Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2020
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
23842/30593
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
De consument klaagt dat de vloerverwarming in de garage niet als hoofdverwarming maar als bijverwarming is aangelegd. De temperatuur in de garage komt niet boven de 16 graden Celsius. De ondernemer stelt dat de consument verkeerde verwachtingen heeft. De arbiters stellen vast dat partijen meerwerk zijn overeengekomen met betrekking tot de garage, waarbij is vermeld dat de isolatiewaarden van de gevels, vloer en dak van de garage gelijk zouden zijn aan die van de woning en dat daarin vloerverwarming als hoofdverwarming zou worden aangebracht. Gelet op de aard en omvang van de vergaande aanpassingen aan de garage had de ondernemer kunnen en moeten begrijpen dat het de bedoeling was de garage als verblijfsruimte te gaan gebruiken. Hij had de leidingen ten behoeve van de vloerverwarming op kortere afstand van elkaar moeten leggen opdat eenzelfde temperatuur (20 graden Celsius) kan worden behaald als in de woning.
Volledige uitspraak
Bevoegdheid arbiter
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de overeenkomst die de partijen hebben gesloten, waarin is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door een van de partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling 2013 of van de overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw.” Hiermee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
Artikel 3 lid 3 van het reglement Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw, versie 2018, (hierna: het reglement) bepaalt dat indien het onderwerp van geschil betrekking heeft op klachten over nieuwbouw, de Commissie bij wege van arbitraal vonnis beslist.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven.
De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Behandeling van het geschil
De arbiters hebben kennis genomen van de overgelegde stukken.
De arbiters beslissen vanwege de omstandigheden rondom het Corona-virus het geschil zonder mondelinge behandeling en op basis van de overgelegde stukken. Partijen zijn hiervan in kennis gesteld. Geen van partijen heeft laten weten toch prijs te stellen op een mondelinge behandeling. De arbiters hebben kennis genomen van de overgelegde stukken. De behandeling (zonder partijen) heeft plaatsgevonden op 17 september 2020 te Den Haag.
Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een tussen partijen op 24 november 2017 tot stand gekomen overeenkomst van aanneming van werk. De ondernemer heeft in opdracht van de consument een eengezinswoning gerealiseerd tegen een aanneemsom van € 114.379,29 inclusief BTW. De oplevering vond plaats op 15 juli 2019. De consument heeft een bedrag van € 5.719,– in depot gestort bij notariskantoor [naam notariskantoor].
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en in het bijzonder het vragenformulier van 13 februari 2020. De consument heeft daarin – samengevat – het volgende naar voren gebracht.
De consument heeft met behulp van meerwerk er voor gekozen een inpandige garage te laten bouwen, welke ruimte volledig zou worden geïsoleerd en zou worden voorzien van vloerverwarming als hoofdverwarming. Dit om de garage in de toekomst ook als woonruimte te kunnen gebruiken en zo een levensloopbestendig huis te realiseren. De ondernemer is zowel wat betreft de isolatie als de vloerverwarming de fout in gegaan. De vloerverwarming is als bijverwarming gelegd en het murenpakket aan de buitenzijde van de ruimte is maar 28 centimeter dik in plaats van de vereiste 37 centimeter. Door deze omstandigheden is de ruimte niet warmer te krijgen dan 16 graden en koelt het in de nacht soms af tot 10 graden. Het aanbod van de ondernemer om infraroodpanelen te plaatsen is voor de consument onvoldoende. De consument verlangt herstel, de vloerverwarming dient opnieuw en goed – als hoofdverwarming – te worden gelegd en de buitenmuur dient deugdelijk geïsoleerd te worden. Daarnaast voldoet de garage niet aan de op bouwtekening aangegeven maatvoering en verlangt de consument daarvoor een financiële vergoeding. Ook heeft de consument voorzieningen moeten treffen om hoogteverschillen met omringende kavels op te kunnen vangen. De consument is over deze hoogteverschillen niet, respectievelijk te laat geïnformeerd. De consument verlangt ook op dit punt een financiële compensatie voor de getroffen voorzieningen.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en in het bijzonder het verweerschrift van 22 mei 2020. De ondernemer heeft als volgt gereageerd op de klachten van de consument.
