Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Tekortkoming in de nakoming
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
1320633/1325022
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over een consument die klachten had over het dak van zijn nieuwbouwwoning. Volgens de consument waren dakpannen losgeraakt en verschoven, was de bakgoot gebrekkig uitgevoerd en was het schilderwerk van de boeidelen onvoldoende. Ook vroeg hij vergoeding van de kosten van een door hem ingeschakelde deskundige. De ondernemer stelde dat de problemen met de dakpannen waren veroorzaakt door stormachtig weer en doordat na de oplevering zonnepanelen door derden op het dak waren geplaatst. De arbiters oordeelden dat niet kon worden vastgesteld dat het loszitten van de dakpannen het gevolg was van fouten van de ondernemer, omdat het dak na oplevering was aangepast voor de installatie van zonnepanelen. Dit onderdeel van de klacht werd daarom afgewezen. Uit het onderzoek van de door de commissie benoemde deskundige bleek echter dat de bakgoot niet volgens de eisen van goed en deugdelijk werk was uitgevoerd. Ook was een deel van het boeiboord beschadigd door een materiaalgebrek. De arbiters vonden dat de ondernemer hiervoor verantwoordelijk was en verklaarden dit onderdeel van de klacht gegrond. De klacht over het schilderwerk werd afgewezen omdat de consument deze zichtbare onvolkomenheden pas jaren na de oplevering had gemeld. Ook de kosten van het eigen deskundigenrapport werden niet vergoed. De ondernemer moet de bakgoot binnen drie maanden herstellen. Daarnaast werd vastgesteld dat de consument voor dit gebrek een beroep kan doen op de SWK Garantie- en Waarborgregeling. Omdat de klacht slechts gedeeltelijk gegrond was, krijgt de consument 40% van het betaalde klachtengeld terug.
De volledige uitspraak
De procedure
Het verloop van de procedure tot de mondelinge behandeling blijkt onder meer uit:
- de melding van de klacht van de consument van 2 december 2025;
- het door de consument ingevulde vragenformulier van 18 december 2025;
- de door de consument op 18 december 2025 overgelegde diverse documenten;
- de brief van de ondernemer van 6 februari 2026, waarin de ondernemer verweer voert tegen de klacht;
- het deskundigenrapport van 5 maart 2026;
- de reactie van de ondernemer op het deskundigenrapport van 25 maart 2026;
- de akte uitlaten deskundigenbericht van de consument van 26 maart 2026.
De mondelinge behandeling
Op 17 april 2026 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk fungerend als secretaris.
Op 26 maart 2026 heeft de gemachtigde van de consument, mr. (naam), de commissie bericht dat van de zijde van de consument niemand ter zitting zal verschijnen. Namens de consument is dan ook niemand ter zitting verschenen. Namens de ondernemer zijn verschenen mw. (naam), werkvoorbereider Service en Onderhoud, en (naam), manager Service en onderhoud.
De gronden van de beslissing
De bevoegdheid
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna: de commissie) tot beslechting van het geschil staat onbetwist tussen partijen vast. Artikel 16 van de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst bevat een arbitraal beding dat verwijst naar het Geschillenreglement van de commissie zoals dat luidt ten dage van de aanhangigmaking van het geschil, en dat de keuze geeft het geschil aanhangig te maken hetzij bij de gewone rechter, hetzij bij de commissie. De consument heeft de procedure aanhangig gemaakt bij de commissie. Er is hiermee dan ook voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
De arbiters zijn daarmee bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement van de commissie (hierna: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Enkele feiten
De arbiters stellen de volgende feiten vast:
a. De consument heeft op 7 september 2020 met de ondernemer een aannemingsovereenkomst gesloten ten behoeve van de realisatie van de woning aan (adres) (hierna: de woning).
b. Op de aannemingsovereenkomst zijn van toepassing:
– de Algemene voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen (projectmatige bouw), vastgesteld door SWK op 1 januari 2020;
– de SWK Garantie- en waarborgregeling 2020 en het bijbehorend Garantiesupplement, bestaande uit Module IE en Module IIP.
