Waterslag in cv installatie aanmerkelijk storend

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: (non)conformiteit / Schadevergoeding product/dienst    Jaartal: 2020
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 11909/20466

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De consument heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat – ook na enkele aanpassingen – nog altijd sprake is van waterslag die als aanmerkelijk storend wordt ervaren en bij een nieuwbouwwoning als de onderhavige niet behoeft te worden verwacht. De arbiters zijn van oordeel dat op grond van deze feiten en omstandigheden de waterslag in de installatie is aan te merken als een aanvankelijk verborgen gebrek waarvoor de ondernemer aansprakelijk is. De ondernemer zal dan ook tot herstel worden veroordeeld, zodanig dat waterslag wordt voorkomen dan wel tot een zodanig niveau wordt gereduceerd dat deze bij gebruik van de in de woning aanwezige water gebruikende voorzieningen niet of nauwelijks meer hoorbaar is. De consument heeft gevorderd aan de herstelverplichting een dwangsom te verbinden. De arbiters wijzen die vordering af omdat de consument nog beschikt over de zekerheid ingevolgde de 5%-regeling, nu de ondernemer in deze procedure immers geen vordering tot vrijval of vrijgave heeft ingesteld. Naar het oordeel van de arbiters biedt genoemde zekerheid voldoende waarborg dat de ondernemer aan de inhoud van het vonnis zal voldoen.

Volledige uitspraak

Ondergetekenden:

de heer mr. P.L. Alers te [plaatsnaam], de heer F.J. Scholte te [plaatsnaam], mevrouw mr. C. Muller te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.

Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.

Standpunt van consument
Voor het standpunt van consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer. De consument stelt dat de woning gebreken vertoont en dat de ondernemer gehouden is om voor herstel zorg te dragen. Het gaat allereerst om waterslag in de woning, waardoor bij het gebruik van het water een tikkend geluid wordt gehoord. De consument stelt primair dat sprake is van een verborgen gebrek en doet subsidiair een beroep op de garantieregeling.
Een tweede gebrek, opgenomen in het proces-verbaal van oplevering, betreft de cv-leiding die niet overeenkomstig de tekeningen is aangebracht.

Op 16 mei 2018 heeft de consument de waterslag gemeld bij de ondernemer. Vanaf dat moment heeft de consument – en vervolgens diens gemachtigde – bij de ondernemer op herstel aangedrongen. De ondernemer reageerde telkens pas heel laat op de correspondentie van de consument. De ondernemer heeft een aantal keren in een poging tot herstel wat werkzaamheden uitgevoerd, maar het een en ander is zonder het gewenste resultaat gebleven.
Op 18 april 2019 heeft de gemachtigde van de consument aan de ondernemer per e-mail laten weten dat het probleem nog steeds niet was opgelost en dat het probleem in de tussentijd alleen maar erger was geworden. Ook is een verzoek gedaan om de gehele cv-ketel na te laten kijken. Ook hierop werd niet gereageerd, waardoor de consument zich genoodzaakt zag de onderhavige procedure te starten. Pas na het opstellen van de memorie van eis heeft de ondernemer op 23 mei 2019 inhoudelijk gereageerd. De ondernemer kwam toen enkel terug op de tikkende waterleiding en wilde opnieuw een afspraak inplannen. Over de verkeerd geplaatste leiding werd met geen enkel woord gerept. De afspraak heeft inmiddels plaatsgevonden, maar de openstaande punten zijn nog steeds niet verholpen. Inmiddels heeft de consument geen vertrouwen meer in het handelen van de ondernemer en verzoekt om een onafhankelijke expert naar de zaak te laten kijken.

De consument verlangt primair het verplaatsen van de leiding volgens de tekeningen en het verhelpen van de waterslag conform de eisen van goed en deugdelijk werk binnen drie weken na de beslissing van de arbiters en op straffe van een dwangsom van € 50,– voor elke dag dat de ondernemer daarmee in gebreke blijft. Subsidiair vordert de consument een in goede justitie te bepalen vervangende schadevergoeding. Daarnaast vordert de consument een schriftelijke bevestiging dat het leidingwerk goed is aangelegd en dat de waterslag op geen enkele wijze voor toekomstige problemen – bijvoorbeeld een lekkage – zal zorgen. Tot slot vordert de consument betaling van de kosten van deze procedure, het salaris van de gemachtigde daaronder begrepen.

