Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: bejegening/ onzorgvuldigheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1249495/1309414
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een klacht tegen een verkoopmakelaar die bij de verkoop van een woning een te groot woonoppervlakte op Funda heeft vermeld (185 m² in plaats van ongeveer 158 m²). Daarnaast heeft de makelaar de kopers niet geïnformeerd over een eerder geschil met andere kopers over die oppervlakte. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar hiermee in strijd heeft gehandeld met de Erecode, verklaart de klacht gegrond en legt een berisping en een boete van € 3.000 op.
De volledige uitspraak
Behandeling van de klacht
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie) is op grond van artikel 3 van het reglement van de commissie bevoegd om de klacht te behandelen. Beklaagde was destijds aangesloten bij [naam branche a]. [Naam branche] is na een fusie met [branchenaam b] per 1 januari 2025 verdergegaan onder de naam [nieuwe branchenaam] Nederland. De commissie heeft (onder meer) tot taak om klachten te behandelen over het handelen en/of nalaten van beklaagde ten tijde van de periode van aansluiting bij [naam branche a] dat mogelijk in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen, besluiten, Erecode van [naam branche a] of relevante wet- en regelgeving.
Onderwerp van het geschil
Het onderwerp van geschil betreft de opgave van een onjuiste oppervlakte en de informatieplicht van beklaagde.
Standpunt van klagers
Voor het standpunt van klagers verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen klagers ter zitting naar voren hebben gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klagers hebben op 28 juli 2023 de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) gekocht. Beklaagde is destijds als verkoopmakelaar van de woning opgetreden. In de advertentie voor de woning op Funda heeft beklaagde een onjuiste woonoppervlakte vermeld, namelijk 185 m² in plaats van 158 m². Dat de woning eigenlijk (afgerond) 158 m² aan woonoppervlakte heeft blijkt uit:
– de uniforme meetstaat van 23 mei 2023 van de makelaar [naam makelaar], in opdracht van de vorige kopers opgesteld ten behoeve van hun hypotheekaanvraag
– het meetrapport van 3 juli 2024 van [meetbedrijf] en
– het taxatierapport van 17 december 2024 van [naam taxateur] dat in opdracht van klagers is opgesteld ter onderbouwing van schade.
In het taxatierapport van [naam taxateur b], dat op verzoek van klagers is opgesteld ten behoeve van hun hypotheekaanvraag, is per abuis een woonoppervlakte van 182 m² vermeld. Dit komt doordat [naam taxateur b] bij zijn taxatie is uitgegaan van de door beklaagde verstrekte plattegronden, waarin een te hoog aantal vierkante meters is vermeld.
Klagers hebben dus een woning gekocht die 27 m² minder woonoppervlakte heeft dan zij op basis van de verkoopstukken mochten verwachten. Dit is een substantieel verschil. Als klagers op de hoogte waren geweest van het juiste aantal vierkante meters woonoppervlakte van de woning hadden zij de woning niet gekocht, of een lager bod uitgebracht.
Beklaagde was ervan op de hoogte dat zij in de advertentie op Funda een onjuist aantal vierkante meters had vermeld, aangezien de eerdere kopers van de woning de koopovereenkomst hadden ontbonden wegens de vermelding van het onjuiste aantal vierkante meters. Dat er een geschil met de eerdere kopers van de woning was over het aantal vierkante meters van de woning, heeft beklaagde voor klagers verzwegen. Beklaagde heeft tegen de aankoopbemiddelaar van klagers gezegd dat deze kopers de koopovereenkomst van de woning hadden ontbonden wegens een ingeroepen financieringsvoorbehoud, hetgeen dus niet het geval is.
Daarnaast was beklaagde door deze eerdere kopers in een tuchtrechtelijke procedure bij de commissie betrokken om dezelfde reden. In voornoemde procedure heeft de commissie in de uitspraak van 13 februari 2024 (228219/244976) onder meer geoordeeld dat zij niet anders kan dan uitgaan van een woonoppervlakte van 158 m² en beklaagde een berisping opgelegd.