Met betrekking tot de klacht inzake de vloerverwarming van de garage stelt de ondernemer dat de garage is voorzien van vloerverwarming met vloerverwarmingsleidingen op een hart-op-hart afstand van 20 centimeter ten behoeve van een ruimtetemperatuur van 15 graden. De ondernemer verwijst naar de als bijlage 2 overgelegde installatietekening vloerverwarming van 30 april 2019. De consument heeft een temperatuur van 20 graden niet mogen verwachten. De garage is voorzien van vloerverwarming met een voor garage gebruikelijke ruimtetemperatuur van 15 graden.
Met betrekking tot de klacht inzake murenpakket buitenzijde garage, merkt de ondernemer op dat conform de tekening de garage een inwendige breedte zou moeten hebben van 2979 mm en uitwendig 3349, en dus een spouwmuur van 100-170-100. De spouw is geïsoleerd met spouwmuurisolatie van 135 mm met een Rc-waarde van 4.5. Tijdens de bouw van de garage zijn problemen ontstaan met de buren in verband met een door hen geplaatst gaashekwerk met klimop op de erfgrens. In onderleg overleg is dit opgelost, het gaaswerk en de klimop zijn tijdelijk verwijderd, waarna de buitenmuur van de garage via de tuin van de buren kon worden opgemetseld en gevoegd, waarna het hekwerk en de klimop weer zijn teruggeplaatst op de erfgrens. De ondernemer heeft – aangezien het hekwerk teruggeplaatst werd op de erfgrens – besloten de spouw van de linkerzijgevel van de garage 50 mm smaller te maken. De totale spouwmuur werd daarmee geen 370 mm maar 320 mm – en niet 280 mm, zoals de consument stelt in zijn klacht. Vervolgens heeft de ondernemer de fout gemaakt om geen hoogwaardigere spouwmuurisolatie toe te passen, waardoor de vereiste Rc-waarde bij de linkerzijgevel van de garage niet wordt gehaald. De ondernemer heeft die fout erkend en heeft het voorstel gedaan om op zijn kosten een infrarood stralingspaneel en een extra zonnepaneel te plaatsen. De consument is daar niet mee akkoord gegaan.
Voor wat betreft de hoogteverschillen met de belendende percelen voert de ondernemer aan dat de peilhoogte, zoals door de gemeente [naam gemeente] is aangegeven in het kavelpaspoort, exact zo is aangehouden door de ondernemer. Op 28 mei 2019 heeft de gemeente [naam gemeente] nog een controle uitgevoerd waarbij de gemeente heeft geconstateerd dat de afgewerkte cementvloeren exact voldoen aan de maatvoering opgenomen in de verleende vergunning.
Op grond van al het bovenstaande meent de ondernemer dat – anders dan de consument stelt – er nog steeds sprake is van een openstaand bedrag.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten verrichten door de heer [naam deskundige], die daarover op 22 juni 2020 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport (hierna: het deskundigenrapport) geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het deskundigenrapport. De ondernemer heeft niet op het deskundigenrapport gereageerd; de consument heeft een reactie op het deskundigenrapport doen toekomen.
Uitgangspunten
In de op 24 november 2017 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich onder meer verbonden om de opstal(len) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, (…), naar de binnen de in de BouwGarant Nieuwbouwregeling Eengezinswoning 2013 uitgewerkte eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.
Tevens is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de woning voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.
De woning is opgeleverd op 15 juli 2019.
Overeenkomstig artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die hierop geen betrekking hebben.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
Garage
Vast staat dat de consument gebruik heeft gemaakt van enkele meerwerkopties zoals vermeld op het ‘opdrachtformulier koperskeuzen’ van 15 augustus 2018. Het gekozen meerwerk – voor zover hier relevant – betrof de uitvoering van de garage als een garage met een geïsoleerde spouwconstructie, geïsoleerd dak en geïsoleerde vloer waarbij is vermeld dat de isolatiewaarden van de gevels, vloer en dak van de garage gelijk zouden zijn aan die van de woning. Ook heeft de consument gebruik gemaakt van de optie G40.30, het aanbrengen van een vloerverwarming als hoofdverwarming in de garage.
De klachten van de consument met betrekking tot de garage bestaan uit meerdere onderdelen.
