Commissie: Makelaardij
Categorie: Courtage
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1302424/1318049
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een consument vond dat haar makelaar tekort was geschoten bij de verkoop van haar woning. Zij stelde dat de makelaar onvoldoende had gecontroleerd of de koper financieel in staat was de woning te kopen, haar niet goed had geïnformeerd over de risico’s van een koop zonder financieringsvoorbehoud en onzorgvuldig had gehandeld bij de verdere afwikkeling van de verkoop. Uiteindelijk ging de verkoop niet door omdat de koper zijn verplichtingen niet kon nakomen. Daarom vond de consument dat zij niet de volledige courtage van ruim € 23.000 hoefde te betalen en alleen de daadwerkelijk gemaakte kosten verschuldigd was. De makelaar stelde daartegenover dat de courtage volgens de overeenkomst verschuldigd werd zodra een koopovereenkomst tot stand kwam en dat hij zijn werkzaamheden correct had uitgevoerd. De Geschillencommissie oordeelde dat de ontevredenheid van de consument de overeenkomst niet ongeldig maakte en dat onvoldoende was aangetoond dat de makelaar niet had gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. Bovendien had de consument tijdens de looptijd van de opdracht ook zelfstandig met de uiteindelijke koper onderhandeld, terwijl dit volgens de overeenkomst niet was toegestaan. Daarnaast bepaalde de toepasselijke NVM-voorwaarden dat de makelaar recht houdt op courtage wanneer een gesloten koopovereenkomst later niet wordt uitgevoerd, tenzij de mislukte verkoop het gevolg is van een tekortkoming van de makelaar. Omdat de verkoop mislukte door omstandigheden aan de zijde van de koper en niet door de makelaar, werd de klacht ongegrond verklaard. Het in depot gestorte bedrag van € 22.386,99 moest daarom aan de makelaar worden uitbetaald.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 15 augustus 2023 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van de woning van de consument. De makelaar heeft daarvoor een bedrag van € 23.375,99 gefactureerd, waarvan de consument inmiddels € 989,- heeft betaald. De consument heeft een onbetaald gelaten bedrag van € 22.386,99 bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat standpunt komt in hoofdlijn op het volgende neer.
Zoals sinds 30 juli 2025 bij de makelaar is gemeld, heeft de makelaar op meerdere punten zijn zorgplicht geschonden en NVM-regels overtreden. Zo heeft de makelaar bijvoorbeeld niet naar behoren geverifieerd of de koper voldoende financiële draagkracht had, mij niet gewezen op de risico’s dan wel voor- en nadelen van koop zonder financieel voorbehoud en de overeenkomst te gehaast al zo’n 10 dagen na het uitgebrachte bod doen ondertekenen. Hij heeft mij daardoor in een juridisch en financieel onzekere positie gebracht. De makelaar eist betaling van courtage terwijl zijn dienstverlening niet naar behoren is volbracht. Er is wel een koopovereenkomst gesloten maar er heeft geen overdracht plaatsgevonden, er is geen garantiesom/bankgarantie geleverd en de koopsom is niet betaald. De koopovereenkomst is gesloten zonder financieel voorbehoud dan wel bouwtechnische keuring.
De koper bleek niet aan haar financiële verplichtingen te kunnen voldoen en de (ver)koopovereenkomst is inmiddels ontbonden. Ook een betaling van de boete door de koper is onzeker. Als de makelaar zich aan zijn zorgplicht had gehouden, had deze situatie voorkomen kunnen worden.
Daarnaast heeft de makelaar zich op persoonlijk vlak intimiderend en beledigend naar mij opgesteld, wat heeft geleid tot een ernstige verstoring en vertrouwensbreuk tussen ons.
Ik heb de dienstverlening inmiddels beëindigd, wat de makelaar zelf ook al van plan was. Ondanks dat ik nu met lege handen sta, heeft de makelaar mij een nota gestuurd van € 23.375,99 omdat hij een koop voor mij zou hebben gesloten. Naast het feit dat hij slecht werk heeft geleverd, geldt volgens mij het No Cure No Pay beding.
Verder heeft de makelaar zijn contractuele verplichtingen niet correct uitgevoerd en heb ik hem zelf moeten waarschuwen dat de waarborgsom niet was ontvangen, stuurde hij de ingebrekestelling met vertraging en ook nog eens per aangetekende post in plaats van bij deurwaardersexploot. Ook heeft de makelaar ruim 16 maanden onvoldoende mijn pand gepromoot.