Door bewust opnieuw het onjuiste aantal vierkante meters van de woning te vermelden en niet aan klagers te melden dat er een geschil over het aantal vierkante meters van de woning is geweest met de eerdere kopers, heeft beklaagde niet gehandeld zoals van een behoorlijk handelend makelaar verlangd mag worden. Dit is tuchtrechtelijk verwijtbaar. Makelaars zijn gehouden om het juiste aantal vierkante meters aan woonoppervlakte te vermelden en daarvoor een correcte meting te doen conform de daarvoor geldende NEN-norm.
Klagers verzoeken de commissie een sanctie op te leggen aan beklaagde die passend is voor de tuchtrechtelijk verwijtbare handeling die zij opnieuw bewust heeft verricht.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen beklaagde ter zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft de hypotheekadviseur/aankoopmakelaar van klagers, [naam makelaar], geïnformeerd dat de koopovereenkomst door de eerdere kopers van de woning is ontbonden omdat de door hen ingeschakelde makelaar een inmeting van de woning heeft uitgevoerd die uitkwam op een lager woonoppervlak (158 m²) dan het op Funda vermelde aantal vierkante meters (185 m²). Beklaagde heeft daarbij tegen [naam makelaar] gezegd dat klagers, gelet op het voorgaande, de door beklaagde uitgevoerde inmeting van de woning goed dienen te beoordelen en zij heeft de inmeting en de daarbij behorende stukken aan [naam makelaar] meegegeven.
Bij de tweede bezichtiging van de woning hebben klagers vervolgens de gelegenheid gekregen om de door beklaagde uitgevoerde inmeting van de woning te controleren of de woning geheel opnieuw in te meten. Maar [naam makelaar] heeft in reactie hierop gezegd: “what you see is what you get”. Klagers hebben ook geen inhoudelijke vragen gesteld over de inmeting van beklaagde.
Beklaagde heeft in de koopovereenkomst met klagers het volgende artikel opgenomen wegens de discussie met de eerdere kopers over het aantal vierkante meters:
“6.11 Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. In afwijking hiervan komen partijen het volgende overeen: niet van toepassing.”
Dat klagers een jaar na de overdracht van de woning beklaagde aanspreken op de door haar uitgevoerde meting vindt beklaagde onbegrijpelijk. Klagers hadden deze gestelde non-conformiteit binnen bekwame tijd moeten mededelen. Daarbij komt dat het op de weg van [naam makelaar], als aankoopmakelaar, had gelegen om de inmeting te controleren en te beoordelen.
Beklaagde wijst de commissie daarnaast op het taxatierapport van [naam taxateur b] dat in opdracht van klagers is opgesteld ten behoeve van een hypotheekaanvraag. Daarin heeft de taxateur een woonoppervlakte van 182 m² vastgesteld. Dit is slechts 3m² minder dan door beklaagde is gemeten.
Met betrekking tot het door klagers overgelegde taxatierapport van [naam taxateur] dat in opdracht van klagers is opgesteld ter onderbouwing van schade, merkt beklaagde op dat de door de taxateur gecorrigeerde verkoopwaarden in het rapport niet correct zijn en dat het lijkt alsof deze handmatig zijn aangepast.
Beklaagde verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
De commissie is van oordeel dat beklaagde in onderhavig geval in strijd met de Erecode van [naam branche a] (vastgesteld op 14 juni 2022) heeft gehandeld met betrekking tot het vermelden van de juiste woonoppervlakte en de vereiste eerlijke communicatie. Zij overweegt hiertoe als volgt.
Woonoppervlakte
Op grond van artikel 6 van de Erecode van [naam branche a] dient een bij [naam branche a] aangesloten makelaar de door hem/haar aanvaarde opdrachten zorgvuldig en naar beste weten en kunnen uit te voeren.
Beklaagde heeft in de advertentie voor de woning op Funda een woonoppervlakte van 185m² vermeld. Die oppervlakte strookt niet met de oppervlakte van – ongeveer 158m² – die blijkt uit de door klagers overgelegde metingen van drie andere professionals. Nadat beklaagde geconfronteerd is met de afwijkende uitkomsten van de metingen van andere professionals, heeft zij in deze procedure niet toegelicht op welke wijze zij de woonoppervlakte heeft bepaald. Het had op haar weg gelegen nader te onderbouwen dat de door haar op Funda vermelde oppervlakte juist is. Nu zij dat heeft nagelaten, moet de commissie ervan uitgaan dat de vermelding onjuist is. Dat betekent dat beklaagde heeft gehandeld in strijd met artikel 6 van de Erecode van [naam branche a] door een onjuiste oppervlakte te vermelden op Funda.
