Zetting grond. Waarschuwing ondernemer voor een zekere zetting in Technische Omschrijving was voldoende.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Schadevergoeding    Jaartal: 2018
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 110522

De uitspraak:

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst en de aanvulling daarop met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling 2007 en de bijbehorende bijlage A, versie 1-1-2007 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Stichting Arbitrage Instituut GIW woningen (AIG) (hierna te noemen: het reglement), zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de arbiters worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Standpunt consument

Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verzoek tot arbitrage van 8 mei 2017 en het op 17 mei 2017 ontvangen vragenformulier. De klacht komt op het volgende neer.

Er is sprake van bovengemiddelde zakkingen van de geleverde buitenruimte: aanzienlijk meer dan de consument op basis van de koop-/aannemingsovereenkomst mocht verwachten.
De bepalingen in de technische omschrijving zijn hoogstens een waarschuwing dat er sprake is van slappe veengrond. Op geen enkele wijze is daarbij door de ondernemer aangegeven dat deze meer dan bovengemiddeld zouden zijn ten opzichte van andere veengebieden, althans dat zulke enorme zetting als nu het geval is, door de consument kon worden verwacht. Er was geen aanleiding voor de consument om navraag te doen of onderzoek te verrichten.

Gelet op eerdere uitspraken van de Raad van Arbitrage met betrekking tot verzakkingen in veenachtig gebied, gaat de consument er vanuit dat er in een gebied als waar zijn woning gelegen is rekening moet worden gehouden met zettingen tot maximaal 30 centimeter in 30 jaar. De consument heeft onderzoek laten doen door een deskundig meetspecialist van het bedrijf [naam bedrijf]. Door de deskundige worden verzakkingen ten opzichte van de originele aanleg van het straatwerk met klinkers genoemd tot 29 centimeter. Dit betekent zakkingen van 25 tot en met 29 centimeter per februari 2016. Sinds de oplevering is niet meer dan 5,5 jaar verstreken. De verzakking is ruim meer dan de maximaal 25 centimeter in 10 jaar als een normaal te verwachten restzetting zoals genoemd in het vonnis van de Raad voor Arbitrage uit 2009.
Daarnaast verwijst de consument naar een rapportage van [naam bureau] d.d. 23 juni 2015. De deskundige is van oordeel dat de verzakkingen niet binnen de geoorloofde marges vallen en dat er sprake is van een duidelijke toename van de verzakking en/of de hiermee samenhangende gevolgschade.

De ondernemer heeft onvoldoende zorg gedragen voor een voorbelasting van de grond, terwijl er voorts geen verticale drainage is toegepast. De ondernemer heeft gehandeld in strijd met de garantie vervat in de koop-/aannemingsovereen¬komst en de leveringsakte en algemene voorwaarden bij de koop-/aannemingsovereenkomst. Uit deze stukken komt naar voren dat de grond geschikt is als bouwterrein voor de bouw van een woning terwijl er voorts sprake is van non-conformiteit nu door de bovengemiddelde zakkingen de grond rondom de woning niet naar behoren kan worden gebruikt.

De consument verlangt – kort gezegd – een vervangende schadevergoeding van € 10.285,– inclusief btw voor de reeds geleden schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 december 2015, althans vanaf 8 mei 2017 en een schadevergoeding van € 25.000,– voor alle nog te lijden schade en subsidiair verlangt de consument een bedrag van € 37.000-,- voor alle geleden en nog te lijden schade. Met veroordeling van de ondernemer in de buitengerechtelijke kosten van € 1.364,70 inclusief BTW en de proceskosten.

Standpunt ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de memorie van antwoord van 2 augustus 2017. Het verweer komt op het volgende neer.

