
Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: Geen tekortkoming in de nakoming / Ingebrekestelling
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
234182/243330
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Het geschil vloeit voort uit de aannemingsovereenkomst tussen ondernemer en consument. Hierin is de ondernemer de opdracht gegeven om een aanbouw te realiseren. Na de realisatie van deze aanbouw werd er water in de kruipruimte geconstateerd na regenval. Dit was voor de aanbouw nooit het geval. De consument vermoedt dat dit komt omdat de fundering van de aanbouw is verlaagd, en er daardoor water de kruipruimte in kan lopen. Dit zorgt voor risico’s voor de draagkracht, riolering en elektrische en sanitaire installaties. Naar mening van de consument is er sprake van een ontwerpfout. Hierop heeft de consument de ondernemer in gebreke gesteld. De ondernemer brengt hiertegen in dat er geen causaal verband is tussen de aanbouw en de wateroverlast. De commissie heeft een onderzoek ingesteld door een deskundige.
Wat is de beslissing?
De commissie merkt op dat de oorzaak van water in de kruipruimte niet met zekerheid is vast te stellen. Nu de consument sinds de wateroverlast de grondwaterstanden bijhoudt, en deze boven de verlaagde fundering uitkomt, zou dit een mogelijke oorzaak kunnen zijn. Dit ontkent de ondernemer ook niet, maar draagt wel alternatieve oorzaken aan. Mocht dit wel de oorzaak zijn, is nog niet gebleken dat dit het gevolg is van een tekortkoming van de ondernemer. Ook is de manier van verbouwing niet ongebruikelijk. Dit maakt dat er geen tekortkoming in de nakoming is. De klacht van de consument is ongegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil heeft betrekking op water in de kruipruimte van de woning van de consument. Volgens de consument is dit ontstaan als gevolg van de door de ondernemer gerealiseerde aanbouw.
Standpunt van de consument
In de kern komt het standpunt van de consument op het volgende neer.
De consument heeft de ondernemer opdracht gegeven voor het realiseren van een aanbouw van vier meter. De werkzaamheden zijn gestart in augustus 2021. Reeds tijdens de bouw ontstond er water in de kruipruimte na regenval. Nadien werd de consument na regenval continue geconfronteerd met grondwater in de kruipruimte, terwijl de kruipruimte vóór de bouwwerkzaamheden altijd kurkdroog was en dit bij de buren nog steeds zo is. Sindsdien houdt de consument de grondwaterstanden aan de straat- en tuinzijde bij.
De consument vermoedt dat de oorzaak hiervan is gelegen in het verlagen van de fundering. Aangezien de vloer van de aanbouw moest doorlopen in de vloer van de bestaande woning, heeft de ondernemer één wand van de fundering verlaagd met ongeveer 20 centimeter. In tijden van rijzend grondwater zorgt dit ervoor dat het stijgende water over de betreffende wand de kruipruimte in kan lopen. De woning van de consument beschikt over een zogenaamde bodemafdichting, zodat dit water vervolgens niet weg kan.
Dit levert risico’s op ten aanzien van de draagkracht van de ondergrond alsmede de bedrijfszekerheid van de riolering en de veiligheid van de elektrotechnische- en sanitaire installaties. Er lopen namelijk elektriciteits- en sanitaire leidingen door de kruipruimte. Een overstroming betekent ook dat de opdrijvende kracht op de kruipruimte door het gewicht van het inlopende water wisselt. Dit beïnvloedt de belastingverschillen tussen aanbouw en oudbouw ongunstig, waardoor het risico op zettingsverschillen en scheurvorming wordt vergroot. Dit gaat ook doorwerken op de leidingen van de vloerverwarming en de daarop aangebrachte kunststof topvloer. Er is sprake van een zogenaamde “sponswerking”. Om de boven belasting laag te houden is de consument continu water aan het wegpompen.
De consument stelt dat sprake is van een ontwerpfout. De waterdichtheid van de kruipruimte had zwaarder moeten wegen dan de overweging van de ondernemer om een koudebrug tussen de oud- en aanbouw te voorkomen. Bij enkele buren zijn eveneens aanbouwen gerealiseerd. De gemelde waterproblemen doen zich daar niet voor, omdat deze aanbouwen anders zijn ontworpen en gebouwd dan die van de ondernemer. Aangezien de grondwatersituatie voor deze panden vergelijkbaar is, moet de ontstane wateroverlast worden toegeschreven aan de verbouwing door de ondernemer.