Bij brief van 4 februari 2020 aan de commissie wordt namens de consument bericht dat hij akkoord gaat met het inmiddels ontvangen voorstel van de ondernemer om een bedrag van € 250,– te ontvangen voor de verkeerd geplaatste afgedopte cv-leiding. De consument verzoekt deze afspraak in de uitspraak op te nemen. De klacht voor wat betreft de waterslag blijft onveranderd overeind.

In de brief van 12 augustus 2020, waarin de consument op het rapport van de deskundige reageert, stelt de consument dat hij niet akkoord gaat met de bestaande situatie. Het geluid is nog steeds aanwezig en de onderliggende oorzaak is niet aangepakt. Voor de consument zijn er twee mogelijke opties, te weten 1) De schacht wordt opengemaakt en de situatie wordt bekeken. Als blijkt dat de leidingen verkeerd zijn aangelegd, dan dient dit probleem te worden aangepakt. Als de schacht wordt opengemaakt, dan moet alles ook weer in de oorspronkelijke staat hersteld worden. 2) Er wordt een aanvullende garantie verstrekt op het leidingwerk. Tijdens het onderzoek is immers aangegeven dat het leidingwerk zeker 100 jaar zal standhouden.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Op het proces-verbaal van oplevering is genoteerd dat het voetje van de convector radiator niet conform afspraak is gemonteerd op de zolderverdieping. Aangeboden is om hiervoor een vergoeding te geven, waarop afwijzend is gereageerd door de consument. Ook is aangeboden om het voetje terug te plaatsen conform de tekening. De ondernemer stelt een vergoeding voor van € 250,– om dit punt af te handelen, op voorwaarde dat de consument het proces-verbaal van oplevering voorziet van een tweede handtekening.

Aangaande de waterslag zijn meerdere onderzoeken en werkzaamheden verricht door de betrokken installateurs. De term waterslag wordt ook verwisseld met een melding over tikkende leidingen/tikkend geluid uit de ketel. De installateur heeft meermaals verzocht om meer informatie, zoals aanwijzingen over het ontstaan van het geluid; dit is cruciaal voor de afhandeling. Het achterhalen van de oorzaak van het geluid is complex en vereist de medewerking van de consument. Indien de vragen beantwoord zijn zal de installateur werkzaamheden inplannen ter afhandeling van het tikkend geluid in de ketel dan wel de waterslag.

Behandeling van het geschil
Op 14 oktober 2020 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam] fungerend als plaatsvervangend secretaris.

Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.

De ondernemer is niet ter zitting verschenen. De consument is verschenen met (zijn partner) [naam]. De consument werd ter zitting bijgestaan door [naam] van ARAG.

Ter zitting heeft de consument nog het volgende naar voren gebracht. Tijdens een laatste inspectie is namens de ondernemer gezegd dat het leidingwerk in 100 jaar niet stuk gaat, vandaar de in de brief van 12 augustus 2020 weergegeven optie 2.

Vanaf het moment dat de waterdruk lager is geworden – na het plaatsen van waterslagdempers en het wisselen van de kranen – is de waterslag wel met de helft zachter geworden, maar is het probleem niet opgelost. Met name bij de keukenkraan, de vaatwasser, het doorspoelen van het toilet, maar eigenlijk bij elke kraan/bij elk watergebruik, kun je de waterslag horen. Het is de ene keer harder dan de andere keer. Het steekt de consument hoe lang het al duurt en hij stoort zich aan de houding van de ondernemer. De klacht wordt niet serieus genomen. De consument zit op zich ook niet te wachten om de schacht open te laten maken, de oplevering is inmiddels al weer twee jaar geleden. De consument is er echter ook niet van overtuigd dat de kans op schade aan de leidingen vrijwel uitgesloten is. En de slag zal misschien in de toekomst nog verergeren. Het geluid is zodanig dat je denkt dat dat niet goed kan zijn. In een nieuwbouwwoning hoort er niet een harde en storende tik te zijn. De deskundige is niet meer langs geweest nadat de werkzaamheden om de verlaging van de waterdruk te bereiken zijn uitgevoerd. De ondernemer betwist bovendien ook niet dat dit een punt is. Het moet maar opengebroken worden en dan moet er gekeken worden wat de oorzaak is. Het geluid zit in de buurt van de schacht, maar niet steeds op precies dezelfde plek. Het zit tussen de cv ketel, de schacht en de zolderverdiepingsvloer. Het komt niet van de ketel, dat is al gecontroleerd (de ketel is uit het systeem gehaald en toen was de slag er nog). Gevraagd naar de opties in de brief van 12 augustus 2020 in samenhang met de memorie van eis stelt de gemachtigde van de consument dat primair herstel wordt gevorderd en subsidiair de garantie. Bij een garantie van 50-100 jaar kan de consument naar de ondernemer toe indien het in de loop der tijd nog erger wordt.

Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam], die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De ondernemer heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt. De consument heeft hierop gereageerd per brief van 12 augustus 2020. De consument heeft daarin nog het volgende naar voren gebracht. Het is juist dat de klacht betreffende de cv-leidingen is afgewikkeld. Ten aanzien van de klacht betreffende de waterslag volgt de consument het standpunt van de deskundige niet. De consument heeft nimmer aangegeven het huidige geluid acceptabel te vinden. Na het heronderzoek van 16 juni 2020 is ter verlaging van de waterdruk een waterdrukregelaar aangesloten en is de wasmachinekraan vervangen. Het geluid is weliswaar iets afgenomen, maar nog steeds aanwezig. Al vanaf het begin is besproken dat de enige mogelijkheid tot herstel zal dienen plaats te vinden door middel het openbreken van de schacht. De deskundige heeft de woning na de aanpassingen niet meer bezocht zodat de consument diens conclusie dat geen sprake is van een gebrek, niet begrijpt.

Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende uitgangspunt.

In de op 3 november 2016 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig staten van wijziging, zulks naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 21 februari 2018 opgeleverd.

Tevens is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [certificaatnummer].

Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.

Ter zitting heeft de consument bevestigd dat een bedrag van €250,– is voldaan voor het voetje van de convector radiator dat niet conform afspraak is gemonteerd. De consument heeft de betreffende klacht vervolgens ter zitting ingetrokken, zodat de arbiters hierover niet meer behoeven te beslissen.

Resteert de klacht van de consument aangaande de waterslag.

Uit het rapport van de deskundige blijkt het volgende. De deskundige heeft bij het onderzoek op 9 maart 2020 de waterslag geconstateerd. Hij heeft vastgesteld dat de oorzaak niet in de ketel gezocht moet worden. De deskundige heeft vervolgens vastgesteld dat de waterdruk vrij hoog is. In overleg is afgesproken dat er een drukregelaar na de watermeter geplaatst zou worden. Nadat deze werkzaamheden zijn verricht heeft de deskundige alleen nog telefonisch contact gehad met partijen. Omdat de situatie wel was verbeterd maar nog niet geheel was opgelost, heeft de ondernemer ook nog aanpassingen verricht aan de wasmachinekraan. Hierna heeft de consument aan de deskundige medegedeeld dat de waterslag niet geheel was verdwenen, maar dat hij het geluidsniveau wel acceptabel vond. Wel maakte de consument, aldus nog steeds de deskundige, zich zorgen over het feit dat de waterslag mogelijk schade aan de waterleidingen zou toebrengen. De deskundige concludeert vervolgens dat het geluidsniveau al aanzienlijk is verminderd en dat geen sprake is van een gebrek. Tot slot stelt de deskundige dat waterslag niet altijd te vermijden is en dat nagenoeg is uit te sluiten dat waterslag schade aan of lekkage van de leidingen veroorzaakt.

De arbiters stellen vast dat de conclusie van de deskundige over het geluidsniveau van de waterslag gebaseerd is op de stelling van de consument dat hij het geluidsniveau acceptabel zou vinden. De consument betwist – zowel in de schriftelijk reactie van 12 augustus 2020 als ter zitting – dat hij dit aan de deskundige heeft medegedeeld en betwist ook dat hij het geluidsniveau acceptabel vindt. De arbiters zien daarin aanleiding om af te wijken van de in het rapport van de deskundige opgenomen conclusies.

