Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: Bouwtijd / oplevering
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
251892/479106
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een consument klaagde bij de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw omdat zijn appartement veel later werd opgeleverd dan afgesproken. Volgens de overeenkomst moest het appartement binnen 250 werkbare dagen klaar zijn, maar de oplevering vond pas 166 dagen later plaats. Het bouwbedrijf beriep zich op overmacht en gaf de netbeheerder de schuld, die de stroomaansluiting te laat had geregeld. De commissie oordeelde echter dat het bouwbedrijf verantwoordelijk blijft voor fouten van derden en dat het beroep op overmacht niet opgaat. Daarom moet het bedrijf een boete betalen van €12.284,-, plus €260,- klachtengeld. De tegenvordering van het bouwbedrijf, waaronder vrijgave van een depotbedrag en extra kosten, werd afgewezen. De klacht van de consument is gegrond verklaard.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
De heer mr. R.J. Paris, de heer ing. G.J. van Ingen en mevrouw mr. C. Muller, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de koop-/ aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten ontstaan door transformatie met toepassing van de BouwGarant Transformatieregeling 2020 (bestaande uit de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Appartemensrechten 2020 en Bijzondere regeling Transformatiegarantie BouwGarant 2020), overeenkomstig het model, vastgesteld door BouwGarant op 1 januari 2020, die partijen met elkaar hebben gesloten. In die overeenkomst is een arbitragebeding opgenomen, waarin is bepaald dat “alle geschillen, welke ook (…) die naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de BouwGarant Transformatieregeling 2020 of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw, zoals dat luidt ten dage van de aanhangigmaking van het geschil”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de ondernemer aan de consument al dan niet de gefixeerde schadevergoeding wegens te late oplevering van het appartement van de consument (hierna: het appartement) verschuldigd is.
Behandeling van het geschil
Op 19 november 2024 heeft te Den Haag door middel van een digitale verbinding de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. D.C.J. Frijlink als secretaris.
Beide partijen zijn op de zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De consument was vergezeld van zijn echtgenote. De ondernemer werd op de zitting vertegenwoordigd door de heer (naam), bedrijfsleider bij de afdeling Realisatie.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en naar wat door de consument op de zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
In het vragenformulier van 1 mei 2024 heeft de consument aangegeven dat de ondernemer op 1 maart is 2022 begonnen met de bouw van het appartement. De oplevering was 27 november 2023. De ondernemer wijst volgens de consument elke claim van schadevergoeding af en beroept zich op overmacht, maar komt met geen enkel bewijs.
In de reactie op het verweer van de ondernemer heeft de consument op 15 augustus 2024 aangegeven:
1. Of de late oplevering alleen door de netbeheerder veroorzaakt is, is niet bewezen. Alleen logboeken over de gehele periode kunnen dat duidelijk maken.
2. Of de ondernemer voldoende stappen gezet heeft naar de netbeheerder is ook niet bewezen. Uit de door de ondernemer meegestuurde bijlage blijkt dat de aanmelding 22 december 2021 is. Daarna is pas na 13 maanden weer contact met netbeheerder opgenomen. De ondernemer heeft te laat contact opgenomen met netbeheerder.
3. In de nieuwsbrieven 6 en 7 is de consument tweemaal beloofd dat er een gegarandeerde oplevering zou zijn in juli 2023. Belofte maakt schuld.
4. De ondernemer bouwt onder BouwGarant. Bij een te late oplevering moet de aannemer een schadevergoeding betalen.
5. Het is aan de commissie om te oordelen of overmacht een argument mag zijn om geen schadevergoeding te hoeven betalen. Maar de eerdergenoemde uitspraak over netbeheerder (gedoeld wordt op de uitspraak van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen d.d. 15 november 2021, zaaknummer 81879) maakt klip en klaar duidelijk dat beroep op overmacht onterecht is.
Ter zitting heeft de consument aangegeven dat hij bekend is met de uitspraken die de arbiters gewezen hebben in een aantal vrijwel identieke zaken die zijn buren hebben aangespannen tegen de ondernemer. De consument is tevreden als de arbiters ook in het onderhavige geschil uitgaan van een boete die is gebaseerd op een overschrijding van de overeengekomen werkbare werkdagen met 166 werkbare werkdagen.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en naar wat door de ondernemer op de zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Partijen hebben op of omstreeks 17 november 2021 met elkaar een koop-/ aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de realisatie van een appartement. De Algemene Voorwaarden voor de koop-/ aannemingsovereenkomst voor appartement(en), vastgesteld door BouwGarant op 1 januari 2020, maken onderdeel uit van deze overeenkomst. De koop-/ aanneemsom bedraagt € 296.000, –.
De ondernemer heeft zich in artikel 6 van de overeenkomst verplicht het appartement in beginsel binnen 250 werkbare werkdagen na aanvang van de bouw van het appartementencomplex geheel voor bewoning gereed aan de consument op te leveren.
De ondernemer is met de bouw gestart op 1 maart 2022. In beginsel had het appartement in april 2023 opgeleverd moeten zijn. Het appartement was uiteindelijk pas gereed voor oplevering op 23 november 2023.
