Commissie: Bouwkundige Keurders
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
-
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument vond dat een bouwkundige keurder tijdens een aankoopkeuring meerdere ernstige gebreken had gemist, waaronder problemen met ramen en deuren, waterschade, verzakkende vloeren, scheuren in de gevel, een onveilige gasleiding en een slecht onderhouden cv-ketel. Volgens de consument waren de werkelijke herstelkosten veel hoger dan in het keuringsrapport was aangegeven en had hij daardoor schade geleden. De ondernemer stelde dat alleen een globale, visuele en niet-destructieve inspectie was uitgevoerd, zoals afgesproken. Daarbij waren beperkingen en aandachtspunten in het rapport vermeld en was voor bepaalde onderdelen aanvullend onderzoek geadviseerd. De Geschillencommissie oordeelde dat de keuring correct was uitgevoerd binnen de afgesproken opdracht. Van de keurder kon niet worden verwacht dat hij verdergaand onderzoek deed of verborgen gebreken ontdekte. Ook vond de commissie niet bewezen dat de keurder fouten had gemaakt of tekort was geschoten in zijn werkzaamheden. Daarom werd de klacht ongegrond verklaard en werd het verzoek om schadevergoeding afgewezen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op 14 maart 2025 met de ondernemer tot stand gekomen overeenkomst. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot een bouwtechnische keuring van een pand in Den Haag dat de consument overwoog aan te kopen, voor de som van € 420,-.
De consument heeft de klacht eerst voorgelegd aan de ondernemer.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Ik heb een woning aangekocht in Den Haag. Voorafgaand daaraan heb ik de ondernemer gevraagd een bouwkundige keuring te verzorgen. De rapportage hiervan vormde voor mij een belangrijk uitgangspunt bij de koopbeslissing. Tot mijn teleurstelling heb ik kort na overdracht een aantal ernstige gebreken vastgesteld die niet zijn opgenomen in het door de ondernemer opgestelde rapport, terwijl deze naar mijn mening binnen het bereik van een zorgvuldige inspectie hadden moeten vallen.
Er is een discrepantie van duizenden euro’s tussen het inspectierapport van de ondernemer, die de bouwtechnische keuring deed bij aankoop van ons huis in mei 2025 en dat van een andere bouwkundige keurder die een technische keuring deed voor onderhoud voor de VvE. Dit is te zien in de twee rapporten.
De volgende punten heeft de ondernemer niet/te weinig geconstateerd:
• Van de ramen in de woning was er geen enkele die open kon ten tijde van de controle door de ondernemer. Van de deuren waren er twee van de vier die niet open kunnen/slecht zijn. Stellen dat er een steekproef is gedaan, zou dus als uitkomst hebben dat de ramen en deuren niet in orde zijn. Het raam aan de straatzijde van de woonkamer sluit niet.
• De driepunts sloten van de voordeur doen het niet.
• De voordeur moet opnieuw gesteld worden, er zit een gleuf van twee cm aan de bovenzijde.
• De linkerdeur van de dubbele openslaande deuren in de grote kamer achter doet het niet.
• Op verschillende plekken is er waterschade die niet geconstateerd is, maar wel duidelijk zichtbaar en voelbaar was ten tijde van de keuring. Er was verkleuring op de vloer zichtbaar en de vloer zakte door. Er stonden geen meubels op deze plek ten tijde van controle.
• De vloer in de woonkamer zakt door aan de kant van de ramen aan de voorzijde, hier is ook zichtbaar waterschade.
• Waterschade aan de vloer in de kleine kamer voorzijde, delen van de vloer moesten worden hersteld, omdat ik er doorheen zakte.
• Er is waterschade in de grote slaapkamer achter, dit is te zien op de plinten, de vloer zakt hier door.
• Dat houdt mogelijk verband met de plaag van hout boktorren geweest. Dit is behandeld.
