Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Overeenkomst
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1012784/1252366
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over een makelaar die de verkoop van een woonboerderij begeleidde. De verkoper vond dat de makelaar afspraken niet nakwam, slecht bereikbaar was en de woning onvoldoende presenteerde. Toen de verkoper hierover klachten uitte, beëindigde de makelaar onverwacht de verkoopopdracht en verwijderde hij de woning van Funda. De commissie oordeelde dat de makelaar de opdracht onzorgvuldig had beëindigd. Hoewel er spanningen waren tussen partijen, waren deze niet zo ernstig dat de makelaar zonder duidelijke waarschuwing mocht stoppen. Ook had de makelaar de schriftelijke klacht van de verkoper niet onbeantwoord mogen laten. Daarom verklaarde de commissie de klacht gegrond, legde zij de makelaar een waarschuwing op en moet hij het klachtengeld van € 100 aan de klager terugbetalen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de werkwijze van de beklaagde en het abrupt beëindigen van de verkoopopdracht door de beklaagde.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De klager klaagt over de gang van zaken bij de verkoop van zijn woonboerderij door de beklaagde. Volgens de klager kwam de beklaagde gemaakte afspraken niet na, waren documenten onjuist of onvolledig, ontbraken belangrijke promotiemiddelen (zoals Buitenstate-plaatsing en dronebeelden) en was de beklaagde slecht bereikbaar en weinig betrokken. De fotoreportage en presentatie waren volgens de klager van slechte kwaliteit en incompleet. Toen hij dit aankaartte, reageerde de beklaagde geïrriteerd en beëindigde hij onverwacht en zonder overleg de opdracht.
Hij verwijderde direct de woning van Funda en gaf verkeerde informatie aan een geïnteresseerde. Dit alles veroorzaakte vertraging, stress en financiële schade aan de kant van de klager, mede omdat zijn nieuwe aankoop afhankelijk was van een snelle verkoop. Hoewel de boerderij later alsnog is verkocht, was dit voor een aanzienlijk lagere prijs. Een schriftelijke klacht aan het adres van de beklaagde bleef onbeantwoord. De klager verwijt de beklaagde ernstige tekortkomingen, schending van de NVM-Erecode (m.n. artikel 1 en 8), wanprestatie en het laten ontstaan van risico’s en schade.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De beklaagde stelt verrast te zijn door de klacht, omdat de verkoopopdracht al op 8 juli 2024 is beëindigd. Volgens hem waren er vooraf meerdere intensieve gesprekken en veel contactmomenten over de verkooptekst en de foto’s, maar verliep het traject moeizaam en kreeg hij onvoldoende vertrouwen en ruimte om zijn werk professioneel uit te voeren. Hoewel hij twijfels had, werd de woning op verzoek van de klager op vrijdag 5 juli 2024 op Funda gepubliceerd. In het daarop volgende weekend ontving de beklaagde echter opnieuw veel dwingende wijzigingsverzoeken. Op maandag werden de wijzigingen alsnog verwerkt, maar een onaangenaam telefoongesprek met de klager was voor de beklaagde de druppel die de emmer deed overlopen en reden om de samenwerking definitief te beëindigen. Hij bevestigde dit schriftelijk en stelde alle materialen kosteloos ter beschikking. De beklaagde vindt dat er geen grond is voor financiële compensatie, omdat hij geen kosten in rekening heeft gebracht en zelfs een advertentie voor de beklaagde heeft betaald. Volgens hem was de samenwerking zo intensief en moeizaam dat professioneel werken onmogelijk werd. Daarom adviseerde hij de klager om een internetmakelaar in te schakelen, zodat de klager zelf de regie kon nemen.
Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar, in dit geval beklaagde, in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van haar reglement.
De klager stelt dat beklaagde zonder gegronde reden en zonder wederzijdse instemming de verkoopopdracht heeft teruggegeven. Klager erkent dat er enige discussie is geweest tussen partijen, maar meent dat deze onvoldoende aanleiding was om de verkoopopdracht plotsklaps te beëindigen. De klager stelt dat de beklaagde de situatie heeft laten escaleren en geen oplossing heeft gezocht voor de ontstane situatie.
