Commissie: Notariaat
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1318110/1335393
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een koper die een woning, berging en parkeerplaats heeft gekocht. In de koopovereenkomst stond dat de woning en berging € 401.000 kostten en de parkeerplaats € 36.000. In de leveringsakte die door de notaris is opgesteld, werd echter alleen het totale bedrag van € 437.000 genoemd en niet deze uitsplitsing. De koper vond dat de akte daardoor niet overeenkwam met de koopovereenkomst en stelde dat de notaris een fout had gemaakt. Hij wilde dat de akte werd aangepast en vroeg om een vergoeding voor mogelijke problemen die hierdoor zouden zijn ontstaan. De notaris voerde aan dat de leveringsakte juridisch correct was, omdat de woning, berging en parkeerplaats afzonderlijk in de akte waren beschreven en er geen juridische fout was gemaakt. De Geschillencommissie Notariaat oordeelde dat de notaris heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwame en zorgvuldig handelende notaris mag worden verwacht. Volgens de commissie bestaat er geen wettelijke verplichting om de prijsverdeling uit de koopovereenkomst letterlijk over te nemen in de leveringsakte. Ook is niet gebleken dat de koper schade heeft geleden of dat er administratieve of juridische problemen zijn ontstaan door de gekozen formulering. Omdat de verschillende appartementenrechten en kadastrale gegevens afzonderlijk in de akte zijn opgenomen, blijft het mogelijk om de parkeerplaats later apart te verkopen. Daarom verklaarde de commissie de klacht ongegrond en wees zij alle verzoeken van de koper af.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de door de notaris gepasseerde leveringsakte.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager heeft een woning met berging en parkeerplaats gekocht. In de koopovereenkomst is expliciet vastgelegd dat de koopsom bestaat uit de volgende bedragen:
– woning + berging: € 401.000,- (zegge vierhonderd één duizend euro), en
– parkeerplaats: € 36.000,- (zegge zesendertig duizend euro).
De levering heeft plaatsgevonden bij de notaris. Een medewerker van de notaris had bevestigd dat opname van de prijsverdeling in de akte van levering mogelijk was, maar dit is niet doorgevoerd
De leveringsakte vermeldt slechts een totaalbedrag van € 437.000,- zonder de afgesproken uitsplitsing, waardoor de akte niet conform de koopovereenkomst is opgesteld. Tijdens de ondertekening voelde klager zich onder druk gezet door de aanwezigheid van de verkoper, die dreigde de woning opnieuw in de verkoop te zetten. Hierdoor had hij praktisch geen keuze en werd hij gedwongen de akte te ondertekenen, ondanks dat deze afweek van de koopovereenkomst.
De notaris heeft de leveringsakte ingeschreven bij het kadaster. Het kadaster volgt uitsluitend de gegevens uit de ingeschreven akte. Hierdoor ligt de fout volledig bij de notaris, die de contractueel overeengekomen afspraken niet correct heeft verwerkt.
Klager verzoekt de commissie om:
1. te constateren dat de notaris niet heeft gehandeld conform de verplichtingen uit de Notariswet en het Burgerlijk Wetboek;
2. de notaris te verplichten de leveringsakte of een addendum zodanig aan te passen dat deze conform de koopovereenkomst wordt;
3. indien nodig, een passende vergoeding of andere passende maatregel vast te stellen voor de ontstane administratieve en juridische complicaties.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De notaris heeft een leveringsakte en een hypotheekakte voor klager gepasseerd. Klager heeft twee appartementsrechten geleverd gekregen (een woning en een parkeerplaats). De koopsom van beide appartementen is bij elkaar opgeteld, hetgeen klager stoorde. Juridisch zijn er geen fouten gemaakt.
Een rectificatie is daarom niet op zijn plaats. Het kadaster heeft ook te kennen gegeven dat zij geen rectificatie gaan toepassen.
Tijdens het passeren heeft klager zich zeer onhebbelijk gedragen tegen de verkoper en tegen de notaris, hetgeen tot grote ergernis leidde aan tafel. Om escalatie tegen te gaan, is de akte getekend zonder uitsplitsing van de koopsom.
De notaris betwist dat klager schade heeft geleden.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals mag worden verwacht van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
De commissie stelt vast dat klager als koper op 13 mei 2025 een koopovereenkomst heeft gesloten, waarin – voor zover van belang – is opgenomen:
“Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het appartementsrecht waaronder wordt begrepen:
I. de woning op de zesde verdieping met verder toebehoren (…)
II. de berging op de begane grond met verder toebehoren (…),
III. een parkeerplaats in de kelder met verder toebehoren (…),
tegen een koopsom van: woning + berging: € 401.000,- zegge VIERHONDERD EENDUIZEND EURO parkeerplaats: € 36.000,- zegge ZESENDERTIG DUIZEND EURO”.
De commissie stelt voorts vast dat in de leveringsakte – voor zover van belang – het volgende staat vermeld:
“LEVERING
Ter uitvoering van de Koopovereenkomst levert verkoper hierbij aan koper, die hierbij aanvaardt:
OMSCHRIJVING REGISTERGOEDEREN
a. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de zesde verdieping met verder toebehoren (…), kadastraal bekend (…),
b. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de berging op de begane grond met verder toebehoren (…), kadastraal bekend (…),
c. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats in de kelder met verder toebehoren (…), kadastraal bekend (…),
hierna aangeduid met: “het Verkochte”.
KOOPPRIJS De koopprijs van het Verkochte is: vierhonderdzevenendertigduizend euro (€ 437.000,00”.
Klager verwijt de notaris dat zij de koopprijs in de leveringsakte niet heeft uitgesplitst. Hoewel de formulering in de leveringsakte niet letterlijk conform de koopovereenkomst is, is deze naar het oordeel van de commissie juridisch correct. Immers, de diverse appartementsrechten zijn in de leveringsakte apart vermeld.
De commissie kan ook niet – zoals door klager verzocht – vaststellen dat de notaris door de wijze van formulering in strijd heeft gehandeld met de Wet op het notarisambt of met het Burgerlijk Wetboek. Er bestaat geen wettelijke verplichting tot letterlijke overname van de bepalingen uit de koopovereenkomst in de leveringsakte.
De commissie kan voorts niet vaststellen dat klager in zijn belangen is geschaad en/of schade heeft geleden of zal lijden. Van ontstane administratieve of juridische complicaties is de commissie niet gebleken.
Door de specifieke aanduiding in de leveringsakte van de verschillende kadastrale nummers van de woning en de parkeerplaats kan de parkeerplaats separaat van de woning worden verkocht, mocht klager dat in de toekomst wenselijk achten. Dat de koopprijs in de leveringsakte niet is uitgesplitst, doet daaraan niet af.
Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat de notaris niet heeft gehandeld zoals mag worden verwacht van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. Dat de communicatie voorafgaand aan de akte van levering kennelijk niet geheel vlekkeloos is verlopen, maakt dit niet anders.
Dit betekent dat de klacht van klager ongegrond zal worden verklaard en dat het door hem verzochte zal worden afgewezen.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond en wijst het door klager verzochte af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer mr. M. de Waal en de heer mr. P. Rijpstra, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 27 mei 2026.