De consument eist dat zij alleen de daadwerkelijk door de makelaar gemaakte uren en kosten hoeft te betalen, bestaande uit de uren die hij aan de bezichtigingen (ongeveer 20 bezichtigingen) heeft besteed en de overige kosten die zij met € 989,- al deels heeft overgemaakt.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Gehandhaafd wordt het eerder al gedane beroep op niet-ontvankelijkheid, omdat het tussenadvies op meerdere punten nadere motivering behoeft.
Inhoudelijk geldt dat er een geldige opdracht is verstrekt op basis van No Cure No Pay. Op 3 juli 2025 is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen de consument en de koper B., zonder financieringsvoorbehoud en zonder bouwkundig voorbehoud. Men is ook bij de notaris geweest. Volgens de overeenkomst en toepasselijke voorwaarden ontstaat de courtageplicht bij totstandkoming van de koopovereenkomst, niet pas bij levering en niet pas bij betaling van de koopsom. De courtage is daarmee verschuldigd geworden. Dat de koper tekort is geschoten en de koopovereenkomst later is ontbonden, tast de reeds ontstane courtageplicht niet aan. De makelaar heeft correct in gebreke gesteld, begeleid en geadviseerd. De klacht bevat geen concrete feiten waaruit een zorgplichtschending blijkt.
Relevant in dit kader is dat de consument op 30 juli 2025 nog overleg had met de makelaar en toen is gesproken over verdere begeleiding, waaronder de mogelijke aankoop door de nieuwe koper K. Van een formele klacht of beëindiging van de opdracht was op dat moment geen sprake. In de middag van diezelfde dag volgde per e-mail een eenzijdige beëindiging van de samenwerking. De factuur is eerst ná deze beëindiging verzonden. Deze chronologie is relevant, omdat zij aantoont dat geen sprake was van een voorafgaand structureel geschil over de dienstverlening. De uitgebreid geformuleerde verwijten (zorgplicht, marketing, intimidatie, evaluaties e.d.) zijn eerst ná het ontstaan van de courtageplicht geconcretiseerd.
Dit patroon duidt niet op een reeds bestaande klacht over de uitvoering van de opdracht, maar op een achteraf geconstrueerde betwisting van een reeds ontstane betalingsverplichting. Dat de opdracht werd ingetrokken ná het ontstaan van de courtageplicht, heeft de reeds ontstane betalingsverplichting voor de courtage niet doen vervallen.
De consument heeft zelfstandig buiten de makelaar om gehandeld door de nieuwe koper K. en haar aankoopmakelaar op 14 februari 2025 een rondleiding te hebben gegeven en te hebben onderhandeld, terwijl zij op grond van de toepasselijke voorwaarden geen overeenkomst tot stand mocht brengen buiten de makelaar om met door de makelaar geïntroduceerde kandidaten. Dit levert een zelfstandige courtagegrond op. De factuur van € 23.375,99 is verschuldigd.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
De commissie volhardt bij de al in het tussenadvies gegeven beslissingen. Onder onjuiste lezing en/of incorrecte uitleg van aangehaalde Reglement-artikelen blijft de makelaar de niet-ontvankelijkheid inroepen, maar de commissie ziet geen aanleiding om van in het tussenadvies reeds gemotiveerd gegeven beslissingen terug te komen.
Blijkens het verhandelde ter zitting werd in het onderhavige pand niet alleen gewoond, maar werd daarin ook een fysio manueel therapie-praktijk uitgeoefend. Die praktijk vormt een relatief klein deel van het pand. Beide partijen hebben ter zitting nadrukkelijk verklaard dat tussen partijen een consumentenovereenkomst is gesloten. De commissie heeft ter zitting vastgesteld dat inderdaad sprake is van een consumentenovereenkomst.
Zoals de makelaar ter zitting terecht heeft benadrukt, geeft de commissie geen tuchtrechtelijke beslissingen. Overeenkomstig de haar in artikel 3 Reglement opgedragen taak zal de commissie dit tussen partijen gerezen geschil nu inhoudelijk beslechten. Zoals de makelaar ter zitting heeft bevestigd, spitst dit geding zich in zoverre toe op de door de makelaar blijkens het laatste verweerschrift verlangde betaling van de bij factuur 1 augustus 2025 gefactureerde € 23.375,99, waarvan de consument inmiddels € 989,- heeft betaald.
