Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (Niet) Ontvankelijkheid
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: voorbeslissing
Uitkomst: ontvankelijk
Referentiecode:
214380/240080
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De VvE en de projectontwikkelaar zijn in een geschil over vermeende ernstige gebreken aan de gevel van een appartementencomplex. De VvE stelt dat de ondernemer verantwoordelijk is en eist herstel binnen acht weken, terwijl de ondernemer betwist dat er sprake is van ernstige gebreken en stelt dat de garantietermijnen zijn verstreken.
De arbiters oordelen dat de VvE ontvankelijk is in haar klachten op basis van de koop-/aannemingsovereenkomst, maar niet op basis van de SWK Garantie- en Waarborgregeling. Een inhoudelijke hoorzitting volgt om het geschil verder te behandelen.
Volledige uitspraak:
in het geschil tussen
de (onder)Vereniging van Eigenaren [naam],
gevestigd te [plaats],
(hierna te noemen: de VvE),
gemachtigde: mr. M.C.J. Heinz (Achmea Rechtsbijstand),
en
[projectontwikkelaar],gevestigd te [plaats],
(hierna te noemen: de ondernemer),
gemachtigde: mr. L.C.M. de Vos (Ten Holter/ Noordam Advocaten).
Certificaatnummer: SA.68.06.80.103.015
Ondergetekenden:
de heer mr. R.J. Paris te [plaats], de heer ing. J.J. van den Engel te [plaats] en mevrouw mr. drs. S. Meinhardt te [plaats], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen de ondernemer en de leden van de VvE gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten met toepassing van de SWK Garantie- en Waarborgregeling, versie 1 januari 2010 en het bijbehorend Garantiesupplement, bestaande uit de modules I C en II E (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst (…) worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (…)”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Ontvankelijkheid van de VvE.
Standpunt van de ondernemer
De ondernemer betwist dat sprake is van een ernstig gebrek. De hechtheid van de constructie of een wezenlijk deel daarvan is niet aangetast en niet in gevaar en het gebouw is evenmin ongeschikt voor zijn bestemming. De VvE heeft het tegendeel niet aangetoond. De ondernemer is niet aansprakelijk jegens de VvE en daardoor niet gehouden tot herstel van de vermeende gebreken over te gaan.
De ondernemer beroept zich op niet-ontvankelijkheid van de VvE omdat zij niet bevoegd is deze procedure aanhangig te maken en de garantietermijnen inmiddels (ruimschoots) zijn verstreken.
De ondernemer betwist primair dat de VvE ontvankelijk is in haar verzoek nu hier geen geldig procesbesluit aan ten grondslag ligt. Zoals blijkt uit de notulen van de VvE van 24 mei 2022, heeft de VvE slechts besloten tot het aanhangig maken van een procedure tegen [ander bedrijf van ondernemer] terwijl zij onderhavige procedure heeft ingesteld tegen [ondernemer].
Daarnaast beroept de ondernemer zich erop dat de garantietermijnen zijn verstreken. De ondernemer heeft op de buitenkozijnen en ramen, inclusief bijbehorende profielen, zetwerk en afdichtingen, een garantietermijn van één jaar afgegeven op materiaalkwaliteit en water- en luchtdichtheid. De garantietermijn voor hang- en sluitwerk is eveneens één jaar.
Ook de algemene SWK-garantietermijn van 6 jaar, voorzover die al van toepassing is, is verstreken en wel op 20 juni 2019. De vordering van de VvE is ook om deze reden verjaard.
De ondernemer betwist dat sprake is van een ernstig garantiegebrek waar een garantietermijn van tien jaar voor zou gelden.
De ondernemer stelt dat de VvE onderhavige procedure te laat aanhangig heeft gemaakt. Op grond van artikel 7:761 lid 1 BW verjaart een rechtsvordering wegens een gebrek na verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever heeft geprotesteerd.
Standpunt van de VvE
Voor het standpunt van de VvE verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. De VvE klaagt – zakelijk weergegeven – over vermeende ernstige gebreken aan de gevel van het appartementencomplex aan de Hongerlandsedijk 1464-1886 in Spijkenisse. De VvE stelt dat lekkages optreden bij de kozijnen (ramen) van het appartementencomplex en meent dat de ondernemer daarvoor aansprakelijk is.
De VvE vordert herstel van de gebreken binnen een termijn van acht weken op straffe van
een dwangsom van € 500,– per dag met een maximum van € 100.000,–.
De VvE heeft op 9 april 2024 bij Memorie van Repliek gereageerd op het beroep op niet ontvankelijkheid van de ondernemer. Uit de besluitvorming door de VvE blijkt niet dat de VvE de bedoeling had een andere BV aan te spreken dan [ondernemer]. Dat heeft haar ledenvergadering op 6 april 2024 bekrachtigd.
Ten aanzien van de garantietermijnen verwijst de ondernemer ten onrechte naar het “bestek” omdat dit geen contractstuk is. De enige relevante termijnen zijn die uit de SWK-Garantieregeling.
De termijn van 1 jaar waar de ondernemer aan refereert, ziet enkel op gebreken aan privé-gedeelten. Voor ernstige constructieve gebreken waardoor de bewoonbaarheid in het geding komt, geldt een garantietermijn van 10 jaar. De hechtheid van de constructie is hier wel degelijk in het geding.
Ten aanzien van het beroep op verjaring wordt gewezen op artikel 7:761 lid 3 BW. De verjaring wordt verlengd als een onderzoek wordt ingesteld. De VvE betwist dat de aanvangstermijn van de verjaring reeds in 2018 geplaatst kan worden. De VvE heeft geklaagd op het moment dat zij duidelijkheid verkreeg over de oorzaak.
