Commissie: Notariaat
Categorie: (Niet) Ontvankelijkheid
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: niet-ontvankelijk
Referentiecode:
1311218/1321622
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Deze zaak gaat over een klacht van een appartementseigenaar tegen een notariskantoor over de uitleg van een bepaling in een akte van splitsing uit 2001. Volgens klager blijkt uit die bepaling dat alleen de eigenaren van appartementen die via de lift en lifthallen bereikbaar zijn, moeten meebetalen aan de kosten daarvan. Omdat zijn appartement niet aan de lift of het trappenhuis grenst en daar ook niet via bereikbaar is, vindt hij dat hij deze kosten niet hoeft te dragen. Het notariskantoor gaf aan dat zijn uitleg afwijkt van de letterlijke tekst van de akte, maar wilde geen verdere toelichting geven. Klager verzocht daarom de commissie te bepalen dat het kantoor alsnog een nadere uitleg moet geven. De commissie oordeelde echter dat dit geschil in essentie al eerder aan haar was voorgelegd en dat in een eerdere uitspraak uit 2021 al is vastgesteld dat de notaris juist heeft gehandeld en dat de tekst van de bepaling leidend is zolang de akte niet wordt gewijzigd. Volgens de commissie probeert klager via deze nieuwe klacht alsnog hetzelfde doel te bereiken, namelijk te voorkomen dat hij moet bijdragen aan de kosten van de lift en lifthallen. Omdat hierover al een oordeel is gegeven en er daarom geen nieuw geschil meer voorligt, heeft klager volgens de commissie geen gerechtvaardigd belang bij een nieuwe beoordeling. De commissie verklaart de klacht daarom niet-ontvankelijk.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Klager heeft een klacht ingediend over het handelen en/of nalaten van het kantoor. De vraag die voorligt, is of de commissie deze klacht kan behandelen.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Een voormalig notaris van het kantoor heeft in 2001 een akte van splitsing gepasseerd. Daarin staat onder artikel 2 lid 3 een bepaling), die door het kantoor onjuist wordt uitgelegd.
De titel van de bepaling luidt:
“De lift en trappenhuizen ten behoeve van de toegang van de woonappartementen met de indexnummers 1 tot en met 13”.
De inhoud van de bepaling luidt:
“De kosten van groot en klein onderhoud, energievoorziening en vervanging van deze lift, de kosten van klein onderhoud en de energievoorzienig ten behoeve van de hal waar de toegang tot deze lift zich bevindt en de lifthallen van de eerste tot en met de vierde woonlaag, komen voor rekening van de eigenaars van deze appartementen, ieder voor een gelijk deel.”
Uit deze tekst blijkt volgens klager duidelijk dat de kosten voor de lift en lifthallen voor rekening komen van de eigenaars van de appartementen die aan de lifthallen van de eerste tot en met de vierde woonlaag grenzen, ieder voor een gelijk deel. Dit zijn de appartementen met de indexnummers 2 tot en met 13. Appartement met indexnummer 1 – het appartement van klager – grenst niet aan het trappenhuis en de lift en is evenmin via het trappenhuis en de lift bereikbaar.
Het kantoor heeft op deze interpretatie, die klager van de bepaling geeft, geantwoord:
“De door u voorgestelde interpretatie wijkt af van de letterlijke tekst “
Klager heeft het kantoor vervolgens meerdere malen verzocht aan te geven waar zijn interpretatie afwijkt dan wel een nadere uitleg te geven over de letterlijke tekst van het artikel. Dit is geweigerd.
Klager verzoekt de commissie te bepalen dat het kantoor hem alsnog de gevraagde uitleg geeft.
Standpunt van het kantoor
Voor het standpunt van het kantoor verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Het kantoor verwijst naar een uitspraak van de commissie van 8 februari 2021 (zaaknummer: 34088/44733), waarin al uitspraak is gedaan over deze kwestie/dit geschil.
Reactie van klager op het standpunt van het kantoor
De zaak uit 2021 had uitsluitend betrekking op een verzoek tot rectificatie van de titel van de bepaling in de akte van splitsing op grond van Artikel 45 Wet op het notarisambt. In de zaak uit 2021 stond dus de formele juistheid van deze titel centraal, terwijl het thans gaat om de materiële uitleg van deze bepaling. Het vergelijken van deze twee dossiers is juridisch niet relevant.
Bovendien is de kern van de huidige klacht van klager dat het kantoor ondanks herhaald verzoekt weigert een nadere toelichting te geven op de tekstuele inhoud van de bepaling.
Hiermee verzaakt het kantoor de zorgplicht en de plicht om cliënten (en belanghebbenden) te informeren over de rechtsgevolgen en de inhoud van de akte waarover hij de regie voert.
Er is dus geen sprake van een reeds beslecht geschil, maar van een actieve weigering van het kantoor om een gemotiveerde uitleg te verschaffen.
Klager verzoek de commissie zijn klacht gegrond te verklaren en het kantoor te sommeren alsnog de gevraagde tekstuele duiding te verstrekken.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Gelet op het verweer van het kantoor dat in deze kwestie/dit geschil al een uitspraak is gedaan, dient te commissie te onderzoeken of klager kan worden ontvangen in zijn klacht.
