Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
84044
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling 2007 en de bijbehorende bijlage A, versie 1-1-2007 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de koopovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Stichting Arbitrage Instituut GIW woningen (AIG) (hierna te noemen: het reglement), zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de commissie worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering.
De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De commissie dient gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.
Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier ontvangen op 7 februari 2014. In de kern komen de klachten op het volgende neer.
1. Het voegwerk tussen de betonnen dekplaat en het steenwerk op het balkon van de 2e verdieping zit aan de binnen- en buitenzijde los. Stukken voegwerk zijn uit de voeg gevallen.
2. Warmtedoorslag van de 1e verdieping naar de begane grond.
De consument verlangt primair herstel op straffe van een dwangsom en subsidiair schadevergoeding.
Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de memorie van antwoord van 24 april 2014. In de kern komt zijn reactie op het volgende neer. De garantie- en klachttermijn van de klachten is verstreken. Er is geen sprake van een gebrek cq. voor de klacht inzake het voegwerk is een herstelwijze aangeboden die niet is geaccepteerd.
De ondernemer verzoekt de vorderingen van de consument af te wijzen.
Deskundigenrapport
Op 27 mei 2014 is inzake klacht 1 een onderzoek uitgevoerd door [naam deskundige]. Inzake klacht 1 hebben partijen tijdens het deskundigenonderzoek een schikking getroffen.
De commissie heeft op 23 mei 2014 een onderzoek laten uitvoeren naar klacht 2 door [naam deskundige 2] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 4 juni 2014 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De consument heeft op 25 juni 2014 gereageerd. De deskundige heeft daarop per brief van 26 juni 2014 gereageerd.
Behandeling van het geschil
Op 1 juli 2014 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De consument werd bijgestaan door zijn gemachtigde. De ondernemer werd vertegenwoordigd door [naam vertegenwoordiger] (nazorg-coördinator).
Toelichting ter zitting
Ter zitting heeft de consument onder handhaving van zijn standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.
In de kopersmap staat voor klachten een verwijzing naar de onderaannemer. De ondernemer kan zich niet op het standpunt stellen dat bij het verkeerde loket is geklaagd.
De deskundige is uitgegaan van onjuiste informatie en heeft de feitelijke situatie niet volledig, dat wil zeggen: destructief, onderzocht. Ook in de badkamer – waar geen alufoam ondervloer is gebruikt – is er sprake van warmtedoorslag. Dit geeft aan dat de conclusie van de deskundige niet (geheel) klopt. De consument overhandigt ter zitting een stuk van de alufoam ondervloer en stelt zich op het standpunt dat deze niet 3 maar 2 mm dik is. De warmtedoorslag is dan geen 0,1 m² K/W maar 0,044 m² K/W.
Ter zitting heeft de ondernemer onder handhaving van zijn standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.
De klacht moet schriftelijk bij de ondernemer en niet bij de aannemer worden gemeld. In het verweerschrift staat dat de consument voor het eerst heeft geklaagd op 16 mei 2013. Dit is onjuist weergegeven. De ondernemer was al enkele maanden eerder op de hoogte. Het is onduidelijk wanneer de ondernemer precies op de hoogte was. Dit moet ergens eind 2012 zijn geweest.
In aanvulling op het deskundigenrapport merkt de ondernemer op dat niet de dikte bepalend is voor het tegenhouden van de warmte, maar het gebruikte materiaal (aluminium).
Uitgangspunten
In de op 15 juli 2010 tussen partijen gesloten koopovereenkomst is eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.
Tevens is gegarandeerd dat wordt voldaan aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [nummer waarborgcertificaat].
Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de arbiters te hebben verzocht om:
a. hun aanspraak te toetsen aan zowel de koopovereenkomst als de garantieregeling;
b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat de consument toekomt op basis van de garantieregeling.
Beoordeling
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
De arbiters stellen vast dat inzake klacht 1 een schikking is getroffen, zodat deze klacht niet langer aan hen wordt voorgelegd. Zij zullen zich beperken tot een oordeel inzake klacht 2.
De ondernemer beroept zich erop dat de consument niet tijdig heeft geklaagd. De woning is aan de consument opgeleverd op 1 september 2010. De verkorte garantietermijn voor installaties bedraagt twee jaar en drie maanden na oplevering. Dit betekent dat de consument uiterlijk 1 december 2012 moet hebben geklaagd. Nu de ondernemer niet de exacte datum van klagen bij de ondernemer heeft kunnen aangeven, doch vast staat dat dit ergens rond deze datum heeft gelegen en vast staat dat de consument tijdig heeft geklaagd bij de aannemer waarnaar de ondernemer in de kopersmap heeft verwezen voor het indienen van een klacht, achten de arbiters de consument ontvankelijk in de klacht. Het beroep van de ondernemer dat niet tijdig is geklaagd, wijzen de arbiters gezien het bovenstaande af.