c. De woning is op 24 februari 2022 door de ondernemer opgeleverd.
d. In mei 2023 heeft de consument door derden zonnepanelen op het dak van de woning laten aanbrengen.
e. De consument heeft bij e-mail van 24 januari 2024 bij de ondernemer geklaagd dat er bij wind dakpannen van de woning zijn verschoven en dat tijdens een storm een dakpan van het dak is afgewaaid.
f. Bij e-mail van 11 juni 2024 heeft de consument de ondernemer in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen 14 dagen zorg te dragen voor goede en deugdelijke bevestiging van de dakpannen.
g. Bij e-mail van 14 juni 2024 heeft de ondernemer aansprakelijkheid voor de gestelde ondeugdelijke bevestiging van de dakpannen betwist.
h. Op 2 april 2025 heeft in opdracht van de consument een bouwkundig inspecteur van Propendum, de heer (naam), een deskundigenonderzoek verricht naar de bouwtechnische kwaliteit van het dak en de dakpannen van de woning. Op 9 april 2025 heeft Propendum hierover een rapport uitgebracht (hierna: het Propendum-rapport).
i. Bij e-mail van 30 april 2025 heeft de consument aan de ondernemer het Propendum-rapport gestuurd en de ondernemer gesommeerd om binnen twee weken zorg te dragen voor volledig en deugdelijk herstel van het dak, de bakgoot en de boeidelen en om tot vergoeding van de deskundigenkosten van € 635,25 over te gaan.
Het geschil
Standpunt en vordering van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt erop neer dat de ondernemer tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. De consument voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Dakpannen
De dakpannen van de woning van de consument zijn ondeugdelijk door de ondernemer gelegd. Dit volgt ook uit het Propendum-rapport. Door de gebrekkige uitvoering van het dak zijn bij windvlagen dakpannen verschoven en is tijdens een storm een aantal dakpannen losgewaaid. De consument maakt zich ernstige zorgen over zijn dak, nu dit tevens een veiligheidsrisico vormt.
Bakgoot en boeideel
Tevens volgt uit het Propendum-rapport dat het houten beschot rondom de bakgoot verrot is en dat een boeideel aan deze bakgoot gedelamineerd is. De oorzaak hiervan ligt in het ondeugdelijk door de ondernemer uitgevoerde schilderwerk. Op diverse delen van de boeidelen ontbreekt het schilderwerk zelfs geheel.
De consument vordert dat de arbiters de ondernemer:
I. veroordelen tot herstel van de loszittende dakpannen en de bakgoot;
II. veroordelen tot betaling van de kosten van het deskundigenrapport van € 635,25.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt erop neer dat de ondernemer zijn verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst is nagekomen. De ondernemer voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Dakpannen
Bij oplevering van de woning zijn geen gebreken aan het dak geconstateerd en het dak voldeed aan de geldende bouwtechnische eisen. Het nadien verschuiven en loswaaien van dakpannen van de woning is niet aan de ondernemer te wijten, maar is het gevolg van uitzonderlijke weersomstandigheden rond 24 januari 2024. Het KNMI had op die datum voor het gehele land code geel gegeven wegens storm ‘Jocelyn’. In de schademelding van de consument van 24 januari 2024 is ook door de consument aan de ondernemer bevestigd dat de weersomstandigheden impact hebben gehad op het dak. Conform het SWK-reglement vallen gebreken die het gevolg zijn van externe invloeden, waaronder extreme weersomstandigheden zoals storm, buiten de garantie en buiten de aansprakelijkheid van de ondernemer.
Daarnaast heeft de consument na oplevering van de woning door derden zonnepanelen op het dak laten aanbrengen. Het aanbrengen van zonnepanelen brengt extra belasting, bevestigingen en behandelingen van het dak en de gootdelen met zich mee en heeft invloed op de ligging of bevestiging van de dakpannen. Op grond van het SWK-reglement zijn ook gebreken die voortkomen uit wijzigingen of ingrepen door of namens de consument, dan wel derden, uitgesloten van garantie.
