Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1257115/1317100
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een zaak waarin een huurder een vastgoedprofessional verweet hem onvoldoende te hebben geïnformeerd over de toegestane gebruiksmogelijkheden van een gehuurde bedrijfsruimte. De huurder wilde er een hamburgerzaak exploiteren, maar moest zijn onderneming sluiten, nadat de gemeente had vastgesteld dat horeca op die locatie niet was toegestaan. De tuchtcommissie oordeelt dat de vastgoedprofessional, gelet op zijn kennis van de plannen van de huurder en de bestemming van het pand, een informatie- en zorgplicht had die hij onvoldoende is nagekomen. Ook ontstond onduidelijkheid over de betrokken rechtspersoon. De klacht wordt gegrond verklaard en aan de vastgoedprofessional worden een berisping en een onvoorwaardelijke boete van € 5.000,- opgelegd.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
Klager heeft de klacht voorgelegd aan de beklaagde.
De klacht betreft verhuur van bedrijfsruimte.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klager verwijt beklaagde dat deze als beheerder voor de eigenaar van het pand bij de verhuur aan klager de zorgplicht jegens klager heeft geschonden door klager niet te wijzen op de beperkingen in het gebruik van het betreffende pand.
Klager heeft begin 2024 een bedrijfsruimte van beklaagde gehuurd, nadat hem door beklaagde was medegedeeld dat het pand geschikt was voor de exploitatie van een hamburgerzaak. De verkoop van voedsel kon legaal op de locatie worden uitgeoefend en aan klager zijn diverse documenten verstrekt ter ondersteuning van deze bewering. Op basis van deze informatie heeft klager substantiële investeringen gedaan ten behoeve van de onderneming.
Vervolgens is klager door de gemeente geïnformeerd dat het gebruik van het pand voor voedselverkoop niet was toegestaan, omdat het pand niet beschikte over de vereiste horecabestemming. De vorige gebruikers van het pand bleken illegaal actief geweest te zijn op de locatie en de gemeente had daar blijkbaar weet van. De gemeente heeft bij schrijven van 1 oktober 2024 klager gelast de onderneming per direct te sluiten. Klager heeft toen een advocaat in de arm genomen om bezwaar te maken tegen dit besluit. Op 1 juni 2025 is echter door de gemeente geoordeeld dat het besluit rechtmatig is en heeft klager per direct zijn zaak moeten sluiten.
Vervolgens heeft de eigenaar van het pand een procedure aanhangig gemaakt tot beëindiging van de huurovereenkomst, waarbij klager werd verweten illegale activiteiten uit te voeren. Klager is in deze procedure in het gelijk gesteld omdat hij – net als de vorige huurder – door toedoen van de gemeente in de veronderstelling verkeerde dat de exploitatie van het gehuurde paste binnen de bestemming van het gehuurde pand.
Klager verwijt beklaagde hem niet juist te hebben geïnformeerd over de mogelijkheden bij verhuur. Beklaagde wist van het businessplan van klager, het plan een hamburgerzaak te beginnen, kende de KvK-gegevens van de onderneming en heeft aan klager goedkeuring verleend. Klager mocht vertrouwen op de deskundigheid en professionaliteit van beklaagde als beheerder van het pand. Op beklaagde rust een zorgplicht voor een kandidaat-huurder. Beklaagde had klager behoren te informeren over eventuele beperkingen ten aanzien van het beoogde gebruik van het pand.
Door dit na te laten, heeft beklaagde onjuiste en misleidende informatie verstrekt en daarmee tuchtrechtelijk gezien gehandeld in strijd met die zorgplicht en het vertrouwensbeginsel.
Daarnaast maakt klager beklaagde het verwijt van bedrog, contractuele misleiding en het toebrengen van financiële schade van € 549.000,- (bestaande uit investeringen, bedrijfsverlies, schulden en psychische schade). Wanneer de commissie deze vergoeding niet binnen de onderhavige procedure toekent, behoudt klager zich het recht voor zijn vordering aan de civiele rechter voor te leggen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Niet-ontvankelijkheid
Primair dient klager door de commissie niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn klacht. Partij bij de verhuur is niet (B.V. A) maar (B.V. B) Uitsluitend (B.V. B) en niet de makelaardij, heeft als beheerder namens de eigenaar van het pand gehandeld en valt in die hoedanigheid niet onder het tuchtrecht van de NVM. Bovendien heeft (B.V. B) slechts een administratieve rol vervuld bij de indeplaatsstelling van klager als huurder. De onderhandelingen over de overname van de onderneming vonden plaats tussen klager, de vorige huurder en een horecamakelaar. De horecamakelaar heeft vervolgens aan (B.V. B) toestemming gevraagd tot indeplaatsstelling. Beklaagde heeft in dit proces geen enkele rol gespeeld en (B.V. B) enkel een administratieve rol.