De door de consument aan de makelaar verweten nalatigheden en haar ontevredenheid over de wijze waarop de makelaar uitvoering heeft gegeven aan de overeenkomst, maken de tussen partijen gesloten overeenkomst als zodanig niet ongeldig en ontslaan de consument nog niet van de eigen verplichtingen uit de overeenkomst, waaronder haar betalingsverplichting.
De consument zegt aan haar betalingsverplichting niet te kunnen voldoen en stelt de factuur niet te kunnen betalen, althans het geld daarvoor niet te kunnen missen, omdat die is gebaseerd op de ontvangst van de koopsom en niet op haar bescheiden inkomen. Eventuele betalingsonmacht van de consument laat evenwel onverlet dat de commissie het al dan niet bestaan van een op haar rustende betalingsverplichting dient te beoordelen.
De consument werpt verder tegen dat zij bij brief van 27 juli 2025 geschreven: “Hierbij trek ik de opdracht (…) in” en zij beroept zich op de No Cure No Pay-afspraak, zoals die besloten ligt in artikel 7 van de door haar op 15 augustus 2023 ondertekende schriftelijke overeenkomst (hierna: Contract). De makelaar betwist de authenticiteit en juistheid van die brief en zegt het eerste bezwaar van de consument pas op 7 augustus 2025 te hebben ontvangen, maar dit kan verder onbesproken blijven, omdat dit door de consument opgeworpen verweer om de hierna te noemen redenen al niet kan slagen.
Zo ziet de consument met haar tegenwerping voorbij aan het door de makelaar terecht ingeroepen verbod van artikel 2 Contract en artikel 6 lid 2 NVM-Consumentenvoorwaarden. Voor zover hier relevant bevatten die artikelen kort samengevat het verbod om buiten de gecontracteerde makelaar om te onderhandelen en/of een koopovereenkomst voor een woning te sluiten. Wegens de schending van dat verbod door de consument heeft de makelaar in dit geval namelijk op de voet van artikel 2 Contract en artikel 19 NVM-Consumentenvoorwaarden toch recht op courtage vanwege de na beëindiging van de opdracht tot stand gekomen koop. Onvoldoende weersproken is namelijk dat de consument al tijdens de looptijd van de overeenkomst ook zelfstandig en buiten de makelaar om met de uiteindelijke koper heeft onderhandeld.
Met haar tegenwerping ziet de consument eveneens voorbij aan het feit dat de door bemiddeling van de makelaar tot stand gekomen koopovereenkomst is getekend en onvoorwaardelijk is geworden, maar door toedoen van de koper toch niet is uitgevoerd en toch niet heeft geresulteerd in een daadwerkelijke overdracht. Voor een geval als dit bepaalt artikel 16 van de volgens het Contract toepasselijke NVM-Consumentenvoorwaarden dat de makelaar recht heeft op het afgesproken loon, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat de makelaar tekort is geschoten en daardoor de koopovereenkomst niet tot uitvoering komt. Zelfs als van de beweerde onzorgvuldigheid of geschonden zorgplicht van de makelaar zou moeten worden uitgegaan, vormt dat echter niet de oorzaak voor het niet tot uitvoering komen van de koop of het geen doorgang vinden van de overdracht. Dat werd immers veroorzaakt door aan de koper toe te rekenen omstandigheden, waaronder diens financiële situatie.
Nu ook overigens niet voldoende aannemelijk is geworden dat de makelaar bij de dienstverlening niet heeft gehandeld zoals dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mocht worden verwacht, komt de commissie tot de slotsom dat de eis van de consument moet worden afgewezen en dat de klacht van de consument ongegrond is. Overeenkomstig artikel 9 Reglement heeft de consument (alleen) het openstaande factuurbedrag bij de commissie gedeponeerd en wordt daarover geen rente vergoed, maar het door de consument te betalen (rest)bedrag van € 22.386,99 dient wel vanuit het depot te worden uitbetaald aan de makelaar, waarmee het door de consument aan de makelaar te betalen bedrag zal zijn voldaan. Door de makelaar gemaakte buitengerechtelijke (incasso)kosten zijn niet in redelijkheid gemaakt, zodat een daarvoor gewenste vergoeding wordt afgewezen. Wat verder nog is aangevoerd, doet niet anders beslissen. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond en bepaalt dat het depotbedrag van € 22.386,99 aan de makerlaar dient te worden uitbetaald.
De commissie wijst het meer of anders verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, de heer J.B. Boerman, de heer mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 10 april 2026.