Allereerst stelt de consument dat het murenpakket aan de buitenzijde van de zijgevel van de garage te dun is hetgeen gevolgen heeft voor de isolatiewaarde van de gevel, waarmee niet voldaan is aan hetgeen is overeengekomen tussen partijen. De arbiters verwijzen naar het deskundigenrapport en de vaststelling van de deskundige dat de totale dikte van de zijgevel 320 mm is in plaats van de (op de plattegrondtekening van de meerwerkoptie) overeengekomen 370 mm waardoor ook een dunnere isolatielaag is toegepast en – zoals de ondernemer ook heeft erkend – waarbij verzuimd is isolatiemateriaal met een hogere isolatiewaarde aan te brengen. Dit klachtonderdeel is dan ook gegrond. De ondernemer zal herstelwerkzaamheden dienen te verrichten opdat alsnog aan de overeengekomen isolatiewaarde wordt voldaan. De arbiters merken op dat de wijze van uitvoering van herstel in beginsel wordt bepaald door de ondernemer.
De deskundige heeft in zijn rapport aangegeven hoe herstel zou kunnen plaatsvinden. Voornoemd herstel zal er toe leiden dat de inwendige breedte van de garage niet meer zal voldoen aan hetgeen is overeengekomen. De arbiters gaan uit van het door de deskundige vastgestelde ruimteverlies van 1 m3. De consument heeft nog betoogd dat het aantal m3 dat de garage kleiner is geworden meer is dan door de deskundige berekend. De arbiters gaan daarin niet mee. De inwendige breedtemaat van de garage zonder voorzetwand wijkt immers niet af van de overeenkomst. Alleen door de voorzetwand wordt de inhoud kleiner dan de consument had mogen verwachten. De arbiters volgen derhalve de berekening van de deskundige en stellen het ruimteverlies vast op 1m3. Nu de consument de door de deskundige opgegeven prijs per m3 van € 350,– niet heeft betwist, stellen de arbiters de schade vast op € 350,–. De consument heeft daarnaast nog gesteld dat dit (ruimte-)verlies blijvend is en dat dit afbreuk doet aan de waarde van de woning en aan het woongenot. De consument heeft die waardevermindering en het verlies van genot vanwege de kleinere inhoud van de garage echter niet nader onderbouwd of gespecificeerd, zodat de arbiters deze enkele stelling als onvoldoende onderbouwd afwijzen.
De consument heeft ook als klacht dat de vloerverwarming in de garage niet als hoofdverwarming maar als bijverwarming is aangelegd, en dus – zo begrijpen de arbiters de klacht – onvoldoende capaciteit heeft. Hierdoor, en mede gezien de onvoldoende isolatie van de zijgevel, komt de temperatuur in de garage niet boven de 16 graden Celsius. De ondernemer stelt dat de consument verkeerde verwachtingen heeft en wijst op de bij het verweerschrift gevoegde tekening waarop een temperatuur van 15 graden is vermeld. De deskundige heeft gesteld dat de consument er van is uitgegaan dat bij een vloerverwarming als hoofdverwarming een temperatuur van 20 graden haalbaar zou zijn, maar dat die temperatuur niet is overeengekomen noch dat tussen partijen is overeengekomen dat de garage eventueel later als verblijfsruimte of badruimte zou kunnen worden gebruikt. De arbiters stellen – hierbij afwijkend van de bevindingen van de deskundige – de consument op dit punt in het gelijk en lichten dit als volgt toe. Vast staat dat partijen meerwerk zijn overeengekomen met betrekking tot de garage, waarbij is vermeld dat de isolatiewaarden van de gevels, vloer en dak van de garage gelijk zouden zijn aan die van de woning en dat daarin vloerverwarming als hoofdverwarming zou worden aangebracht. Anders gezegd: de garage dient alle eigenschappen te bezitten die haar geschikt maakt om later als verblijfsruimte te worden gebruikt. Gelet op de aard en omvang van de vergaande aanpassingen aan de garage had de ondernemer dat ook kunnen en moeten begrijpen en had hij de leidingen ten behoeve van de vloerverwarming op kortere afstand van elkaar moeten leggen opdat eenzelfde temperatuur (20 graden Celsius) kan worden behaald als in de woning. Aan de installatietekening die de ondernemer heeft overgelegd kan gelet op het hiervoor overwogene voor wat de garage betreft geen betekenis worden toegekend, nu de ondernemer kennelijk verzuimd heeft de installateur over de functie en gebruik van de ruimte behoorlijk te informeren.