Beklaagde betwist dat hij als makelaardij informatie heeft verstrekt over de bestemming of de gebruiksmogelijkheden van het pand aangezien hij niet als partij betrokken is geweest in de onderhavige verhuurkwestie. Om die reden dient klager niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn klacht.
Inhoudelijk verweer
Voor zover de commissie klager ontvankelijk acht, verzoekt beklaagde de klacht inhoudelijk ongegrond te verklaren.
Beklaagde betwist allereerst dat door vertegenwoordigers van beklaagde aan klager is meegedeeld dat horeca-exploitatie op de betreffende locatie was toegestaan. Klager heeft volgens beklaagde niet aangegeven wie deze mededeling zou hebben gedaan, wanneer dit zou zijn gebeurd en op welke wijze. De gestelde toezegging wordt daarom uitdrukkelijk betwist en is volgens beklaagde niet met bewijs onderbouwd.
Verder trad beklaagde uitsluitend op namens de verhuurder en was er geen sprake van een contractuele relatie met klager. Bovendien waren de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen duidelijk: horeca is niet toegestaan en de huurder is zelf verantwoordelijk voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen en toestemmingen (artikel 4.1 tot en met 4.5 algemene bepalingen). De verantwoordelijkheid voor het onderzoeken van de geldende bestemming, vergunningen en het toegestane gebruik van het gehuurde lag derhalve bij klager als huurder. Van een professionele horecaondernemer als klager mag worden verwacht dat hij zich zelfstandig van de planologische mogelijkheden van het pand vergewist en zich daarbij baseert op de schriftelijke contractsbepalingen.
Voor zover op een beheerder of makelaar al een zekere zorgplicht jegens derden rust, betekent dit niet dat de eigen onderzoeksplicht van een huurder daarmee vervalt.
Vervolgens heeft de gemeente vastgesteld dat klager het pand gebruikte in strijd met het bestemmingsplan en daarnaast zonder de vereiste vergunningen horeca-activiteiten verrichtte en alcohol verkocht. Deze overtredingen komen volledig voor rekening en risico van klager. Dat de gemeente jarenlang niet handhavend heeft opgetreden, betekent niet dat beklaagde had moeten voorzien dat de gemeente later alsnog tot handhaving zou overgaan. Kortom: dat de gemeente pas later handhavend is opgetreden, kan beklaagde niet worden verweten.
Ten slotte verwijst beklaagde naar het kortgedingvonnis tussen verhuurder en klager. Daaruit volgt dat geen sprake is van misleidende informatieverstrekking, maar hoogstens dat verhuurder en huurder beiden in de veronderstelling verkeerden dat het gebruik van het pand binnen de bestemming viel. Gezien deze wederzijdse dwaling kan van beklaagde niet worden verwacht dat hij deze koerswijziging in het gemeentelijke handhavingsbeleid beter had moeten voorzien.
Voor zover klager met zijn klacht beoogt schadevergoeding te verkrijgen, merkt beklaagde op dat de tuchtcommissie niet bevoegd is een dergelijke vergoeding toe te kennen.
Beklaagde concludeert dat de klacht, voor zover ontvankelijk, op alle onderdelen ongegrond dient te worden verklaard.
Beoordeling van de klacht
Onderhavige kwestie handelt over de rol van beklaagde als beheerder bij de verhuur van een bedrijfspand aan klager, waarbij klager als nieuwe huurder door indeplaatsstelling de bestaande huurovereenkomst van het bedrijfspand van de vorige huurder heeft overgenomen.
Bevoegdheid en ontvankelijkheid
Voordat de commissie toekomt aan de inhoudelijke behandeling van de klacht, zal zij allereerst dienen te beoordelen of zij de klacht in volle omvang kan behandelen en vervolgens of klager kan worden ontvangen in zijn klacht.
De commissie overweegt dat klager op het vragenformulier heeft aangegeven dat hij als gevolg van misleidend handelen door beklaagde forse schade heeft geleden, bestaande uit onder meer investeringskosten en bedrijfsverlies. Klager heeft ter zitting te kennen gegeven dat hij zich realiseert dat de commissie over de door hem gemaakte kosten en geleden schade geen uitspraak kan doen in de onderhavige tuchtprocedure, nu zij reglementair niet bevoegd is uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. De commissie zal daarom uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan beklaagde zijn gemaakt beoordelen.
Voorts dient de commissie te bepalen of klager kan worden ontvangen in zijn klacht, alvorens zij kan overgaan tot de inhoudelijke beoordeling daarvan. Beklaagde heeft bij eerste gelegenheid op 20 november 2025 aangevoerd dat klager niet kan worden ontvangen in zijn klacht, aangezien deze tegen de verkeerde juridische entiteit is ingediend, namelijk tegen de (B.V. A) in plaats van tegen de (B.V. B).
De (B.V. A) heeft niets met onderhavige kwestie van doen. Daarbij komt dat de juiste partij – de (B.V. B)– niet onder het tuchtrecht valt.
Ten aanzien van dit verweer stelt de commissie na raadpleging van de stukken vast dat tijdens de onderhandelingen steeds de indruk is gewekt dat klager te maken had met de (B.V. A). Klager heeft onweersproken ter zitting gesteld steeds contact te hebben gehad met de heer (achternaam) van (beklaagde). Deze contactpersoon ondertekende de gevoerde zakelijke correspondentie steevast met ‘(naam onderneming)’, gevolgd door de vermelding van ‘(B.V. A)’, terwijl – zo bleek desgevraagd ter zitting – hij in loondienst is van de (B.V. B).
Noch gesteld noch gebleken is dat de heer (achternaam) op enigerlei wijze aan klager heeft medegedeeld dat niet de (B.V. A) maar de (B.V. B) betrokken is bij de verhuurkwestie en de indeplaatsstelling van klager. Het enkele feit dat in de indeplaatsstelling alleen de (B.V. B) is genoemd, oordeelt de commissie als onvoldoende om aan te nemen dat de (B.V. B) en niet de (B.V. A) als partij is aan te merken. Daarbij komt dat de indeplaatsstelling enkel met de naam ‘(naam onderneming)’ is ondertekend, zonder toevoeging van de bedrijfsentiteit.
De commissie neemt voorts in acht dat klager een rechtzoekende betreft met een beperkte Nederlandse taalbeheersing en deze taalbarrière hem in de communicatie belemmert. Daarmee had beklaagde terdege rekening moeten houden. Dat klager een juridisch adviseur in de arm heeft genomen maakt dit niet wezenlijk anders, want noch aan klager noch aan zijn adviseur is gemeld dat niet de (B.V. A) maar de (B.V. B) betrokken is bij deze zaak.
Op grond van het voorgaande concludeert de commissie dat klager beklaagde terecht als partij in dezen heeft kunnen aanmerken en ontvangt derhalve klager in zijn klacht en komt daarmee toe aan de inhoudelijke beoordeling.
Inhoudelijke behandeling
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een makelaar ten tijde van de periode van het lidmaatschap (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties (in dit geval de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM)), dat mogelijk in strijd is met:
- het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
- het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
- in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
- in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
Ter beoordeling staat of beklaagde als lid van de NVM in overeenstemming heeft gehandeld met de voor hem geldende normen en gedragsregels. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. Indien dit niet het geval is kan een sanctie worden opgelegd zoals genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement (versie 1 augustus 2025).
De kern van de klacht is tweeledig. In de eerste plaats betreft de klacht het verwijt aan beklaagde als verhurende partij dat voor klager evidente informatie is achtergehouden, waarmee beklaagde de zorgplicht zou hebben geschonden. Daarnaast behelst de klacht het verwijt dat beklaagde geen duidelijkheid heeft verschaft aan klager met welke entiteit van de onderneming hij te maken had. Met betrekking tot de door klager geuite klachten oordeelt de commissie als volgt.
De commissie overweegt dat op beklaagde de verplichting rust om aan potentiële huurders de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen beslissing om tot het huren van een bedrijfspand over te gaan. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar als professional om zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten.
Voor de commissie is genoegzaam komen vast te staan dat in deze kwestie sprake was van een situatie waarin van beklaagde had mogen worden verwacht dat hij nadere duiding had gegeven ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden van het bedrijfspand. Of anders gezegd: klager had mogen verwachten dat beklaagde open kaart had gespeeld over wat wel en niet mag in het pand, vooral omdat beklaagde op de hoogte was van het businessplan van klager, het KVK uittreksel en andere relevante stukken waarin duidelijk staat omschreven dat klager een fastfood-/restaurantconcept met grill-, frituur- en afzuiginstallaties wenste te gaan exploiteren op de betreffende locatie. Uit deze stukken heeft beklaagde ondubbelzinnig kunnen afleiden dat het doel van klager was om een fastfoodzaak op te zetten, geheel in lijn met het concept van de vorige huurder. Beklaagde weet daarentegen dat in het bedrijfspand dat klager wenst te huren geen horeca is toegestaan, alleen winkelierschap. Het had hier dan ook op de weg van beklaagde gelegen klager hiervoor te waarschuwen (en eventueel uitleg te geven wat onder horeca 1 en horeca 2 valt). Nu klager via een horecamakelaar met beklaagde in contact is gebracht, was alertheid op dit punt bij beklaagde vereist. Daar komt bij de wetenschap bij beklaagde dat de gemeente bij de vorige eigenaar gelijksoortige bedrijfsactiviteiten als die van klager heeft gedoogd.
