Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2018
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
114253
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een
koop-/aannemingsovereenkomst (grond in erfpacht) voor appartementsrechten, op 31 december 2014 gesloten tussen de ondernemer en de consument met toepassing van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2010 (hierna te noemen: de garantieregeling). In die overeenkomst is bepaald dat “alle geschillen (…), welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK (…), worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals dat luidt ten dage van de aanhangigmaking van het geschil”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van voormeld reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting. In de kern komt de klacht op het volgende neer.
Na oplevering van het appartement en na het aanbrengen van een gietvloer ontstonden er in de gietvloer scheuren. Na onderzoek door een deskundige was bij die instantie de conclusie dat de scheurvorming niet aan de leverancier van de gietvloer lag, maar mogelijk aan de door de ondernemer aangelegde dekvloer. De consument vordert dat de geschillencommissie onderzoek doet naar de oorzaak van de scheurvorming en dat de dekvloer en de gietvloer worden gerepareerd.
De consument heeft ter zitting – zakelijk weergegeven – nog het volgende naar voren gebracht.
Bij de oplevering heeft de ondernemer aan de consument meegedeeld dat de aanwezige scheuren waren gerepareerd. Het gaat hier om de scheur in de woonkamer, die door de deskundige op een bij zijn rapport gevoegde plattegrondtekening met “A” is aangeduid (hierna: scheur A) en de scheur die op die tekening naar de voordeur loopt (hierna: scheur B). Van de adertjes in de gietvloer maakt de consument geen punt. In die scheuren bevond zich volgens een medewerker van de ondernemer een soort kit. Omdat de scheur gerepareerd was is deze bij de oplevering niet als een gebrek aangemerkt. Zo rond de oplevering heeft de ondernemer desgevraagd aan de consument meegedeeld dat de anhydrietvloer geschikt was om daarop een gietvloer aan te brengen, dat van de scheuren niets meer te zien zou zijn en dat die gietvloer kon worden aangebracht. Daarop heeft de consument besloten de gietvloer te laten aanbrengen. Voorafgaand aan de oplevering had de ondernemer bij een derde advies gevraagd hoe eventuele scheuren in de anhydrietvloer behandeld moesten worden om de kans op scheurvorming in de PU vloer zoveel mogelijk te voorkomen. Volgens die derde had de ondernemer de scheur volgens haar advies moeten behandelen maar dat is niet gebeurd. Tussen de oplevering en het aanbrengen van de gietvloer lagen zes weken. De consument heeft tweemaal het stookprotocol uitgevoerd voordat de gietvloer werd gelegd. De leverancier van de gietvloer heeft voordat hij deze vloer ging leggen het vochtgehalte van de anhydrietvloer gemeten en de uitkomst daarvan was geen beletsel om de gietvloer aan te brengen. Drie weken nadat de gietvloer was aangebracht werden de gebreken zichtbaar. De consument wil herstel van de gebreken alsmede vergoeding van de kosten die met dat herstel zijn gemoeid. Zo zal de inboedel uit het appartement verwijderd moeten worden en zal de consument elders tijdelijk onderdak moeten hebben.
Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting. In de kern komt het verweer op het volgende neer.
Tijdens de oplevering waren er al scheuren in de dekvloer aanwezig. Deze scheuren zijn niet in het proces-verbaal van oplevering vermeld, omdat die waren gerepareerd door de ondernemer. De consument heeft de bij oplevering al aanwezige – dus herstelde maar wel als zodanig toch zichtbare – scheuren in de dekvloer geaccepteerd. Krimpscheuren vallen buiten de garantie. De vloeropbouw is uitgevoerd conform de koop-/aannemingsovereenkomst tussen partijen.
Het rapport van de deskundige, dat is opgesteld in het kader van het geschil tussen de consument en de leverancier van de gietvloer, geeft aan dat de vloer moet voldoen aan CA-F5 met minimale dikte van 40 mm. De door de ondernemer toegepaste kwaliteit is CA-F5 met een dikte van 60 mm. De toegepaste materialen zijn dan ook volledig geschikt voor het doel waar deze voor gebruikt zijn en de vloer voldoet ruimschoots aan de door die deskundige genoemde eis. Er is geen enkele reden om te twijfelen aan de deugdelijkheid van de aangebrachte vloer. De ondernemer is van mening dat hem niets te verwijten valt. De ondernemer is niet aansprakelijk voor de gietvloer, omdat deze na oplevering is aangebracht door een derde partij. Het herstel van de scheuren in de gietvloer kan dan ook niet voor rekening van de ondernemer worden gebracht.
