Commissie: Notariaat
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1316301/1332413
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een cliënt die een perceel landbouwgrond heeft gekocht en vindt dat de notaris zijn zorg-, informatie- en waarschuwingsplicht heeft geschonden. Volgens de cliënt had de notaris hem moeten waarschuwen dat de koopprijs veel hoger was dan de prijs die de verkoper enkele maanden eerder voor dezelfde grond had betaald en dat hij daardoor een groot financieel risico liep. De notaris stelde dat hij de cliënt vooraf een concept van de akte had gestuurd, hem had gewezen op het speculatieve karakter van de investering en had uitgelegd dat sprake was van een eerdere aankoop en doorverkoop met een prijsstijging. De Geschillencommissie oordeelt dat niet is aangetoond dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld. De cliënt had de koopovereenkomst al gesloten voordat hij bij de notaris kwam, was geïnformeerd over de waardestijging tussen de transacties en heeft onvoldoende bewijs geleverd dat de notaris hem explicieter had moeten waarschuwen of dat de betaalde prijs niet overeenkwam met de waarde van het perceel. Daarnaast had de cliënt zelf onderzoek kunnen doen naar de waarde van de grond. Daarom concludeert de commissie dat de notaris heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris mag worden verwacht. De klacht wordt ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft vermeend onzorgvuldig en onrechtmatig handelen door de notaris met betrekking tot communicatie voorafgaand aan het passeren van de akte van levering van een door de cliënt gekocht perceel grond.
Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De cliënt heeft een perceel grond gekocht. De akte van levering is gepasseerd bij de notaris. De notaris heeft daarbij onzorgvuldig en onrechtmatig gehandeld door zijn onderzoeks-, informatie-, zorg- en bijzondere waarschuwingsplichten, die voortvloeien uit artikel 17 Wet op het notarisambt (Wna), te schenden.
De notaris heeft de cliënt niet ingelicht over de abnormale prijsstijging van 500% in de periode van slechts enkele maanden tussen de aankoop door de verkoper en de doorverkoop aan de cliënt. Bovendien heeft de notaris de cliënt niet gewezen op het risico dat hij zijn volledige inleg zou kwijtraken, gezien het bedrag dat hij betaalde ten opzichte van de reële waarde van de grond. Als de cliënt door de notaris correct was geïnformeerd, had hij de koop niet doorgevoerd.
De cliënt verzoekt de commissie te bepalen dat de notaris hem de geleden schade moet vergoeden, althans een schikkingsbedrag moet betalen.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Zeven jaar geleden heeft de cliënt bij de notaris een akte getekend, waarmee hij de eigendom verkreeg van een perceel landbouwgrond. Dit ter uitvoering van een koopovereenkomst die hij een maand eerder had afgesloten.
Voorafgaande aan het passeren van de akte heeft de cliënt tijdig een concept van de akte van levering ontvangen. In die akte staat dat de cliënt zich realiseert dat hij een perceel grond koopt voor een veel hogere prijs dan de prijs die verkoper ervoor heeft betaald en dat het gaat om agrarische grond, waarvoor niet gegarandeerd kan worden dat er een bestemmingswijziging zal plaatsvinden (waardoor de waarde zou kunnen stijgen). Alleen al door lezing van het concept kon de cliënt ervan op de hoogte zijn dat hij een perceel grond kocht puur uit speculatieve overwegingen, maar dat niet aan hem gegarandeerd kon worden dat de waarde op enig moment zou kunnen stijgen.
Vóór het passeren van de akte heeft de notaris de cliënt ook uitdrukkelijk gewezen op het speculatieve karakter van het perceel grond en de consequenties en risico’s daarvan. Bovendien heeft de notaris de cliënt gevraagd of hij niet zijn totale spaargeld had gebruikt voor de aankoop.
De notaris is van mening dat hij ruim voldaan heeft aan de verplichtingen die voortvloeien uit artikel 17 Wna. Hij voelt zich dan ook niet gehouden om enigerlei schade (voor zover die er mocht zijn) te vergoeden aan de cliënt.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals mag worden verwacht van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Ter zitting heeft de cliënt verduidelijkt dat zijn klacht niet ziet op de informatie- en waarschuwingsplicht met betrekking tot het speculatieve karakter van het perceel grond; daarvan was hij zich terdege bewust. Hij verwijt de notaris dat deze hem er niet op heeft gewezen dat hij voor dat perceel te veel heeft betaald in relatie tot de aankoopprijs van de verkoper.
De commissie stelt vast dat de cliënt, voorafgaand aan de levering bij de notaris, reeds een koopovereenkomst voor het betreffende perceel grond had gesloten. Door ondertekening daarvan heeft hij zich, al voordat hij bij de notaris kwam, met de koopprijs voor het perceel grond akkoord verklaard. De vraag is wat de notaris in dat stadium nog voor de cliënt had kunnen betekenen, nu niet bekend is of de cliënt nog van de koop af had kunnen zien.
Wat wel vaststaat, is dat de cliënt door de notaris is gewaarschuwd voor het verschil tussen het bedrag van de transactie tussen hem en de verkoper en dat van de daaraan voorafgaande transactie van de verkoper. Immers, in de akte van levering is – voor zover van belang – opgenomen:
“EXTRA VERKLARINGEN VAN KOPER
Artikel 6
Koper verklaart ermee bekend te zijn (aan hem door verkoper meegedeeld):
1. dat de onderhavige levering een B-C transactie betreft, opvolgend aan een A-B levering;
2. dat tussen de verschillende transacties een waardestijging zit;
(…)
Artikel 7
2. Koper verklaart met deze aankoop een investering te beogen en vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen een aanspraken, in de ruimste zin van het woord, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging”.
De notaris heeft onweersproken gesteld dat hij de cliënt tijdig voor het passeren een concept van de akte heeft doen toekomen en dat de inhoud van de akte met de cliënt heeft doorgenomen alvorens deze te (laten) ondertekenen.
De cliënt heeft gesteld dat de notaris geen bedragen heeft genoemd en dat hem eerst achteraf is gebleken dat hij voor het perceel grond een koopprijs heeft betaald die vijfmaal hoger is dan de prijs waarvoor de verkoper dit perceel slechts enkele maanden daarvoor had verworven. Gelet op de omvang van die prijsstijging had de notaris er volgens hem expliciet op moeten wijzen dat hij veel meer betaalde dan de reële waarde van het perceel grond. De cliënt heeft zijn stellingen echter niet nader onderbouwd; hij heeft de voorgaande akte van levering van de verkoper niet overgelegd en de waarde van het perceel ook niet anderszins aangetoond door bijvoorbeeld een waarde-indicatie van een taxateur.
Het had voorts gelet op de eigen onderzoeksplicht van de cliënt als koper op de weg van de cliënt zelf gelegen reeds voorafgaande aan de koop onderzoek te doen naar de waarde van het perceel grond. Dat hij dit kennelijk eerst achteraf heeft gedaan, valt de notaris niet te verwijten.
Relevant hierbij is dat de verkoper bij de verkrijging van het perceel een groter perceel dan het onderhavige heeft gekocht en dit grotere perceel heeft laten splitsen voor de verkoop. Als gevolg hiervan is uit de voorgaande akte van levering niet in een oogopslag te zien welke prijsstijging voor het betreffende perceel van toepassing is.
Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat de notaris in deze niet heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. De klacht van de cliënt zal daarom ongegrond worden verklaard en de door hem verzochte schadevergoeding zal worden afgewezen
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond en wijst het door de cliënt verzochte af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer mr. M. de Waal en de heer mr. P. Rijpstra, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 27 mei 2026.