Commissie: Garantiewoningen
Categorie: gebrekkige installatie
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
214482/228666
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een consument diende een klacht in bij de Geschillencommissie Garantiewoningen over geluidsoverlast door waterslag in de waterleidingen van zijn nieuwbouwwoning. De klacht werd al in 2020 gemeld, maar de ondernemer wees aansprakelijkheid af en stelde dat het probleem werd veroorzaakt door snel sluitende kranen die de consument zelf had geplaatst. De consument voerde aan dat de leidingen ondeugdelijk waren aangelegd, met te grote afstanden tussen de beugels en onjuiste bevestiging. Een deskundige bevestigde dat waterslag inderdaad voorkomt bij meerdere kranen in de woning en dat dit versterkt kan worden door slecht gebeugelde leidingen. De commissie oordeelde dat er sprake is van waterslag en dat de ondernemer verantwoordelijk is voor herstel. De ondernemer moet binnen drie maanden maatregelen nemen, zoals het controleren van het leidingwerk, het verwijderen van scherpe bochten, het correct bevestigen van leidingen en het afstemmen van de waterdruk. De consument moet na uitvoering laten weten of het probleem is opgelost. De overige beslissingen zijn aangehouden.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. R.J. Paris, mevrouw mr. CM.W. Friedman – de Waele en de heer H. Kroon, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module IE en IIP (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De plaats van arbitrage is Den Haag.
Behandeling van het geschil
De behandeling van de zaak door de arbiters heeft plaatsgevonden op 31 januari 2025 te Den Haag, bijgestaan door de heer mr. D.C.J. Frijlink fungerend als plaatsvervangend secretaris.
De consument is ter zitting verschenen en heeft het standpunt nader toegelicht.
Namens de ondernemer zijn ter zitting verschenen de heer (naam), manager (onderneming), de heer (naam) (technisch manager vastgoed) en de gemachtigde mevrouw mr. (naam) (Advocatenkantoor).
Onderwerp van het geschil
Gebrek aan de waterinstallatie (waterslag) in de nieuwbouwwoning gelegen aan (adres) die door de ondernemer in opdracht van de consument is gerealiseerd.
Standpunt van consument
Voor het standpunt van consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Er is sprake van een waterslag in de installatie. De waterslag zorgt voor geluidshinder. De consument vreest verder voor grotere schade in de toekomst.
De consument heeft de klacht op 3 december 2020 gemeld bij de ondernemer. De ondernemer heeft de klacht afgewezen. Hij heeft onder andere naar voren gebracht dat kopers die voor een casco badkamer hebben gekozen snel sluitende kranen hebben gemonteerd, waardoor het probleem van klappende leidingen zich zou voordoen. Ook is gesteld dat bij het monteren van een andere kraan, het probleem opgelost zou zijn. Verder is gesteld dat het plaatsen van dempers geen effect had. De consument heeft zelf onderzoek in de kruipruimte gedaan. De leidingen lagen los en zijn niet gebeugeld of met tie-wrap bevestigd.
De consument heeft de ondernemer op 7 juli 2021 in gebreke gesteld.
De consument heeft de bankgarantie bij de notaris niet vrijgegeven. Hij is het niet eens met het oordeel van de ondernemer. De oorzaak van de klacht is dat de leidingen klapperen. De oorzaak is niet de keuze voor een bepaald type kraan. De consument is voor de levering van de woning niet gewezen op mogelijke problemen in verband met een bepaald soort kraan.
De consument heeft ingestemd met bemiddeling door SWK. Er is door (installatie advies bureau) in opdracht van SWK onderzoek uitgevoerd. Het rapport van (installatie advies bureau) is volgens de consument onzorgvuldig tot stand gekomen en ondeugdelijk gemotiveerd.
De consument beroept zich op een eerdere uitspraak van de commissie met kenmerk 11909/20466. De feiten in die zaak zijn volgens de consument gelijk aan de feiten in deze zaak.
