Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Beroep
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak in beroep
Uitkomst: aanhouding beslissing
Referentiecode:
1321913/1330637
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een beroep tegen een eerdere tuchtrechtelijke beslissing waarin was vastgesteld dat een verhuurmakelaar onzorgvuldig had gehandeld door bij de verhuur van een woning ten onrechte uit te gaan van informatie van de verhuurder over de planologische bestemming van het pand. Appellant voerde aan dat de normschending ernstiger was dan in eerste aanleg was aangenomen en verzocht om een zwaardere maatregel. De commissie oordeelt echter dat een beroepsprocedure is beperkt tot de feiten en verwijten die reeds in eerste aanleg aan de orde zijn geweest. De nieuw aangevoerde omstandigheden kunnen daarom niet worden meegewogen. De commissie onderschrijft het oordeel uit eerste aanleg dat de verhuurmakelaar onzorgvuldig en in strijd met artikel 1 van de destijds geldende NVM-Erecode heeft gehandeld door onvoldoende onderzoek te doen naar de planologische gebruiksmogelijkheden van de woning. De eerder opgelegde waarschuwing wordt passend geacht. Het beroep wordt ongegrond verklaard en de uitspraak in eerste aanleg blijft in stand.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht in eerste aanleg zag op het handelen van verweerder bij het verhuren van een woning aan appellant. Het beroep richt zich tegen de uitspraak in eerste aanleg van 20 augustus 2025, waarin de commissie in eerste aanleg heeft geoordeeld dat verweerder onterecht van de informatie van de verhuurder was uitgegaan dat bij aanvang van de huurovereenkomst met appellant sprake was van een woning met een gemengde bestemming waar wonen en werken was toegestaan. Verweerder heeft in dit opzicht onzorgvuldig en in strijd met artikel 1 van de destijds geldende NVM-Erecode gehandeld. Het beroep richt zich in hoofdzaak op integrale herbeoordeling van de zaak in eerste aanleg vanwege ernstiger normschendingen van beklaagde dan oorspronkelijk voorzien en de noodzaak tot verzwaring van de opgelegde sanctie in eerste aanleg.
De uitspraak in eerste aanleg
In de uitspraak van 20 augustus 2025 heeft de commissie in eerste aanleg geoordeeld dat is komen vast te staan dat verweerder niet correct heeft gehandeld bij de uitvoering van de opdracht tot bemiddeling van de verhuurder door niet op te merken dat de woning op grond van het toen nog geldende bestemmingsplan alleen als dienstwoning had mogen worden gebruikt. De commissie in eerste aanleg heeft met betrekking tot dit onzorgvuldig handelen het volgende overwogen:
‘Vast is komen te staan dat op grond van het bestemmingsplan 2013 de woning bij aanvang van de huurovereenkomst met klager alleen als dienstwoning had mogen worden bewoond. De betreffende makelaars van beklaagde zijn destijds op grond van informatie van de verhuurder uitgegaan van een gemengde bestemming, waar wonen en werken was toegestaan. Zoals hiervoor vermeld, erkent beklaagde dat het niet correct is geweest dat bij de uitvoering van de opdracht van de verhuurder kennelijk niet is opgemerkt dat de woning op grond van het toen nog geldende bestemmingsplan alleen als dienstwoning had mogen worden gebruikt, althans dat enkel van de informatie van de verhuurder over de eerdere verhuur en de afspraken met de gemeente is uitgegaan.
De commissie is van oordeel dat beklaagde in dit opzicht onzorgvuldig, en in strijd met artikel 1 van de destijds geldende Erecode NVM (“Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur zijn zich bewust van het belang van hun functie in het maatschappelijk verkeer. Zij oefenen deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streven naar kwaliteit in hun dienstverlening. In hun communicatie waken zij voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over hun werkwijze, belangen en positie”) heeft gehandeld.’
De commissie in eerste aanleg heeft hieruit de volgende conclusie getrokken en de volgende sanctie opgelegd:
‘De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht van klager gegrond is. Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. Zij zal beklaagde onder verwijzing naar artikel 13 lid 2 sub a van haar reglement een waarschuwing opleggen. Mede gelet op de proceshouding van beklaagde ziet zij geen aanleiding voor een verderstrekkende sanctie.’
