Commissie: Notariaat
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1225764/1309574
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een geschil tussen een verkoper van een geërfde woning en de notaris die de eigendomsoverdracht heeft verzorgd. De verkoper vond dat drie kostenposten van in totaal € 227,- ten onrechte aan hem waren doorberekend: kosten voor het verwerken van de vererving in de leveringsakte, kosten voor identiteits-, bevoegdheids- en WWFT-controles en kosten voor het betalingsverkeer. Volgens de verkoper hadden deze kosten op grond van de koopovereenkomst voor rekening van de koper moeten komen of waren ze niet noodzakelijk. De notaris stelde daartegenover dat deze werkzaamheden gebruikelijk en noodzakelijk zijn bij een woningoverdracht en dat de kosten terecht zijn toegerekend aan de partij op wie de werkzaamheden betrekking hebben, namelijk de verkoper. De Geschillencommissie Notariaat oordeelt dat de notaris de kosten redelijkerwijs in rekening mocht brengen. De commissie vindt dat het verwerken van de vererving, het uitvoeren van de onderzoeken en de afhandeling van het betalingsverkeer normale notariële werkzaamheden zijn en niet in strijd zijn met regelgeving. Ook acht de commissie het, gelet op de koopovereenkomst en de aard van de werkzaamheden, redelijk dat deze kosten voor rekening van de verkoper komen. Daarom wordt de klacht ongegrond verklaard en wordt het verzoek van de verkoper afgewezen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de door de notaris bij de cliënt, zijnde de verkoper van de woning, in rekening gebrachte kosten in het kader van de levering van de woning.
Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt de klacht van de cliënt erop neer dat de notaris in strijd met artikel 2 van de koopovereenkomst van de woning drie kostenposten van in totaal € 227,– bij de cliënt, zijnde de verkoper van de woning, in rekening heeft gebracht. De cliënt heeft hiertoe, voor zover relevant, het volgende aangevoerd.
1. Vererving in de akte (€ 50,– exclusief btw)
De kosten voor de verwerking van de vererving in de akte dienen te worden geschrapt. Het onderzoek naar de beschikkingsbevoegdheid behoort tot de normale, wettelijke vereisten en is met betrekking tot de notariële onderzoeksplicht in het belang van de koper van de woning. De koper draagt daarom contractueel deze kosten. Bovendien bleek de vererving reeds uit de aan de notaris overgelegde notariële verklaring van erfrecht en executele, waarvan de kosten door de verkoper reeds elders waren betaald.
2. Notariskosten controle identiteit, bevoegdheid en WWFT (€ 123,– exclusief btw)
De notaris heeft deze diverse onderzoekskosten ten onrechte bij de cliënt in rekening gebracht.
• Het controleren van de “identiteit” houdt in dat de notaris driemaal een documentnummer heeft ingetoetst in een digitaal register, ter voldoening aan een wettelijke verplichting in het belang van de koper,
• Het controleren van de “bevoegdheid” is reeds, zoals hiervoor onder 1. uiteengezet, onterecht in rekening gebracht,
• Het controleren van de “WWFT” was in dit geval niet nodig. Het is onbegrijpelijk waarom de notaris enig gevaar van en relatie tot witwassen van crimineel verworven geld, dan wel de financiering van terrorisme in dit geval kon veronderstellen en daar onderzoek naar heeft gedaan. Daarbij komt dat het erfdienstbaarhedenonderzoek, beslag- en hypotheekonderzoek en nog diverse andere verplichte werkzaamheden, niet aan de verkoper in rekening werden gebracht, maar -terecht- aan de koper.
3. Betalingsverkeer (€ 15,– exclusief btw)
Deze kosten voor het betalingsverkeer vinden zijn oorsprong uit de tijd dat een verkoper telefonische (spoed)overmaking van de verkoopopbrengst verlangde. Deze bankkosten werden doorberekend aan de verkoper. De verkoper was blij met de betere valutering en de rentewinst. In de huidige tijd is vanzelfsprekend geen sprake van overmakingskosten. De notaris geeft (vermoedelijk onbedoeld) toe dat in het onderhavige geval van overmaking van de koopsom aan de enige verkoper, zonder bijkomende complicaties, er geen reden is hiervoor kosten aan de verkoper in rekening te brengen. Dit is een gebruikelijke en te verwachten handeling na de juridische levering van een registergoed.
Het in rekening brengen van voornoemde kosten bij de verkoper is in strijd met de regelgeving van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). De cliënt verzoekt de commissie om te bepalen dat de notaris deze kosten dient te crediteren.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt erop neer dat de notaris de drie kostenposten die in geschil zijn terecht in rekening heeft gebracht bij de cliënt. De notaris heeft hiertoe, voor zover relevant, het volgende aangevoerd.
1. Vererving in de akte (€ 50,- exclusief btw)
Het verwerken van vererving in de akte is rechtmatig indien nader onderzoek omwille van de rechtszekerheid geboden is (vgl. ECLI:NL:GHAMS:2019:2389). In dit geval was hiervan sprake. De notaris heeft dan ook terecht deze werkzaamheden verricht en de daaraan verbonden kosten in rekening gebracht bij de cliënt.
Daarbij komt dat bij een verkrijging onder algemene titel (zoals vererving) ook moet worden vastgesteld wie bevoegd is tot het ondertekenen van de akte: de executeur alleen, of de executeur én de erfgenamen gezamenlijk. Het is naar huidige maatstaven onredelijk om de kosten daarvan ten laste van de koper te brengen.