Eerlijke communicatie
Op grond van artikel 4 van de Erecode van [naam branche a] dient een bij [naam branche a] aangesloten makelaar zich te onthouden van misleidende of onjuiste communicatie bij de uitoefening van zijn beroep.
Klagers verwijten beklaagde dat zij hen niet heeft meegedeeld dat eerdere kopers van de woning de koopovereenkomst hebben ontbonden omdat de op Funda vermelde woonoppervlakte niet overeenkwam met de door hun taxateur gemeten oppervlakte. Volgens klagers heeft beklaagde hen verteld dat de eerdere kopers de koopovereenkomst van de woning hebben ontbonden wegens een ingeroepen financieringsvoorbehoud. Klagers hebben gemotiveerd betwist dat beklaagde [naam makelaar] mondeling zou hebben geïnformeerd dat er met de eerdere kopers een geschil was over het aantal vierkante meters woonoppervlakte van de woning. In dat kader hebben zij een e-mail van [naam makelaar] van 6 juli 2024 overgelegd, waarin hij als volgt (cursief weergegeven) antwoordt op de vragen van klagers:
“- ls aan jou door [naam makelaarskantoor] of heb jij navraag gedaan wat de reden was dat de aanvankelijke koop door de partij die ons had overboden niet door ging? En zo ja, wat is jou hierover verteld?
Anja gaf aan dat de kopers de koop obv ontbindende voorwaarden financiering wilden ontbinden.
– Is aan jou door [naam makelaarskantoor] dat er sprake was van een afwijking in de woonoppervlakte dat vermeld stonden op funda (185 vierkante meter) en de daadwerkelijke vierkante meters woonoppervlakte die het huis heeft?
Nee dit is mij niet verteld
– Zijn er betreffende de aankoop van de woning nog andere zaken anders dan voorheen vermeld die afwijkend zijn die je ons kunt berichten?
Uiteraard niet, anders hadden jullie dit meteen gehoord van me.”
Gelet op de inhoud van deze e-mail kan in deze procedure niet worden aangenomen dat beklaagde [naam makelaar] of klagers mondeling heeft geïnformeerd over de (werkelijke) reden van ontbinding van de koopovereenkomst door de eerdere kopers. Dat beklaagde klagers niet heeft ingelicht over het geschil over de woonoppervlakte acht de commissie onzorgvuldig en in strijd met artikel 4 van de Erecode van [naam branche a].
Het beroep van beklaagde op artikel 6.11 van de koopovereenkomst, helpt haar niet. Dit artikel ontslaat de makelaar, beklaagde in dit geval, niet van de verantwoordelijkheid om klagers volledig te informeren. Het gaat in deze zaak bovendien over een verschil in meting van 27m² woonoppervlakte. Het betreft dus geen kleine afwijking of inzichtverschil.
Het betoog van beklaagde dat klagers de gestelde non-conformiteit niet binnen bekwame tijd hebben gemeld, faalt eveneens. Klagers zijn pas in juni 2024 door de eerdere kopers van de woning op de hoogte gesteld over de reden dat zij destijds de koopovereenkomst hebben ontbonden en klagers hebben de verkopers en beklaagde hierop aangesproken bij brief van 18 juli 2024.
Conclusie
De conclusie is dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De commissie zal de klacht daarom gegrond verklaren en beklaagde een berisping opleggen, alsmede een boete van € 3.000, -, te betalen aan [nieuwe branchenaam] Vastgoed Nederland. De commissie kan bij de beslissing over de sanctie geen rekening houden met de sanctie die is opgelegd aan beklaagde in de uitspraak van 13 februari 2024 (228219/244976), nu beklaagde een dag na het passeren van de akte van levering van de woning pas bekend is geworden met het feit dat hij door de eerdere kopers van de woning is betrokken in een tuchtrechtelijke procedure.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klagers betaalde klachtengeld voor rekening van beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klagers gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 16 van het reglement dat beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van berisping op;
– legt beklaagde een boete op van € 3.000–te betalen aan [nieuwe branchenaam];
– bepaalt dat beklaagde aan de klagers het door de klagers betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoeden;
– bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht verschuldigd is;
– wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer ir. A. ter Hart, mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 9 december 2025.