Vanaf december 2021 heeft de consument veelvuldig met de ondernemer gecorrespondeerd en hebben er meerdere besprekingen plaatsgevonden. De consument heeft de ondernemer op 11 september 2023 in gebreke gesteld. Volgens de consument is sprake van meerdere schadeposten, zowel op de korte als lange termijn, en immateriële schade. Om de problemen met het water in de kruipruimte te verhelpen, wenst de consument dat de ondernemer een drainage gaat aanleggen rondom de aanbouw, met als doel dat de fluctuaties van het grondwater rondom de aanbouw worden beperkt tot onder het overloopniveau van de kruipruimte.
Standpunt van de ondernemer
In de kern komt het standpunt van de ondernemer op het volgende neer.
Primair stelt de ondernemer zich op het standpunt dat de consument niet-ontvankelijk is in zijn klacht omdat deze niet tijdig, namelijk binnen 12 maanden, is ingediend bij de commissie zoals bepaald in artikel 7 lid 2 sub b van het Reglement Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna: Reglement). Voorts dient de consument niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn klacht omdat het doel van deze procedure wijst op de inschakeling van een deskundige, waarover tussen partijen geen geschil bestaat. De ondernemer verwijst hiervoor naar de in artikel 37 van het Reglement neergelegde redelijkheid en billijkheid.
Subsidiair meent de ondernemer dat de klacht moet worden afgewezen.
Allereerst stelt de ondernemer zich op het standpunt dat er geen causaal verband bestaat tussen de eventuele wateroverlast in de kruipruimte en de verbouwing. De consument heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat er bij hevige regenval water in de kruipruimte staat en waaruit blijkt dat dit voorafgaand aan de verbouwing niet zo was. Voor de ondernemer is derhalve niet te controleren of er sinds de verbouwing sprake is van een toename van de hoeveelheid water in de kruipruimte.
Om uit te sluiten dat de eventuele wateroverlast wordt veroorzaakt door de afvoer van hemelwater, heeft de ondernemer de afvoer omgelegd van onder de kruipruimte door naar buiten de woning om. Dit heeft de wateroverlast volgens de consument niet verholpen. Verder is het zo dat partijen in de overeenkomst geen nadere eisen hebben gesteld over water in de kruipruimte. Sterker nog; voorafgaand aan de verbouwing is er helemaal niet gesproken over de waterdichtheid van de kruipruimte en zijn er geen afspraken over gemaakt.
Ook als er wel sprake zou zijn van wateroverlast in de kruipruimte als gevolg van de verbouwing, heeft de consument niet aangetoond dat dit een gebrek is dat verholpen moet worden of dat dit problemen of schade veroorzaakt. Water in de kruipruimte kwalificeert op zichzelf niet als gebrek. Pas wanneer water in de kruipruimte aantoonbare schade veroorzaakt, is sprake van een gebrek. Bovendien is de hele vloer van de woning geïsoleerd, zodat het niet bezwaarlijk of schadelijk is als water in de kruipruimte komt. Inmiddels is er al bijna drie jaar verstreken en zijn er geen problemen ontstaan met de elektrotechnische- en sanitaire installaties.
Tot slot merkt de ondernemer op dat er geen alternatief was om de vloer van de aanbouw aan te laten sluiten op die van de bestaande woning, zonder dat één muur van de fundering werd verlaagd. Dit is heel gebruikelijk. De ondernemer heeft nog nooit eerder meegemaakt dat het grondwaterpeil zo hoog staat dat dit problemen oplevert. Daar heeft de ondernemer geen invloed op. Het feit dat de gehele achtertuin verhard is, heeft daar ook invloed op.
Gelet hierop stelt de ondernemer zich op het standpunt dat het werk beantwoordt aan de overeenkomst en dat zij niet aansprakelijk is voor het vermeende water in de kruipruimte.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 8 maart 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
De consument heeft per brief van 18 februari 2024 gereageerd op het voorstel van de deskundige om het expertisebureau [bedrijf] in te schakelen voor een oplossing voor de problematiek. In de brief schreef de consument dat hij de procedure wilde voortzetten en hij verzocht de commissie om een duidelijke begrenzing in de tijd aan te geven waarin de ondernemer de resultaten van een contra expertise kon indienen.
Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De consument heeft op het rapport gereageerd per brief van 18 maart 2024 en voert daarin onder meer aan:
– De consument meent dat hij plausibel heeft gemaakt dat zich vóórdat de aanbouw werd gerealiseerd geen grondwaterproblemen in de kruipruimte hebben voorgedaan, aangezien de deskundige bij de naast en tegenovergelegen huizen heeft geconstateerd dat slechts sprake was van aardvochtige huizen en er geen enkel spoor van aantasting door vocht is geconstateerd;
– De door de deskundige genoemde vlonder in de kelder is niet uit luxe aangebracht maar is een tijdelijke oplossing om de ruimte, ondanks een waterlaag, toch nog een nuttige bestemming te geven;
– Bij de bouw van de oorspronkelijke woning is een bodemafsluiting aangebracht. Deze voorkomt niet alleen dat grondwater van onderaf infiltreert in de kruipruimte, maar bewerkstelligt omgekeerd dat eenmaal in de kruipruimte toegetreden water niet in de ondergrond kan wegzakken. Als de grondwaterstand buiten de woning daalt, blijft er dus water in de kruipruimte boven de bodemafsluiting staan. Het gewicht van die laag water introduceert een nieuw samendrukkingsrisico van de grond onder de oorspronkelijke woning. Dat de samendrukking toeneemt met de toename van deze boven belasting is iets heel anders dan de “gewijzigde draagkracht van de ondergrond door grondwater” die de deskundige noemt. De draagkracht wijzigt niet, maar de oorspronkelijke woning zal genoemde samendrukking moeten volgen. Volgens de consument kan scheurvorming in de vloer het gevolg zijn;
– Tijdens de inspectie kwam zijdelings aan de orde dat het “Not done” is de elektrische en sanitaire leidingen op de bodemafsluiting te leggen. De ondernemer had hem hiervoor moeten waarschuwen.
De ondernemer heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om op het rapport van de deskundige te reageren.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van hetgeen partijen schriftelijk en mondeling naar voren hebben gebracht en met inachtneming van de inhoud van de in het geding gebrachte stukken, overweegt de commissie als volgt.
Ontvankelijkheid
Het door de ondernemer gedane beroep op niet-ontvankelijkheid ingevolge artikel 7 lid 2 sub b van het Reglement wordt door de commissie niet gevolgd. Weliswaar zijn er meer dan 12 maanden verstreken sinds de datum waarop de consument de klacht voor het eerst bij de ondernemer kenbaar maakte, maar daarvan treft de consument geen verwijt. Partijen hebben in die tussenliggende periode veelvuldig met elkaar gecorrespondeerd en van onnodig “stilzitten” aan de zijde van de consument is geenszins gebleken. Ingevolge het derde lid van voornoemd artikel zal de commissie de klacht in behandeling nemen.
Daarnaast heeft de ondernemer nog gesteld dat het doel van de procedure zinledig is. Dit omdat de consument met onderhavige procedure wenst te bereiken dat er een deskundige wordt ingeschakeld, en de ondernemer diezelfde wens heeft, maar dat de consument daar niet aan zou hebben willen meewerken. Ook dat standpunt volgt de commissie niet, alleen al vanwege het feit dat de consument zijn “eis” nadien heeft gewijzigd, namelijk dat hij een drainage oplossing wenst, hetgeen de ondernemer ter zitting zelf ook erkende.
Gelet op het voorgaande is de commissie van oordeel dat de consument ontvankelijk is in zijn klacht en dat de klacht inhoudelijk kan worden beoordeeld.
Inhoudelijke beoordeling
De commissie kwalificeert de klacht van de consument als volgt. Aan zijn klacht legt de consument ten grondslag dat de ondernemer is tekortgeschoten in de nakoming van de aan hem verstrekte opdracht, doordat water in de kruipruimte staat als gevolg van de door de ondernemer verrichte werkzaamheden (artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek). Voor toewijzing van die vordering is allereerst vereist dat de ondernemer is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst. Daarvan is sprake als de werkzaamheden die de ondernemer heeft uitgevoerd niet aan de overeenkomst voldoen, oftewel als sprake is van een gebrek in het werk. Daarnaast is vereist dat de ondernemer ten aanzien van dat gebrek in verzuim is. Wordt hieraan voldaan, dan is de ondernemer gehouden om de door de consument geleden schade te vergoeden, mits deze schade het gevolg is van het tekortschieten van de ondernemer.
De commissie overweegt hierover als volgt.