Bakgoot en boeibeel
De klachten ten aanzien van de gestelde houtrot aan het beschot van de bakgoot en de delaminatie van het boeideel hebben zich pas geruime tijd na oplevering geopenbaard. Op grond van het SWK-reglement zijn gebreken die het gevolg zijn van normale veroudering, weersinvloeden of onvoldoende onderhoud uitgesloten van garantie. Er zijn geen aanknopingspunten om te concluderen dat het schilderwerk bij oplevering niet voldeed aan de eisen van goed en deugdelijk werk.
De ondernemer concludeert tot het ongegrond verklaren van de klacht van de consument en het afwijzen van de vorderingen.
Deskundigenrapport
De commissie heeft op 26 februari 2026 een onderzoek laten uitvoeren door de heer E.G. Spruitenburg (hierna: de deskundige), die daarover op 5 maart 2026 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het deskundigenrapport. De ondernemer heeft op 25 maart 2026 gereageerd op het deskundigenrapport en de consument een dag later.
Beoordeling van het geschil
De dakpannen
De arbiters zijn van oordeel dat niet is komen vast te staan dat er een causaal verband bestaat tussen de door de ondernemer verrichte dakwerkzaamheden en het loszitten van de dakpannen. Zij overwegen hiertoe als volgt.
Als onbetwist staat vast dat het dak na oplevering is onderworpen aan ingrepen door derden in verband met de installatie van zonnepanelen. Voor het aanbrengen van zonnepanelen is het noodzakelijk dat het dak wordt betreden en dat dakpannen worden verplaatst. Daarnaast brengt de zonnepanelenconstructie een extra belasting van het dak met zich. Dit betekent dat het door de deskundige verrichte onderzoek en het onderzoek van Propendum hebben plaatsgevonden op basis van een door derden gewijzigde situatie. Aan de bevindingen en conclusies van de deskundige en Propendum kan reeds om die reden niet de doorslaggevende betekenis worden toegekend die de consument daaraan verbindt. Onder deze omstandigheden kan immers niet met de voor toewijzing vereiste mate van zekerheid worden vastgesteld dat het gestelde gebrek, te weten het loszitten van de dakpannen, haar oorzaak vindt in de wijze waarop de ondernemer het dak heeft uitgevoerd. Dit klachtonderdeel zal daarom ongegrond worden verklaard. Gelet daarop komen de arbiters niet toe aan een toetsing van dit klachtonderdeel aan de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Het houten beschot van de bakgoot
De arbiters stellen vast dat de deskundige ten aanzien van het klachtonderdeel over het houten beschot van de bakgoot in zijn rapport, voor zover relevant, het volgende heeft vermeld:
“In de EPDM is in de breedterichting van de bakgoot een verhoging (“rug”) zichtbaar. Door de omhooggekomen bodemplaat in te drukken is duidelijk waarneembaar dat onder deze “rug” een stuiknaad bevindt. (Foto 9) Aan de onderzijde van de bakgoot zijn geen zichtbare vochtsymptomen of lekkagesporen waargenomen. Aannemelijk is dat de gootbodemplaat ter plaatse van de stuiknaad onvoldoende is bevestigd en/of ondersteund, waardoor deze lokaal omhoog is gekomen en zich aftekent in de EPDM-bekleding. Het multiplex boeideel van de bakgoot is aan de onderzijde plaatselijk gedelamineerd. (Foto’s 10 t/m 12) De verlijming van de buitenste multiplex fineerlaag laat over een lengte van circa 150 mm los. De delaminatie is een gevolg van een materiaalgebrek in het toegepaste multiplex boeiboord en niet van een aantoonbare lekkage vanuit de bakgoot.
Conclusie
De gootbodem is niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk uitgevoerd. Het gedeelte van het boeiboord met de geconstateerde delaminatie is ondeugdelijk en dient te worden vervangen.”