Standpunt van appellant
Voor het standpunt van appellant verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
Het beroep van appellant, ingesteld 28 november 2025, aangevuld op 30 november 2025, richt zich tegen het oordeel van de commissie in eerste aanleg. Volgens appellant is – kort samengevat – de normschending ernstiger dan de commissie in eerste aanleg aanvankelijk voorzag, vanwege verzwaarde en nieuwe feiten, hetgeen dient te leiden tot een herbeoordeling van de klacht, het opnieuw wegen van de feiten en het verzwaren van de eerder opgelegde maatregel. Inmiddels is namelijk bekend dat verweerder de planologische risico’s kende dan wel moest kennen, verweerder als professioneel verhuurmakelaar geen onderzoek verrichte en geen informatie onder meer over de ernst en de reikwijdte van de bodemverontreiniging verstrekte, terwijl deze informatie – zoals inmiddels is gebleken – wel voorhanden was.
Tevens is de matigingsgrond waarop de commissie in eerste aanleg de sanctie van waarschuwing had gebaseerd, komen te vervallen, aangezien de proceshouding van verweerder, die tot en met de zitting door de commissie in eerste aanleg als correct werd beoordeeld, na de uitspraak niet correct is gebleken.
In aanvulling op zijn beroepschrift, gedateerd 30 november 2025, benadrukt appellant de aanwezigheid van twee aanvullende punten, te weten:
1) dat appellant aan verweerder (onverschuldigd) bemiddelingskosten heeft moeten betalen in de zin van artikel 7:417 lid 4 BW en de daarop gebaseerde NVM-richtlijn, aangezien verweerder bij de verhuur van de woonruimte voor de verhuurder is opgetreden en
2) een interne notitie van de verhuurder uit september 2017 die de kwetsbare en planologische situatie van de huurders en de omgeving feitelijk weergeeft.
Het eerste punt was reeds bij de commissie in eerste aanleg bekend, want volgde uit een productie die eerste aanleg was ingediend.
Het verwijt aan verweerder betreft niet uitsluitend de oorspronkelijke verhuur, doch evenzeer de wijze waarop verweerder gedurende de daaropvolgende jaren is omgegaan met signalen, klachten en nieuwe feiten in tuchtrechtelijke oordelen. Juist daaruit blijkt dat hier geen sprake is van een incidentele vergissing, maar dat sprake is van een patroon van structureel gebrek aan professioneel zelfcorrigerend vermogen bij verweerder.
Het standpunt van appellant zal verder, voor zover van belang voor de beoordeling van het beroep door de commissie, onder haar beoordeling worden besproken.
Standpunt van verweerder
Voor het standpunt van verweerder verwijst de commissie in beroep naar de overgelegde stukken, in hoofdzaak het verweerschrift van 23 maart 2026.
In de kern komt het verweer erop neer dat het ingesteld beroep dient te worden afgewezen, omdat de commissie appellant alsnog niet-ontvankelijk dient te verklaren in zijn klacht. Voor het geval de commissie ook in beroep tot ontvankelijkheid oordeelt, verzoekt verweerder de maatregel opgelegd in eerste aanleg door te halen, dan wel de bestreden uitspraak in eerste aanleg in stand te laten.
Appellant had zijn klacht veel eerder aan verweerder moeten voorleggen. Uit een memo van de gemeente van 22 februari 2023 bleek dat appellant toen al kennis had van mogelijke illegale verhuur door het Hoogheemraadschap in het object waar hij een woning huurde.
Bovendien ontkende appellant niet in kennis te zijn gesteld van een schrijven van de gemeente van 16 maart 2023 aan het Hoogheemraadschap aangaande deze kwestie. Dat betekent dat op dat moment de redelijke termijn om te klagen aanving. Door pas anderhalf jaar later op 21 oktober 2024 bij verweerder zijn beklag te doen, heeft appellant niet binnen een redelijke termijn geklaagd. Appellant dient in beroep daarom alsnog niet ontvankelijk te worden verklaard in zijn klacht.
Mocht de commissie hierin niet meegaan, dan heeft het volgende te gelden. Het recht van hoger beroep is beperkt tot reeds in eerste aanleg aangevoerde feiten, omstandigheden en verwijten, waarover de commissie in eerste aanleg heeft geoordeeld.
Dat heeft tot gevolg dat hetgeen appellant in zijn beroepschrift naar voren heeft gebracht zoals ‘nieuw norm overschrijdend gedrag’ en ‘verzwaarde en volledig duidbare inzichten en feiten die reeds bestonden maar destijds niet in hun totaliteit konden worden gewogen’ en het ‘wegvallen van de matigingsgrond waarop de eerdere waarschuwing was gebaseerd’ en de ‘aanvulling’ op het beroepschrift d.d. 30 november 2025, niet door de commissie in haar beoordeling kan worden meegewogen. Het verzoek van appellant aan de commissie hierover een oordeel te geven, dient dan ook door de commissie te worden verworpen nu daarvoor de beroepsprocedure niet is bedoeld.