Het kantoor verwijst naar het bindend advies van 8 april 2021, dat door deze commissie in een andere samenstelling (hierna te noemen: de eerdere commissie) is gewezen.
De commissie stelt vast dat in dit bindend advies het standpunt van het kantoor (in het bindend advies aangeduid als: de notaris) – voor zover van belang – als volgt is weergegeven:
“Artikel 45 Wet op het notarisambt biedt geen mogelijkheid om de door de cliënt gewenste wijziging/correcties in de splitsingsakte door te voeren. De reden hiervoor is dat de tekst in de akte in beginsel duidelijk is en uit het dossier verder niet blijkt dat dit onjuist in de akte is opgenomen.
(…)
Omdat de aanpassing op grond van artikel 45 Wet op het notarisambt niet mogelijk is, heeft de notaris een oplossing tot aanpassing van de tekst in de akte voorgelegd aan de cliënt middels een wijziging van de akte van splitsing conform de wettelijke bepalingen van artikel 139 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Dit komt erop neer dat de leden van de VvE een besluit tot wijziging van de akte kunnen nemen.
(…)
Vervolgens kan er door een notaris een akte van wijziging splitsing in appartementsrechten worden opgesteld, waarbij in ieder geval dit specifieke artikel gewijzigd wordt.
(…)
De notaris heeft de cliënt meegedeeld dat het geen zin heeft om verder een discussie te voeren over de uitleg van het artikel in de akte en of dit een kennelijke misslag of onjuistheid betreft.”
De commissie stelt voorts dat de eerdere commissie heeft overwogen:
“De vraag die aan de commissie voorligt is of de notaris een juist advies heeft uitgebracht aan de cliënt.
De commissie is van oordeel dat dit het geval is en overweegt daartoe als volgt.
Bij het opmaken van de akte van splitsing in 2001 is het betreffende artikel aangaande de verdeling van kosten tussen de appartementsnummers 1 t/m 13 vastgelegd door de destijds betrokken notaris. Die notaris hoefde niet te controleren of hetgeen werd opgenomen in de akte overeenkwam met de feitelijke situatie. Of er destijds sprake was van een fout of dat deze situatie wel zo bedoeld was doet niet meer ter zake. Feit is dat het zo is opgenomen en vastgelegd in de akte en wijziging daarvan gevolgen heeft voor de andere appartementseigenaren en de hypothecaire financiers.
Alleen daarom al is wijziging op grond van artikel 45 Wet op het notarisambt niet mogelijk.
De notaris heeft de cliënt niet alleen gewezen op de onmogelijkheid van het wijzigen van de akte op grond van artikel 45 Wet op het notarisambt, maar heeft daarnaast ook gewezen op de mogelijkheid die er wel is om de akte te wijzigen. De commissie is van oordeel dat de notaris juist heeft geadviseerd en derhalve heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.”
Hieruit leidt de commissie af dat de eerdere commissie de door het kantoor gegeven uitleg voldoende heeft geacht en dat zij met de notaris van oordeel was dat de tekst van de betreffende bepaling duidelijk is. Uit het bindend advies volgt voorts dat – zolang de akte van splitsing niet is gewijzigd – voor de verdeling van de kosten voor de lift en lifthallen de letterlijke tekst van de bepaling (inclusief de titel daarvan) moet worden gevolgd.
Nu (de uitleg van) het betreffende artikel in de splitsingsakte al onderwerp van geschil is geweest tussen partijen en de eerdere commissie daarover reeds een oordeel heeft gegeven, is de commissie van oordeel dat er geen ruimte is om hierover opnieuw te klagen. Dat klager zich thans beroep op schending van de informatieplicht door het kantoor, maakt dit niet anders. Immers, klager schrijft in zijn bericht aan de commissie van 29 augustus 2025:
“Indien de notaris een verhelderende verklaring zou opstellen, is de verwachting dat een rechtsgang niet nodig zal zijn, omdat de juistheid van mijn interpretatie dan niet te ontkennen is”.
Klager wenst kennelijk via een andere weg alsnog het door hem gewenste effect – het niet hoeven meebetalen aan de kosten voor de lift en lifthallen – te bereiken. Dit is een herhaling van zetten waarvoor de onderhavige procedure niet is bedoeld. Daarbij neemt de commissie in aanmerking dat het kantoor klager in de vorige procedure al heeft geadviseerd over de mogelijkheid die er wel is om de akte te wijzigen en dat de eerdere commissie dit advies juist heeft geacht. Dat klager dit advies kennelijk niet heeft opgevolgd, komt voor zijn rekening en risico.
Het geheel overziende is de commissie van oordeel dat klager in deze geen gerechtvaardigd belang heeft bij een uitspraak van de commissie. Zij zal klager daarom niet-ontvankelijk verklaren in zijn klacht.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn klacht.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter, de heer mr. M. de Waal en de heer mr. P. Rijpstra, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 10 april 2026.