• Er zitten scheuren in de gevel waardoor het zakt op het kozijn. Dit moet op korte termijn hersteld worden.
• In het rapport van de ondernemer zou dit voor € 375,- te herstellen zijn, terwijl de daadwerkelijke kosten tussen de € 18.000,- en € 30.000,- zijn (voor drie woningen tezamen). Ook zou de aard en ernst van de scheuren anders zijn beoordeeld door de ondernemer, terwijl daarna blijkt dat dit door vier groepen/professionals anders wordt beoordeeld. Het gevelconstructiebedrijf dat het herstel gaat doen gaf aan dat deze scheuren er al in hebben gezeten en graafwerkzaamheden geen invloed hebben gehad.
• De CV-ketel is jaren niet onderhouden. Volgens de monteur die enkele dagen geleden is geweest wordt deze afgekeurd.
• De gasleiding in de kruipruimte moest na de inspectie door de VVE direct worden vervangen omdat er sprake was van een onveilige situatie. Ook is de hoofdgasleiding vervangen omdat de brandweer de woning anders had laten ontruimen.
• Het voegwerk liet los en dat betekent dat er sprake is van roestvorming.
Ik heb in de afgelopen maanden vele keren gemaild en geprobeerd te bellen met de ondernemer. Vaak moest ik hier meerdere keren achteraan. De reactie van de ondernemer dat er tijd overheen
is gegaan sinds de controle en de tweede keer dat ze langs is gegaan om de klachten te bekijken, is beledigend, omdat ik vanaf moment het begin de klachten heb benoemd en gemaild.
De consument verlangt een schadevergoeding die redelijk is en een gedeelte van de kosten dekt.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Tijdens renovatiewerkzaamheden werden manco’s geconstateerd aan de houten vloerconstructie en hang/sluitwerken van enkele kozijnen, zichtbaar in de woonkamer vloer, voordeur en achterdeur.
De consument heeft opdracht gegeven voor het laten uitvoeren van een visuele bouwtechnische keuring,
e.e.a. conform de bij de offerte verstrekte uitgangspunten en voorwaarden.
Op de door de consument toegezonden foto’s is te constateren dat de vloerconstructie is aangetast door mogelijk houtboorders/schimmels. De voordeur sluit onvoldoende waarbij de haken van de driepuntsluiting niet uit het slot komen waarbij deze onvoldoende is af te sluiten. Ter plaatse van de achterdeur is roestvorming op de scharnieren te constateren waarbij herstel nodig is.
De aantasting van de vloer dient verholpen te worden door houtboorders/schimmels te behandelen en aangetaste houten delen te vervangen. De driepuntsluiting van de voordeur kan mogelijk hersteld worden door deze te demonteren en door een specialist te laten herstellen. De geroeste scharnieren dienen vervangen te worden zodat de deur eenvoudiger is te openen en te sluiten.
Tijdens de keuring werden visueel geen aantastingen aan de vloerconstructie geconstateerd. Wel werd aangegeven dat de vloer beperkt is te beoordelen en er voor 100% zekerheid een nader onderzoek nodig is. Daarnaast is eveneens een conditiescore 8 gegeven die aangeeft dat er nader specialistisch onderzoek nodig is betreffende de begane grondvloer. Al met al voldoende aanleiding om een nader onderzoek te laten uitvoeren aan de vloer. Tijdens een dergelijk onderzoek zouden de reeds geconstateerde problemen aan het licht zijn gekomen. De kozijnen zijn steekproefsgewijs beoordeeld waarbij is aangegeven dat hang/sluitwerken nagezien dienen te worden en waar nodig herstel dient plaats te vinden. De geroeste scharnieren dienen zoals eerder aangegeven te worden vervangen en vallen binnen de kosten die opgenomen zijn in het rapport. De sluiting van de voordeur dient naar zeggen van de consument te worden vervangen omdat deze mogelijk niet meer te repareren is. Het vervangen van de driepuntsluiting valt binnen het gestelde eigen risico van € 1.000,- opgenomen in onze algemene voorwaarden.