De oplevering kon niet plaatsvinden voordat de nutsaansluiting door de regionale netbeheerder was gerealiseerd. De ondernemer was voor oplevering dan ook volledig afhankelijk van de netbeheerder. De vertraging van de oplevering is ontstaan doordat netbeheerder verzuimde de nutsvoorzieningen tijdig aan te leggen. De vertraging, waar de ondernemer geen enkel verwijt van valt te maken, had te maken met het feit dat netbeheerder – om het complex aan te sluiten op het bestaande stroomnet – eerst een station geleverd moest krijgen, en daarna pas met de nutsinstallatie aan de slag kon. Bovendien moest de aanleg van het station met de gemeente afgestemd worden, wat ook veel tijd heeft gekost.
De ondernemer heeft weliswaar aan de consument beloofd dat het appartement in juli 2023 respectievelijk vóór de bouwvakvakantie opgeleverd zou worden, maar daar mogen geen juridische consequenties aan worden verbonden. Die beloften zijn gedaan uit enthousiasme en in de overtuiging dat de door netbeheerder toegezegde tijdelijke stroomaansluiting (het provisorium) geplaatst zou worden. Uiteindelijk heeft netbeheerder die plaatsing niet laten doorgaan.
De ondernemer heeft er alles aan gedaan om te bewerkstelligen dat de oplevering op de afgesproken datum zou plaatsvinden. Hij heeft uitvoerig geprobeerd netbeheerder te bewegen de nutsaansluitingen eerder/tijdig gereed te hebben. Hij heeft netbeheerder voortdurend gemaild/gerappelleerd en meerdere tijdelijke oplossingen voorgesteld om alsnog bijtijds te kunnen opleveren. Helaas bleek dit steeds tevergeefs. Daarbij is van belang dat de ondernemer tijdig – dat wil zeggen ruim 18 weken voor het verstrijken van het maximale aantal werkbare werkdagen – bij netbeheerder een verzoek heeft ingediend om het appartementencomplex te schouwen. Op grond van artikel 23 lid 4 van de Elektriciteitswet moet een netbeheerder de aansluiting realiseren binnen een redelijke termijn. Verder bepaalt dit artikellid dat deze termijn in ieder geval is verstreken wanneer de gevraagde aansluiting niet is gerealiseerd binnen 18 weken nadat het verzoek om aansluiting bij de netbeheerder is ingediend. Netbeheerder heeft de redelijke termijn ruim overschreden. Omdat de ondernemer de aanvraag (veel) meer dan 18 weken voor het einde van de bouwtijd heeft ingediend – namelijk op 22 december 2021 –, valt hem geen verwijt te maken.
De ondernemer is van mening dat hem een beroep op overmacht toekomt omdat de overschrijding van de bouwtijd hem niet is toe te rekenen. De Raad van Arbitrage in bouwgeschillen heeft in soortgelijke zaken in die zin beslist. De ondernemer heeft in zijn brief aan de consument van 24 februari 2024 uitvoerig uiteengezet waarom sprake is van overmacht. De ondernemer heeft dit bovendien inzichtelijk gemaakt door alle correspondentie met netbeheerder volledig te delen met de consument. Uit die correspondentie blijkt dat hij de aanvraag voor de nutsinstallatie tijdig heeft gedaan en netbeheerder voortdurend heeft aangemaand. De ondernemer is dan ook van mening dat sprake is van overmacht en dat hij daarom geen boete verschuldigd is. Volgens hem dient de klacht van de consument ongegrond te worden verklaard.
Mocht geoordeeld worden dat de ondernemer wel een boete is verschuldigd, dan verzoekt hij deze te matigen zoals bedoeld in artikel 14 lid 7 van de algemene voorwaarden. De ondernemer is van mening dat de te late oplevering is te wijten aan een omstandigheid die buiten zijn schuld ligt en dat hij alles heeft gedaan wat in zijn macht lag om het appartement tijdig aan de consument op te leveren. Zo heeft hij aan de consument (evenals aan de andere appartementseigenaren) een sleutelovereenkomst aangeboden opdat hij het appartement alvast zou kunnen inrichten. De redelijkheid en billijkheid eisen dan ook dat de ondernemer niet de volledige boete moet betalen.
De ondernemer stelt een tegeneis in.
Omdat sprake is van overmacht en de ondernemer van mening is dat hij daarom geen boete verschuldigd is, bestaat vanaf drie maanden na de oplevering voor de consument geen grond meer om de laatste 5% van de aanneemsom in depot te houden. Dit depot dient aan de ondernemer te worden vrijgegeven.
Omdat de consument het tot een geschil bij de geschillencommissie heeft laten komen, vordert de ondernemer tevens betaling van de contractuele rente over de laatste 5% van de aanneemsom, zijnde een bedrag van € 5.936,05, dat de consument vanaf drie maanden na de oplevering ten onterechte bij de notaris in depot houdt. De vervallen rente per 30 juli 2024 bedraagt € 128,94. Daarnaast vordert de ondernemer de buitengerechtelijke incassokosten, die conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten € 671,80 bedragen, en de door de ondernemer in redelijkheid gemaakte advocaatkosten van € 780,– dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag. De vervallen rente en de incassokosten dienen bij niet-betaling binnen 14 dagen na de uitspraak vermeerderd te worden met de wettelijke rente vanaf de 15e dag tot de dag van algehele voldoening.
