Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: Onjuiste voorstelling van zaken / Product voldoet niet aan verwachtingen(non-conformiteit) / Schadevergoeding product/dienst
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
119985
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
Partijen zijn het erover eens dat is overeengekomen: het aanleggen van vloerverwarming met isolatie op de gehele benedenverdieping met uitzondering van gang en het toilet. Gebleken is dat er geen isolatie is aangebracht. Aan het verweer van de ondernemer dat de consument heeft ingestemd met de gewijzigde vloerafwerking zonder isolatie gaat de commissie voorbij. Uit de overgelegde mailwisseling blijkt immers dat zij weliswaar heeft ingestemd met het laten liggen van de reeds aangebrachte vloerverwarming, maar dat zij daarbij aanspraak heeft gemaakt op een andere wijze van isolatie. De isolatie zal derhalve alsnog nog moeten worden uitgevoerd. Gelet op de verhoudingen tussen partijen volgt toewijzing van vervangende schadevergoeding.
Volledige uitspraak
Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij wege van bindend advies door de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
Het geschil is ter zitting behandeld op 21 mei 2019 te Den Haag.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben gebruik gemaakt van de gelegenheid hun standpunten nader mondeling toe te lichten. De ondernemer werd vertegenwoordigd door mevrouw x.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft – kort weergegeven – de uitvoering van een overeenkomst tot aanneming van werk met betrekking tot renovatiewerkzaamheden, met name de wijze van uitvoering van de onderdelen: aanleggen van vloerverwarming en stucwerk van het plafond en de facturering van meer- en minderwerk.
De consument heeft een bedrag van € 4.896,– bij de commissie in depot gestort.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar het klachtenformulier van 24 augustus 2018 en de daarbij overgelegde stukken. In de kern komt de klacht van de consument, zoals ter zitting nader toegelicht, op het volgende neer.
Op 4 mei 2018 is tussen de consument en de ondernemer een overeenkomst tot aanneming van werk gesloten voor renovatie van de woning van de consument. De consument is van mening dat de overeenkomst op de volgende onderdelen niet juist is uitgevoerd:
1. de vloerverwarming is zonder isolatie aangelegd;
2. bestaand stucwerk in de kelder is door de werkzaamheden van de aannemer losgekomen;
3. verrekening meer- minderwerk is niet juist.
De consument heeft van de laatste factuur een bedrag van € 4.896,– incl. BTW niet voldaan omdat zij aanspraak maakt op een minderwerkprijs (€ 2.896,–) en een vergoeding voor het alsnog aanbrengen van isolatie (€ 2.000,–).
Vloerverwarming
De consument is met de aannemer overeengekomen: het aanleggen van vloerverwarming met isolatie op de gehele benedenverdieping met uitzondering van gang en het toilet. Na het aanleggen van de vloerverwarming werd de consument geconfronteerd met het feit dat er geen isolatie was aangebracht. Door het niet toepassen van isolatie gaat warmte verloren naar de ondervloer en onderliggende kelder. De consument erkent dat zij tijdens de verbouwingswerkzaamheden door de aannemer er van op de hoogte is gesteld dat de vloerverwarming niet op de noppenfolie maar op draadstaal zou worden gelegd vanwege oneffenheden in de vloer. Zij stelt dat daarbij echter niet is uiteengezet dat de vloer niet geïsoleerd zou worden, hetgeen wel onderdeel van de overeenkomst was. Zij betwist te hebben ingestemd met de wijze waarop de vloerverwarming is aangelegd; zij stelt dat zij door de ondernemer tijdens de verbouwing voor een voldongen feit is gesteld en dat zij – vanwege de reeds gedane betalingen, de geplande aanleg van de gietvloer en de aanstaande bouwvakantie – niet anders kon dan akkoord gaan met voortgang van de werkzaamheden. Van een vrijwillige keuze was volgens de consument dan ook geen sprake. Op de voorstellen voor een alternatieve wijze van isolatie is door de aannemer niet gereageerd.
Stucwerk kelder
De consument stelt dat door onzorgvuldige uitvoering van de werkzaamheden door de aannemer de stuclaag aan het plafond in de kelder is losgekomen. In het verleden zijn diverse werkzaamheden aan de woning uitgevoerd die nimmer geleid hebben tot het loskomen van het stucwerk.