Op basis van bovenstaande argumenten is ons geen verwijtbaar handelen aan te rekenen binnen de gestelde uitgagspunten en voorwaarden.
Zoals al eerder kenbaar gemaakt, is er uitsluitend een visuele beoordeling uitgevoerd van de aanwezige vloerconstructie.
De vloerconstructie kon destijds slechts beperkt worden beoordeeld, waarna uitdrukkelijk is geadviseerd een nader onderzoek uit te laten voeren. Uit zowel de gevoerde gesprekken als het locatiebezoek is gebleken dat een dergelijk nader onderzoek tot op heden niet heeft plaatsgevonden. De nu geconstateerde vocht- en zachte plekken in de vloerconstructie waren mogelijk reeds aanwezig, hetgeen juist aanleiding was voor de bouwinspecteur om een conditiescore 8 toe te kennen en een nader onderzoek te adviseren.
Door ons advies niet op te volgen, heeft de consument het risico en de daaruit voortvloeiende (mogelijke) gevolgschade aanvaard.
Daarnaast wijzen wij erop dat er in het later vastgestelde MJOP-rapport (door een derde) is vermeld dat er geen gebreken zijn geconstateerd, maar dat op aanwijzing van “huisnummer 19” sporen van houtboorders zijn waargenomen, waarbij eveneens een nader onderzoek wordt geadviseerd. Ook dit bevestigt dat visueel geen gebreken zijn vastgesteld en slechts op basis van externe opgave een mogelijk gebrek is genoemd.
Ten aanzien van de scheurvorming merken wij op dat zowel de scheur in de voorgevel als de herstelde scheur boven het kozijn in de achtergevel in ons rapport zijn vastgelegd. De scheur boven het kozijn aan de achtergevel was tijdens de oorspronkelijke inspectie niet zichtbaar en derhalve niet opgenomen. Daarbij is vastgesteld dat de werking van de deur geen hinder ondervindt van de bovengelegen constructie en dat het metselwerk niet dragend is op het kozijn. Tevens is tijdens de herinspectie waargenomen dat graafwerkzaamheden zijn uitgevoerd ten behoeve van een aanbouw, hetgeen invloed kan hebben gehad op de huidige zettingsverschijnselen.
Met betrekking tot de cv-installatie merken wij op dat ten tijde van de keuring een visuele beoordeling heeft plaatsgevonden en uitsluitend de warmwaterfunctie is getest. Conform onze werkwijze wordt de functionaliteit van installaties niet onderzocht. De toepasselijke regelgeving, waaronder de gasketelwet, valt buiten de reikwijdte van een bouwkundige visuele inspectie.
Ten aanzien van ramen en deuren is in het rapport vermeld dat deze nagezien en hersteld dienen te worden om de functionaliteit te verbeteren. Bij enkele kozijnen volstaat afstellen; bij de voor- en achterdeur is herstel noodzakelijk. Conform onze algemene voorwaarden en uitgangspunten vindt inspectie plaats op basis van steekproeven. De voordeur sluit correct, doch de driepuntsluiting functioneert niet. Dit duidt erop dat de deur wel visueel beoordeeld is, maar het sluitmechanisme niet afzonderlijk is getest. De achterdeur is visueel beoordeeld en geopend, echter het linkerdeel bleek niet te openen vanwege een vastgeroeste sluiting.