Allereerst merkt de commissie op dat in onderhavige procedure niet met zekerheid is komen vast te staan wat de oorzaak is van het water dat volgens de consument sinds de verbouwing in zijn kruipruimte staat. Ter zitting is uitvoerig gesproken over de door de consument aangedragen oorzaak, te weten het verlagen van één van de met beton gevulde spouwmuren op de fundering. Uit de waterstanden die de consument sinds de verbouwing bijhoudt, is de commissie gebleken dat ter plaatse van zijn woning sprake is van zeer hoge grondwaterstanden. Verder blijkt uit de door de consument overgelegde tekeningen dat de hoogste grondwaterstand net iets boven de verlaagde met beton gevulde spouwmuur op de fundering uitkomt. Die verlaging in combinatie met de zeer hoge grondwaterstanden, zou dus de reden kunnen zijn voor het water dat volgens de consument sindsdien in de kruipruimte staat. Door de ondernemer is niet weersproken dat dit de oorzaak zou kunnen zijn, hoewel de ondernemer ook diverse andere mogelijke oorzaken heeft aangedragen.
Al zou de commissie ervan uitgaan dat het water in de kruipruimte – waarvan de commissie wel wil uitgaan dat daarvan daadwerkelijk sprake is – het gevolg is van de werkzaamheden van de ondernemer, dan is de commissie van oordeel dat daarbij niet is gebleken dat de ondernemer is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. De consument heeft tegenover de gemotiveerde betwisting van de ondernemer onvoldoende onderbouwd gesteld dat de oorzaak van het water in de kruipruimte is gelegen in een gebrekkige uitvoering van de overeengekomen werkzaamheden. Bij dit oordeel betrekt de commissie het gemotiveerde verweer van de ondernemer dat de toegepaste wijze waarop de nieuwe vloer op de bestaande vloer is aangesloten in dit geval een correcte en deugdelijke wijze is geweest. De wijze waarop de vloer is aangesloten was noodzakelijk om de vloer constructief door te kunnen laten lopen en om het risico op koudebruggen te voorkomen. Zou zij dat niet doen, dan was het risico op scheurvorming in de vloer aanzienlijk groter geweest, met alle gevolgen van dien. Om die reden is gekozen voor aansluiting op de wijze zoals is geschied. Beide partijen hebben zich niet gerealiseerd dat het gevolg hiervan zou kunnen zijn dat water in de kruipruimte zou kunnen stromen, als gevolg van de ter plaatse aanwezige zeer hoge grondwaterstanden. De commissie overweegt dat uit de conclusies en bevindingen van de deskundige niet blijkt dat de ondernemer daarin een verkeerde keuze heeft gemaakt of dat zij de door haar verrichte werkzaamheden ondeugdelijk heeft uitgevoerd. Constructief vormt het verlagen van de met beton gevulde spouwmuur op de fundering volgens de deskundige ook geen bouwkundig gebrek. Het lag op de weg van de consument om hiertegenover voldoende onderbouwd te stellen dat die wijze desondanks als een ondeugdelijke wijze van uitvoering van het werk moet worden gekwalificeerd. Dat heeft de consument niet gedaan. Het enkele feit dat als gevolg van die werkwijze water in de kruipruimte is en kan ontstaan, is onvoldoende om het door de ondernemer uitgevoerde werk als gebrekkig te beschouwen of om te oordelen dat het werk niet aan de overeenkomst beantwoordt. De enkele vrees van de consument ten aanzien van de boven belasting en de gevolgen daarvan, is daarvoor ook onvoldoende.
Evenmin is gebleken dat de hoeveelheid of frequentie van het water in de kruipruimte zodanig is dat dit op zichzelf gezien moet worden beschouwd als een gebrek waarvoor de ondernemer aansprakelijk is. Dat een hoge grondwaterstand tot water in de kruipruimte kan leiden, kan naar het oordeel van de commissie op zichzelf niet beschouwd worden als een toerekenbare tekortkoming van de ondernemer in de nakoming van de overeenkomst.
Tot slot merkt de commissie op dat de consument kennelijk in eigen beheer elektraleidingen en riolering los op de schuimbeton laag in de kruipruimte heeft gelegd. Dit is zeer ongebruikelijk en hier had de ondernemer geenszins rekening mee hoeven houden, zodat haar ook hierin geen verwijt kan worden gemaakt. Die keuze dient voor rekening en risico van de consument te blijven.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie, beslissend naar redelijkheid en billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, verklaren de klacht ongegrond en wijzen het door de consument verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw, bestaande uit de heer mr. P.L. Alers, voorzitter, de heer ing. T.C.M. Wever, mevrouw mr. drs. S. Meinhardt, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. N. Sewradj, plaatsvervangend secretaris, op 29 april 2024.