Voor de arbiters is het, gezien de stellingen over en weer (de ondernemer heeft niet weersproken dat sprake is van waterslag) en de bevindingen van de deskundige over de situatie op 9 maart 2020, voldoende vast komen te staan dat sprake is van waterslag bij gebruik van diverse waterkranen in de woning. De consument heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat – ook na enkele aanpassingen – nog altijd sprake is van waterslag die als aanmerkelijk storend wordt ervaren en bij een nieuwbouwwoning als de onderhavige niet behoeft te worden verwacht.
De arbiters zijn van oordeel dat op grond van deze feiten en omstandigheden de waterslag in de installatie is aan te merken als een aanvankelijk verborgen gebrek waarvoor de ondernemer aansprakelijk is. De ondernemer zal dan ook tot herstel worden veroordeeld, zodanig dat waterslag wordt voorkomen dan wel tot een zodanig niveau wordt gereduceerd dat deze bij gebruik van de in de woning aanwezige water gebruikende voorzieningen niet of nauwelijks meer hoorbaar is. De arbiters merken daarbij op dat de wijze van uitvoering van het herstel in beginsel wordt bepaald door de ondernemer. Indien de ondernemer voor herstel destructief onderzoek nodig vindt, is de ondernemer vanzelfsprekend gehouden om na afronding van de herstelwerkzaamheden een en ander weer geheel in de oorspronkelijke staat te herstellen.

De consument heeft gevorderd aan de herstelverplichting een dwangsom te verbinden. De arbiters wijzen die vordering af omdat de consument nog beschikt over de zekerheid ingevolgde de 5%-regeling, nu de ondernemer in deze procedure immers geen vordering tot vrijval of vrijgave heeft ingesteld. Naar het oordeel van de arbiters biedt genoemde zekerheid voldoende waarborg dat de ondernemer aan de inhoud van het vonnis zal voldoen.

Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters zijn van oordeel dat aan de consument een beroep op de garantieregeling toekomt. Niet is voldaan aan de hiervoor genoemde garantienorm uit de Garantie- en waarborgregeling 2014.

Proceskosten
Voor een veroordeling in de kosten van de procedure zoals door de consument is gevorderd, is geen plaats, nu het reglement van de geschillencommissie bepaalt dat de door partijen voor de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen.

Buitengerechtelijke kosten
De commissie overweegt dat zij slechts in bijzondere gevallen overgaan tot vergoeding van de kosten die zijn gemaakt voor alleen een buitengerechtelijke afdoening. De commissie acht in dit geval geen bijzondere omstandigheden aanwezig om een vergoeding van deze kosten toe te wijzen, zulks nog daargelaten dat de gemachtigde deze kosten niet nader heeft onderbouwd. Overigens geldt hier ook dat voor een deel van die kosten geldt dat die nu juist zijn gemaakt ter voorbereiding van dit geding.

Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters als volgt. De arbiters stellen vast dat de consument aldus volledig in het gelijk wordt gesteld en zullen op grond van het reglement bepalen dat de consument het klachtengeld retour ontvangt.

Hetgeen partijen ieder voor zich verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft – naar het oordeel van de arbiters – geen verdere bespreking nu dat niet tot een ander oordeel kan leiden.

Gelet op al het voorgaande wordt als volgt beslist.

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:

verklaren de klacht van consument gegrond;
veroordelen de ondernemer tot herstel van de waterslag zodanig dat waterslag wordt voorkomen dan wel tot een zodanig niveau wordt gereduceerd dat deze bij gebruik van de in de woning aanwezige water gebruikende voorzieningen niet of nauwelijks meer hoorbaar is, uit te voeren binnen acht weken na verzending van het arbitrale vonnis;
stellen vast dat de consument ten aanzien van de in dit vonnis behandelde klacht een beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt;
stellen vast dat het klachtengeld conform het reglement aan de consument zal worden gerestitueerd;
wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd.