Geschil over bouw van woning: aannemer moet deels herstellen

Volgens de arbiters heeft de consument op een aantal belangrijke punten gelijk. Zo moet de aannemer de kunststof gevelkaders vervangen door aluminium kaders, omdat dit zo was afgesproken. Ook moet hij ervoor zorgen dat leidingen onder de woning netjes uit het zicht worden weggewerkt, een brievenbus plaatsen zoals afgesproken en een bepaald kozijn alsnog in aluminium uitvoeren. De aannemer krijgt hiervoor een bepaalde termijn en moet een boete betalen als hij dit niet op tijd doet.

Andere klachten van de consument worden afgewezen, omdat ze niet bewezen zijn, al zijn opgelost of niet nodig zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor het fundament, de vlonders en het hekwerk. Ook is niet bewezen dat de woningen echt te veel bewegen bij harde wind. Een aantal extra klachten wordt niet behandeld, omdat ze te laat zijn ingediend. De consument krijgt een deel van het betaalde klachtengeld terug. Beide partijen moeten verder hun eigen kosten betalen.

De volledige uitspraak

Ondergetekenden:

mr. M.L.J. Koopmans, wonende te Almelo, ir. F.A.J. Münninghoff, wonende te ’s-Hertogenbosch, C. Muller, wonende te Amsterdam, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

De procedure

Het verloop van de procedure tot de mondelinge behandeling blijkt onder meer uit:
– het door de vertegenwoordiger namens de consument ingediende klachtenformulier van 19 juni 2024;
– het door de vertegenwoordiger ingediende (collectief) verzoek om arbitrage/aanvulling verzoek om arbitrage van 19 juni 2024, met producties 1 tot en met 33;
– de diverse aanvullende documenten van de zijde van de consument;
– het verweerschrift van de ondernemer, met producties 1 en 2;
– het op verzoek van de Geschillencommisie Garantiewoningen uitgebrachte deskundigenbericht van 25 maart 2025 (hierna: het deskundigenbericht respectievelijk de deskundige);
– de reactie op het deskundigenbericht van de ondernemer van 10 april 2025.

De mondelinge behandeling
Op 10 juli 2025 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. D.H. Vervoordeldonk als secretaris.

Deze zaak is gelijktijdig behandeld met 9 andere vergelijkbare zaken tegen de ondernemer. De vertegenwoordiger heeft de consumenten in deze 10 zaken bijgestaan als gemachtigde en (naam vertegenwoordiger) de ondernemer.

Namens de consumenten zijn ter zitting verschenen: (naam) (zaaknummer 238377/415647), (naam) (zaaknummer 236767/253464) en vertegenwoordiger.

Namens de ondernemer zijn ter zitting verschenen: (naam), (functie), (naam), (functie), (naam), (functie), en vertegenwoordiger.

Het verloop van de procedure na de mondelinge behandeling blijkt uit:
– de e-mail van de commissie van 14 juli 2025, houdende een bevestiging van de tijdens de zitting gemaakte afspraken omtrent de voortgang van de procedure;
– de aanvullende akte van (vertegenwoordiger consumenten) van 7 augustus 2025;
– de akte antwoord klachtenoverzicht van (vertegenwoordiger ondernemer) van 21 augustus 2025, met producties 1 en 2;
– de akte reactie producties van (vertegenwoordiger consumenten) van 6 oktober 2025.

DE GRONDEN VAN DE BESLISSING

De bevoegdheid

De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 01 januari 2020 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I F en II T (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen” en “De Verkrijger heeft steeds het recht een procedure aanhangig te maken bij de Geschillencommissie Garantiewoningen dan wel de gewone rechter.” De consument heeft het geschil aanhangig gemaakt bij de Geschillencommissie Garantiewoningen.

Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Enkele feiten

Tussen partijen staat onder meer het volgende vast:
a. Partijen hebben op 10 augustus 2021 een aannemingsovereenkomst gesloten inzake de bouw door de ondernemer van een vrijstaande (water)woning als onderdeel van het project (naam project) in de woonwijk (naam woonwijk) te (plaatsnaam) (hierna: de overeenkomst, respectievelijk het project). Het project betreft de realisatie van in totaal 16 vrijstaande woningen die zijn ontworpen als paalwoningen, zichtbaar als vrijstaande volumes boven het water.
b. De overeengekomen aanneemsom bedraagt € 420.090,– inclusief btw.
c. Op de overeenkomst zijn van toepassing:
– de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen (projectmatige bouw), vastgesteld door SWK op 01 januari 2020 (hierna: de algemene voorwaarden);
– de garantieregeling;
– de verkooptekeningen d.d. 26 februari 2021 (hierna: de verkooptekeningen);
– de technische omschrijving van 23 februari 2021 (hierna: de TO).
d. In de TO is onder meer het volgende vermeld (pagina 7/8):
“Uitgangspunten;
Op het werk zijn van toepassing, voor zover in deze technische omschrijving niet anders bepaald, de navolgende uitgangspunten:
– Eisen overheden conform Bouwbesluit 2012 en gemeentelijke verordeningen;
– Keuringseisen KOMO, KIWA en KEMA;
– EPC ≤ 0,2;
– De voor de omgevingsvergunning, activiteit Bouw benodigde tekeningen en bouwbesluitberekeningen incl. de aanvraag omgevingsvergunning, activiteit Bouw;
– De voor de omgevingsvergunning, activiteit Bouw en de bouw van de woningen benodigde constructie- tekeningen en berekeningen en installatietekeningen.
(…)
Bij verschillen in uitleg tussen de technische omschrijving, verkoop- documentatie en verkooptekeningen prevaleert het gestelde in deze technische omschrijving.
(…)
1.2 Nutsvoorzieningen Electra wordt aangebracht tot in de meterkast en daar aangesloten op de binnen installatie. Water wordt aangebracht tot in de meterkast en daar aangesloten op de binnen installatie. Stadswarmte wordt aangebracht tot in de meterkast en daar aangesloten op de binnen installatie. CAI en internet wordt aangebracht tot in de meterkast.”
e. De woning is in de periode van december 2022 tot en met maart 2023 opgeleverd.
f. Aan de consument is door SWK een waarborgcertificaat verstrekt met het nummer 20-295-009.
g. Partijen verschillen van mening over de kwaliteit van het door de ondernemer gerealiseerde werk.

Het geschil

Standpunt en vordering van de consument

Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen namens de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De consument verzoekt blijkens het (collectief) verzoek om arbitrage/aanvulling verzoek om arbitrage van 19 juni 2024, gelijk de consumenten in voormelde 9 vergelijkbare zaken, om arbitrage ter zake van de navolgende 11 klachten:
1) Kaders in gevelvlakken niet uitgevoerd in aluminium zetwerk donker brond metallic;
2) Fundament niet volledig van beton;
3) Kruipruimte niet gerealiseerd;
4) Brekende vlonderdelen en ontbreken deugdelijke waterkering bij draagbalken;
5) Elektrisch dakluik niet geschikt voor dakterras;
6) Gevaarlijke en kwetsbare overgang van woonruimtes naar terrassen;
7) Brievenbus en huisnummer niet uitgevoerd volgens contractstukken;
8) Kaders op terras begane grond niet uitgevoerd;
9) Bloemkozijn in hetzelfde materiaal als kunststof kaders uitgevoerd;
10) Hekwerk strekmateriaal zit onder de scherpe ‘bramen’ en staat op verschillende plekken ‘bol’;
11) “Schuddende” woningen bij harde wind.

Daarnaast verzoekt de consument blijkens de aanvullende akte van 7 augustus 2025 om arbitrage inzake de navolgende 11 individuele klachten:
12) Fluitende overlast terrassen;
13) Op beide toiletten is een wc bril geleverd die niet softclose zijn;
Openstaande opleveringspunten:
14) Bevuilde kozijnen (C17), zelf opgelost maar financiële compensatie gewenst;
15) Herstel systeembekleding (C18), niet opgelost;
16) Waterslag vastzetten, zelf opgelost maar financiële compensatie gewenst;
17) Vlonderplank herstellen, zelf opgelost (vervangen), maar financiële compensatie gewenst;
18) Verplaatsen WCD’s, zelf opgelost, maar financiële compensatie gewenst;
19) Herstel systeembekleding, niet opgelost;
20) Meegestorte buizen ter bevestiging steiger voor gevelonderhoud niet uitgevoerd;
21) WTW-installatie: EPC berekening gedaan met andere apparatuur dan nu gemonteerd. Goedkoper model toegepast. Brink WTW flair 400M3 in plaats van Daardelrop350 M3;
22) Balkon kleiner uitgevoerd dan op tekening.

De consument voert met betrekking tot deze klachten – kort samengevat – het volgende aan:

ten aanzien van de gemeenschappelijke klachten

1) Kaders in gevelvlakken niet uitgevoerd in aluminium zetwerk donker brons metallic

Overeen is gekomen dat de gevels van de woning zouden worden uitgevoerd in verticale houten delen, omlijst met geanodiseerde aluminium kaders. De kleur van deze kaders, die beeldbepalend zijn voor de woning, zou donker brons zijn. De consument beroept zich hierbij onder andere op de documenten van de omgevingsvergunning (inclusief aanvraag). In werkelijkheid heeft de ondernemer kunststof kaders in hoogglans chocoladebruin aangebracht. Deze kaders zijn in vergelijking met kaders van geanodiseerd aluminium van inferieure kwaliteit. Bovendien betwijfelt de consument of het materiaal op de juiste wijze is gemonteerd. De ondernemer heeft naar aanleiding van klachten van de consument de kaders gepolijst, hetgeen heeft geleid tot verdere beschadigingen aan de kaders (klacht 1a). Daarnaast zijn de gevelkaders scheef gemonteerd (klacht 1b) en de kaders op de dakranden niet deugdelijk afgewerkt (klacht 1c). Zo is er sprake van scheurvorming in de kit, onzorgvuldig aangebracht kitwerk, hoekelementen die van bovenaf zijn doorboord met schroeven, en tape tussen dakleer en de kaders.
De consument vordert primair dat er alsnog op juiste wijze wordt nagekomen, aldus dat de kunststof kaders worden vervangen door aluminium kaders.
Voor het geval dat de primaire vordering niet wordt toegewezen, vordert de consument dat 1) het polijsten van de kunststof kaders alsnog op de juiste wijze zal plaatsvinden en de beschadigingen als gevolg van de al verrichte herstelwerkzaamheden (polijsten) worden hersteld, 2) dat de gevelkaders deugdelijk worden gemonteerd, en 3) dat de kaders op de dakranden alsnog deugdelijk worden afgewerkt.

2) Fundament niet volledig van beton

Partijen zijn overeengekomen dat de woning zou worden gebouwd op een betonnen paalfundering met daarop betonnen funderingsbalken. Dit volgt uit de TO en meerdere documenten van van de omgevingsvergunning (tekeningen, technische detaillering). Het fundament is niet volledig in beton uitgevoerd. In plaats daarvan is een stalen I-profiel aangebracht in het midden van de constructie. De consument vraagt zich af of 1) het thermisch verzinkte staal van het I-profiel eenzelfde levensduur heeft als beton en 2) of het I-profiel niet op termijn gaat roesten. De consument vordert dat er zodanige maatregelen worden genomen dat een instandhoudingstermijn van 50 jaar is gewaarborgd, tenzij de ondernemer aantoont dat die termijn al gewaarborgd is.

3) Kruipruimte niet gerealiseerd

Volgens de overeenkomst zou onder de woning een gedeeltelijke kruipruimte en een uitneembaar terrasdeel worden aangebracht om de nutsvoorzieningen te bereiken en uit het zicht te beschermen. Er zou hiervoor een damwand in het water worden aangebracht. Een en ander blijkt uit de TO en meerdere documenten van de omgevingsvergunning (aanzichten en details uit de tekeningen). De ondernemer heeft in het geheel geen kruipruimte, uitneembaar terrasdeel en damwand aangebracht. In de huidige situatie hangen de buizen voor riolering en waterafvoer ‘los’ onder het huis. De bezwaren van de consument zijn de volgende:
• Leidingen niet bereikbaar voor onderhoud/vervanging;
• Afwezigheid van isolatie;
• Geen bescherming tegen vorst of vandalisme;
• Geen rekening gehouden met legionella problematiek;
• Verandering van het aanzicht van de woning door het ontbreken van een damwand, buizen zijn hierdoor zichtbaar vanaf het straatniveau.
De consument vordert dat er alsnog een kruipruimte, uitneembaar terrasdeel en damwand wordt aangebracht.

4) Brekende vlonderdelen en ontbreken deugdelijke waterkering bij draagbalken

De vlonders van de woningen zijn niet deugdelijk. Er zijn diverse delen gebroken en er zijn stukken vanaf gebroken. Het toegepaste materiaal (houtcomposiet) is niet geschikt voor dit gebruik. Het feit dat al zo snel na de ingebruikname van de woning en bij normaal gebruik deze gebreken optreden, toont aan dat er sprake is van een structureel probleem bij het materiaal. De ondernemer heeft het bestaan van het gebrek erkend en heeft toegezegd de vlonders volledig te vervangen. De consument vordert vervanging van alle vlonders door materiaal dat wel geschikt is.
Verder ontbreekt bij de draagbalken van de vlonders een deugdelijke waterkering. De consument vordert het alsnog aanbrengen daarvan.

Bij aanvullende akte heeft de consument aangegeven dat inmiddels alle vlonderdelen zijn vervangen. De waterkering bij de draagbalken is niet aangebracht.

5) Elektrisch dakluik niet geschikt voor dakterras

Arbiters verwijzen naar hetgeen zij verderop in dit vonnis met betrekking tot deze opgevoerde collectieve klacht overwegen.

6) Gevaarlijke en kwetsbare overgang van woonruimtes naar terrassen

De overgang van de woonruimte naar het terras is onveilig. Er bevindt zich en grote sleuf tussen het schuin oplopende gevelkader en de terrasdelen. De consument vordert dat de ondernemer een deugdelijke en veilige overgang zal aanbrengen.

7) Brievenbus en huisnummer niet uitgevoerd volgens contractstukken

Volgens de overeenkomst zou de ondernemer aan het begin van het terras op de begane grond, aan de straatzijde, een pilaar als brievenbus plaatsen. De brievenbus zou worden voorzien van het huisnummer. Een en ander blijkt uit de verkooptekeningen en meerdere documenten van de omgevingsvergunning (tekening en impressie, aanzichten en details). In plaats daarvan is een losse brievenbus op de gevel van de woning gemonteerd. Deze brievenbus is niet waterdicht. Verder heeft de brievenbus een goedkope uitstraling. De consument vordert dat er alsnog op juiste wijze wordt nagekomen. Er dient alsnog een brievenbus in de vorm van een pilaar, voorzien van en huisnummer, te worden geplaatst.

8) Kaders op terras begane grond niet uitgevoerd

Overeen werd gekomen dat er kaders rond het terras op de begane grond zouden worden aangebracht. In plaats daarvan is een gegalvaniseerd stalen I-profiel zichtbaar. Dit blijkt uit de verkooptekeningen en meerdere documenten van de omgevingsvergunning (aanzichten en details).
De consument vordert dat er alsnog kaders rond het terras op de begane grond worden geplaatst.

9) Bloemkozijn in hetzelfde materiaal als kunststof kaders uitgevoerd

Op de eerste verdieping is een bloemkozijn aangebracht. Overeen werd gekomen dat het zetwerk van bronskleurig aluminium zou zijn. In plaats daarvan is bruin kunststof toegepast, net als de gevelkaders. Dat de ondernemer het zetwerk van de bloemkozijnen in bronskleurig aluminium zou uitvoeren blijkt onder meer uit de TO. De consument vordert dat het zetwerk van de bloemkozijn alsnog in bronskleurig aluminium wordt uitgevoerd.

10) Hekwerk strekmateriaal zit onder de ‘scherpe bramen’ en staat op verschillende plekken ‘bol’

Het hekwerk van het terras is uitgevoerd als strekmateriaal. Tussen het sterkmateriaal zaten veel scherpe bramen. Op verzoek van de consument heeft de ondernemer geprobeerd dit weg te vijlen en daarna getracht met een niet overeenkomen kleur lak te repareren. Het resultaat is erg lelijk. Extra onderhoud, roest en sneller afbreken van de laklaag valt te voorzien.
De ondernemer heeft toegezegd om het hekwerk volledig te vervangen. De consument vordert nakoming van deze toezegging.

In de aanvullende akte is vermeld dat de ondernemer herstel aan het hekwerk heeft uitgevoerd, maar dat dit herstel niet is geslaagd. Het hekwerk is nog steeds op punten beschadigd, met name bovenop de ‘staanders’. Die zijn niet vervangen, maar bijgepunt, aldus de consument.

11) “Schuddende” woningen bij harde wind

Bij een sterke zuidwester wind (windkracht 5+) heeft de consument ervaren dat zijn woning ‘beweegt’. Dit is gemeld bij de ondernemer, waarop is toegezegd dat gemeten zou worden of dit binnen een veilige norm is. Dit is tot nog toe niet gebeurd. De consument gaat ervan uit dat vanwege het schudden bij harde wind niet wordt voldaan aan de overeengekomen garantie, de toepasselijke overheidsnormen, de eisen van goed en deugdelijk werk en de contractuele afspraken. In deze procedure vordert de consument een verklaring voor recht ter bevestiging hiervan.

ten aanzien van de individuele klachten

De consument heeft aan de individuele klachten in essentie geen andere feiten en/of omstandigheden ten grondslag gelegd dan hiervoor bij de beschrijving van de individuele klachten aangegeven.

Met inachtneming van het volgende concludeert de consument als volgt:

met betrekking tot de gemeenschappelijke klachten

“Het is daarom dat de consument de Geschillencommissie verzoekt om bij arbitraal vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Wat betreft Klacht 1: Kaders in gevelvlakken niet uitgevoerd in aluminium zetwerk donker brons metallic
Primair:
De ondernemer te veroordelen tot het binnen twee maanden na betekening van het vonnis vervangen van alle gevelkaders door aluminium kaders van donker brons metallic overeenkomstig hetgeen is overeengekomen, alsmede alle noodzakelijke bijkomende werkzaamheden, conform de overeengekomen garantie, de toepasselijke overheidsnormen, de eisen van goed en deugdelijk werk en de contractuele afspraken, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,– per kalenderdag hiermee in gebreke blijft, dan wel op straffe van verbeurte van een in redelijkheid door uw Geschillencommissie vast te stellen dwangsom per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;

Subsidiair:
De ondernemer te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 20.000,– als vervangende schadevergoeding, schadevergoeding voor blijvend waardeverlies van de woning en ander nadeel, althans van een door uw Geschillencommissie in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van oplevering;

Wat betreft Klacht 1a: Polijsten van kaders niet deugdelijk uitgevoerd
Voor het geval dat de bij Klacht 1 primair ingestelde vordering (vervangen van de gevelkaders) niet mocht worden toegewezen, de ondernemer te veroordelen tot het binnen twee weken na betekening van het vonnis alsnog op deugdelijke wijze polijsten van de kunststof gevelkaders, conform de toepasselijke overheidsnormen, de eisen van goed en deugdelijk werk en de contractuele afspraken, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,– per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft, dan wel op straffe van verbeurte van een in redelijkheid door uw Geschillencommissie vast te stellen dwangsom per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;

Wat betreft Klacht 1b: kunststof kaderdelen scheef gemonteerd
Voor het geval dat de bij Klacht 1 primair ingestelde vordering (vervangen van de gevelkaders) niet mocht worden toegewezen, de ondernemer te veroordelen tot het binnen twee weken na betekening van het vonnis alsnog op deugdelijke wijze monteren van de gevelkaders, conform de toepasselijke overheidsnormen, de eisen van goed en deugdelijk werk en de contractuele afspraken, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,– per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft, dan wel op straffe van verbeurte van een in redelijkheid door uw Geschillencommissie vast te stellen dwangsom per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;

Wat betreft Klacht 1c: kaders op de dakrand niet deugdelijk afgewerkt
Voor het geval dat de bij Klacht 1 primair ingestelde vordering (vervangen van de gevelkaders) niet mocht worden toegewezen, de ondernemer te veroordelen tot het binnen twee weken na betekening van het vonnis alsnog op deugdelijke wijze afwerken van de dakranden van de kaders, conform de toepasselijke overheidsnormen, de eisen van goed en deugdelijk werk en de contractuele afspraken, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,– per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft, dan wel op straffe van verbeurte van een in redelijkheid door uw Geschillencommissie vast te stellen dwangsom per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;

Wat betreft Klacht 2: Fundament niet volledig van beton
De ondernemer te veroordelen tot het binnen twee maanden na betekening van het vonnis nemen van maatregelen waardoor de instandhoudingstermijn van het stalen profiel in het fundament aantoonbaar met minstens 50 jaar gewaarborgd is, conform de overeengekomen garantie, de toepasselijke overheidsnormen, de eisen van goed en deugdelijk werk en de contractuele afspraken, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,– per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft, dan wel op straffe van verbeurte van een in redelijkheid door uw Geschillencommissie vast te stellen dwangsom per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;

Wat betreft Klacht 3: Kruipruimte niet gerealiseerd
Primair:
De ondernemer te veroordelen tot het binnen twee maanden na betekening van het vonnis aanbrengen van een gedeeltelijke kruipruimte, uitneembaar terrasdeel en damwand overeenkomstig hetgeen is overeengekomen, alsmede alle noodzakelijke bijkomende werkzaamheden, conform de overeengekomen garantie, de toepasselijke overheidsnormen, de eisen van goed en deugdelijk werk en de contractuele afspraken, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,– per kalenderdag dat (ondernemer) hiermee in gebreke blijft, dan wel op straffe van verbeurte van een in redelijkheid door uw Geschillencommissie vast te stellen dwangsom per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;

Subsidiair:
De ondernemer te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 20.000,– als vervangende schadevergoeding, schadevergoeding voor blijvend waardeverlies van de woning en ander nadeel, althans van een door uw Geschillencommissie in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van oplevering;

Wat betreft Klacht 4: Brekende vlonderdelen en ontbreken deugdelijke waterkering bij draagbalken
Primair:
De ondernemer veroordelen tot het binnen twee maanden na betekening van het vonnis vervangen van alle vlonders door delen van ander, deugdelijk, materiaal, alsmede alle noodzakelijke bijkomende werkzaamheden, conform de overeengekomen garantie, de toepasselijke overheidsnormen, de eisen van goed en deugdelijk werk en de contractuele afspraken, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,– per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft, dan wel op straffe van verbeurte van een in redelijkheid door uw Geschillencommissie vast te stellen dwangsom per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;

Alsmede:

De ondernemer te veroordelen tot het binnen twee maanden na betekening van het vonnis aanbrengen van een deugdelijke waterkering bij de draagbalken, alsmede alle noodzakelijke bijkomende werkzaamheden, conform de overeengekomen garantie, de toepasselijke overheidsnormen, de eisen van goed en deugdelijk werk en de contractuele afspraken, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,– per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft, dan wel op straffe van verbeurte van een in redelijkheid door uw Geschillencommissie vast te stellen dwangsom per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;

Wat betreft Klacht 6: Gevaarlijke en kwetsbare overgang van woonruimtes naar terrassen
De ondernemer te veroordelen tot het binnen twee maanden na betekening van het vonnis aanbrengen van een deugdelijke en veilige overgangen van de woonruimtes naar de terrassen, conform de overeengekomen garantie, de toepasselijke overheidsnormen, de eisen van goed en deugdelijk werk en de contractuele afspraken, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,– per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft, dan wel op straffe van verbeurte van een in redelijkheid door uw Geschillencommissie vast te stellen dwangsom per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;

Wat betreft Klacht 7: Brievenbus en huisnummer niet uitgevoerd volgens contractstukken
De ondernemer te veroordelen tot het binnen twee maanden na betekening van het vonnis alsnog realiseren van een brievenbus in de vorm van een pilaar, voorzien van het huisnummer, conform de overeengekomen garantie, de toepasselijke overheidsnormen, de eisen van goed en deugdelijk werk en de contractuele afspraken, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,– per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft, dan wel op straffe van verbeurte van een in redelijkheid door uw Geschillencommissie vast te stellen dwangsom per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;

Wat betreft Klacht 8: Kaders op terras begane grond niet uitgevoerd
De ondernemer te veroordelen tot het binnen twee maanden na betekening van het vonnis alsnog realiseren van de kaders op het terras op de begane grond, conform de overeengekomen garantie, de toepasselijke overheidsnormen, de eisen van goed en deugdelijk werk en de contractuele afspraken, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,– per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft, dan wel op straffe van verbeurte van een in redelijkheid door uw Geschillencommissie vast te stellen dwangsom per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;

Wat betreft Klacht 9: Bloemkozijn in hetzelfde materiaal kunststof als kaders uitgevoerd
De ondernemer te veroordelen tot het binnen twee maanden na betekening van het vonnis uitvoeren van het zetwerk van de bloemkozijnen in bronskleurig aluminium, conform de overeengekomen garantie, de toepasselijke overheidsnormen, de eisen van goed en deugdelijk werk en de contractuele afspraken, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,– per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft, dan wel op straffe van verbeurte van een in redelijkheid door uw Geschillencommissie vast te stellen dwangsom per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;

Wat betreft Klacht 10: Hekwerk strekmetaal zit onder de ‘scherpe bramen’ en staat op verschillende plekken ‘bol’
De ondernemer te veroordelen tot het binnen twee maanden na betekening van het vonnis vervangen van het hekwerk van de terrassen door ander, deugdelijk, hekwerk, conform de overeengekomen garantie, de toepasselijke overheidsnormen, de eisen van goed en deugdelijk werk en de contractuele afspraken, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,– per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft, dan wel op straffe van verbeurte van een in redelijkheid door uw Geschillencommissie vast te stellen dwangsom per kalenderdag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;

Wat betreft Klacht 11: ”Schuddende” woningen bij harde wind
Een verklaring voor recht dat de woningen vanwege het schudden bij harde wind niet voldoen aan overeengekomen garantie, de toepasselijke overheidsnormen, de eisen van goed en deugdelijk werk en de contractuele afspraken. Alles steeds met veroordeling van de ondernemer in de kosten van dit geding.”

met betrekking tot de individuele klachten

Arbiters begrijpen uit de stukken, dat de consument goed en deugdelijk herstel wenst van de nog resterende individuele klachten, dan wel een financiële compensatie wenst te ontvangen.

Standpunt van de ondernemer

Voor het verweer van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het verweer met betrekking tot de afzonderlijke klachten op het volgende neer.

ten aanzien van de gemeenschappelijke klachten

1) Kaders in gevelvlakken niet uitgevoerd in aluminium zetwerk donker brons metallic

Nergens in de technische omschrijving is vermeld dat de kaders van aluminium zouden zijn. Bij andere onderdelen van de woning (zoals de raamkozijnen) is dit wel specifiek vermeld. Voor zover in de verkooptekeningen aluminium is vermeld, wordt het zetwerk bedoeld en niet de gevelkaders en geldt bovendien dat het gestelde in de technische omschrijving prevaleert boven de tekeningen. In de technische omschrijving is enkel verwoord dat de kaders in een donkerbronskleurige kleur worden uitgevoerd. De ondernemer diende derhalve kaders aan te brengen van een nader te selecteren materiaal, in een donkerbronskleurige kleur. In overleg met de architect heeft de ondernemer ervoor gekozen de kaders van composiet te maken, omdat dit materiaal vormvast, kleurvast, roestvrij en overschilderbaar is.
Er is derhalve geen sprake van een wijziging en evenmin van een gebrek. De ondernemer stelt zich op het standpunt dat de toepassing van de composiet past binnen het contractuele kader en dat hij derhalve niet gehouden is tot vervanging daarvan door geanodiseerd aluminium. Vervanging van de kaders door nieuwe aluminium kaders zou bovendien zeer ingrijpende en zeer kostbare maatregelen inhouden die gelet op de aard van de klacht en de afwezigheid van enig nadeel van de huidige toepassing in alle redelijkheid niet van de ondernemer kunnen worden gevergd. Kortom, de ondernemer stelt een deugdelijk product te hebben toegepast dat voldoet aan de contractstukken. De primaire vordering van de consument dient te worden afgewezen.

Met betrekking tot klacht 1a: Polijsten van kaders niet deugdelijk uitgevoerd
De ondernemer heeft naar aanleiding van klachten van de consument en andere kopers diverse werkzaamheden verricht om beschadigingen aan het composiet te herstellen. Van een aantal kopers is vernomen dat men niet tevreden was over het eindresultaat. Een enkeling heeft zelfs aangegeven de ondernemer niet eerder toe te laten tot herstel, dan nadat duidelijk wordt op welke wijze hersteld zou worden en wat daarvan het te verwachten eindresultaat zou zijn. De ondernemer heeft vervolgens vrij recent de conument en de andere kopers aangeboden om bij één woning een proef te doen met herstelwerkzaamheden, waarna de consument en de andere kopers het resultaat daarvan konden bekijken en konden besluiten het herstel al dan niet toe te staan. Aangezien de ondernemer ten tijde van het versturen van de brief nog bezig was met het vervangen van de vlonderdelen en ook nu werkzaamheden aan de hekwerken op het terras onder handen heeft, is aangegeven dat het in tijd logischer is als de werkzaamheden aan de composiet na afloop van de genoemde werkzaamheden pas plaatsvindt. Dit staat derhalve op stapel en de vordering van de consument ter zake is zodoende prematuur en dient te worden afgewezen.

Met betrekking tot klacht 1b: kunststof kaderdelen scheef gemonteerd
Bij deze klacht is één foto gevoegd van een woning waarop beperkt zichtbaar is dat sprake is van scheefstand. De vordering ter zake is echter ingesteld namens een collectief van kopers, waaronder de consument. Het is onduidelijk waar deze klacht zich voordoet. De vordering dient derhalve afgewezen te worden wegens een gebrek aan onderbouwing. Voor zover op enig moment in deze procedure alsnog zou komen vast te staan waar de scheefstand zich voordoet, dat dit bovendien tijdig (tijdens de oplevering) is gemeld, dan is de opndernemer vanzelfsprekend bereid dit te verhelpen. Het ligt voor de hand dat dergelijke werkzaamheden tegelijk plaatsvinden met de hiervoor behandelde polijstwerkzaamheden.

Met betrekking tot klacht 1c: kaders op de dakrand niet deugdelijk afgewerkt
De consument stelt dat de dakranden van de gevelkaders niet deugdelijk zouden zijn afgewerkt. De ondernemer betwist dit. Ook hier geldt dat de consument moet stellen en onderbouwen dat dit het geval is en dat dit is gemeld bij oplevering. Het is de ondernemer immers onbekend wat er met de woning is gebeurd na oplevering. Indien op enig moment tijdens deze procedure zou blijken dat sprake is van een gebrek dat voor rekening en risico van de ondernemer komt – en op dit moment is daar onvoldoende van gebleken – zal de ondernemer beoordelen welk herstel zij dient te verrichten. Daarbij geldt bovendien dat het aan de ondernemer is om te bepalen welke herstelmethode passend is, en niet aan de consument zelf.

 

2) Fundament niet volledig van beton

De ondernemer heeft het werk uitgevoerd conform de overeenkomst, door een fundering te realiseren van beton én conform de opgave van de constructeur met een stalen zijligger. Dat deze stalen zijligger gebrekkig zou zijn of niet zou voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk is gesteld noch gebleken.
De consument de blote stelling dat een vereiste referentieperiode van 50 jaar zou gelden waaraan de fundering zou moeten voldoen. De consument laat onbenoemd op grond waarvan deze eis zou gelden, wat dit eigenlijk inhoudt en bovendien ontbreekt ieder begin van een onderbouwing waarom de fundering daar niet aan zou voldoen. De stel- en bewijslast rust echter op de consument. Voor de ondernemer bestaat geen aanleidng om een deskundigenonderzoek naar de constructieve veiligheid van het gebouw te laten verrichten.

3) Kruipruimte niet gerealiseerd

In de TO is omschreven dat voorzieningen worden aangebracht om het nutstracé aan het zicht te onttrekken, gelijkend op een damwand. Dat is ook gebeurd. Op geen enkele wijze blijkt uit de TO dat de ondernemer een kruipruimte zou aanbrengen onder de woning, in het water. Dit is constructief ook niet uitvoerbaar, nog los van de vraag wat nut of noodzaak van een dergelijke kruipruimte zou zijn. Datzelfde geldt voor een uitneembaar terrasdeel. Het uitneembare deel wat op bepaalde tekeningen is terug te zien, zag op de mogelijkheid om van dat terrasdeel een tuin te maken in plaats van een deel met vlonderdelen, Op een enkele foto dat bij de omgevingsvergunning hoort is bijvoorbeeld ook een voortuin ingetekend. Een uitneembaar terras zou bovendien hooguit kunnen dienen voor de toegankelijkheid van leidingen. Dat is echter niet nodig gebleken en voor zover noodzakelijk zijn de vlonderdelen natuurlijk uitneembaar. Er is nimmer bedoeld dat een uitneembaar luik of iets dergelijks zou worden gerealiseerd; dat blijkt ook niet uit de tekeningen waar de consument naar verwijst. Dit zou bovendien voor de consument ook geen enkele meerwaarde opleveren. Een luik is niet nodig voor het bereiken van de nutsleidingen.

De damwand is uitsluitend bedoeld om nutsleidingen aan te sluiten, hun stabiele ligging te waarborgen en ze aan het zicht te onttrekken. De damwand was nooit bedoeld voor enig ander doel, zoals het creëren van een kruipruimte onder de woningen. Er is ook een damwand aangebracht, zij het van een kortere lengte dan uit de tekeningen zou kunnen worden afgeleid. Hoewel in de originele plannen de damwand zou reiken tot aan de eerste funderingspaal, is deze in de uiteindelijke plannen minder ver geplaatst. Dit is terug te zien in de aangepaste tekeningen die de consument zijn toegezonden, en dit voldoet aan de technische omschrijving. De damwand (afscherming) zou nooit dezelfde lengte krijgen als de woning zodat er altijd al een deel van de woning aan de onderzijde onafgeschermd zou zijn. Bovendien zijn de leidingen geïsoleerd en bestand tegen invloeden van buitenaf. Kortom, een kruipruimte maakte nooit onderdeel uit van de contractstukken en de woning is overigens gerealiseerd conform de TO en dus conform de overeengekomen uitgangspunten. Voorts dient ook voorbij gegaan te worden aan de stelling van de consument dat de ondernemer op grond van eisen van goed en deugdelijk werk de onderzijde van de woningen dient dicht te maken. In de TO is expliciet verwoord dat de onderzijde van de woningen niet wordt afgewerkt

Nu er geen sprake is van een gebrek en evenmin van enig nadeel van de gestelde ontbrekende zaken is gebleken, dient de vordering te worden afgewezen.

4) Brekende vlonderdelen en ontbreken deugdelijke waterkering bij draagbalken

De ondernemer heeft, na uitvoerig overleg met de leverancier, alle vlonderdelen van alle woningen in het project vervangen. De ondernemer gaat er dan ook vanuit dat de consument zijn klacht en vordering op dit punt intrekt, althans dat de commissie de klachten ongegrond verklaart en de vordering afwijst. De ondernemer betwist dat er geen sprake zou zijn van een deugdelijke waterkering en dat hij gehouden zou zijn die alsnog aan te brengen, zodat ook op dit punt de vordering dient te worden afgewezen.

5) Elektrisch dakluik niet geschikt voor dakterras

Arbiters verwijzen naar hetgeen zij verderop in dit vonnis met betrekking tot deze opgevoerde collectieve klacht overwegen.

6) Gevaarlijke en kwetsbare overgang van woonruimtes naar terrassen

De ondernemer heeft de consument al toegezegd de overgang te zullen beoordelen en zonodig aan te passen ten tijde van het vervangen van de terrasdelen. De klacht van de consument is daarom achterhaald. De ondernemer gaat er vanuit dat de consument deze klacht intrekt danwel dat de commissie de vordering afwijst. Indien de consument meent dat ook na het vervangen van de terrassen (vlonderdelen) en de aanpassingen die de ondernemer vervolgens min of meer gelijktijdig heeft verricht, de overgang nog steeds niet conform zijn wens is, ligt het op de weg van de consument om die klacht eerst kenbaar te maken bij de ondernemer alvorens daarover een vordering in te stellen.

Tijdens de zitting en bij akte antwoord klachtenoverzicht van 21 augustus 2025 heeft de ondernemer gesteld dat hij de overgang van de terrasen van alle woningen, waaronder die van de consument, inmiddels heeft hersteld.

7) Brievenbus en huisnummer niet uitgevoerd volgens contractstukken

Er is een brievenbus aangebracht, zij het in een andere uitvoering dan afgebeeld op de artist impression. Het plaatsen van een brievenbus overeenkomstig de artist impression is echter niet overeengekomen tussen partijen. Een dergelijke brievenbus is namelijk niet opgenomen in de TO. De door de ondernemer aangebrachte brievenbus voldoet derhalve aan de overeenkomst. De TO vormt de basis voor de afspraken tussen partijen. De huisnummeraanduiding is uitgevoerd conform deze TO. De vordering van de consument dient te worden afgewezen.

8) Kaders op terras begane grond niet uitgevoerd

De consument voert ten onrechte aan dat de ondernemer gehouden zou zijn om kaders rond het terras op de begane grond aan te brengen. Verwezen wordt door de consument naar verkooptekeningen waarop een dergelijk kader niet te zien is en naar een tekening uit de omgevingsvergunningaanvraag die niet van toepassing is, althans niet prevaleert boven de TO. In de TO staat:

1.3 Terrassen en balkon
De terrassen en het balkon worden voorzien van houtcomposiet geprofileerde terrasdelen. Deze worden gemonteerd op de gegalvaniseerde stalen draagconstructie van de terrassen en balkons. De terrassen en balkons worden afgeschermd met metalen hekwerken voorzien van geperforeerde metalen panelen in de kleur van de kozijnen (licht brons).

3.2 Begane grond vloer De begane grondvloer bestaat uit een kanaalplaatvloer (prefab betonplaten met holle kanalen) waarop aan de bovenzijde ca. 140mm isolatie is aangebracht om een totale isolatiewaarde (Bewaarde) > 6,0 m2 K/W te behalen. Bovenop deze isolatie wordt de vloerverwarming en een cementdekvloer aangebracht. De onderzijde (waterzijde) zal niet worden afgewerkt.

De ondernemer is er duidelijk in geweest dat de draagconstructie van staal is en heeft geen afwerking van de randen benoemd. Uit de TO volgt geenszins dat er een kader rondom het terras zou worden aangebracht. Er is geen sprake van een tekortkoming en de vordering van de consument dient te worden afgewezen.

9) Bloemkozijn in hetzelfde materiaal kunststof als kaders uitgevoerd

De consument stelt dat het bloemkozijn in aluminium uitgevoerd had moeten worden in plaats van composiet. Door de consument wordt verwezen naar de TO waarin is omschreven dat ramen worden uitgevoerd in aluminium. Ramen zijn echter iets anders dan het bloemkozijn. De ramen zijn conform de TO in aluminium uitgevoerd. Ook met betrekking tot het bloemkozijn geldt dat de toepassing van composiet niet in strijd is met de overeenkomst. Integendeel, het gebruik van composiet heeft als voordeel dat het bloemkozijn uit één stuk kan worden vervaardigd en daardoor waterdicht is. Tevens wordt benadrukt dat de architect de toepassing van composiet heeft goedgekeurd. De ondernemer verwijst naar hetgeen hij al bij klacht 1 uiteengezet heeft. De vordering van de consument dient te worden afgewezen.

10) Hekwerk strekmetaal zit onder de ‘scherpe bramen’ en staat op verschillende plekken ‘bol’

Bij akte antwoord klachtenoverzicht heeft de ondernemer zich bereid verklaard om het hekwerk van de consument nogmaals te herstellen. Daarbij merkt de ondernemer op dat het hekwerk van de consument het enige hekwerk is dat nogmaals zal worden hersteld. De hekwerken van de andere consumenten zullen niet nogmaals worden hersteld.

11) ”Schuddende” woningen bij harde wind

De ondernemer heeft de 16 woningen gebouwd volgens de ontwerpen en constructieve berekeningen, en heeft dan ook geen enkele reden om te twijfelen aan de deugdelijkheid van de woning. De ondernemer is wel in gesprek met ABT gegaan om de klachten te onderzoeken, maar dat heeft nog niet geleid tot definitieve conclusies. De commissie heeft aangekondigd een deskundigenonderzoek te laten uitvoeren naar de klachten van de consument. De ondernemer wacht de resultaten daarvan af. Het ligt immers op de weg van de ondernemer om aan te tonen dat sprake is van een gebrek en aan die bewijslast is geenszins voldaan.
Naar aanleiding van de klachten van de consument, heeft de ondernemer contact opgenomen met de constructeur en verzocht om de ontwerpen en constructieve berekeningen te onderzoeken teneinde te achterhalen of de oorzaak van de door de consument aangekaarte trillingen ligt in de wijze waarop er gebouwd is.

De conclusie van de constructeur dat de constructie “goed in elkaar zit” bevestigt het standpunt van de ondernemer dat er geen reden is om te twijfelen aan de deugdelijkheid van de woning. De constructeur stelt verder enkel te “kunnen bedenken” dat de trillingen worden veroorzaakt door een tekort aan massa, wat te maken zou kunnen hebben met de toegepaste houtskeletbouwwanden. Uit de conclusie van de constructeur kan dus niet eenduidig worden opgemaakt dat de toegepaste houtskeletbouwwanden de oorzaak vormen voor de trillingen. Bovendien is de consument met het aangaan van de overeenkomst expliciet akkoord gegaan met de toepassing van de houtskeletbouwelementen.

Met het verlenen van de Omgevingsvergunning zijn de constructie en de houtskeletbouwelementen goedgekeurd door de gemeente. Hierdoor kan gesteld worden dat de door de ondernemer aangeleverde ontwerpen en constructieve berekeningen, welke ten grondslag liggen aan de bouw van de woningen in het project, deugdelijk zijn en dat er derhalve geen enkele reden is om te twijfelen aan de deugdelijkheid van de woning van de consument.

ten aanzien van de individuele klachten

De ondernemer gaat voor de collectieve klachten uit van het algemeen verzoekschrift van 19 juni 2024 en voor de individuele klachten van de vragenformulieren dan wel – bij het ontbreken daarvan – de klachtenformulieren.

De consument heeft een ingevuld vragenformulier ingediend. In dit vragenformulier heeft de consument een viertal aanvullende klachten naar voren gebracht, te weten: Klacht 12: Fluitende overlast terrassen, Klacht 13: Water in goot schuifpuien, Klacht 14: C13 Ontbrekende screen dubbele deur beneden (keuken), en Klacht 15: Stinkende airco in 2 kamers door ontbreken zwanenhals bij installatie.

Van deze klachten wordt enkel klacht 12 (fluitende overlast terrassen) in de de aanvullende akte van 7 augustus 2025 benoemd, waarbij de consument aangeeft dat de klacht is opgelost, maar dat niet valt uit te sluiten dat dit terugkomt met stevige wind. De ondernemer heeft deze klacht dus verholpen en (vooralsnog) is niet gebleken dat de overlast is teruggekeerd.

De overige drie klachten worden niet in de nadere akte benoemd als klachten die nog open zouden staan. Om die reden gaat de onderenemer ervan uit dat deze klachten naar behoren zijn opgelost. Wel benoemt de consument in de nadere akte elf nieuwe klachten die niet zijn onderbouwd. De ondernemer verzoekt arbiters om deze nieuwe klachten buiten de beoordeling van het geschil te laten. Deze klachten zullen buiten de procedure worden geadresseerd.

conclusie van de ondernemer

De ondernemer concludeert – met uitzondering van de nog te verrichten herstelwerkzaamheden aan de composiet geveldelen – tot afwijzing van de vorderingen van de consument, met veroordeling van de consument in de kosten van deze procedure inclusief de kosten aan de zijde van de ondernemer.

Deskundigenrapport

Het deskundigenbericht geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Beoordeling van het geschil

Inleidende overwegingen

Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

Het toetsingskader
In de overeenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, dit naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven, dit overeenkomstig de bij de notaris gedeponeerde situatietekening.
Arbiters overwegen dat de omgevingsvergunning, althans de daaraan ten grondslag liggende stukken (de voor de omgevingsvergunning, activiteit Bouw benodigde tekeningen en bouwbesluitberekeningen inclusief de aanvraag omgevingsvergunning, activiteit Bouw, de voor de omgevingsvergunning, activiteit Bouw en de bouw van de woningen benodigde constructie- tekeningen en berekeningen en installatietekeningen) via de TO van toepassing zijn verklaard op het werk, een en ander voor zover in de TO niet anders is bepaald (zie hiervoor onder de feiten onder d). De betreffende stukken maken naar het oordeel van arbiters, anders dan de ondernemer stelt, dan ook deel uit van de contractstukken, althans zijn op zijn minst genomen stukken waaraan de consument gerechtvaardigde verwachtingen heeft mogen ontlenen, dit voor zover in de TO niet anders is bepaald. Arbiters komen hier verderop in het vonnis bij de bespreking van de afzonderlijke klachten op terug.

Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Het arbitrale vonnis bevat op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op die regeling.
De stelplicht
Arbiters stellen voorop dat van partijen mag worden verwacht dat zij uit het oogpunt van de zogenoemde stelplicht over en weer hun vorderingen (voor zover mogelijk) onderbouwen respectievelijk hun verweer tegen vorderingen van de wederpartij gemotiveerd voeren. Aan de stelplicht wordt niet zonder meer voldaan, wanneer partijen conclusies en/of akten nemen voorzien van (talrijke en/of omvangrijke) producties. De partij die zich op een bepaald rechtsgevolg wil beroepen zal in de memories/akten feiten moeten stellen die dat rechtsgevolg kunnen dragen. Indien en voor zover die feiten worden betwist, rust ingevolge artikel 150 Rv de bewijslast daarvan op de partij die zich op die feiten beroept. Weliswaar kunnen producties dienen ter ondersteuning van stellingen, maar niet ter vervanging daarvan. Indien een partij producties in het geding brengt, betekent dit dat arbiters met de daaruit blijkende feiten of omstandigheden slechts rekening kunnen houden wanneer uit de processtukken (memories/akten) voldoende kenbaar is dat de betreffende partij de inhoud van die producties mede aan zijn stellingen ten grondslag wil leggen en ook voldoende blijkt welke specifieke feiten en of omstandigheden dat dan zijn. Uitgangspunt is immers steeds dat een partij de eigen stellingen (ter onderbouwing van een vordering dan wel in het kader van een gemotiveerde betwisting) onderbouwt en in dat verband niet kan volstaan met het slechts verwijzen naar overgelegde producties. Aan de inhoud van (omvangrijke) niet in processtukken samengevatte producties kunnen arbiters voorbijgaan. Het ligt niet op de weg van arbiters (de onderbouwing van) een standpunt af te leiden uit de betreffende producties. Het blijft voor risico van partijen wanneer zij hun standpunten in de memories/akten onvoldoende duidelijk verwoorden en volstaan met een “blote” verwijzing naar overgelegde producties.
De klachten

Bij de navolgende beoordeling van de klachten wordt het volgende vooropgesteld. Het deskundigenbericht geeft blijk van een zorgvuldige wijze van totstandkoming. Het rapport is inzichtelijk en consistent en de conclusies/antwoorden van de deskundige zijn accuraat onderbouwd. Arbiters zullen het oordeel van deze deskundige, die juist vanwege zijn specifieke deskundigheid op het terrein van het onderzoek is benoemd, in beginsel niet snel naast zich neer leggen. Arbiters zullen dan ook (slechts) ingaan op de specifieke bezwaren tegen de zienswijze van de deskundige, indien deze een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van deze zienswijze. Een en ander laat uiteraard onverlet dat arbiters de waarde van de bevindingen/adviezen van de deskundige (telkens) zelfstandig zullen wegen en beoordelen.
Het is, zo overwegen arbiters, aan de ondernemer om de keuze te maken hoe hij de hierna te constateren gebreken (voor zover terecht voorgesteld) herstelt. Hij dient een goed en deugdelijk resultaat te bereiken. Op welke wijze hij dat resultaat bereikt, is aan hem. Indien de door de ondernemer voorgestane (en uitgevoerde) wijze van herstel onverhoopt niet genoegzaam zou blijken te zijn voor een structurele opheffing van de gebreken, zal hij verder moeten gaan met de uitvoering van nadere herstelwerkzaamheden, totdat de betreffende gebreken wel definitief zijn verholpen.
Arbiters overwegen voorts dat indien de ondernemer – in dit geval via de op de overeenkomst toepasselijke garantieregeling – een garantie afgeeft voor een door hem opgeleverd werk en de consument binnen de garantietermijn op goede gronden klaagt over een onderdeel van dat werk (en er dus sprake is van een gebrek), de ondernemer in beginsel gehouden is tot herstel. De consument hoeft dan niet te bewijzen dat ‘het gebrek’ aan de ondernemer te wijten is. De ondernemer moet in dat geval overgaan tot herstel, tenzij de ondernemer kan bewijzen dat het gebrek niet aan hem kan worden toegerekend.
Op grond van de stukken is voldoende aannemelijk geworden dat de consument tijdig, dat wil zeggen binnen de op de afzonderlijke gebreken van toepassing zijnde (garantie)termijnen, bij de ondernemer melding heeft gemaakt van de (gestelde) gebreken.
Ten aanzien van de afzonderlijke klachten overwegen arbiters in aanvulling op en met inachtneming van het voorgaande het volgende.

met betrekking tot de gemeenschappelijke klachten

1) Kaders in gevelvlakken niet uitgevoerd in aluminium zetwerk donker brond metallic
1a) Polijsten van kaders niet deugdelijk uitgevoerd
1b) kunststof kaderdelen scheef gemonteerd
1c) kaders op de dakrand niet deugdelijk afgewerkt

In het deskundigenbericht is onder meer het volgende te lezen:

“1. Kaders in gevelvlakken niet uitgevoerd in aluminium zetwerk donker brons metallic:
Het toepassen van in composiet uitgevoerde kaders (…) is op zich niet aan te merken als een technische tekortkoming. Wel is er sprake van een aantal technische tekortkomingen bettreffende de toegepaste composiet geveldelen. Onderstaand een opsomming van deze technische tekortkomingen:
1a. Polijsten van kaders niet deugdelijk uitgevoerd;
De ondernemer heeft op verschillende plaatsen getracht herstel uit te voeren dit is op een aantal plaatsen niet netjes uitgevoerd en op verschillende plekken heeft dit geresulteerd in doffe en/of verkleurende delen (…). Het is niet bekend of de verweerde delen (…) mede het gevolg zijn van atmosferische invloeden.
1b. Kunststof kaderdelen scheef gemonteerd;
De hoekdekstukken bij meerdere woningen sluiten niet vlak op de rechte dekstukken aan (…). Verschillende verticale dekstukken sluiten niet vlak aan op aansluitende dekstukken. Dit is slordig en aan te merken als een technische tekortkoming.
1c. Kaders op de dakrand niet deugdelijk afgewerkt;
De onderlinge verbinding tussen de verschillende dekstukken vindt plaats door middel van een verjonging van één van de delen. Er is ogenschijnlijk getracht deze verbinding waterdicht te maken met kit. Als gevolg van het uitzetten en krimpen van de dekstukken is deze kit gaan scheuren (…). Hierdoor is deze verbinding mogelijk niet meer waterdicht. Dit is aan te merken als een technische tekortkoming. Deze dekstukken zijn met schroeven in het horizontale vlak, op een ogenschijnlijk willekeurige plaats, geschroefd. De schroeven zijn afgedekt met een kit o.i.d. (…). Het is aannemelijk dat dit is gedaan om te voorkomen dat hier water in de constructie treedt. Dit is aan te merken als een technische tekortkoming.”
Arbiters overwegen dat zowel uit de van de overeenkomst deel uitmakende verkooptekeningen (“Frames: metalen zetwerk frames; kleur brons/messing”) als uit meerdere documenten op grond waarvan de omgevingsvergunning is verleend, waaronder het begeleidende document dat is gebruikt om de aanvraag omgevingsvergunning in te dienen (“gevels, materiaal hout en aluminium, kleur brons”) en de bij die aanvraag behorende kleur- en materiaalstaat (“Onderdeel Frames horizontaal en verticaal, materiaal aluminium zetwerken, Type geanodiseerd op kleur”), voldoende blijkt dat de ondernemer op grond van de overeenkomst gehouden was de kaders in de gevelvlakken van de woning uit te voeren in aluminium zetwerk, kleur donker brons metallic, althans dat de consument die wijze van uitvoering van de frames op grond van de overeenkomst in redelijkheid mocht verwachten.
Dat het in de verkooptekeningen genoemde zetwerk niet zou zien op de hier aan de orde zijnde gevelkaders, heeft de ondernemer tegenover de betwisting van de consument op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. Hierbij wordt overwogen dat het in voormelde stukken beschreven materiaaltype (aluminium) niet afwijkt van de TO maar aanvullend daarop is, nu, naar tussen partijen niet geschil is, er in de TO ten aanzien van de hier aan de orde zijnde kaders in het geheel geen materiaaltype is vermeld (“De buitengevels worden aan de buitenzijde voorzien van een vlakverdeling door middel van donkerbronskleurige kaders”).
Nu de ondernemer kunststof (composiet) kaders heeft aangebracht, is hij in zoverre tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Dit nog daargelaten de omstandigheid dat uit het deskundigenbericht blijkt dat zowel de wijze waarop de ondernemer de aangebrachte kunststofkaders heeft gerealiseerd, als de wijze waarop herstelwerkzaamheden aan die kaders zijn uitgevoerd, op meerdere onderdelen niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk.
Arbiters zijn voorts van oordeel dat de door de ondernemer toegepaste composiet niet kwalitatief gelijkwaardig is aan de overeengekomen geanodiseerde aluminium kaders. Enerzijds zijn onregelmatigheden en vervuiling op kunststof eerder zichtbaar en anderzijds is kunststof gevoeliger voor beschadigingen. Daarnaast heeft het composietmateriaal een minder luxe uitstraling en zal de kwaliteit van dit materiaal sneller achteruitgaan dan aluminium. Gelet hierop, alsmede gelet op de uit het deskundigenbericht blijkende (deels) ondeugdelijke uitvoering van de kunststof gevelkaders, heeft de consument er recht en belang bij dat de kunststof kaders worden vervangen door aluminium kaders. Dat de aard van de klacht niet in redelijke verhouding zou staan tot de ingrijpende werkzaamheden en de aanzienlijke kosten die gepaard zouden gaan met het vervangen van composiet door aluminium, heeft de ondernemer niet, althans onvoldoende aannemelijk gemaakt en is arbiters ook overigens, mede gelet op de in het deskundigenbericht vastgestelde technische tekortkomingen aan de kunststof gevelkaders, niet gebleken.
Arbiters zullen dan ook de ondernemer veroordelen tot het vervangen van alle kunststof gevelkaders door aluminium kaders voorzien van de kleurafwerking donker brons metallic, dit overeenkomstig de eisen van goed en deugdelijk werk, hetgeen mede inhoudt dat de ondernemer tevens alle voor dit herstel noodzakelijke bijkomende werkzaamheden dient te verrichten. Arbiters bepalen de termijn waarbinnen de herstelwerkzaamheden dienen te zijn voltooid in redelijkheid op zes maanden te rekenen vanaf de verzenddatum van dit arbitrale vonnis.
De door de consument gevorderde dwangsom bepalen arbiters in billijkheid op een bedrag van € 250,– per dag dat de ondernemer met de algehele vervanging van de gevelkaders in gebreke blijft, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 50.000,–.
Nu deze klacht ziet op een geschil op grond van de overeenkomst (leveringsgeschil), dat is uitgesloten van de garantie, komt de consument ter zake van deze klacht geen beroep op de garantieregeling toe.

2) Fundament niet volledig van beton

In het deskundigenbericht is onder meer het volgende te lezen:

“De fundering van de woning bestaat uit betonnen palen waarop betonnen ringbalk is aangebracht. Midden onder de woning is een thermisch verzinkte stalen balk aangebracht. (…) De bewoners maken zich zorgen over de levensduur van de verzinkt stalen balk en de toepassing boven water. Op juiste wijze aangebracht kan verzinkt staal worden aangemerkt als duurzaam en kunnen tot meer dan 50 jaar zonder onderhoud roestbestendig blijven. Zink op staal heeft een zelf herstellend vermogen, dit betekent dat bij beschadiging het zink zich “opoffert” en het staal beschermd. Bij de toepassing boven water ondervindt een dergelijke balk geen nadelige invloeden.”

Arbiters volgen de conclusie van de deskundige, dit onder verwijzing naar hetgeen hiervoor met betrekking tot dat deskundigenbericht is overwogen. Het gestelde in de reactie op het deskundigenbericht van de zijde van de consument doet hier niet aan af. Arbiters voegen hier het volgende aan toe.
Uit de TO (“Onder de woning wordt een paalfundering aangebracht met daarop betonnen funderingsbalken volgens opgave van de constructeur”) en de bij de omgevingsvergunning behorende constructietekeningen blijkt voldoende dat is overeengekomen dat het fundament van de woning volledig in beton zou worden uitgevoerd. Door het plaatsen van de stalen balk is de ondernemer op dit punt van de overeenkomst afgeweken. In zoverre is de klacht gegrond.
Echter, op grond van de stukken, in het bijzonder het deskundigenbericht, is voldoende duidelijk geworden dat de door de ondernemer aangebrachte balk thermisch verzinkt is. Het thermisch verzinken van een stalen balk is een voldoende beproefde wijze van het voor lange duur (meer dan 50 jaar) veiligstellen van de kwaliteit van de balk. Dat de kwaliteit van de zinklaag onvoldoende zou zijn, heeft de consument op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. De consument heeft daartoe onvoldoende feiten en/of omstandigheden aangevoerd en om die reden niet voldaan aan de op hem rustende stelplicht. Daar komt nog bij dat de balk zich ongeveer 1,5 meter boven het water bevindt, afgedekt is door de woning en aldus niet onmiddelijk blootgesteld is aan weer en wind. Arbiters hebben dan ook geen reden om te twijfelen aan het feit dat de door de ondernemer gerealiseerde fundering van de woning, waarvan de stalen balk onderdeel uitmaakt, thans voldoet aan de garantienormen en ook overigens aan de eisen van goed en deugdelijk werk en dat de instandhoudingstermijn van het stalen profiel (balk) voor minstens 50 jaar gewaarborgd is. De vordering van de consument ter zake van deze klacht wordt dan ook afgewezen.
3) Kruipruimte niet gerealiseerd

In het deskundigenbericht is onder meer het volgende te lezen:

“Onder de woning zijn, zeker vanaf het water, de leidingen welke ter plaatse van de meterkast de woning worden ingevoerd zichtbaar (…). Op de, bij de contractstukken behorende, verkooptekeningen staan onder de woning damwanden getekend welke de leidingen aan het zicht onttrekken. In de technische omschrijving staat hierover onder punt 1.1.1.:
Voor de nuts-invoerleiding wordt een tracé gecreëerd dat vanaf het terras op de begane grond bereikbaar is. Om het tracé voor het zicht af te schermen worden er voorzieningen aangebracht gelijkend op een damwand. De vuilwater riolering wordt uitgevoerd in grijs PVC compleet met de nodige hulpstukken indien noodzakelijk (bijvoorbeeld ontstoppings- en verloopstukken), de hemelwaterafvoer zal direct op het oppervlaktewater lozen.

Op de tekening is eveneens een uitneembaar deel van het terras aangegeven. Zowel de damwanden als het uitneembare deel van het terras zijn niet gerealiseerd. Dit is echter niet aan te merken als een technische tekortkoming.”

Naar het oordeel van arbiters mocht de consument op grond van de overeenkomst wel degelijk verwachten dat de ondernemer voorzieningen zou aanbrengen teneinde de buizen voor de riolering en watertoevoer en/of het tracé voor de nuts-leidingen, die zich onder de woning bevinden, visueel aan het zicht te onttrekken. Nu de ondernemer dit heeft nagelaten, zullen arbiters de ondernemer daartoe veroordelen. Dit onderdeel van de klacht is dus gegrond. Arbiters bepalen de termijn waarbinnen de herstelwerkzaamheden dienen te zijn voltooid in redelijkheid op zes maanden na de verzenddatum van dit vonnis. De door de consument gevorderde dwangsom bepalen arbiters in billijkheid op een bedrag van € 100,– per dag dat de ondernemer met het vorenstaande in gebreke blijft, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 10.000,–.
Nu deze klacht ziet op een geschil op grond van de overeenkomst (leveringsgeschil), dat is uitgesloten van de garantie, komt de consument ter zake van deze klacht geen beroep op de garantieregeling toe.
Dat de ondernemer op grond van de overeenkomst gehouden zou zijn een kruipruimte en een uitneembaar terrasdeel ten behoeve van de bereikbaarheid van de nutsleidingen te realiseren, is arbiters tegenover de gemotiveerde betwisting van de ondernemer niet, althans onvoldoende gebleken, dit nog daargelaten de beantwoording van de vraag of het realiseren van een kruipruimte in de gegeven omstandigheden technisch uitvoerbaar zou zijn. Arbiters overwegen in dit verband ook dat de ondernemer onweersproken, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken heeft gesteld dat het uitneembare terrasdeel wat op de verkooptekeningen aan de voorzijde van de woningen is terug te zien, zag op de mogelijkheid om van dat terrasdeel een tuin te maken in plaats van een deel met vlonderdelen (van welke mogelijkheid de consument geen gebruik heeft gemaakt) en dat daarnaast een luik niet noodzakelijk is voor de bereikbaarheid van de nutsleidingen. Dit onderdeel van de klacht treft geen doel.
Arbiters overwegen hier tot slot dat de ondernemer onweersproken, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken heeft gesteld dat de leidingen onder de woning adequaat zijn geïsoleerd en bestand zijn tegen invloeden van buitenaf. Daarnaast zijn de betreffende leidingen – indien nodig voor onderhoud en vervanging – naar het oordeel van de arbiters voldoende toegankelijk vanaf het water. Dat er onvoldoende rekening zou zijn gehouden met legionella problematiek heeft de consument in strijd met de op hem rustende stelplicht op geen enkele wijze nader onderbouwd.

4) Brekende vlonderdelen en ontbreken deugdelijke waterkering bij draagbalken

In het deskundigenbericht is onder meer het volgende te lezen:

“Inmiddels heeft de ondernemer de vlonderdelen bij alle vlonders vervangen. Hoewel een waterkering tussen de vlonderdelen en de geïmpregneerde vlonderdelen een toegevoegde waarde kan hebben is het niet noodzakelijk. Het niet aanbrengen van een waterkering is dan ook niet aan te merken als een technische onvolkomenheid.”

Arbiters overwegen dat tussen partijen niet in geschil is dat de vlonderdelen inmiddels door de ondernemer deugdelijk zijn vervangen. Een waterkering is daarbij niet aangebracht. De bouwkundige noodzaak daartoe is echter niet gebleken. De huidige uitvoering doet geen afbreuk aan de duurzaamheid van een en ander. De vordering tot het alsnog aanbrengen van een waterkering wordt dan ook afgewezen.

5) Elektrisch dakluik niet geschikt voor dakterras

De ondernemer heeft als meerwerkoptie de plaatsing van een elektrisch te openen dakluik op het dak van de woningen in het project aangeboden. Een aantal consumenten in de 9 andere vergelijkbare zaken heeft voor deze meerwerkoptie gekozen en heeft bij de ondernemer geklaagd over de bruikbaarheid van het dakluik. Uit de stukken blijkt dat de consument niet voor deze meerwerkoptie gekozen heeft en geen vordering heeft ingesteld met betrekking tot deze collectieve klacht. Deze klacht, zo overwegen arbiters, behoeft dan ook geen verdere bespreking en beslissing meer.

6) Gevaarlijke en kwetsbare overgang van woonruimtes naar terrassen

In het deskundigenbericht is onder meer het volgende te lezen:

“De overgang van verblijfsruimtes en toegang van de woning naar de terrassen zijn uitgevoerd met een composiet waterslag (…). Dit is geen deugdelijke oplossing. Tijdens het onderzoek heeft de ondernemer aangegeven hier een deugdelijke oplossing voor aan te bieden. Deze oplossing zal, met toestemming van de bewoner, worden uitgevoerd bij de woning (huisnummer). Deze deugdelijke oplossing zal worden uitgevoerd bij alle doorgangen van de woning naar de terrassen. De bewoners worden bericht wanneer de proefopstelling is gerealiseerd en, in overleg met de bewoner van (huisnummer), kan worden bekeken.”

Naar het oordeel van arbiters heeft de ondernemer voldoende onderbouwd dat hij de herstelwerkzaamheden inmiddels goed en deugdelijk heeft uitgevoerd. De consument heeft daartegenover onvoldoende gesteld. De vordering van de consument tot (verdergaand) herstel wordt dan ook afgewezen.

7) Brievenbus en huisnummer niet uitgevoerd volgens contractstukken

In het deskundigenbericht is onder meer het volgende te lezen:

“Bewoner is van mening dat de geleverde brievenbus, aan de gevel, niet de brievenbus is welke contractueel is overeengekomen. De bewoner baseert zich hierbij op de verkooptekeningen waarop een vierkantje op de hoek van het terras staat getekend. Op basis hiervan, in combinatie met de art-impressie, gevoegd bij de omgevingsvergunning aanvraag is de bewoner van mening dat de brievenbus moet worden uitgevoerd als een pilaar aan het begin van het terras (…).
De geleverde brievenbus van het merk Allux (…) is volgens de bewoner niet waterdicht. Tijdens de inspectie kon de lekkage niet worden vastgesteld. Een brievenbus is geen onderdeel van de constructie van de woning. Er is geen sprake van een technische tekortkoming.”
De consument heeft aan de hand van de verkooptekeningen en meerdere documenten van de omgevingsvergunning (tekeningen, aanzichten en details) naar het oordeel van arbiters genoegzaam aangetoond dat de ondernemer op grond van de overeenkomst gehouden is een brievenbus in de vorm van een pilaar – voorzien van een huisnummer – te plaatsen. Door te volstaan met het monteren van een brievenbus op de gevel van de woning is de ondernemer dan ook tekortgeschoten in de nakoming van de gemaakte afspraken.
Arbiters zullen om die reden de ondernemer veroordelen tot het realiseren van een brievenbus in de vorm van een pilaar, voorzien van een huisnummer, dit overeenkomstig de eisen van goed en deugdelijk werk. Arbiters bepalen de termijn waarbinnen de herstelwerkzaamheden dienen te zijn voltooid in redelijkheid op zes maanden na de verzenddatum van dit arbitrale vonnis.
De door de consument gevorderde dwangsom bepalen arbiters in billijkheid op een bedrag van € 100,– per dag dat de ondernemer met het realiseren van een brievenbus in de vorm van een pilaar, voorzien van het huisnummer, in gebreke blijft, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 3.500,–.
Nu deze klacht ziet op een geschil op grond van de overeenkomst (leveringsgeschil), dat is uitgesloten van de garantie, komt de consument ter zake van deze klacht geen beroep op de garantieregeling toe.
De vordering tot vergoeding van de aanschafkosten van een nieuwe waterdichte brievenbus (€ 489,00) wordt afgewezen, nu arbiters niet is gebleken dat de consument de ondernemer in de gelegenheid heeft gesteld om herstel aan de, volgens de consument niet waterdichte, brievenbus uit te voeren. De ondernemer is dan ook niet in verzuim geraakt, zodat er geen recht op (vervangende) schadevergoeding is ontstaan.
8) Kaders op terras begane grond niet uitgevoerd

In het deskundigenbericht is onder meer het volgende te lezen:

“De rand van het terras op de eerste verdieping is evenals de kaders opgenomen in de gevels voorzien van composiet. Het terras op de begane grond is niet voorzien van een dergelijke afwerking. Er is een gegalvaniseerde stalen balk in het zicht (…). De bewoner is op basis van de tekeningen, opgenomen in de verkoopbrochure en de aanvraag omgevingsvergunning, van mening dat het terras op de begane grond eveneens voorzien dient te zijn van een composiet afwerking. De bewoner baseert zich hierbij op de afbeeldingen in de verkoopbrochure en de aanvraag omgevingsvergunning. Er is geen sprake van een technische tekortkoming.”

In de TO is onder 1.3 en 3.2 het volgende bepaald:

“1.3 Terrassen en balkon
De terrassen en het balkon worden voorzien van houtcomposiet geprofileerde terrasdelen. Deze worden gemonteerd op de gegalvaniseerde stalen draagconstructie van de terrassen en balkons. De terrassen en balkons worden afgeschermd met metalen hekwerken bestaande uit metalen stripbalusters met daartussen strekmetalen panelen ingeklemd tussen een boven- en onderprofiel in de kleur van de kozijnen (licht brons).

3.2 Begane grond vloer
De begane grondvloer bestaat uit een kanaalplaatvloer (prefab betonplaten met holle kanalen) waarop aan de bovenzijde ca. 140mm isolatie is aangebracht om een totale isolatiewaarde (Rcwaarde) ≥ 6,0 m² K/W te behalen. Bovenop deze isolatie wordt de vloerverwarming en een cementdekvloer aangebracht. De onderzijde (waterzijde) zal niet worden afgewerkt.”

Arbiters overwegen dat uit de TO (onder 1.3 en 3.2) voldoende blijkt dat het terras op de begane grond wordt gemonteerd op een gegalvaniseerde stalen draagconstructie, waarbij geen afwerking van de randen wordt benoemd. Ten aanzien van de begane grondvloer is expliciet bepaald dat de onderzijde niet zal worden afgewerkt. Nu in de TO aldus voldoende expliciet is bepaald dat de stalen draagconstructie op de begane grond niet verder van een afwerking zal worden voorzien (en er aldus geen kaders rondom het terras worden aangebracht), en de door de consument genoemde stukken op dit punt niet aanvullend zijn op de TO, prevaleert de TO en treft deze klacht geen doel.

9) Bloemkozijn in hetzelfde materiaal kunststof als kaders uitgevoerd

Tussen partijen is niet in geschil dat de ondernemer op grond van de overeenkomst (TO) gehouden is de ramen uit te voeren in bronskleurig aluminium. Anders dan de ondernemer, zijn arbiters van oordeel dat de consument in redelijkheid niet had moeten en/of kunnen begrijpen dat met bloemkozijnen wat anders is bedoeld dan met de (in aluminium uitgevoerde) ramen, dit nog daargelaten het feit dat in de TO is bepaald dat ook de buitenkozijnen in aluminium (in de kleur brons) worden uitgevoerd:
“6. Kozijnen, ramen en deuren
6.1 Buitenkozijnen
De buitenkozijnen worden uitgevoerd in aluminium in de kleur brons.”
Nu de ondernemer het bloemkozijn, net als de gevelkaders, heeft uitgevoerd in bruin kunststof is de ondernemer op dit punt tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Arbiters verwijzen in dit verband naar hetgeen zij hiervoor in het kader van klacht 1 hebben overwogen.
Arbiters zullen de ondernemer veroordelen tot het uitvoeren van het zetwerk van het bloemkozijn in bronskleurig aluminium, dit overeenkomstig de eisen van goed en deugdelijk werk. Arbiters bepalen de termijn waarbinnen de herstelwerkzaamheden dienen te zijn voltooid in redelijkheid op zes maanden na betekening van dit vonnis.
Arbiters achten geen termen aanwezig om naast inzake klacht 1 al opgelegde dwangsom met betrekking tot deze klacht een aanvullende dwangsom op te leggen. De vordering daartoe wordt afgewezen.
Nu deze klacht ziet op een geschil op grond van de overeenkomst (leveringsgeschil), dat is uitgesloten van de garantie, komt de consument ter zake van deze klacht geen beroep op de garantieregeling toe.
10) Hekwerk strekmetaal zit onder de ‘scherpe bramen’ en staat op verschillende plekken ‘bol’

In het deskundigenbericht is onder meer het volgende te lezen:
“De ondernemer heeft toegezegd alle beschadigde balkonhekken te (laten) herstellen. Hiervoor zullen de hekken van alle woningen in fases worden verwijderd en na herstel worden herplaatst. Het hekwerk is inmiddels hersteld.”

Naar het oordeel van arbiters heeft de ondernemer voldoende onderbouwd en aannemelijk gemaakt dat hij de herstelwerkzaamheden aan het hekwerk alsnog goed en deugdelijk heeft uitgevoerd. De consument heeft daartegenover te weinig gesteld en in zoverre onvoldoende invulling gegeven aan de op hem rustende stelplicht. Het had op de weg van de consument gelegen om zijn stelling meer gemotiveerd naar voren te brengen, bijvoorbeeld door (nieuwe) foto’s in het geding te brengen van het hekwerk na het door de ondernemer uitgevoerde herstel. De vordering van de consument tot vervanging van het hekwerk wordt dan ook afgewezen.

11) ”Schuddende” woningen bij harde wind

Ter zitting is door de ondernemer toegelicht dat naar aanleiding van deze (gemeenschappelijke) klacht door de ondernemer contact is opgenomen met het buro dat voor deze bouw de bouwtechnische berekeningen heeft gemaakt. Daarop is gereageerd in de richting van de ondernemer met de mededeling dat alle berekeningen en constructies juist zijn (uitgevoerd) en daarin geen steun kan worden gevonden voor deze klacht. Daaraan is – nadenkend over mogelijke (andere) oorzaken – toegevoegd de mededeling dat een mogelijke oorzaak van de klacht zou kunnen zijn de omstandigheid dat de houtskeletdelen weinig massa hebben, maar dat zulks niet afdoet aan de deugdelijkheid van de bouw en de constructie. Ook is aan de zijde van de ondernemer opgemerkt dat in 1 van de woningen van het project 2 weken (meet)apparatuur is geplaatst met als doel de trillingen vast te leggen. Dat heeft echter niet geresulteerd in het vastleggen van trillingen. Door de deskundige is gerelateerd dat door een aantal bewoners is geconstateerd dat bij harde wind de woning beweegt. De deskundige heeft dit vanwege de weersomstandigheden niet zelf tijdens het onderzoek kunnen vaststellen. Ook hebben de bewoners, waaronder de consument, tijdens dat onderzoek ter plaatse deze klacht en/of de oorzaak en/of gevolgen daarvan niet kunnen aantonen.
Ter zitting is door arbiters om meer duidelijkheid over de oorzaak en de omvang van deze klacht verzocht. Daarop is geantwoord dat deze klacht zich alleen voordoet bij zuid-westelijke wind harder dan windkracht 6, waarbij die klacht niet in alle woningen wordt ervaren, maar alleen in de woningen die niet in de luwte van een andere woning staan. Ook is daarbij opgemerkt dat de geprojecteerde bomen (nog) niet zijn gerealiseerd door een derde partij; die windbrekers ontbreken tot op heden.
Arbiters moeten op basis van het voorliggende dossier vaststellen dat niet een bouwkundige tekortkoming is komen vast te staan waaraan deze klacht is te relateren. Houtskeletgeveldelen zijn in de bouw een beproefde bouwmethode en er is geen reden om aan te nemen dat daaraan in casu onjuiste c.q. onjuist berekende constructies ten grondslag liggen, dan wel dat die geveldelen niet juist of onvolledig zijn vastgezet. Ontoelaatbare beweging van die delen of andere delen van de woning zou ook zichtbaar moeten zijn in de vorm van gevolg-/bewegingsschade, wat de deskundige van de commissie dus niet heeft kunnen waarnemen. Ook is de deskundige daar ter plaatse desgevraagd niet door de bewoners, waaronder de consument, mee geconfronteerd. Ook later in dit geding zijn geen feiten/omstandigheden gesteld waaruit volgt dat de gestelde trillingen schade tot gevolg hebben c.q. kunnen hebben.
Arbiters zijn samenvattend van oordeel dat bij deze klacht door de consument onvoldoende inhoud is gegeven aan zijn stelplicht. Het had op de weg van de consument gelegen om zijn klacht meer en beter te adstrueren met video- en/of geluidsopnames. De commissie kan zich in dit verband ook niet onttrekken aan de indruk dat deze klacht qua ernst door de bewoners verschillend wordt ervaren. De een stelt daarvan last te ondervinden terwijl er kennelijk ook woningeigenaren zijn die daarvan geen last ondervinden.
Dit maakt dat niet kan worden gekozen voor het opdragen van onderzoek naar deze klacht en de mogelijke oorzaak daarvan. Dat onderzoek opdragen zou (ook in de tijd) te onbepaald zijn en bovendien niet in verhouding staan vanwege de daarmee gemoeide kosten. Niet kan in dit kader een onbepaald en ongericht deskundigenonderzoek worden toegestaan dat in feite het karakter heeft van “Fishing Expedition”. Ook hier wreekt zich dat door de consument te weinig is gesteld, zoals hiervoor is uiteengezet.
Arbiters verklaren deze klacht dan ook ongegrond.
met betrekking tot de individuele klachten

Arbiters stellen vast dat de ondernemer een ingevuld vragenformulier – weliswaar onder een andere naam, maar met vermelding van het zaaknummer van dit geschil (453698) – heeft ingediend waarin op aanvulling op de 11 gemeenschappelijke klachten 4 individuele klachten naar voren zijn gebracht, te weten: klacht 12: Fluitende overlast terrassen, klacht 13: Water in goot schuifpuien, klacht 14: C13 Ontbrekende screen dubbele deur beneden (keuken), en klacht 15: Stinkende airco in 2 kamers door ontbreken zwanenhals bij installatie.

Gelijk de ondernemer stelt, wordt van voormelde vier klachten uitsluitend klacht 12 (fluitende overlast terrassen) nog in de aanvullende akte van 7 augustus 2025 (hierna: aanvullende akte) benoemd, waarbij de consument aangeeft dat de klacht is opgelost, maar dat niet valt uit te sluiten dat de klacht zich wederom zal openbaren bij stevige wind.

Arbiters achten de enkele, niet nader toegelichte, mededeling van de consument dat na het door de ondernemer uitgevoerde herstel niet valt uit te sluiten dat de klacht zich bij stevige wind wederom zal openbaren, onvoldoende om aan te nemen dat het aan de klacht ten grondslag liggende gebrek niet goed en deugdelijk is hersteld. In zoverre heeft de consument niet voldaan aan de op hem rustende stelplicht. Arbiters gaan er dan ook vanuit dat klacht 12 is verholpen.

De overige drie in het vragenformulier vermelde individuele klachten worden in de aanvullende akte niet meer vermeld. Arbiters gaan er dan ook vanuit dat deze klachten niet meer aan de orde zijn. Immers, de consument is door arbiters in de gelegenheid gesteld de aanvullende akte in te dienen teneinde aan te geven welke gemeenschappelijke en individuele klachten nog aan de orde zijn.

Ten aanzien van de in de nadere akte vermelde overige 10, in die akte niet nader toegelichte, klachten (nrs. 13 tot en met 22) overwegen arbiters het volgende.

In artikel 7 lid 2 van het reglement is bepaald dat het geschil aan de commissie dient te worden voorgelegd door middel van een door de commissie te verstrekken en door de consument in te vullen vragenformulier. Hieruit volgt dat de aard en omvang van het geschil in beginsel wordt bepaald door de inhoud van dat vragenformulier. Op deze wijze is voor de verwerende partij (de ondernemer), en dat is cruciaal, duidelijk waar hij zijn verweer zich tegen moet richten.
Indien de ondernemer tijdens de loop van de procedure, in dit geval in de aanvullende akte, met bijkomende klachten wordt geconfronteerd, wordt hij, zoals in dit geval, in zijn processuele belangen geschaad.
Gelet op het voorgaande zullen arbiters de consument dan ook niet-ontvankelijk verklaren in de individuele, klachten 13 tot en met 22. De consument kan, indien gewenst, door middel van een nieuw vragenformulier deze klachten alsnog aan de commissie voorleggen.
Slotsom klachten en vorderingen van de consument
De klachten 1, 2, 3, 4, 6, 7, 9, 10 en 12 zijn (deels) gegrond.
De klachten 8 en 11 zijn ongegrond.
De klacht 5 behoeft geen verdere bespreking en beslissing.
De vorderingen ten aanzien van de (deels) gegrond verklaarde klachten 1, 3, 7 en 9 worden toegewezen op de wijze als in de beslissing vermeld.
De consument wordt niet-ontvankelijk verklaard in klachten 13 tot en met 22.

Toepasselijkheid garantieregeling
Arbiters stellen vast dat ten aanzien van de (deels) gegrond verklaarde klachten de consument geen beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toekomt.

Klachtengeld
Gezien de mate waarin de klachten gegrond wordt verklaard, wordt de consument wordt voor 75% in het gelijk gesteld. Arbiters zullen conform artikel 20 lid 1 van het reglement bepalen dat het betaalde klachtengeld door de Stichting aan de consument zal worden terugbetaald.

Proceskosten De vordering van partijen om de respectievelijke wederpartij te veroordelen in de proceskosten zal worden afgewezen. Artikel 21, eerste lid, van het reglement bepaalt namelijk dat, behoudens het klachtengeld, de door partijen ter zake van de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen.
Uitvoerbaarverklaring bij voorraad
In artikel 25 van het reglement is bepaald dat in het geval van hoger beroep de uitvoering van het arbitrale vonnis in eerste aanleg wordt geschorst en dat in iedere stand van behandeling van het geschil in beroep op verzoek van een van de partijen de schorsing van het arbitrale vonnis in eerste aanleg geheel of gedeeltelijk ongedaan kan worden gemaakt. Aldus leidt een ingesteld hoger beroep automatisch tot schorsing die alleen door appelarbiters ongedaan kan worden gemaakt.
In het licht van het voorgaande is er voor de door de consument gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad geen ruimte. De vordering daartoe wordt dan ook afgewezen
Slotoverwegingen
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan, als in het voorgaande reeds behandeld dan wel niet (meer) ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
Dat wat meer of anders is gevorderd, zal worden afgewezen.

Beslissing

Arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:

op de klachten van de consument:

– VERKLAREN de klachten 1, 2, 3, 4, 6, 7, 9, 10 en 12 (deels) gegrond;

– VERKLAREN de klachten 8 en 11 ongegrond;

– VERKLAREN de consument NIET-ONTVANKELIJK in klachten 13 tot en met 22;

ten aanzien van klacht 1 voorts:

– VEROORDELEN de ondernemer tot het vervangen van alle kunststof gevelkaders door aluminium kaders voorzien van de kleurafwerking van donker brons metallic, dit overeenkomstig de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van hetgeen hiervoor in het lichaam van het vonnis met betrekking tot dit gebrek is overwogen;

– BEPALEN dat de vervangingswerkzaamheden moeten zijn voltooid binnen een termijn van zes maanden na de verzenddatum van dit arbitrale vonnis, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 (tweehonderdvijftig euro) voor elke kalenderdag, dat de ondernemer met nakoming van het vorenstaande ingebreke blijft, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 50.000,00 (vijftigduizend euro);

ten aanzien van klacht 3 voorts:

– VEROORDELEN de ondernemer tot het aanbrengen van voorzieningen die de buizen voor de riolering en watertoevoer en/of het tracé voor de nuts-leidingen, die zich onder de woning bevinden, visueel aan het zicht onttrekken, dit overeenkomstig de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van hetgeen hiervoor in het lichaam van het vonnis met betrekking tot dit gebrek is overwogen;

– BEPALEN dat de herstelwerkzaamheden moeten zijn voltooid binnen een termijn van zes maanden na de verzenddatum van dit arbitrale vonnis, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 (honderd euro) voor elke kalenderdag, dat de ondernemer met nakoming van het vorenstaande ingebreke blijft, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 10.000,00 (tienduizend euro);

ten aanzien van klacht 7 voorts:

– VEROORDELEN de ondernemer tot het realiseren van een brievenbus in de vorm van een pilaar, voorzien van een huisnummer, dit overeenkomstig de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van hetgeen hiervoor in het lichaam van het vonnis met betrekking tot dit gebrek is overwogen;

– BEPALEN dat de herstelwerkzaamheden moeten zijn voltooid binnen een termijn van zes maanden na de verzenddatum van dit arbitrale vonnis, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 (honderd euro) voor elke kalenderdag, dat de ondernemer met nakoming van het vorenstaande ingebreke blijft, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 3.500,00 (drieduizend vijfhonderd euro);

ten aanzien van klacht 9 voorts:

– VEROORDELEN de ondernemer tot het uitvoeren van het zetwerk van het bloemkozijn in bronskleurig aluminium, dit overeenkomstig de eisen van goed en deugdelijk werk;

– BEPALEN dat de herstelwerkzaamheden moeten zijn voltooid binnen een termijn van zes maanden na de verzenddatum van dit arbitrale vonnis;

op de klachten van de consument voorts:
– BEPALEN dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt;

– STELLEN VAST dat de consument ten aanzien van de overige (deels) gegrond verklaarde klachten geen beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toekomt;

– WIJZEN AF het meer of anders gevorderde.