Meer- en minderwerk
De consument heeft een minderwerk overzicht overgelegd en heeft gesteld dat niet alle werkzaamheden uit de overeenkomst zijn uitgevoerd. Zij begroot het totaal voor niet uitgevoerde werkzaamheden op € 2.896,–.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar het verweerschrift van de ondernemer en de daarbij overgelegde stukken.
De ondernemer stelt dat hij de opdracht naar behoren heeft uitgevoerd. Hij acht zich niet aansprakelijk voor de schade aan het stucplafond en is van mening dat de opschorting van betaling van € 2.000,– van de aanneemsom door de consument onvoldoende is onderbouwd.
Vloerverwarming
De ondernemer stelt na verwijdering van de oude cementdekvloer contact te hebben gehad met de consument vanwege de aangetroffen oneffenheid in de vloer en het probleem van een beperkt beschikbare hoogte. Het aanbrengen van de vloerverwarming op de overeengekomen noppenplaat was niet mogelijk en hij heeft gekozen voor het aanbrengen van de vloerverwarming op gegalvaniseerde draadstaalmatten. Isolatiefolie was ook niet mogelijk, omdat er dan geen hechting zou kunnen plaatsvinden op de betonnen ondervloer. De ondernemer stelt dat de consument hiermee akkoord is gegaan. Zij heeft na overleg met de leverancier van de gietvloer haar akkoord gegeven op het afsmeren van de vloer, aldus de ondernemer. Indien de consument op dat moment had aangegeven dat er toch nog isolatie had moeten worden aangebracht, zou hij de vloer niet hebben afgesmeerd.
Stucwerk kelder
De ondernemer acht zich niet verantwoordelijk voor het loslaten van het loszittende stucwerk in de kelder tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden. De ondernemer meent dat hij niets kan doen aan deze schade. De ondernemer heeft het betreffende stucwerk niet aangebracht en goed en deugdelijk stucwerk zou normaal gesproken door de verbouwingswerkzaamheden niet zijn beschadigd.
Meer-/ minderwerk
De ondernemer betwist dat hij op grond van minderwerk de consument nog iets verschuldigd is. Hij heeft reeds een bedrag van € 1421,91 aan de consument gecrediteerd en al het meerwerk vooraf geoffreerd.
De ondernemer wijst aansprakelijkheid voor de klachten van de consument van de hand.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten verrichten door de heer ing. C.G. Verdoorn van Adinex Technische Varia B.V. (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 13 maart 2019 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Zowel de consument als de ondernemer hebben ter zitting mondeling gereageerd op het deskundigenrapport.
Met betrekking tot het deskundigenrapport geldt voor de standpunten van beide partijen dat, voor zover er ter zitting nieuwe of andere punten in dit verband naar voren zijn gebracht, deze hierna steeds onder het kopje ‘beoordeling van het geschil’ – voor zover relevant -, door de commissie worden weergegeven.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt het volgende.
De consument heeft door ondertekening van de offerte op 4 mei 2018 met de ondernemer een overeenkomst van aanneming van werk gesloten voor renovatiewerkzaamheden aan de woning van de consument voor een totaalbedrag van € 34.726,70 inclusief BTW. In juni 2018 is de ondernemer gestart met de werkzaamheden. In augustus 2018 zijn de werkzaamheden afgerond.
1. vloerisolatie
Onderdeel van de overeengekomen werkzaamheden van de ondernemer was het aanbrengen van een geïsoleerd vloerverwarmingssysteem ter plaatse van keuken en woonkamer. Vast is komen te staan dat de vloerverwarming niet is aangelegd op een geïsoleerde noppenplaat, maar op bouwstaalmatten die op de betonnen grondvloer zijn gelegd. Uit het onderzoek door de deskundige komt naar voren dat bij deze wijze van aanleg geen enkele vorm van isolatie aanwezig is.
De commissie overweegt dat tussen partijen vaststaat dat het aanleggen van isolatie onderdeel was van de opdracht aan de ondernemer. Gebleken is dat er geen isolatie is aangebracht. Aan het verweer van de ondernemer dat de consument heeft ingestemd met de gewijzigde vloerafwerking zonder isolatie gaat de commissie voorbij. Uit de door de consument aangehaalde mail van 3 juli 2018 blijkt immers dat zij weliswaar heeft ingestemd met het laten liggen van de reeds aangebrachte vloerverwarming, maar dat zij daarbij aanspraak heeft gemaakt op een andere wijze van isolatie.
De isolatie zal derhalve alsnog nog moeten worden uitgevoerd. Uit het deskundigenrapport blijkt dat de enige mogelijkheid hiervoor, zonder schade aan de vloer toe te brengen, is het alsnog aanbrengen van isolatie tegen de onderzijde van de begane grondvloer. De deskundige heeft in dit verband berekend dat toepassing van Heraklith Basispaneel isolatieplaten (d= 25 mm; rc waarde van 0,3 m2 K/W) een zelfde isolatiewaarde geven als de overeengekomen noppenplaten.
Gelet op de verhouding tussen partijen – en overeenkomstig wat partijen daarover ter zitting hebben verklaard – ziet de commissie geen aanleiding om de ondernemer thans te veroordelen tot voornoemde herstelwerkzaamheden, maar zal zij in plaats daarvan een vervangende schadevergoeding vaststellen (zoals ook door de consument verzocht). De deskundige heeft voor het aanbrengen van die isolatie een bedrag van € 5.348,– inclusief BTW begroot. De consument heeft ter zitting verklaard het redelijk te vinden dat deze kosten tussen haar en de ondernemer worden verdeeld en zij heeft aanspraak gemaakt op een bedrag van € 2.000,– op dit punt. Dit bedrag acht de commissie redelijk en zal worden toegewezen.
De commissie acht deze klacht van de consument gegrond en zal voornoemd bedrag meenemen in de verrekening van het depot.
2. Stucwerk kelder
Onderzoek door de deskundige heeft uitgewezen dat restanten van het nog aanwezige stucwerkplafond nauwelijks sporen van enige hechting toonden. Naar het oordeel van de deskundige betekent dit dat er nimmer sprake kan zijn geweest van een goede hechting. Voorts merkt de deskundige op dat bij voldoende hechting door trillingen een stuclaag nimmer zal losraken, doch scheurvorming optreedt. Hiervan is geen sprake geweest.
Nu de bevindingen van de deskundige op dit punt niet dan wel onvoldoende zijn weersproken en er ook overigens geen aanleiding is om af te wijken van deze bevindingen, neemt de commissie deze over als de hare. Er is dus onvoldoende causaal verband geconstateerd tussen de door de ondernemer uitgevoerde werkzaamheden en het loslaten van de stuclaag.
De commissie acht deze klacht van de consument derhalve ongegrond.
3. Verrekening meer- en minderwerk
Onbetwist staat vast dat de consument na twee bezichtigingen van de woning en een mondelinge bespreking met de ondernemer over de gewenste uit te voeren werkzaamheden, een gespecificeerde schriftelijke uitvraag heeft opgesteld waarin wordt weergegeven welke werkzaamheden uitgevoerd dienden te worden. Naar aanleiding van deze uitvraag, aan de ondernemer toegezonden per mailbericht van 2 april 2018, heeft de ondernemer op 10 april 2018 een offerte met een kostenoverzicht opgesteld, welke door beide partijen op 4 mei 2018 is ondertekend. Door de consument is hierbij nogmaals expliciet verwezen naar de uitvraag en opgemerkt dat de werkzaamheden beschreven in deze uitvraag integraal onderdeel uitmaken van de opdracht. De commissie is het met de consument eens dat zij ervan uit mocht gaan dat de ondernemer daarom alle in de uitvraag omschreven werkzaamheden zou uitvoeren voor de geoffreerde aanneemsom. Dit uitgangspunt leidt tot de volgende overwegingen ten aanzien van meer- en minderwerk:
a. Materiaalcontainer
Volgens de consument dient de kostprijs voor een derde container ad € 138,46 als minderprijs te worden verrekend, aangezien de ondernemer slechts twee containers heeft gebruikt. De commissie acht de klacht op dit punt ongegrond. Door de ondernemer is gemotiveerd betoogd dat er wel degelijk een derde container is gebruikt. In de offerte is in post 00.00.04 een bedrag van € 138,46 opgenomen voor de afvoer van schoonpuin. Het schoonpuin is afgevoerd conform de overeenkomst. Dat de container zich niet voor de deur van de consument bevond, maar op het terrein van de ondernemer doet hier niet aan af.
b. Led-dimmer
In de overeenkomst is in post 70.00.01 een stelpost opgenomen voor het uitbreiden van de elektrotechnische installatie voor een bedrag van € 1.500,–. De ondernemer heeft deze stelpost verrekend met de offerte van de onderaannemer/elektricien voor het bedrag van € 2.237,47. De consument stelt dat door de elektricien bepaalde werkzaamheden die wel door haar met de ondernemer waren overeengekomen, niet zijn uitgevoerd. Zij noemt daarbij een bedrag van € 50,– voor een LED dimmer.