De keuring is uitgevoerd door steekproefsgewijs de onderdelen te beoordelen zoals ook gerapporteerd. Tot slot merken wij op dat het niet functioneren van de driepuntsluiting en het niet kunnen openen van de achterdeur door de verkopende partij gemeld had moeten worden. Aangezien deze gebreken door normaal gebruik eenvoudig opgemerkt hadden moeten worden, rustte op de verkoper de verplichting deze voorafgaand aan de verkoop kenbaar te maken.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie stelt voorop dat er belangrijke verschillen bestaan tussen de door de consument aangevraagde keuring en de technische keuring voor onderhoud die op verzoek van de VVE is gedaan. Zo richt eerstgenoemde keuring zich met name op de korte termijn: voldoet de te keuren woning aan de te stellen eisen waarbij van belang zijn gebreken die visueel kenbaar zijn. Laatstgenoemde keuring is meer omvattend en bedoeld voor de langere termijn. Het betreft de vraag welk onderhoud op de (middel)lange termijn dient te worden verricht.
De taak van de bouwkundig keurder staat (ook) omschreven in artikel 3 lid 1 van de hier van toepassing zijnde Algemene Consumentenvoorwaarden Bouwkundige Keurders:
1. De bouwkundige keuring bestaat uit een globale, niet-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het Object. Het is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.
2. Onder de bouwkundige keuring valt in ieder geval niet (een): (….) vaststellen van gebreken die alleen visueel waarneembaar zijn na of met gebruik van technische hulpmiddelen; (….)
Indachtig deze hier aan te leggen maatstaf is de commissie het volgende van oordeel.
Voor een eventuele aansprakelijkheid van de ondernemer voor fouten/omissies gemaakt bij de keuring is vereist dat de gestelde schade op grond van artikel 6:98 van het Burgerlijk Wetboek in redelijkheid kan worden toegerekend aan die fout/omissie van de Bouwkundige Keurder. Volgens dat wetsartikel komt slechts die schade voor vergoeding in aanmerking die in zodanig verband staat met de gebeurtenis
waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend.
Duidelijk is dat partijen een globale visuele inspectie op non destructieve wijze zijn overeengekomen. Dat houdt in dat de ondernemer in het rapport weergeeft wat hij heeft waargenomen en als sprake is van een gebrek of achterstallig onderhoud dat hij aangeeft wat er nog moet gebeuren. Naar het oordeel van de commissie is dat in voldoende mate gebeurd. Van de ondernemer kon en mocht in redelijkheid niet worden geëist dat hij meer onderzoek deed dan hij heeft gedaan.
De commissie is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de bouwkundige keurder ten aanzien van de door de consument aangevoerde klachtpunten toerekenbaar is tekortgeschoten in een juiste nakoming van de keuringsafspraak. Niet mag uit het oog worden verloren dat de keuring een momentopname is.
Daar waar vervanging/herstel is vereist, houdt de waardering door de bouwkundige keurder van de herstel-
/vervangingskosten niet meer in dan een handreiking. In het voorliggende rapport zijn die waarderingen op nette wijze gedaan. Voor het overige neemt de commissie mee in haar overweging dat door de consument niet meer of andere feiten zijn gesteld op basis waarvan wanprestatie of tekort schieten in de taak van de keurder zou kunnen worden aangenomen.
De hier aan de orde zijnde klachten van de consument raken niet de inhoud van de voorgeschreven taak van de bouwkundige keurder.
Wel vraagt de commissie zich af in hoeverre deze keuring overeenstemde met de verwachtingen van de consument. Dat is echter een zaak waarover de commissie niet kan oordelen. Mochten onjuiste verwachtingen zijn gecreëerd door een derde dan kan de consument na het inwinnen van juridisch advies desgewenst overwegen deze aan te spreken in een rechtbankprocedure.
De slotsom moet dan ook zijn dat niet is komen vast te staan dat de ondernemer toerekenbaar is tekortgeschoten in een juiste/volledige uitvoering van diens keuringsopdracht.
Dit maakt dat de klacht van de consument ongegrond is en het door de consument gevorderde moet worden afgewezen.
Wel wijst de commissie erop dat de ondernemer er goed aan doet om eerder te reageren op meldingen van consumenten.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit de heer prof. mr. A.W. Jongbloed, voorzitter, de heer K. van der Velden, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, op 17 februari 2026.