Commissie: Notariaat
Categorie: Kwaliteit dienstverlening
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
407270/511842
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Het geschil draait om een vermeend misbruik van een volmacht door een notaris. De cliënte stelt dat de notaris zonder haar toestemming een wijziging heeft doorgevoerd in de splitsingsakte, specifiek met betrekking tot vluchtroutes. De notaris verdedigt zich door te stellen dat alle eigenaren, inclusief de cliënte, de volmachten hebben getekend en dat de wijzigingen noodzakelijk waren op basis van objectieve maatstaven.
De commissie oordeelt dat de klacht ontvankelijk is, maar ongegrond. De notaris heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris. De commissie erkent dat de communicatie beter had gekund, maar ziet geen bewijs voor misbruik van de volmacht. De doorgevoerde wijzigingen blijven dus van kracht.
Volledige uitspraak:
in het geschil tussen
[naam cliënte], wonende te [plaatsnaam] (hierna te noemen: de cliënte)en
[notariskantoor], gevestigd te [plaatsnaam] (hierna te noemen: de notaris).Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Geschillencommissie Notariaat (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 26 november 2024 te Utrecht.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen. Partijen hebben middels een digitale verbinding aan de hoorzitting deelgenomen. Namens de notaris zijn verschenen [persoonsnaam] en [persoonsnaam].
De cliënte is verschenen samen met [persoonsnaam].
Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht.
Onderwerp van het geschil
De cliënte stelt dat de notaris misbruik heeft gemaakt van de volmacht die aan haar is verleend.
Standpunt van de cliënte
Voor het standpunt van de cliënte verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De cliënte heeft een volmacht verleend aan de notaris in verband met het aanpassen van de splitsingsakte wegens het vervallen van een parkeerplaats. Achteraf blijkt dat er een tweede wijziging met betrekking tot vastleggen vluchtroutes aan toe is gevoegd, waarmee de cliënte niet bekend was. De cliënte is hier niet mee akkoord: de volmacht voelt als misbruikt. De notaris geeft aan dat de cliënte de conceptstukken maar beter had moeten lezen en stuurt de cliënte met een kluitje het riet in. Dit voelt niet juist. Na mailverkeer, gesprek en correspondentie met de notaris is niet tot een oplossing gekomen. De cliënte verzoekt de commissie de doorgevoerde wijziging voor wat betreft een aanpassing bij het appartement van de cliënte terug te draaien.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Primair stelt de notaris dat de klacht niet-ontvankelijk verklaard dient te worden. De klacht dient te worden ingediend namens het bestuur van de WE, dan wel door de gevolmachtigde van de VVE – Axentrix – of namens alle eigenaren tezamen. Uit de stukken is niet gebleken dat de cliënte een schriftelijke machtiging heeft waaruit blijkt dat zij specifiek bevoegd is de onderhavige klacht in te dienen.
Inhoudelijk stelt de notaris dat alle eigenaren van het appartementencomplex de volmachten zonder enig voorbehoud hebben getekend en aan de notaris geretourneerd. Daarmede hebben alle eigenaren hun instemming verleend aan de wijziging splitsingsakte, zodat op grond van artikel 5:139 lid 1 BW en artikel 65.1 van de splitsingsakte de wijziging van de splitsingsakte rechtsgeldig bij de akte op 19 januari 2023 tot stand is gekomen. Axentrix heeft als gevolmachtigde van de WE voorafgaand aan het passeren van de wijziging splitsingsakte op 23 december 2022 expliciet instemming verleend aan de wijziging ten aanzien van de vluchtroute. De eigenaren zijn niet op het verkeerde been gezet. De wijziging als gevolg van de vluchtroute is opgenomen in de aan de eigenaren gezonden concepten. Dat de eigenaren voorafgaand aan het tekenen van hun volmacht geen of onvoldoende kennis hebben genomen van het concept wijziging splitsingsakte en pas de moeite hebben genomen van het concept kennis te nemen ruim een jaar nadat zij het concept toegestuurd hebben gekregen en ruim drie maanden, nadat de wijziging van de splitsingsakte is gepasseerd, is niet een verwijt dat de notaris kan worden gemaakt. Dat onderlinge communicatie binnen de WE tussen het bestuur van de WE, haar leden en Axentrix niet goed verloopt, is evenmin een verwijt dat aan de notaris kan worden gemaakt. De breukdelen van de verschillende appartementen zijn op basis van objectieve maatstaven berekend. De breukdelen in de splitsingsakte zijn dan ook juist. Subjectieve gedachten, bevindingen en maatstaven kunnen daarin geen enkele rol spelen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Ten aanzien van de ontvankelijkheid
Door de cliënte is aangevoerd dat zij in afstemming en met goedkeuring van de VVE de klacht heeft ingediend. De commissie is van oordeel dat uit de stukken kan worden afgeleid dat het bestuur van de VVE op de hoogte en akkoord is met het indienen van de klacht. Bovendien was ter zitting de bestuurder van de VVE aanwezig en zij heeft aangegeven dat het bestuur achter indiening van de klacht staat. Gelet hierop zal de commissie de cliënte ontvankelijk verklaren in haar klacht.
Inhoudelijke beoordeling
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Uit de stukken blijkt dat de notaris op 9 februari 2022 aan de eigenaren waaronder de cliënte een e-mail heeft gestuurd, waarin wordt aangegeven dat de notaris opdracht heeft gekregen de akte van ondersplitsing te wijzigen en dat hierbij o.a. de breukdelen (teller en noemer) van alle appartementsrechten wijzigen. In deze e-mail wordt verwezen naar de ontwerp akte van wijziging ondersplitsing en de volmacht, welke in het digitale dossier te raadplegen zijn en gevraagd wordt de volmacht te tekenen. Dit heeft de cliënte vervolgens gedaan. Zij was dus voorafgaand aan het tekenen van de volmacht geïnformeerd door de notaris welke aanpassingen doorgevoerd zouden worden.
Vaststaat voorts dat is vastgesteld dat de vluchtroutes voorheen niet goed waren vastgesteld. De notaris heeft op basis van objectieve geldende maatstaven de breukdelen gewijzigd en de uitkomst daarvan vastgelegd in de akte. Dat dit de enige juiste uitkomst is, wordt door de cliënte ook niet ontkend.
Zij stelt echter dat de notaris hiertoe niet had mogen overgaan omdat de afgegeven volmacht hier niet op zag. De commissie is van oordeel dat de cliënte niet heeft kunnen onderbouwen dat misbruik is gemaakt van de volmacht. Dat het kennelijk niet de bedoeling was van de cliënte om een volmacht af te geven voor wijziging van de vluchtroutes kan hier niet aan afdoen, nu de notaris gehouden was op basis van objectieve maatstaven de breukdelen vast te stellen. Bovendien heeft de notaris, zoals hiervoor reeds opgemerkt, de cliënte voorafgaand aan het afgeven van de volmacht geïnformeerd over de wijziging van de breukdelen.
De commissie is gelet hierop van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Hetgeen partijen anderszins nog naar voren hebben gebracht kan niet tot een ander oordeel leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de cliënte ontvankelijk in haar klacht;
– verklaart de klacht ongegrond;
– wijst af het door de cliënte verlangde.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, mevrouw mr. B.B. van Dis, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 26 november 2024.