De geëiste dwangsom is niet gemotiveerd en niet op zijn plaats.
De consument verzoekt de commissie de klacht gegrond te verklaren en
– te oordelen dat sprake is van een verborgen gebrek waarvoor de ondernemer aansprakelijk is;
– de ondernemer te veroordelen tot herstel zodanig dat geen sprake meer is van waterslag en te oordelen dat de ondernemer gehouden is tot herstel in de oorspronkelijke staat in geval van destructief onderzoek, althans de ondernemer te veroordelen tot vergoeding van de kosten van het verhelpen van de waterslag en herstel in de oorspronkelijke staat;
– de ondernemer te veroordelen tot vergoeding van het klachtengeld.
Ter zitting heeft de consument, voor zover dit een aanvulling op de stukken betrof in de kern het volgende aangegeven. De consument handhaaft zijn standpunt. Hij is samen met de technisch manager vastgoed op zoek gegaan naar mogelijke oorzaken. Er is onder meer een keerklep geplaatst bij de boiler. Dat heeft daar het probleem een beetje verholpen, maar vanaf dat moment was er waterslag bij gebruik van de vaatwasser, de wasmachine en ook bij de Quooker. De consument ondervindt vooral geluidsoverlast bij de boilerruimte en de schacht. Het geluid is zodanig hard dat hij de wasmachine ’s nachts niet aan kan zetten. Kraanleverancier (naam) heeft het binnenwerk van de kranen vervangen. Dit had geen effect. De waterleidingen in de kruipruimte van de woning van de consument zijn onlangs gebeugeld door de ondernemer. Er hangen echter nog steeds leidingen los en er wordt niet voldaan aan NEN 1006 welke norm voorschrijft dat de horizontale afstanden tussen de beugels tussen de 50 en de 60 cm. moeten zijn. De werkelijke afstand is tussen de anderhalf en twee meter. Ook zijn beugels vastgezet in het piepschuim in plaats van het beton. Er is dus half werk geleverd.
Daarnaast is aan de leidingen in de schachten niets gedaan. De consument heeft zelf een schacht aan de bovenkant geopend waarbij hij kon zien dat er veel speling in de leidingen zat. Er zijn voorts verschillende maten leidingen gebruikt. Dat is evenmin conform NEN 1006. De consument heeft bewijs van een en ander op zijn telefoon staan. Hij heeft dat nog niet kunnen inbrengen.
De gebreken zijn derhalve niet hersteld.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer wijst er primair op dat de consument twee klachtenformulieren heeft ingediend: één door de consument zelf en een door (vermoedelijk) zijn gemachtigde. De consument heeft voor zijn klacht (onderneming A) aangesproken. Zijn gemachtigde heeft (onderneming B) aangesproken. De koop-/ aannemingsovereenkomst is echter niet gesloten met (onderneming A of B), maar met (onderneming C). De consument is niet ontvankelijk in zijn klacht jegens (onderneming A) en (onderneming B).
De ondernemer beseft dat de consument een particuliere koper is, die een dergelijke fout mogelijk niet kan worden verweten. Hij wordt echter bijgestaan door een professionele gemachtigde, zodat hij (of zij) had moeten onderzoeken welke partij wél met succes kan worden aangesproken. Nu de consument noch zijn gemachtigde dat heeft gedaan, moet de consument ook niet-ontvankelijk in zijn klacht jegens (onderneming C) worden verklaard.
De ondernemer wijst de vordering van de consument van de hand. Het gebrek is niet bij oplevering gemeld. De ingebrekestelling van de consument van 7 juli 2021 heeft geen doel getroffen, nu de verkeerde partij is gesommeerd tot herstel. (Onderneming C) noch (onderneming B) is daardoor in verzuim geraakt (hoewel gedaagden betwisten dat sprake is van een gebrek waarvoor zij in verzuim kunnen komen).
Gebreken die na de onderhoudsperiode van zes maanden na oplevering worden ontdekt en gemeld komen in beginsel niet meer voor herstel in aanmerking, tenzij sprake is van een verborgen en/of ernstig gebrek.
Met de consument zijn meerdere bouwopties overeengekomen. De ondernemer wijst erop dat het toilet en de badkamer casco zijn opgeleverd aan de consument.
De ondernemer overlegt het deskundigenrapport dat bureau (installatie advies bureau) in opdracht van SWK heeft opgesteld en 13 maart 2023 aan SWK heeft gerapporteerd. Uit dit rapport blijkt volgens de ondernemer dat de waterinstallatie voldoet aan de eisen van Garantieregeling. Van een gebrek is geen sprake. Bovendien kan de eventuele waterslag ook worden veroorzaakt door aanpassingen van de consument ná oplevering van hun woning, zoals het vervangen van kranen. De ondernemer kan in beide situaties geen verwijt worden gemaakt en hij kan niet voor herstel worden aangesproken.
Het plaatsen van een waterslagdemper onder de wastafel is door de ondernemer aangeboden maar is in de badkamer vanwege ruimtegebrek niet mogelijk gebleken. De ondernemer meent dat – omdat de badkamer casco is opgeleverd – de consument ook het uit coulance plaatsen van een waterslagdemper niet van hem kan verlangen.
Van een gebrek is geen sprake. De consument heeft onvoldoende aangetoond dat waterslag een gebrek is waarvoor de ondernemer aansprakelijk is. De consument had moeten aantonen dat de waterslag zijn oorsprong vindt in de werkzaamheden die door/namens de ondernemer zijn uitgevoerd. De waterslag ontstaat door/bij de installaties die de consument zélf op de waterinstallatie heeft aangesloten: snel sluitende kranen in de badkamer, een vaatwasmachine die de watertoevoer snel afsluit en een wasmachine die hetzelfde doet.
De ondernemer heeft al uitvoerig onderzocht wat de oorzaak van de vermeende waterslag is, maar concludeert dat het leidingwerk voldoet. Mogelijk zal voor herstel (overmatig) hak- en breekwerk nodig zijn, omdat een groot deel van de leidingen zich in muren en vloeren bevindt. Van belang is bovendien dat uit destructief onderzoek in een andere woning blijkt dat het leidingwerk in het casco voldoet.
De ondernemer heeft op 17 januari 2025 verbeteringen aan het leidingwerk in de kruipruimte van de woning laten uitvoeren. Alleen het leidingwerk dat (oorspronkelijk) in opdracht van de ondernemer is aangebracht is daarbij gebeugeld. Het leidingwerk dat in opdracht van de consument na oplevering van de woning door derden is aangebracht en/of aangepast heeft de ondernemer ongemoeid gelaten.
De ondernemer verzoekt de commissie om bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij vonnis, ook waar het de kosten betreft: de consument niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen jegens (onderneming A) of de vorderingen van de consument af te wijzen.
De ondernemer verzoekt de consument in de kosten van het geding te veroordelen.
Ter zitting heeft de ondernemer, voor zover dit een aanvulling op de stukken betrof in de kern het volgende aangegeven. De ondernemer handhaaft zijn standpunt. Er is door de ondernemer inderdaad veel werk in de woning van de consument verricht om de waterslag op te heffen. Voor zover er nog een aanvullend stuk door de consument wordt ingebracht, verzoekt de ondernemer de arbiters op voorhand om dit buiten beschouwing te laten nu het hem niet bekend is. De consument heeft geen bewijs geleverd van losliggende leidingen of het gebruik van verschillende maten leidingen. Bij gebrek aan bewijs moet de ondernemer dat betwisten.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer E.T. (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 27 mei 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. Bij genoemd onderzoek was de ondernemer niet uitgenodigd waarmee het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden. In opdracht van de commissie is daarom op 11 oktober 2024 een tweede onderzoek uitgevoerd in aanwezigheid van beide partijen. De deskundige heeft daarover op 27 november 2024 gerapporteerd aan de commissie waarmee het rapport van 27 mei 2024 is komen te vervallen.
De inhoud van dit tweede rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De ondernemer heeft daarop gereageerd bij bericht van 17 december 2024. De ondernemer kan zich niet vinden in de bevindingen van de deskundige. De ondernemer is het met de deskundige eens dat de snel sluitende kranen de voornaamste oorzaak van de waterslag zijn. Alle andere door de deskundige genoemde oorzaken kunnen van invloed zijn en/of het waterslageffect versterken, maar zijn niet de voornaamste oorzaak.
Voor het casco-opleveringsniveau en de demarcatie is het volgende van belang. De ondernemer heeft bij vijf van de zes onderzochte woningen de voedingsleidingen naar de tappunten van de koud- en warmwaterleidingen aangebracht. Bij de casco opgeleverde badkamers zijn de leidingen afgedopt in de muur of met een leiding op de muur gemonteerd. De posities van de afgedopte aansluitingen zijn gekozen door de consument (op de standaard of aangepaste positie) en volgens keuzepakket aangebracht. Al het leidingwerk, de appendages, de kranen en overige aanvullende voorzieningen zijn ná deze afgedopte aansluitingen geplaatst en dus na oplevering – voor rekening en risico van de consument – aangebracht.
De consument heeft gereageerd op het tweede rapport bij bericht van 6 december 2024. De consument tekent aan dat in het rapport de vermelding ontbreekt dat ook de wasmachine, vaatwasser en keukenkraan waterslag geven. Voorts mist in het verslag dat in de kruipruimte de leidingen losliggen en de warm- en koud waterleidingen met een tie-wrap aan elkaar vastgemaakt zijn. De consument heeft het beeldmateriaal daarvan aan de deskundige laten zien. Dit is echter niet in het rapport opgenomen en zeker van belang. Ook gezien het risico op legionella.
Bij bericht van 18 december 2024 heeft de deskundige laten weten de opmerkingen van de consument niet te herkennen. Hij zag in de opmerkingen geen aanleiding zijn rapport aan te passen.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende tot uitgangspunt.
In de augustus/september 2019 tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst, door hen ondertekend op 27 augustus respectievelijk 11 september 2019, heeft de ondernemer zich jegens de consument verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, zulks naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 9 september 2020 opgeleverd.
Tevens is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
Beroep op niet ontvankelijkheid
Het beroep op niet ontvankelijkheid van de consument waar het betreft de klachten die zijn ingediend tegen (onderneming A) en (onderneming B) slaagt omdat deze partijen in deze niet de contractspartij van de consument zijn. De arbiters volgen de ondernemer niet in zijn redenering dat nu de consument zich heeft laten bijstaan door een professionele gemachtigde dit zou tevens zou moeten leiden tot niet-ontvankelijkheid van de consument jegens (onderneming C).
Het deskundigenrapport
De deskundige heeft ondermeer het volgende gemeld:
“(adres)
De koud- en warmwateraansluiting van de wastafelmengkraan in de badkamer zijn in de muur aangebracht. De wastafelmengkraan is uitgevoerd als wandmodel en handel bediend. Door de bewoner is er een warmwater aansluiting in de buitenberging aangebracht met een handel bediende kraan. Bij het sluiten van deze kraan is er waterslag waarneembaar in de boiler.
3. Conclusies en aanbevelingen
3.1. Conclusies
Naar aanleiding van de bevindingen kan worden gesteld dat de geuite klachten betreffende waterslag zich voornamelijk openbaren op de handel bediende mengkraan van de wastafels in de badkamer. Met name als de kraan snel wordt afgesloten ontstaat de waterslag. Incidenteel ook op de mengkraan van de keuken en in één enkel geval op de zelf aangebrachte mengkraan in de buitenberging.