De arbiters zijn van oordeel dat uit de bevindingen van de deskundige genoegzaam blijkt dat de door de ondernemer aangebrachte bakgoot niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Het betoog van de ondernemer dat de “rug” in de EPDM-bekleding is veroorzaakt door derden die in de dakgoot hebben gestaan, achten de arbiters niet overtuigend. Voor zover de ondernemer heeft betoogd dat de geconstateerde delaminatie het gevolg is van weersinvloeden, veroudering, dan wel een gebrek aan onderhoud, gaan de arbiters daar niet in mee. Vaststaat dat de consument de delaminatie drie jaar na oplevering bij de ondernemer heeft gemeld. Naar het oordeel van de arbiters hoefde de consument niet te verwachten dat het boeiboord reeds binnen een dergelijke termijn zou delamineren.
De conclusie uit het voorgaande is dat de arbiters dit klachtonderdeel gegrond zullen verklaren en de ondernemer zullen veroordelen tot herstel van de bakgoot.
De arbiters stellen vast dat het houten beschot van de bakgoot onder de garantieregeling valt, nu uit voornoemde conclusie van de deskundige volgt dat de bakgoot niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en dus niet voldoet aan de garantienorm dat het toegepaste onderdeel deugdelijk is en bruikbaar voor het doel waarvoor het is bestemd.
Het schilderwerk
De arbiters stellen vast dat de deskundige ten aanzien van het klachtonderdeel over het schilderwerk in zijn rapport, voor zover relevant, het volgende heeft vermeld:
“Geconstateerd is dat een kopse kant van een boeiboord niet is afgeschilderd. (Foto14) Daarnaast is vastgesteld dat op enkele plaatsen de multiplex boeiboorden van de achtergevel niet volledig dekkend zijn afgeschilderd, waardoor de witte ondergrond zichtbaar is. (Foto’s 14 en 15) Hier is sprake van een geringe esthetische onvolkomenheid, die afbreuk doet aan het schilderwerk van de boeiboorden van het dakoverstek aan de achtergevel.”
De arbiters zijn van oordeel dat het niet-afgewerkte en niet-dekkende schilderwerk aan het dakoverstek van de achtergevel te laat door de consument bij de ondernemer is gemeld. De consument heeft dit punt immers pas bij e-mail van 30 april 2025 aan de ondernemer gemeld, terwijl deze onvolkomenheid in het schilderwerk bij de oplevering van de woning al zichtbaar was. De arbiters zullen dit klachtonderdeel daarom ongegrond verklaren. Gelet daarop komen de arbiters niet toe aan een toetsing van dit klachtonderdeel aan de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Ten overvloede merken de arbiters op dat het de ondernemer zou sieren indien hij het betreffende schilderwerk alsnog meeneemt bij de uitvoering van de herstelwerkzaamheden aan de bakgoot.
Deskundigenkosten (€ 635,25)
De arbiters overwegen dat de kosten van een door een partij ingeschakelde deskundige slechts voor vergoeding in aanmerking komen indien het rapport doorslaggevend is geweest voor de beoordeling van het geschil. Nu daarvan in het onderhavige geval geen sprake is, wordt de vordering tot vergoeding van de kosten van het Propendum-rapport afgewezen.
Klachtengeld
Nu de klacht van de consument gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, zullen de arbiters, conform artikel 20 lid 1 van het reglement, bepalen dat 40% van het betaalde klachtengeld, zijnde € 136,-, door de Stichting De Geschillencommissie aan de consument zal worden terugbetaald.
Beslissing
de arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
- verklaren het klachtonderdeel ten aanzien van het houten beschot van de dakgoot gegrond;
- verklaren de klachtonderdelen ten aanzien van de dakpannen en het schilderwerk aan het dakoverstek van de achtergevel ongegrond;
- veroordelen de ondernemer tot herstel van de bakgoot, uit te voeren binnen drie maanden na de verzenddatum van onderhavig arbitraal vonnis;
- stellen vast dat aan de consument ten aanzien van het klachtonderdeel over het houten beschot van de bakgoot een beroep toekomt op de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
- bepalen dat de consument 40% van het betaalde klachtengeld, zijnde € 136,-, van de Stichting De Geschillencommissie retour zal ontvangen;
- wijzen het meer of anders gevorderde af.