Ter zitting heeft de ondernemer aangegeven dat hij bekend is met de uitspraken die de arbiters gewezen hebben in een aantal vrijwel identieke zaken die buren van de consument hebben aangespannen tegen de ondernemer. De ondernemer kan zich erin vinden als de arbiters ook in het onderhavige geschil uitgaan van een overschrijding van het overeengekomen werkbare werkdagen met 166 werkbare werkdagen.
Reactie van de consument op de tegeneis
De consument heeft de tegenvordering van de ondernemer van de hand gewezen.
Uitgangspunt
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters ‒ naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken ‒ het volgende als uitgangspunt.
In de op 17 respectievelijk 22 november 2021 ondertekende en aldus tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich tegenover de consument, als deelgerechtigde in een gebouw, onder meer verbonden om het appartement binnen 250 (tweehonderdvijftig) werkbare werkdagen na de aanvang van de bouw van het appartementengebouw geheel voor bewoning gereed aan de consument als opdrachtgever op te leveren in de zin van artikel 14 lid 4 van de algemene voorwaarden. Het privégedeelte van het appartement is op of omstreeks 23 november 2023 opgeleverd.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
Ten aanzien van de eis van de consument
Ter zitting hebben beide partijen verklaard bekend te zijn met eerdere uitspraken over – kortgezegd – bouwtijdoverschrijding bij de realisatie van appartementen gelegen in hetzelfde complex. Zij hebben tevens verklaard zich erin te kunnen vinden als het onderhavige geschil op dezelfde wijze wordt afgewikkeld als in die eerdere zaken, dat wil zeggen dat de arbiters uitgaan van een schadevergoeding gebaseerd op een overschrijding van 166 dagen en een gefixeerde vergoeding van 0,25 promille van de koop-/aanneemsom per dag.
Gezien het vorenstaande volstaan arbiters voor wat betreft de kern van het geschil, te weten de bouwtijdoverschrijding en het beroep op overmacht van de ondernemer, met verwijzing naar hetgeen in deze eerdere geschillen met de nummers: 251041/390072, 251775/390043, 251023/390138, 251593/380369, 251227/390272, 250891/393537 en 251656/390039 reeds is overwogen en beslist.
Omdat het beroep op overmacht niet slaagt, is de ondernemer de contractuele boete wegens te late oplevering aan de consument verschuldigd. Gelet op wat hiervoor is overwogen achten de arbiters de klacht van de consument gegrond. De consument heeft een boete gevorderd die gerelateerd is aan een overschrijding van 166 dagen. Dit komt neer op een bedrag van € 296.000,– x 0,25 promille = € 74,– per dag = 166 x € 74 = € 12.284, — in totaal. Dit bedrag zal worden toegewezen.
Toepasselijkheid garantieregeling
Nu de klacht een te late oplevering betreft, is er geen sprake van een garantiegeschil, zodat de arbiters niet toekomen aan toetsing aan de garantieregeling.
Ten aanzien van de tegeneis:
Hiervoor hebben de arbiters overwogen dat aan de zijde van de ondernemer geen sprake is van overmacht en dat de ondernemer de contractuele boete wegens te late oplevering aan de consument verschuldigd is.
De consument heeft met betrekking tot die boete een opeisbare vordering op de ondernemer. Daardoor is de consument bevoegd de nakoming van zijn verplichting tegenover de aannemer om de laatste 5% van de aanneemsom, die zich in depot bij de notaris bevindt, op te schorten totdat de ondernemer de verschuldigde boete aan de consument heeft betaald. De tegeneis om het depot bij de notaris vrij te geven zal dan ook worden afgewezen. De nevenvorderingen treffen daardoor hetzelfde lot.
Klachtengeld en behandelingskosten
De klacht van de consument wordt gegrond bevonden. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het klachtengeld moeten vergoeden, dat de consument aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 260,–. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt:
Op de klachten van de consument:
– Verklaren de klacht van de consument gegrond;
– Veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 12.544,– (€ 12.284,– als schadevergoeding en € 260,– als vergoeding voor het betaalde klachtengeld);
– Bepalen dat de ondernemer als bijdrage in de kosten van de behandeling van dit geschil het door de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken voor het jaar 2024 vastgestelde be-drag aan de commissie betaalt;
– Bepalen dat de hiervoor bedoelde betalingen gedaan dienen te worden binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– Wijzen af hetgeen de consument meer of anders heeft gevorderd;
Op de tegeneis:
– Wijzen af hetgeen door de ondernemer is gevorderd.
Dit arbitraat vonnis is gewezen te Den Haag op 19 november 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw ondertekend. De heer mr. R.J. Paris, de heer ing. G.J. van Ingen en mevrouw mr. C. Muller.