[…] Het warmwater wordt geleverd door een indirect gestookte boiler. […]
Resumerend naar aanleiding van bovengenoemde kan worden geconcludeerd dat door het snel sluiten van de handel bediende mengkraan van de wastafels in de badkamer er waterslag optreedt. Bij een langzamere sluiting treedt er geen, of minimale, waterslag op. Waterslag, ook wel hydraulische schok genoemd, is een leidingverschijnsel dat optreedt wanneer een vloeistof in beweging wordt gedwongen om plotseling te stoppen of van richting te veranderen. Het komt voornamelijk voor bij vloeistoffen zoals water vanwege de in-compressibiliteit. De plotselinge verandering in het vloeistofmomentum, meestal door een sluitende klep, in dit geval de handel bediende mengkraan, veroorzaakt een drukgolf die met de snelheid van het geluid een golf heen en weer stuurt in het leidingnetwerk. Het effect van waterslag gaat gepaard met een bonkend geluid dat een paar keer herhaald kan worden voordat de druk verdwijnt. Opmerkelijk genoeg komt het effect van waterslag vaak voor in de koud water aansluiting naar de wasmachine en vaatwasser. Hierbij wordt het effect vaak versterkt door niet of slecht gebeugelde leidingen.
Zoals door derden tijdens een eerder onderzoek al is vastgesteld, is het niet de verwachting dat de huidige mate van waterslag in met name de warmwaterleidingen op termijn schadelijk zal zijn voor het leidingwerk, kranen etc.
Gelet op de vele aanpassingen die gemeld worden in het dossier in één of meerdere woningen is aangeven van concrete aanbevelingen voor nu erg lastig.
Op basis van de constateringen is het vermoeden echter dat het combinatie van oorzaken kan/zal zijn en dat er dus ook diverse aanbevelingen van toepassing kunnen zijn. Hierbij valt te denken, met de aanname dat het leidingwerk vanaf de watermeter/boiler na oplevering is aangebracht, aan de volgende maatregelen:
– Het complete leidingwerk nazien, daar waar nodig haakse en krappe bochten verwijderen;
– Het leidingwerk op de juiste wijze en afdoende beugelen;
– De druk in het leidingwerk afstemmen op de benodigde leidingdruk voor de tappunten;
– In overleg met de boilerleverancier afstemmen welke voorzieningen er getroffen dienen te worden indien er van waterslag sprake is;
– In overleg met de kraanleverancier afstemmen of er aanvullende voorzieningen nodig zijn.”
Voor de arbiters is het, gezien de stellingen over en weer en het feit dat de ondernemer heeft erkend dat er sprake is van waterslag en de bevindingen van de deskundige over de situatie, voldoende vast komen te staan dat sprake is van waterslag bij gebruik van diverse waterkranen in de woning.
De arbiters hebben er nota van genomen dat de ondernemer zich ter zitting bereid heeft verklaard de aanbevelingen die de deskundige heeft gedaan, voor zover die in zijn macht liggen en niet reeds zijn uitgevoerd, op te volgen, teneinde de waterslag te verhelpen.
De arbiters zullen de ondernemer dan ook opdracht geven de volgende aanbevelingen uit te voeren:
– Het complete leidingwerk nazien, daar waar nodig haakse en krappe bochten verwijderen.
– Het leidingwerk op de juiste wijze en afdoende beugelen.
– De druk in het leidingwerk afstemmen op de benodigde leidingdruk voor de tappunten.
– In overleg met de boilerleverancier afstemmen welke voorzieningen er getroffen dienen te worden indien er van waterslag sprake is.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
I. Dragen de ondernemer op de maatregelen zoals hiervoor door de arbiters overwogen, uit te voeren binnen drie maanden na verzending van deze uitspraak;
II. Bepalen dat de consument uiterlijk binnen twee weken na uitvoering van de maatregelen de arbiters dient mede te delen of daarmee de klacht is opgelost;
III. Houden alle overige beslissingen aan.