Op grond van artikel 15 van de van toepassing zijnde Algemene Consumentenvoorwaarden van de NVM kan een makelaar de opdracht alleen teruggeven als hij daar gewichtige redenen voor heeft.
Een gewichtige reden is in ieder geval een ernstige verstoring van de relatie tussen de makelaar en de opdrachtgever.
De commissie is van oordeel dat (nog) niet gesproken kon worden van een zodanig ernstige verstoring van de relatie tussen de klager en de beklaagde dat de beklaagde zijn opdracht ‘zomaar’ kon teruggeven.
Hoewel duidelijk is geworden dat er meermaals sprake was van verschil van inzicht tussen partijen over de te volgen werkwijze en ook duidelijk is dat de klager veeleisend is geweest en zijn communicatie als dwingend kan zijn ervaren door de beklaagde, was de situatie niet zodanig dat de beklaagde zijn opdracht kon teruggeven zonder een uitdrukkelijke waarschuwing vooraf en zonder dat de klager nog eenmaal in de gelegenheid werd gesteld zijn houding aan te passen.
Bovendien is de beëindiging niet op een zorgvuldige wijze tot stand gekomen. Hoewel beklaagde tegenover de klager al eerder zijn twijfel had uitgesproken over de samenwerking, was de aanleiding voor de beëindiging kennelijk de toon en de gestelde eisen van de klager in het telefoongesprek op maandagochtend 8 juli 2024. De beklaagde heeft toen plotseling meegedeeld de opdracht terug te geven. De commissie is van oordeel dat het teruggeven van een opdracht zorgvuldig dient te geschieden en niet behoort te gebeuren in een opwelling vanwege een niet prettig telefoongesprek. Van de beklaagde had verwacht mogen worden dat hij aan de klager duidelijker (schriftelijk) zijn grenzen had aangegeven. Beklaagde had met name de voorwaarden voor verdere samenwerking kenbaar kunnen maken en aan klager moeten laten weten dat bij een volgende escalatie de opdracht teruggegeven zou worden, zodat de klager daarmee rekening kon houden. Nu kwam de beëindiging voor de klager onverwacht en bovendien op een heel ongelukkig moment, net nadat de woning ten verkoop was aangeboden. Uit het voorgaande volgt dat de beëindiging van de opdracht onzorgvuldig is geweest.
De commissie acht het voorts onzorgvuldig dat de beklaagde niet heeft gereageerd op de schriftelijke klacht van de klager aan zijn adres. Ter zitting heeft de beklaagde verklaard het nut er niet van te hebben ingezien om op de klacht te reageren. De commissie meent dat dit in tegenspraak is met de Erecode van de NVM, waarin is vastgelegd dat klachten serieus worden genomen en dat samen gezocht wordt naar een oplossing. Door de opdracht abrupt te beëindigen en vervolgens niet op de klacht over de beëindiging te reageren heeft de beklaagde deze regel geschonden.
De conclusie is dat beklaagde niet heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht. De commissie zal de beklaagde een waarschuwing opleggen. De commissie acht de waarschuwing een passende sanctie, nu dit de eerste keer is dat de beklaagde tuchtrechtelijk een verwijt wordt gemaakt en ook de opstelling van de klager, die als veeleisend en dwingend kan zijn ervaren, is meegewogen.
Aangezien de klacht gegrond is, zal beklaagde overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het reglement van de commissie aan klager het klachtengeld moeten vergoeden, dat hij aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 100,–.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15, lid 1, van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan de beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– veroordeelt de beklaagde tot vergoeding aan de klager van het klachtengeld ten bedrage van
€ 100,–. Betaling dient binnen één maand na verzending van dit bindend advies plaats te vinden;
– bepaalt dat de beklaagde behandelingskosten aan de commissie moet voldoen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 19 november 2025.