De verzakkingen verlopen conform hetgeen mocht worden verwacht. Gelet op het tijdsverloop is bovendien aannemelijk dat het grootste deel van de verzakkingen zich reeds heeft gemanifesteerd. In de jurisprudentie is bepaal dat zonder waarschuwing van de ondernemer rekening moet worden gehouden met zettingen tot 30 cm.
In de technische omschrijving staat vermeld dat er bovenmatige zettingen kunnen plaatsvinden gelet op het gebied waar de woning is gebouwd en dat alleen het openbare gebied en een gedeelte van de tuin die aan het openbaar gebied grenst wordt voorbelast. De consument had op grond daarvan rekening moeten houden met aanzienlijke verzakkingen van zijn tuin. In de jurisprudentie is ter zake van waarschuwingen geoordeeld dat indien de bepaling in zijn geheel wordt gelezen, hieruit volgt dat in de niet-voorbelaste delen van de tuin een bovengemiddelde zetting zal optreden.
Er rustte op de consument in ieder geval een onderzoeksplicht terzake. Het niet voldoen aan deze onderzoeksplicht brengt mee dat de consument thans de ondernemer niet kan verwijten dat sprake is van bovengemiddelde zettingen.
De hoogte van de schade worden betwist.

De ondernemer verzoekt de vordering van de consument af te wijzen.

Behandeling van het geschil

Op 15 december 2017 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam secretaris] als secretaris.
De gemachtigden van beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben de standpunten nader toegelicht. Partijen hebben ter zitting pleitnota’s voorgelezen, die als herhaald en ingelast worden beschouwd.

Ter zitting heeft de consument nog het navolgende aangevoerd.
De bestrating en het maaiveld zijn destijds op peilhoogte opgeleverd zodat daarvan moet worden uitgegaan. In de berekeningen van de deskundige is met tussentijdse – noodzakelijk gebleken – ophoging geen rekening gehouden. Ook uit het rapport van de deskundige blijkt dat de maximale verzakking zoals genoemd in de jurisprudentie van de Raad van Arbitrage wordt overschreden. In latere technische omschrijvingen van woningen die later zijn verkocht heeft de ondernemer expliciet laten opnemen dat verzakkingen tot 50 cm kunnen worden verwacht. Bovendien worden inmiddels nieuwbouwpercelen in dezelfde wijk wel volledig in plaats van gedeeltelijk voorbelast.

Ter zitting heeft de ondernemer nog het volgende aangevoerd.
Het aanlegniveau van het maaiveld is 100 mm lager dan het Peil. Het peil is gelijk aan -1,0 m NAP. In de technische omschrijving is dat ook vastgelegd. De deskundige heeft ten onrechte aangenomen dat bovenop het maaiveld nog bestrating zou worden aangebracht. Dat klopt niet. De bovenkant van de bestrating is het maaiveld. Zonder tussentijdse verhogingen is bij de consument een restzetting te verwachten die (ruim) binnen de norm van 30 cm in 30 jaar blijft. Van ernstige verzakkingen is geen sprake. Van non-conformiteit evenmin.

Deskundigenrapport

De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de [naam deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Partijen hebben op respectievelijk 17 en 24 november 2017 op het rapport gereageerd. De deskundige heeft op 23 november 2017 een andere reactie gegeven naar aanleiding van het commentaar van de consument.

Uitgangspunten

In de op 24 december 2009 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 16 oktober 2010 opgeleverd.
Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [nummer certificaat].

Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de arbiters te hebben verzocht om:
a. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling;
b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling.

Beoordeling van het geschil

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.

Toetsing aan de garantieregeling

Partijen zijn het er over eens dat de klacht niet ziet op een garantienorm. De arbiters overwegen dat de buitenruimte is uitgesloten van de garantieregeling, terwijl evenmin in de regelgeving normen zijn vastgelegd voor de maximale zetting van woningbouwpercelen. De consument komt daarom geen beroep op de garantieregeling toe.

Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst

Uit de jurisprudentie volgt dat, wanneer sprake is van veengrond als in casu, een zetting van circa 30 centimeter in 30 jaar als normaal wordt aangemerkt en dat de ondernemer voor een dergelijke zetting niet hoeft te waarschuwen. De consument beroept zich op deze norm en stelt dat hij een grotere zetting dus niet hoefde te verwachten.