De ondernemer heeft ter zitting – zakelijk weergegeven – nog het volgende naar voren gebracht.
Omdat er in meerdere appartementen scheuren in de vloer waren ontstaan, heeft de ondernemer advies gevraagd bij de meergenoemde derde hoe deze te behandelen. De door die derde geadviseerde krammen zijn niet toegepast teneinde te voorkomen dat met het inbrengen van de krammen schade zou kunnen ontstaan aan de in de bouwkundige dekvloer aanwezige vloerverwarmingsleidingen. Alle scheuren in de appartementen van het complex zijn voor de oplevering hersteld. In de andere appartementen heeft dat niet tot problemen geleid. De deskundige maakt in zijn rapport melding dat de anhydrietvloer goed en voldoende draagkrachtig is. De ondernemer heeft aan de consument geleverd wat partijen zijn overeengekomen en dat was goed.
Deskundigenonderzoek
De commissie heeft een onderzoek laten verrichten door de deskundige [naam], die dit onderzoek in aanwezigheid van partijen op 16 februari 2018 heeft uitgevoerd en daarover op
22 februari 2018 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Beide partijen zijn van de inhoud van dit rapport op de hoogte gebracht en zijn in de gelegenheid gesteld hierop te reageren.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en op basis van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich tegenover de consument onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de consument verkochte appartement onderdeel uitmaakt, met inachtneming van de akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, al welke bescheiden behoren tot de voormelde overeenkomst, (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.
De woning is op 25 oktober 2016 opgeleverd.
Tevens is door partijen op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst de garantieregeling van toepassing verklaard. De ondernemer heeft zich daarbij tegenover de consument verbonden de verplichtingen uit de garantieregeling te zullen nakomen. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover in de garantieregeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.
De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat.
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de garantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de garantieregeling.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
De omvang van het geschil
Gezien de verklaring van de consument tijdens de mondelinge behandeling gaan de arbiters ervan uit dat het geschil tussen partijen zich beperkt zich tot (herstel van) scheur A en scheur B, partijen genoegzaam bekend.
Het rapport van de deskundige
Voor zover van belang voor het onderhavige geschil – en zakelijk weergegeven – houdt het rapport het volgende in.
Als dekvloer is een calciumsulfaat gebonden dekvloer toegepast (de zogenaamde anhydrietvloer) in een dikte van zes cm (gegoten vloer). De uiteindelijke vloerafwerking is uitgevoerd als een zogenaamde PU gietvloer of designvloer. Dat is een naadloze kunststofvloer op basis van polyurethaan.
Op een aantal plaatsen zijn scheuren in de PU vloer ontstaan en plaatselijk is adervorming in die vloer zichtbaar. De scheurvorming heeft een willekeurig patroon. Met uitzondering van een scheur in de woonkamer/hal is de scheurvorming gering, dat wil zeggen dat de scheurvorming in het algemeen 0,1 á 0,2 mm bedraagt. De scheur in de woonkamer/hal heeft een beduidend grotere wijdte, maar die wijdte is niet goed te meten vanwege de onthechting van de PU vloer. Uit de onderliggende stukken en de door de consument bij het onderzoek verstrekte toelichting kan worden opgemaakt dat de scheurvorming in de vloer – en met name de scheur in de woonkamer/hal – bij de oplevering (en dus vóór het leggen van de PU vloer) aanwezig was. De overige scheuren zijn na het aanbrengen van de PU vloer ontstaan.
Voorafgaand aan de oplevering is door de ondernemer advies gevraagd aan een derde, hoe eventuele scheuren in de anhydrietvloer behandeld moeten worden om de kans op scheurvorming in de PU vloer zoveel mogelijk te voorkomen. Volgens de ondernemer is het uitgebrachte advies van
3 oktober 2016 om [naam]-ankerklemmen aan te brengen, aan de consument en de leverancier van de PU vloer beschikbaar gesteld, maar zowel de consument als de leverancier betwist dit. Het is de ondernemer niet bekend of de werkzaamheden conform dat advies door de leverancier van de PU vloer zijn uitgevoerd. Volgens de consument was de scheur ten tijde van de oplevering wel gerepareerd (dichtgezet). Gelet op de aard en de wijdte van de scheur, waarbij ook de PU vloer gedeeltelijk is onthecht, is het zeer twijfelachtig of de scheur met de geadviseerde ankerklemmen is gerepareerd. Overigens biedt ook een reparatie met ankerklemmen geen zekerheid dat er niet opnieuw scheurvorming zal optreden.
De deskundige is van mening dat de scheurvorming in de PU vloer alleen ontstaat als de ondergrond c.q. de anhydrietvloer scheurt. Maar de oorzaak van de scheurvorming is niet te wijten aan het te dun uitvoeren van de anhydrietvloer of het mogelijk niet goed vastliggen van eventueel onvoldoende draagkrachtige isolatie. De toegepaste dikte van de vloer staat niet vast. In de vloer zijn geen sparingen aanwezig waar die dikte zou kunnen worden vastgesteld en vanwege de aanwezige vloerverwarming is boren in de vloer geen optie. De toegepaste kwaliteit van de vloer kan alleen worden vastgesteld als een monster van de vloer in het laboratorium wordt onderzocht.
In het algemeen wijst de aard en omvang van de scheurvorming niet op een gebrek of een onvolkomenheid in de ondergrond. Het willekeurige scheurpatroon duidt op scheurvorming als gevolg van droog- en verhardingskrimp in de anhydrietvloer. De aanwezigheid van een scheur in de vloer bij de oplevering en de toename van de scheurvorming nadat de PU vloer is gelegd, duidt erop dat de anhydrietvloer niet voldoende droog en dus ook niet geschikt is geweest voor het aanbrengen van een afwerking. Bedacht moet worden dat een (gegoten) anhydrietvloer zeer veel vocht bevat. Bovendien is een afwerkvloer aangebracht die de anhydrietvloer dampdicht afsluit. Het nog in de anhydrietvloer aanwezige vocht kan daardoor niet of slechts zeer langzaam verdampen en er zullen dus in combinatie met een vloerverwarming langdurig spanningen in de vloer aanwezig zijn als gevolg van de droog- en verhardingskrimp. Uit het feit dat er voor het leggen van de afwerkvloer al een (al dan niet gerepareerde) scheur in de anhydrietvloer zichtbaar is, kan worden afgeleid dat er sprake is van een vloer die aan werking onderhevig is en mogelijk nog niet voldoende is gedroogd om afgewerkt te kunnen worden. Bedacht moet worden dat er altijd scheurvorming als gevolg van droog- en verhardingskrimp kan ontstaan ongeacht de toegepaste kwaliteit en dikte van de vloer.
De conclusie van de deskundige is dat er voor hem geen aanwijzingen zijn dat de scheurvorming te wijten is aan gebreken of onvolkomenheden aan de ondergrond (vloer-isolatie-vloerverwarming en anhydrietvloer). De deskundige is het standpunt toegedaan dat er geen sprake is van een aan de ondernemer verwijtbare technische tekortkoming in de zin van redelijk te stellen eisen van goed en deugdelijk werk. In de garantieregeling is scheurvorming als gevolg van droog- en verhardingskrimp van garantie uitgesloten.
Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst en de garantieregeling
De ondernemer heeft zich in de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst tegenover de consument onder meer verbonden het gebouw, waarvan het appartement van de consument deel uit maakt, (af) te bouwen naar de eisen van goed en deugdelijk werk.
Scheur A en scheur B waren vóór de oplevering qua wijdte en diepte kennelijk van een zodanige omvang dat de ondernemer deze toen reeds heeft moeten herstellen. Arbiters leiden hieruit af dat er van een droog- en verhardingskrimp bezwaarlijk sprake kan zijn geweest. Nu die scheuren zich – nadat de gietvloer was aangebracht – weer hebben gemanifesteerd, moet het ervoor worden gehouden dat dat herstel niet (voldoende) deugdelijk is geweest. Naar het oordeel van de arbiters is de ondernemer in zijn verplichting om goed en deugdelijk werk te leveren tekortgeschoten ten aanzien van het herstel van de twee genoemde scheuren in de anhydrietvloer. Deze tekortkoming is haar toe te rekenen.
De ondernemer heeft zich in de koop-/aannemingsovereenkomst tussen partijen tegenover de consument ook verbonden ter zake van diens appartement de verplichtingen uit de garantieregeling na te komen. Deze regeling bepaalt in artikel 6 – zakelijk weergegeven – dat de ondernemer aan de garantiegerechtigde – de consument – garandeert dat het appartement zal voldoen aan de hierna genoemde SWK garantienormen. Gegarandeerd wordt, dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd; een en ander voor zover in deze regeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Naar het oordeel van de arbiters is de ondernemer – nu gesteld noch gebleken is van voormelde beperkingen – ten aanzien van de anhydrietvloer ook tekort geschoten in de nakoming van de door hem gegeven garantie in voormelde zin.
De vorderingen van de consument
De consument heeft gevorderd dat scheur A en scheur B hersteld dienen te worden en dat de met het herstel te maken noodzakelijke kosten, bestaande in het tijdelijk elders gaan wonen en het elders onderbrengen van de inboedel, door de ondernemer vergoed dienen te worden.
De arbiters zijn van oordeel dat de herstelvordering van de consument toewijsbaar is. Als derden moeten worden ingeschakeld voor dat herstel – inclusief dat van de gietvloer – dan zijn de kosten daarvan voor rekening van de ondernemer. De arbiters zullen de gevorderde kosten voor verhuizing van de inboedel en de kosten om tijdelijk elders te gaan wonen afwijzen. De plaatsen van herstel bevinden zich namelijk in de woonkamer en in de hal, de ruimtes binnenshuis waar het woonverkeer zich grotendeels afspeelt. Daardoor is het appartement niet volledig onbruikbaar. De inboedel van de woning en de hal hoeft niet buiten het appartement te worden gebracht, maar kan tijdelijk worden opgeslagen in de slaapkamer en de twee daaraan grenzende kamers. En ook brengt het herstel niet noodzakelijkerwijs met zich mee dat de consument elders onderdak moet zoeken. Wel zullen de arbiters aan de consument ten laste van de ondernemer een vergoeding toekennen van € 500,– voor het ongemak dat zij als gevolg van het herstel zullen ondervinden, doordat zij het appartement niet volledig kunnen gebruiken. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
Klachtengeld
Nu de consument in overwegende mate in het gelijk wordt gesteld en aldus zijn klacht gegrond wordt bevonden, dient het door de consument betaalde klachtengeld op grond van het reglement van de commissie terugbetaald te worden.
Beslissing
De arbiters, beslissende als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
– verklaren de klacht van de consument gegrond voor zover deze betrekking heeft op de
scheuren in de anhydrietvloer in de woonkamer en de hal van het appartement van de
consument, welke scheuren hiervoor in de overwegingen zijn aangeduid met A en B.;
– veroordelen de ondernemer tot herstel van die scheuren aangeduid met A en B met bepaling dat indien
door de ondernemer derden ingeschakeld moeten worden voor dat herstel – inclusief dat van de
gietvloer – de kosten daarvan voor rekening van de ondernemer zijn;
– stellen vast dat de consument voor wat betreft de klacht over de scheuren in de anhydrietvloer in de woonkamer en de hal van het appartement van de consument, welke scheuren hiervoor in de overwegingen zijn aangeduid met A en B. een beroep op de Garantieregeling toekomt;
– veroordelen de ondernemer om binnen 30 dagen na de datum waarop dit vonnis is gewezen aan de
consument een aanvullende vergoeding te betaling van € 500,–;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– bepalen dat het door de consument betaalde klachtengeld aan hem zal worden terugbetaald.
Dit arbitrale vonnis is gewezen te Den Haag op 22 juni 2018 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.