er bij de uitkering van voorschotten onvoldoende rekening is gehouden met de namens de erfgenamen betaalde erfbelasting. De kandidaat-notaris heeft hiervoor meermaals haar verontschuldigingen aangeboden. Dit doet niet aan af aan de juistheid van de uiteindelijke berekening, waardoor klaagster in totaal niet meer of minder heeft ontvangen dan wanneer een lager voorschot was uitgekeerd. Hoewel er derhalve sprake is geweest van enige verwarring ten aanzien van de voorschotten, heeft klaagster hierdoor onder de streep geen schade geleden.
Ter zitting heeft het kantoor benadrukt dat zij het betreurt dat de kandidaat-notaris bij de uitkering van de voorschotten een verkeerde inschatting heeft gemaakt, waardoor bij klaagster en haar echtgenoot verkeerde verwachtingen zijn ontstaan. Dit neemt echter niet weg dat de uiteindelijke rekening en verantwoording juist is.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Overdrachtsbelasting
Klaagster vraagt zich allereerst af of het juist is dat zij 6% overdrachtsbelasting heeft betaald over de grond die behoort bij het huis dat zij en haar echtgenoot buiten de nalatenschap om hebben verkregen.
De commissie is van oordeel dat het op de weg van de kandidaat-notaris had gelegen om, gelet op de grootte van het perceel, aan de orde te stellen of de vrijstelling van artikel 15 lid 1 onder q van de Wet op belastingen van rechtsverkeer – voor ‘ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, daaronder begrepen de rechten van erfpacht of beklemming daarop’ – mogelijk van toepassing was. De commissie neemt daarbij in aanmerking dat klaagster ter zitting onweersproken heeft gesteld dat de grond al vanaf 1999 wordt gepacht.
Door een en ander na te laten heeft de notaris naar het oordeel van de commissie niet gehandeld zoals mag worden verwacht van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. Dat de overdracht met spoed moest worden geregeld, maakt dit niet anders.
Echter, of en hoeverre een eventueel beroep op de vrijstelling kans van slagen zou hebben gehad, is niet komen vast te staan. De commissie kan dan ook niet vaststellen of klaagster door toedoen van de notaris schade heeft geleden.
Hoogte factuur
Klaagster plaatst vraagtekens bij de door het kantoor in rekening gebrachte kosten. De factuur van 19 januari 2024 ten bedrage van € 14.891,05 komt haar hoog voor.
De commissie stelt vast dat klaagster de factuur niet, althans onvoldoende, inhoudelijk heeft betwist. Zij heeft geen concrete bezwaren geuit tegen de werkzaamheden die staan vermeld op de urenspecificatie van het kantoor. De commissie is ook niet gebleken van ondeugdelijk declareren. Het kantoor heeft genoegzaam toegelicht waarom de factuur hoger is uitgevallen dan aanvankelijk is ingeschat.
Gelet op de aard en omvang van de verrichte werkzaamheden acht de commissie het gedeclareerde bedrag niet bovenmatig.
Klaagster (en haar echtgenoot) moet(en) dus hun gedeelte (ieder 2/7) van de declaratie – die kennelijk door de andere erfgenamen al akkoord is bevonden – aan het kantoor voldoen.
Namens het kantoor is ter zitting toegelicht dat het door klaagster te betalen gedeelte van de declaratie in het openstaande bedrag van € 5.842,– is begrepen.
Nabetaling
Klaagster was onaangenaam verrast door de brief van de kandidaat-notaris van 12 augustus 2022, waarin de kandidaat-notaris mededeelde dat klaagster en haar echtgenoot een bedrag aan de nalatenschap moesten terugbetalen. De kandidaat-notaris had eerder te kennen gegeven dat zij, naast het door hen (en de overige erfgenamen) ontvangen voorschot, nog een bedrag zouden ontvangen.
De kandidaat-notaris heeft in haar brief van 19 januari 2024 uitgelegd dat zij bij de uitkering van de voorschotten onvoldoende rekening heeft gehouden met de namens de erfgenamen betaalde erfbelasting en dat dit heeft geresulteerd in een door klaagster en haar echtgenoot te betalen bedrag in plaats van een door hen te ontvangen bedrag. Zij heeft hiervoor haar oprechte excuses aangeboden.
De commissie kan zich voorstellen dat het klaagster is tegengevallen dat zij een nabetaling is verschuldigd. Zij is het voorts met klaagster eens dat de communicatie van de kandidaat-notaris c.q. het kantoor te wensen over heeft gelaten; deze had beter en sneller gekund.
De commissie acht dit echter onvoldoende voor de conclusie dat de kandidaat-notaris op dit punt niet heeft gehandeld zoals mag worden verwacht van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. Zij heeft de voorschotten uitgekeerd op basis van een door haar gemaakte inschatting. Dat die achteraf niet juist is gebleken, is weliswaar vervelend maar heeft niet tot schade voor klaagster en haar echtgenoot geleid. Het kantoor stelt terecht dat klaagster en haar echtgenoot (na de nabetaling) niet meer of minder hebben ontvangen dan wanneer een lager voorschot was uitgekeerd. Sterker nog, indien zij niet tot nabetaling overgaan, zijn zij ten opzichte van de overige erfgenamen overbedeeld.
Conclusie
Het geheel overziende is de commissie van oordeel dat de notaris wat betreft de hiervoor genoemde overdrachtsbelasting niet geheel heeft gehandeld zoals mag worden verwacht van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. De klacht van klaagster is dan ook (deels) gegrond.
Uit het hiervoor overwogene volgt dat klaagster (en haar echtgenoot) het openstaande bedrag van (afgerond) € 5.842,– aan het kantoor moet(en) betalen.
De onderhavige procedure is aanhangig gemaakt door klaagster. Zij heeft het openstaande bedrag bij de commissie in depot gestort. De commissie zal bepalen dat dit depot aan het kantoor wordt overgemaakt.
Hetgeen hiervoor is overwogen, geldt ook voor de echtgenoot van klaagster. Nu hij geen partij is in deze procedure, kan de commissie betaling van het bedrag van € 5.842,– niet dwingend aan hem opleggen. De commissie gaat er echter vanuit dat ook hij dit bedrag aan het kantoor zal betalen.
Klachtengeld en behandelingskosten
De commissie ziet aanleiding de notaris te veroordelen tot vergoeding van het door klaagster betaalde klachtengeld van € 52,50.
Bovendien dient de notaris – overeenkomstig het reglement van de commissie – de behandelingskosten van de commissie te voldoen. De commissie vindt in hetgeen hiervoor is overwogen aanleiding deze te matigen met 50 %.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van klaagster (deels) gegrond;
– bepaalt dat klaagster een bedrag van (afgerond) € 5.842,– aan de notaris moet betalen. Met inachtneming hiervan wordt het in depot gestorte bedrag aan de notaris overgemaakt;
– verstaat dat de echtgenoot van klaagster een bedrag van € 5.842,– aan de notaris zal betalen;
– bepaalt dat de notaris overeenkomstig het reglement van de commissie het klachtengeld van
€ 52,50 aan klaagster dient te vergoeden. Betaling dient plaats te vinden binnen veertien dagen na verzending van dit bindend advies;
– bepaalt dat de notaris overeenkomstig het reglement van de commissie behandelingskosten aan de commissie verschuldigd. Deze behandelingskosten worden gematigd met 50%;
– wijst af het meer of anders verzochte
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, mevrouw mr. B. van Dis en de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 25 februari 2025.