De arbiters stellen echter vast dat in casu in de technische omschrijving wél een waarschuwing is opgenomen met betrekking tot de zetting van grond, te weten:
“Zettingen
Voorbehoud ten aanzien van de grond
De grond waarop uw woning gebouwd wordt, is geschikt bevonden voor bebouwing en bewoning. Gezien de samenstelling van de grond ter plaatse kunnen er echter bovengemiddelde zettingen optreden. Het openbare gebied (straten, groenvoorzieningen etc.) inclusief een gedeelte van uw tuin is voorbelast om grote zettingen te voorkomen. Ondanks deze voorzorgen kunnen wij niet voorkomen dat er een zekere zetting optreedt in de komende jaren van zowel voor- als achtertuin.”

De technische omschrijving is onderdeel van de overeenkomst en geldt als afspraak tussen partijen. De vraag is wat de consument op grond van deze afspraak mocht verwachten.

De arbiters zijn van oordeel dat de tekst overduidelijk gelezen dient te worden als een waarschuwing aan de consument voor zetting van zijn tuin. Indien de bepaling in zijn geheel wordt gelezen volgt hieruit dat in niet voorbelaste gedeelten van de grond een bovengemiddelde of grote zetting kan optreden. Ook blijkt uit de bepaling dat de tuin van de consument slechts voor een deel is voorbelast. Indien de mate van verzakking van zijn tuin voor de consument van belang was, had het – gelet op deze bepaling – op zijn weg gelegen om daarnaar verdere navraag te doen. Op grond van de tekst van de bepaling mocht de consument er in ieder geval niet vanuit gaan dat de zetting van zijn tuin tot een ‘normale’ zetting beperkt zou blijven. Indien de precieze mate van zetting voor de consument een punt van belang was geweest bij de aankoop, rustte er naar het oordeel van de arbiters op de consument derhalve een onderzoeksplicht op dit punt. Het niet voldoen aan deze onderzoeksplicht brengt mee dat de consument thans de ondernemer niet kan tegenwerpen dat sprake is van een grotere zetting dan hij mocht verwachten; dit valt dan binnen zijn risicosfeer.

Partijen twisten over de vraag wat de mate van zetting op dit moment is en wat de maximaal nog te verwachten zetting nog zal zijn. De arbiters overwegen dat ook indien zou worden uitgegaan van de door de consument genoemde cijfers – te weten circa 25-29 cm in februari 2016 en een maximale zetting (zonder tussentijdse ophogingen) van 54 cm na 30 jaar – deze zettingen nog geacht kunnen worden te vallen binnen hetgeen de consument op basis van de overeenkomst mocht verwachten. Immers, hij diende op grond van de waarschuwing rekening te houden met grotere zettingen dan 30 centimeter in 30 jaar. De door de consument gestelde mate van verzakking achten de arbiters weliswaar aanzienlijk – en voorstelbaar is dat deze hinderlijk is – maar niet zodanig dat deze de ‘bovengemiddelde’ zetting waarmee de consument rekening diende te houden overstijgt. Ook is deze niet zodanig dat de ondernemer op grond daarvan gehouden zou zijn het gehele perceel voor te belasten; de consument wist bovendien bij het aangaan van de overeenkomst dat dit laatste niet was gebeurd.

De slotsom is dat de klacht ongegrond wordt verklaard en de gevorderde schadevergoeding en vergoeding van de buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.

Proceskosten

Voor een veroordeling in de kosten van de procedure zoals is gevorderd, is geen plaats, reeds nu het reglement van de geschillencommissie bepaalt dat de door partijen voor de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen.

Klachtengeld

Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters dat de consument, nu hij geheel in het ongelijk wordt gesteld, op grond van het Reglement het klachtengeld niet retour ontvangt.

Beslissing

De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts:

– verklaren de klacht ongegrond en wijzen het gevorderde af;

– stellen vast dat de consument geen beroep op de Garantieregeling toekomt;

– bepalen dat de consument het klachtengeld niet retour ontvangt.

Dit arbitrale vonnis is gewezen te Den Haag op 8 januari 2018 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.