Behandeling van het geschil
Op 21 juni 2024 heeft te Den Haag de behandeling van het geschil plaatsgevonden, bijgestaan door de heer mr. D.C.J. Frijlink als secretaris.
Partijen zijn niet voor de zitting opgeroepen, omdat uit de stukken blijkt dat eerst dient te worden vastgesteld of de VvE ontvangen kan worden in haar klachten. Partijen zijn van deze procedurele gang van zaken op de hoogte gesteld.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
Tussen de individuele leden van de VvE en de ondernemer zijn op of omstreeks 25 augustus 2010
koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten betreffende de verkoop en levering door de ondernemer van een appartementsrecht in een door haar te realiseren appartementencomplex. In de individuele overeenkomsten heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De gemeenschappelijke gedeelten van het appartementsgebouw aan de Hongerlandsedijk 1464-1886 in Spijkenisse zijn op 20 maart 2013 opgeleverd.
Tevens is op de genoemde koop-/aannemingsovereenkomsten eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling garandeert de ondernemer aan de (leden van de) VvE dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Beoordeling van het geschil
De arbiters overwegen als volgt.
Toetsing aan de koop- aannemingsovereenkomst
De ondernemer betwist primair dat de VvE ontvankelijk is in haar verzoek nu hier geen geldig procesbesluit aan ten grondslag ligt. De arbiters passeren dit verweer nu de VvE aannemelijk heeft gemaakt dat de leden bedoeld hebben om [ondernemer] in rechte te betrekken, hetgeen is bekrachtigd in de VvE-vergadering van 8 april 2024.
De ondernemer stelt dat de VvE onderhavige procedure te laat aanhangig heeft gemaakt. Op grond van artikel 7:761 lid 1 BW verjaart een rechtsvordering wegens een gebrek na verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever heeft geprotesteerd. De VvE heeft gemotiveerd betwist dat de aanvangstermijn van de verjaring reeds in 2018 geplaatst kan worden.
Dit verweer van de ondernemer slaagt niet. De arbiters onderbouwen dit als volgt.
Gesteld noch gebleken is dat de VvE een termijn heeft gesteld. De tweede volzin van artikel 7:761, lid 1 BW is dan ook niet aan de orde. Nu de ondernemer stelt dat de twee jaarstermijn is gaan lopen op 6 november 2018 moet er toen een protest van de VvE geweest zijn. De VvE ontkent toen een protest gedaan te hebben. Weliswaar zijn er protesten in of voor 2012 geweest. Die protesten hebben geleid tot een in opdracht van de ondernemer door Peutz opgesteld rapport. De ondernemer heeft het door Peutz in zijn rapport geadviseerde herstel uitgevoerd en heeft daarvan op 6 november 2018 melding gemaakt. In het dossier bevindt zich een brief d.d. 23 oktober 2018 van de VvE, doch daarin valt niet een protest te lezen. Voor zover gedoeld wordt op een brief van 16 oktober 2018, kunnen arbiters die brief niet beoordelen nu die brief niet is overgelegd. Van protest door de VvE in 2018 is dan ook niet gebleken.
De slotsom is dat de VvE ontvankelijk is in de door haar ingediende vorderingen voor zover deze zijn gebaseerd op de tussen partijen gesloten koop- aannemingsovereenkomst.
Toetsing aan de garantieregeling
De ondernemer heeft zich beroepen op het verlopen van de verschillende garantietermijnen.
Dit verweer slaagt.
De arbiters onderbouwen dit als volgt.
Het garantiesupplement Module IC, artikel 1 lid 1.3 beperkt de garantieperiode voor hang- en sluitwerk inclusief rol- en/of schuifmechanismen en brievenbussen in het huis/het privégedeelte tot één jaar. De oplevering van het appartementencomplex heeft plaatsgevonden op 20 maart 2013. De SWK-garantietermijn gaat drie maanden na oplevering in (artikel 5 lid 2 garantieregeling), op 20 juni 2013. De garantieperiode van één jaar, voor zover al van toepassing, is ruimschoots verstreken.
Voor zover de VvE zich heeft beroepen op de algemene garantietermijn van 6 jaar is ook deze garantietermijn verstreken en wel op 20 juni 2019.
Van een ernstig garantiegebrek waar een garantietermijn van tien jaar voor zou gelden, is ten slotte evenmin sprake. De toepasselijke garantieregeling bepaalt over ernstige gebreken op p. 33: “Voor ernstige constructieve gebreken waardoor de bewoonbaarheid in het geding komt geldt een garantietermijn van 10 jaar.”. Het garantiesupplement Module I C bepaalt in artikel 1 lid 1.2 “Een ernstig gebrek is slechts als ernstig aan te merken indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij het huis, het privé-gedeelte en/ of het gebouw ongeschikt maakt voor zijn bestemming.”
Niet is komen vast te staan dat van een ernstig gebrek als hier bedoeld sprake is. De enkele kans op houtrot, waarop in een brief van KIWA BDA d.d. 21 maart 2024 is gewezen, leidt niet tot de conclusie dat sprake is van bedoeld ernstig gebrek.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
I. verklaren de VvE ontvankelijk in haar vordering en haar klachten voor zover deze zijn gebaseerd op de koop- aannemingsovereenkomst;
II. verklaren de VvE niet-ontvankelijk in haar vordering en haar klachten voor zover deze zijn gebaseerd op de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
III. stellen vast dat aan de VvE ter zake van de klacht geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
IV. gelasten voor de inhoudelijke behandeling van het geschil een hoorzitting in aanwezigheid van partijen;
V. houden iedere verdere beslissing aan.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 18 juli 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.