De commissie acht deze klacht van de consument gegrond. De werkzaamheden in de uitvraag maken, zoals eerder overwogen, deel uit van de aanneemsom en dus ook van de betreffende stelpost. Daarvan maken dus ook LED met dimmers deel uit. Nu vast staat dat dit niet is geleverd, is er sprake van minderwerk en zal het door de consument genoemde bedrag van € 50,– in mindering moeten worden gebracht op de aanneemsom. De commissie zal dit bedrag van € 50,– exclusief BTW meenemen in de verrekening van het depot.
c. Twee radiatoren
In de uitvraag staat beschreven dat er in de woonkamer 2 aansluitpunten voor radiatoren werden gewenst. In de overeenkomst is in post 60.00.01 een bedrag opgenomen van € 2.662,96 voor het aanpassen van leidingwerk ten behoeve van de cv-installatie. Vast is komen te staan dat de aansluitpunten niet zijn aangelegd, zodat sprake is van een minderprijs, begroot en door partijen niet weersproken voor een bedrag van € 400,– exclusief BTW.
De commissie acht deze klacht van de consument gegrond. De commissie zal derhalve voornoemd bedrag van € 400,– exclusief BTW meenemen in de verrekening van het depot.
d. Quooker leidingen
In de uitvraag staat beschreven dat in de nieuwe keuken de elektrische aansluitingen en watertoevoer dienen te worden voorbereid voor een quooker. In de overeenkomst is in post 52.00.00 en 70.00.01 een bedrag van respectievelijk € 1.334,99 en € 1.500,– opgenomen voor aanpassen waterleidingen en uitbreiden elektrotechnische installaties. De voorbereidingswerkzaamheden voor de aansluiting van de quooker zijn niet uitgevoerd, zodat sprake is van een minderprijs, door de expert begroot en door partijen niet weersproken voor een bedrag van € 100,–.
De commissie acht deze klacht van de consument gegrond. De commissie zal derhalve voornoemd bedrag van € 100,– exclusief BTW meenemen in de verrekening van het depot.
Conclusie meer- en minderwerk
Wat betreft minderwerk is de ondernemer aan de consument verschuldigd een bedrag van (50 + 400 + 100 =) € 550 (ex BTW) ofwel € 665,50 inclusief BTW. De ondernemer had eerder al een creditfactuur van € 1.421,91 inclusief BTW verzonden. In totaal is dat dus een bedrag van € 2.087,41 inclusief BTW dat in mindering strekt op de aanneemsom.
Verder is, zoals hiervoor overwogen, de ondernemer een bedrag van € 2.000,– inclusief BTW aan de consument verschuldigd in verband met de isolatie van de vloer.
In totaal is er dus een bedrag van € 4.087,41 dat verrekend moet worden met het depotbedrag van € 4.896,–, zodat een bedrag van € 808,59 resteert.
Van het depotbedrag dient dus een bedrag van € 4.087,41 aan de consument te worden uitgekeerd en een bedrag van € 808,59 aan de ondernemer.
Klachtengeld en behandelingskosten
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overweegt de commissie als volgt. De commissie stelt vast dat de consument grotendeels in het gelijk wordt gesteld. Gelet hierop ziet de commissie aanleiding om te bepalen dat de ondernemer aan de consument het door deze betaalde klachtengeld ad € 260,– dient te vergoeden.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Gelet op het vorenstaande wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
1. verklaart de klachten van de consument gedeeltelijk gegrond;
2. bepaalt dat de ondernemer aan de consument een vergoeding verschuldigd is van € 4.087,41. Betaling dient plaats te vinden via verrekening van het depot, zoals hiervoor is weergegeven.
3. bepaalt dat de ondernemer aan de consument een bedrag van € 260,– als vergoeding voor het klachtengeld dient te betalen. Betaling dient plaats te vinden binnen één maand na verzending van dit bindend advies;
4. veroordeelt de ondernemer tot het betalen van de behandelingskosten voor dit geschil aan de commissie overeenkomstig het reglement.
5. de commissie wijst het anders of meer verlangde af.
Aldus beslist op 21 mei 2019 door de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw bestaande uit de heer mr. R.P.P. Hoekstra, voorzitter, de heer C. de Vries en mevrouw mr. M.E. Hinskens-van Neck, leden, waarbij mevrouw mr. A. Rademaker-Neleman als plaatsvervangend secretaris fungeerde.