Het voorgaande in ogenschouw nemende, had beklaagde als beheerder en dienstverlener, wetende wat klager van plan was, wetende dat de gemeente de activiteiten van de vorige huurder gedoogde, dit in ieder geval met klager en zijn adviseur moeten bespreken. Beklaagde had hier die zorgvuldigheid moeten betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht, zeker gezien de taalbarrière die klager ondervindt. Het had hier dan ook in de rede gelegen dat beklaagde de verantwoordelijkheid had genomen klager voor ernstige problemen te behoeden. Door achteraf – nadat zich forse problemen voor klager hebben voorgedaan – voorts enkel te verwijzen naar de eigen onderzoeksplicht van klager, is beklaagde te lichtvaardig omgegaan met de belangen van klager. Hoewel dit hier geen rol speelt, heeft klager naar het oordeel van de commissie overigens wel onweersproken voldaan aan zijn zorgplicht door zijn adviseur bij de gemeente te laten informeren naar de exploitatiemogelijkheden.
Onverlet zijn eigen onderzoeksplicht, geldt voor beklaagde een informatieplicht en zorgplicht. Beklaagde heeft deze plicht onvoldoende uitgevoerd en hem valt daarvan een tuchtrechtelijk verwijt te maken. De commissie komt dan ook tot de conclusie dat dit klachtonderdeel gegrond is.
Ten aanzien van de onduidelijkheid voor klager met welke entiteit van beklaagde hij nu van doen had, oordeelt de commissie als volgt. Zoals eerder door de commissie reeds is vastgesteld, wekte (onderneming) steeds de indruk dat de (B.V. A) partij was in dezen vanwege de wijze van communicatie en correspondentie. Weliswaar heeft de heer (achternaam), de persoon die namens (onderneming) het contact met klager onderhield, ter zitting ontkend makelaar te zijn en heeft hij verklaard bij de (B.V. B) als medewerker werkzaam te zijn, toch ondertekende hij de correspondentie met ‘(handtekening)’ gevolgd door ‘(B.V. A)’.
De commissie oordeelt het als zeer kwalijk dat beklaagde er niet, dan wel onvoldoende op toe heeft gezien dat een medewerker van de (B.V. B) zich ten onrechte als ‘makelaar’ van beklaagde presenteert. Beklaagde dient daartegen op te treden, zo ook tegen het willekeurige gebruik van de verschillende entiteiten van (onderneming) en het bij klachten vervolgens ontlopen van de verantwoordelijkheid door te verwijzen naar de andere entiteit als zijnde betrokken partij. Het handelen aldus is in strijd met de zorgvuldigheid. Beklaagde dient zich bewust te zijn van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer, heeft te waken voor onzorgvuldigheden en dient te voorkomen dat onprofessioneel handelen zijn weerslag heeft op het vak en de reputatie van de beroepsgroep schaadt. Het doel van het tuchtrecht is het bewaken en bevorderen van de kwaliteit van de dienstverlening door de beroepsgroep. Beklaagde is in dezen schromelijk tekort geschoten, zodat de commissie ook dit klachtonderdeel gegrond oordeelt.
Gelet op de ernst van het tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen kan naar het oordeel van de commissie niet worden volstaan met een waarschuwing. De commissie acht de sanctie van een berisping en een onvoorwaardelijke boete geraden.
Ter voorkoming dat beklaagde zijn zorgplicht nogmaals op deze wijze schendt, legt de commissie aan beklaagde naast de maatregel van berisping daarom een geheel onvoorwaardelijke geldboete van € 5.000,- op.
Wat partijen verder in de stukken naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, omdat dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Nu de klacht gegrond wordt verklaard zal beklaagde overeenkomstig het bepaalde in artikel 15 van het reglement van de commissie, aan klager het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van deze klacht, geheel moeten vergoeden.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 16 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van de klacht verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd ter zake de door klager verlangde schadevergoeding;
– verklaart voor het overige klager ontvankelijk in zijn klacht;
– verklaart de klacht gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van berisping op;
– legt beklaagde de maatregel van geldboete op ten bedrage van € 5.000,-, geheel onvoorwaardelijk, die beklaagde aan de NVM dient te voldoen;
– bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klager het klachtengeld van € 99,99 dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde aan de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht verschuldigd is.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, de heer drs. G. Koudijs, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter – Bijsterveld, secretaris, op 28 augustus 2026.