Overigens vormt alles wat door appellant in beroep is aangevoerd geen enkele reden om te kunnen concluderen dat sprake is van nieuw normafwijkend gedrag dat zou zijn gebleken na de uitspraak in eerste aanleg en evenmin bestaat aanleiding om de opgelegde maatregel, de waarschuwing, te verzwaren. Dat verweerder niet tijdig het klachtengeld aan appellant heeft vergoed, vloeide voort uit de verkeerde veronderstelling bij verweerder over de hoogte van de te betalen bedragen nog een toelichting van de commissie te zullen ontvangen, niet uit een niet correcte proceshouding. Ook het aanvullende feit dat verweerder onterecht (bemiddelings)kosten aan appellant in rekening heeft gebracht, betreft een feit dat reeds in 2016 bij appellant bekend was en waar hij pas in 2025 over is gaan klagen. Naast dat appellant dit punt niet eerst in eerste aanleg aan de commissie heeft voorgelegd, is dit aanvullende feit inmiddels verjaard.
Het standpunt van verweerder zal verder, voor zover van belang voor de beoordeling van het beroep door de commissie, onder haar beoordeling worden besproken.
Beoordeling van het beroep
Algemeen
Het beroep van appellant richt zich tegen het oordeel van de commissie in eerste aanleg:
– inzake de normschendingen nu deze ernstiger zijn dan de commissie in eerste aanleg heeft geoordeeld;
– inzake de opgelegde sanctie, aangezien deze na herbeoordeling van de klacht verzwaard dient te worden.
In zijn aanvulling op het beroepschrift verlangt appellant van de commissie dat zij in haar oordeel tevens meeneemt de bemiddelingskosten die onterecht aan appellant door verweerder in rekening zijn gebracht, alsook een notitie van de verhuurder ter onderbouwing van de ernst van de normschendingen door verweerder.
Verweerder heeft zich er in zijn verweer op beroepen dat het beroepschrift enkel nieuwe feiten bevat, althans feiten die niet in eerste aanleg besproken zijn, zodat de commissie in beroep daarover geen oordeel kan geven. Verweerder verlangt van de commissie voorts aanvullend een oordeel over de ontvankelijkheid, nu het oordeel van de commissie in eerste aanleg op dit punt onjuist is, appellant ten onrechte is ontvangen in zijn klacht en aan verweerder ten onrechte een sanctie is opgelegd.
Op grond van artikel 21 lid 1 van het reglement van de commissie zal de commissie de klacht hierna nogmaals in volle omvang beoordelen. De commissie heeft als taak te beoordelen of de commissie in eerste aanleg tot een onjuist oordeel is gekomen in verband met de punten waarop door appellant beroep is ingediend. Dat betekent ook dat niet alles wat in eerste aanleg ter sprake is gekomen, zoals door de gemachtigde van verweerder ter zitting werd verondersteld, integraal zal worden behandeld.
Het van de zijde van verweerder bij verweer opgeworpen ontvankelijkheidsverweer zal door de commissie niet worden meegenomen in de beoordeling van het beroep, nu de commissie niet de mogelijkheid kent zoals in het civiele recht, van het instellen van een incidenteel beroep. Indien verweerder het niet eens is met het oordeel van de commissie in eerste aanleg inzake de ontvankelijkheid, had het op de weg van verweerder gelegen om zelf conform artikel 22 lid 1 van het reglement beroep in te stellen. Dat het praktischer zou zijn het beroep inzake de ontvankelijkheid gelijk mee te nemen, zoals van de zijde van verweerder ter zitting gesteld, deelt de commissie niet.
Beoordeling beroepsgronden
Normschendingen blijken ernstiger dan ten tijde beoordeling commissie in eerste aanleg
Appellant geeft in zijn verzoek tot herbeoordeling te kennen dat het in deze kwestie niet alleen over onjuiste verhuur gaat, maar dat appellant juist in combinatie met allerlei andere omstandigheden en handelingen van verweerder, zoals het niet verstrekken van essentiële informatie, het niet tonen van normbesef, het afwijzen van iedere verantwoordelijkheid, wil aantonen dat de normschendingen ernstiger zijn dan door de commissie in eerste aanleg verondersteld werd.