De deskundige heeft in zijn rapport onder meer het volgende gerapporteerd:
“…Vastgesteld moet worden dat inderdaad de temperatuur van het plafond in de woonkamer hoger wordt dan de oppervlaktetemperatuur van de vloer(afwerking) in de slaapkamers.… De oorzaak van het feit dat er meer dan 50% van de opgewekte warmte in de vloer naar beneden stroomt is dat de warmteweerstand van de afwerkvloer en vloerafwerking groter is dan de warmteweerstand van de constructievloer. …
De klacht wordt niet veroorzaakt door een bouwkundig gebrek, maar aan het feit dat er door derden een verkeerde ondervloer (met te hoge warmteweerstand) is gelegd.
Toetsing:
In het kader van de SWK Garantie- en Waarborgregeling en het Bouwbesluit zijn er geen gebreken geconstateerd, welke verwijtbaar zijn aan de ondernemer. “
Toetsing aan de overeenkomst en de garantieregeling
De arbiters zien aanleiding om af te wijken van de beoordeling van de klacht door de deskundige. De arbiters achten de verklaring van de deskundige dat de oorzaak is gelegen in de toegepaste materialen van de ondervloer niet aannemelijk omdat ook in de badkamer extreme warmtedoorslag plaatsvindt terwijl daar geen ondervloer is toegepast.
De arbiters stellen vast dat tussen partijen niet ter discussie staat dat er sprake is van warmtedoorslag. Dit wordt door de deskundige ook bevestigd, omdat hij bij zijn onderzoek extreme temperaturen heeft gemeten aan het plafond. Ook staat vast dat indien de vloerverwarming op de 1e verdieping wordt aangezet, door de warmtedoorslag via het plafond de binnentemperatuur op de begane grond niet meer ingeregeld kan worden.
De vraag die aan de arbiters voorligt is, wat de consument ten aanzien hiervan redelijkerwijs mocht verwachten. De arbiters zijn van oordeel dat de overmatige opwarming van het plafond een gebrek is, met name omdat de consument daardoor op geen enkele (acceptabele) manier de temperatuur op de begane grond zelf kan inregelen. Uit hetgeen partijen in deze specifieke zaak over en weer hebben gesteld en hebben ingebracht en als onvoldoende weersproken hebben gesteld, komen de arbiters tot de vaststelling dat de klacht direct verband houdt met de door de ondernemer gekozen constructie in combinatie met de keuze voor vloerverwarming op de bovenverdieping.
Het is in eerste instantie de verplichting van de ondernemer om een woning op te leveren waarbij de temperatuur voor de consument in te regelen is. De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer op dit onderdeel tekort is geschoten in de nakoming van die uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting. De arbiters zullen de ondernemer veroordelen tot herstel.
Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Bij de toetsing aan de garantieregeling geldt naast de eisen uit regelgeving echter ook een algemene garantienorm, zoals staat gedefinieerd in artikel 6.2 van de garantieregeling 2007. Hierin staat dat: “Gegarandeerd wordt, dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd; een en ander voor zover in deze regeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.” Op grond van het bovenstaande zijn de arbiters van oordeel dat de ondernemer aan deze algemene norm niet heeft voldaan en dus ook is tekortgeschoten in zijn verplichting op grond van de garantieregeling.
De arbiters zullen geen dwangsom als gevorderd opleggen, nu zij geen reden hebben om aan te nemen dat de ondernemer niet aan de veroordeling zal voldoen.
klachtengeld
De consument wordt voor 100% in het gelijk gesteld. Derhalve zal de consument op grond van het Geschillenreglement het klachtengeld terug ontvangen.
Gelet hierop wordt als volgt beslist.
Beslissing
De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts:
I. veroordelen de ondernemer tot het verrichten van zodanige werkzaamheden, dat wil zeggen: het wegnemen van de oorzaak van de overmatige opwarming van het plafond, dat alsnog wordt voldaan aan de garantienormen en de verplichtingen vanuit de koopovereenkomst, alsmede tot het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke bijkomende werkzaamheden. De werkzaamheden dienen, voor zover deze inmiddels niet al naar be¬horen zijn uitgevoerd, zo spoedig mogelijk doch uiterlijk 1 december 2014 te zijn uitgevoerd;
II. stellen vast dat de consument terzake een beroep op de Garantieregeling toekomt;
III. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op 21 juli 2014 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.