2. Diverse onderzoekskosten (€ 123,- exclusief btw)
De kosten die een notaris maakt in het kader van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (WWFT) – zoals onderzoek naar identiteit, uiteindelijke belanghebbenden (UBO’s), herkomst van middelen, risicobeoordeling en bevoegdheid – worden toegerekend aan de partij op wie dat onderzoek betrekking heeft. Concreet betekent dit:
• Bij verkoop door een natuurlijke persoon: de onderzoekskosten zijn voor rekening van de verkoper, voor zover het hem zelf betreft,
• Bij verkoop door erfgenamen of executeur: de onderzoekskosten zijn voor rekening van de nalatenschap of de uitvoerende partij,
• Bij aankoop: de onderzoekskosten zijn voor rekening van de koper.
Er bestaat geen wettelijke bepaling die voorschrijft wie deze kosten moet dragen. De gebruikelijke praktijk is echter dat de kosten worden toegerekend aan de partij voor wie het onderzoek wordt verricht, omdat het een dienstverlening betreft die specifiek op die partij is gericht. Doorbelasting van de kosten is toegestaan, mits dit vooraf transparant is gecommuniceerd en in overeenstemming met de algemene voorwaarden is.
3. Betalingsverkeer (€ 15,- exclusief btw)
Hoewel de koper doorgaans de nota van afrekening ontvangt, heeft de koper geen enkele betrokkenheid bij de verdere afwikkeling van het betalingsverkeer. De bestemming van de verkoopopbrengst, eventuele uitkeringen binnen de nalatenschap of aan derden (zoals schuldeisers), en de coördinatie daarvan zijn werkzaamheden die uitsluitend ten behoeve van de verkopende partij worden verricht. Voor de koper zou het daarbij ook geen verschil mogen maken of de koopsom aan één rechthebbende of aan tien rechthebbenden moet worden uitbetaald. Het is dan ook niet redelijk om deze kosten bij de koper neer te leggen. Overigens betreft dit vaste praktijk binnen het notariaat.
De notaris concludeert tot ongegrondverklaring van de klacht en tot afwijzing van het verzoek van de cliënt.
Beoordeling van het geschil
Inleiding
De cliënt is de executeur van de erfenis van zijn moeder. Onderdeel van de erfenis was de woning aan de [adres]. De notaris heeft de opdracht gekregen om de woning te leveren aan de kopers. De kosten voor de werkzaamheden die de notaris in het kader van de eigendomslevering in rekening heeft gebracht bij de cliënt, zijnde de verkoper, zijn het onderwerp van geschil.
Kostenposten (vererving in de akte (€ 50,- exclusief btw), diverse onderzoekskosten (€ 123,- exclusief btw) en betalingsverkeer (€ 15,- exclusief btw))
De cliënt stelt zich op het standpunt dat de notaris de drie kostenposten van in totaal € 227,– niet in rekening mocht brengen, dan wel op grond van artikel 2 van de koopovereenkomst van de woning in rekening bij de koper van de woning moest brengen, en niet bij de verkoper, zijnde de cliënt. De notaris heeft deze stelling gemotiveerd betwist.
De commissie stelt vast dat in artikel 2 van de koopovereenkomst van de woning het volgende is bepaald.
“Artikel 2 Kosten/ Overdrachtsbelasting
2.1. De kosten die op de eigendomsoverdracht betrekking hebben en die de notaris in rekening brengt, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten, zijn voor rekening van koper/verkoper. De notaris wordt aangewezen door koper/verkoper. De kosten die de notaris in rekening brengt in verband met de aflossing van overbruggingsleningen en/of aflossing en doorhaling van hypotheken en/of beslagen die op de onroerende zaak rusten, zijn voor rekening van verkoper. De kosten die de notaris in rekening brengt in verband met het vestigen van een hypotheek met betrekking tot de onroerende zaak zijn voor rekening van koper. Eventuele overige kosten die de notaris in rekening brengt, zoals de kosten van een volmacht en de kosten van een tolk, zijn voor rekening van de partij die hiervan gebruik maakt.”
De commissie is van oordeel dat de notaris de kosten voor de verwerking van de vererving in de akte, de diverse onderzoekskosten en de kosten voor het betalingsverkeer redelijkerwijs in rekening mocht brengen bij de cliënt. Deze kosten zijn in het notariaat gebruikelijk bij het passeren van een leveringsakte en niet in strijd met regelgeving. Dat de vererving reeds elders was onderzocht bij het opmaken van de verklaring van erfrecht en executele, neemt niet weg dat de notaris de vererving in de akte van levering dient te verwerken en daarvoor extra kosten in rekening mag brengen.
Daarnaast acht de commissie het redelijk dat deze kosten, mede gelet op artikel 2 van de koopovereenkomst, in rekening zijn gebracht bij de verkoper, zijnde de cliënt. De kosten hebben immers betrekking op de verkoper en het is gangbaar dat deze kosten voor rekening van de verkoper komen.
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht ongegrond wordt verklaard en dat het verzoek van de cliënt wordt afgewezen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond,
– wijst het verzoek van de cliënt af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter, mevrouw mr. B. van Dis, de heer mr. M. Nieuwenhuijs, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 24 oktober 2025.