Zoals hiervoor reeds vermeld, beperkt het recht van beroep zich tot feiten, omstandigheden en verwijten, waarover de commissie in eerste aanleg reeds haar oordeel heeft gegeven. De commissie oordeelt op grond van dit uitgangspunt dat over al hetgeen appellant voor het eerst in beroep naar voren heeft gebracht, de commissie geen oordeel kan geven. Dit betekent dat de commissie, zoals reeds ter zitting expliciet benoemd, de door appellant benoemde nieuwe feiten en aanvullingen ter onderbouwing van zijn standpunt, niet meeneemt in haar oordeel, nu van deze informatie de commissie in eerste aanleg geen kennis heeft kunnen nemen. Het voorgaande betekent dat de commissie de informatie inzake de bodemverontreiniging – dat in eerste aanleg geen onderwerp van debat is geweest – niet meeneemt in haar oordeel over de ernst van de normschendingen nu daar in eerste aanleg alleen op gewezen is maar verder niet over gesproken. Hetzelfde geldt voor het verzwijgen van relevante informatie, de gebleken kenbaarheid bij verweerder van onder andere relevante bodeminformatie, de selectieve zorgplicht die verweerder hanteert, het niet doen van zelfstandig onderzoek en het ten onrechte aan appellant in rekening brengen van kosten.
Wat betreft dit laatste punt heeft appellant ter zitting naar voren gebracht dat hij dit punt van de dubbele betaling aan verweerder reeds in eerste aanleg naar voren heeft gebracht, maar dat dit punt toen onvoldoende aandacht van de commissie heeft gekregen. Appellant heeft daarover ter zitting opgemerkt dat het hem bevreemdt dat de commissie in eerste aanleg op dit punt geen uitspraak heeft gedaan. Het is de commissie op grond van de presentatie van de klacht door appellant in eerste aanleg niet gebleken dat dit een onderdeel van de klacht vormde. Weliswaar bevond zich bij de producties in eerste aanleg een document dat handelde over bij appellant (onterecht) in rekening gebrachte kosten, maar dat betekent nog niet dat de commissie in eerste aanleg daarover een oordeel had moeten geven. De commissie toetst niet ambtshalve of uit producties klachten kunnen worden gedestilleerd.
Van appellant had mogen worden verwacht dat hij zelf bij het indienen van een klacht wijst op de relevante klachtonderdelen en deze ook benoemt. Dat is hier niet gebeurd met als gevolg dat dit punt ook niet door de commissie in eerste aanleg is beoordeeld, zodat het aanvullend beroep op dit punt niet door de commissie wordt behandeld.
Noodzaak verzwaring sanctie na herbeoordeling klacht
Het beroep van appellant inhoudende dat de normschendingen ernstiger waren dan door de commissie in eerste aanleg werd verondersteld, zou moeten leiden tot de beslissing dat de commissie in eerste aanleg een zwaardere sanctie op had moeten leggen, in ieder geval een berisping in plaats van een waarschuwing. De commissie oordeelt de sanctie van waarschuwing op de klacht inzake de normschendingen zoals deze aan de commissie in eerste aanleg is voorgelegd, een passende maatregel, temeer gezien de proceshouding van verweerder op dat moment. Uit de proceshouding van verweerder kon worden opgemaakt dat verweerder medewerking heeft verleend en heeft erkend dat niet goed is gehandeld, door geen onderzoek te doen en door van foutieve informatie van de verhuurder uit te gaan bij de verhuurbemiddeling. Mede bezien in het licht van de proceshouding van verweerder, de erkenning dat fouten zijn gemaakt en de verantwoordelijkheid die verweerder daarvoor neemt, oordeelt de commissie dat een zwaardere maatregel in eerste aanleg niet aan de orde was. Dat de proceshouding van verweerder na de uitspraak in eerste aanleg verslechterde, waarbij appellant doelt op het te laat aan appellant terugbetalen van het klachtengeld, doet de conclusie van de commissie niet anders luiden. Immers de commissie in eerste aanleg heeft hier geen kennis van kunnen nemen.
Conclusie
De commissie in beroep is op grond van het voorgaande en met de commissie in eerste aanleg van oordeel dat verweerder onzorgvuldig en in strijd met artikel 1 van de destijds geldende NVM-Erecode heeft gehandeld door de opdracht van de verhuurder niet correct uit te voeren. De commissie in beroep verklaart het verzoek van appellant ongegrond, zowel met betrekking tot de verzwarende feiten als ook ten aanzien van de zwaarte van de opgelegde sanctie. De commissie in beroep zal daarom de bestreden uitspraak bevestigen zodat deze in stand blijft.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– bevestigt de uitspraak van de commissie in eerste aanleg van 20 augustus 2025;
– bepaalt dat de uitspraak in eerste aanleg in stand blijft.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vasgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer E. Getreuer, de heer mr. S. Sierksma, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, op 19 juni 2026.