Dit klachtonderdeel is gegrond en de arbiters zullen de ondernemer dan ook veroordelen tot het wijzigen c.q. aanvullen van de verwarmingsinstallatie zodat een ruimte temperatuur van 20 graden behaald kan worden bij genormaliseerde buitencondities. Ook hier geldt dat de wijze van herstel in beginsel door de ondernemer zal worden bepaald.
Hoogteverschillen belendende percelen
Voor wat betreft dit klachtonderdeel oordelen de arbiters als volgt. Zoals de deskundige concludeert – en de arbiters nemen die conclusie over – zijn de hoogteverschillen tussen de bestrating en het maaiveld van de buren een rechtstreeks gevolg van de verschillen in peilhoogtes van de woningen. De peilhoogtes zijn echter geen verantwoordelijkheid van de ondernemer omdat deze zoals onbestreden door de ondernemer is gesteld worden bepaald en opgegeven door de gemeente. De consument heeft tenslotte nog een beroep gedaan op het feit dat de woning zou zijn gewijzigd ten opzichte van de geldende situatietekening, maar die stelling heeft de consument verder niet onderbouwd, zodat de arbiters aan bespreking daarvan niet toekomen. De arbiters concluderen dan ook dat geen sprake is van een tekortkoming van de ondernemer in de zin van de eisen van goed en deugdelijk werk, noch sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, zodat dit klachtonderdeel ongegrond is.
Toetsing aan de garantieregeling
Ingevolge het gestelde in het reglement dienen de arbiters in het arbitrale vonnis eveneens te vermelden, welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte niet. Volgens de garantieregeling vallen bijvoorbeeld esthetische gebreken en geschillen op grond van de overeenkomst (zijnde onder meer klachten met betrekking tot de facturatie en leveringsgeschillen) buiten de garantie.
Voor wat het murenpakket van de zijgevel betreft, stellen de arbiters vast dat dit enerzijds, namelijk voor wat betreft de omvang van de geleverde ruimte, een leveringsgeschil betreft (en dus buiten de garantieregeling valt) en anderzijds voor wat betreft de isolatiewaarde van de zijgevel onder de garantieregeling valt nu deze ingevolge artikel 4 van de garantieregeling niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk.
De vloerverwarming in de garage valt eveneens onder de garantieregeling nu ook hier niet voldaan is aan de in artikel 4 van de garantieregeling genoemde eis van goed en deugdelijk werk.
Klachtengeld en behandelingskosten
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters als volgt. De arbiters stellen vast dat de consument grotendeels in het gelijk wordt gesteld. Gelet hierop zien de arbiters aanleiding om te bepalen dat de ondernemer aan de consument het door deze betaalde klachtengeld ad € 260,– dient te vergoeden.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
De arbiters wijzen af het meer of anders gevorderde.
Gelet op het vorenstaande wordt als volgt beslist.
Beslissing
De arbiters, rechtdoende als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden:
veroordelen de ondernemer aan de consument binnen 30 dagen na datum van verzending van dit vonnis te betalen een bedrag van € 350,– terzake de waardevermindering in verband met de geringere inhoud van de garage;
veroordelen de ondernemer binnen 30 dagen na datum van verzending van dit vonnis tot deugdelijk herstel van de isolatie in de zijgevel van de garage en tot deugdelijke wijziging van de vloerverwarming in de garage teneinde te bereiken dat in de garage bij genormaliseerde buitencondities een temperatuur van 20 graden Celsius wordt gehaald;
veroordelen de ondernemer om aan de consument te voldoen een bedrag van in totaal € 260,– ter zake het klachtengeld, te betalen binnen 30 dagen na de datum van verzending van dit vonnis;
stellen vast dat de consument terzake van de klachten isolatiewaarde zijgevel en terzake de in de garage aangelegde vloerverwarming een beroep op de Nieuwbouwgarantieregeling toekomt;
wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd;
bepalen dat de ondernemer overeenkomstig het reglement aan de commissie behandelingskosten is verschuldigd is.