Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: Schadevergoeding
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
928931/106172
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Deze zaak gaat over een consument die een appartement had gekocht in een nieuwbouwproject en vindt dat de aannemer het appartement te laat heeft opgeleverd. Volgens de overeenkomst moest de woning binnen 300 werkbare werkdagen worden opgeleverd. De consument stelde dat deze termijn ruim was overschreden en vroeg daarom een contractueel vastgelegde schadevergoeding. De aannemer vond dat de vertraging niet zijn schuld was en wees onder meer op slecht weer, onvolledige constructietekeningen, problemen met houtleveringen door de oorlog in Oekraïne, vertraging bij de aansluiting van nutsvoorzieningen en uitgevoerd meerwerk. De Geschillencommissie oordeelde echter dat de aannemer onvoldoende had aangetoond dat deze omstandigheden recht gaven op extra bouwtijd of als onwerkbare dagen mochten meetellen. Ook had de aannemer de consument niet tijdig geïnformeerd over eventuele bouwtijdverlenging. Daarom stelde de commissie vast dat de bouwtijd vanaf 22 september 2023 was overschreden en dat de oplevering 224 kalenderdagen te laat plaatsvond. De klacht van de consument werd gegrond verklaard. De aannemer moet een schadevergoeding van € 11.953,26 betalen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 24 januari 2025, en ook het door de consument betaalde klachtengeld van € 260,- vergoeden. De gevraagde vergoeding van buitengerechtelijke kosten werd afgewezen omdat die onvoldoende was onderbouwd.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
mr. M.L. Braaksma, wonende te Leusden, ing. T.C.M. Wever, wonende te Waarland, en mr. drs. S. Meinhardt, wonende te Oegstgeest, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
De procedure
Het verloop van de procedure tot de mondelinge behandeling blijkt onder meer uit:
– de memorie van eis (MvE) van 24 januari 2025, met producties 1 tot en met 16;
– het op 23 februari 2025 door de consument ingediende vragenformulier;
– de memorie van antwoord (MvA), met producties 1 tot en met 8;
– de brief van [advocaat consument] van 27 oktober 2025, met een aanvullende productie;
– het bericht van [advocaat ondernemer] van 29 oktober 2025, met een aanvullende productie.
DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
De bevoegdheid
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna: de Commissie) tot beslechting van het geschil staat onbetwist tussen partijen vast. In artikel 16 van de tussen de consument en de ondernemer gesloten aannemingsovereenkomst is een arbitraal beding opgenomen dat verwijst naar het Geschillenreglement van de Commissie zoals dat luidt ten dage van de aanhangigmaking van het geschil, en dat de consument de keuze laat het geschil aanhangig te maken hetzij bij de gewone rechter, hetzij bij de Commissie. De consument heeft de procedure aanhangig gemaakt bij de Commissie.
Er is hiermee voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Enkele feiten
Tussen partijen staat onder meer het volgende vast:
a. Partijen hebben op 10 december 2021 een aannemingsovereenkomst gesloten voor de realisatie van een appartement in het appartementencomplex [naam appartementencomplex] te [plaatsnaam] (hierna: de overeenkomst). [naam appartementencomplex] is één van de eerste projecten in Nederland waarbij de volledige constructie uit hout (Cross Laminated Timber; CLT) bestaat. De gehele constructie vanaf de begane grond bestaat uit houtbouw: CLT vloeren en wanden en gelamineerde kolommen.
b. De overeengekomen aanneemsom bedraagt € 256.192,27 inclusief btw.
c. Op de overeenkomst zijn van toepassing:
– de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor appartementsrecht(en), vastgesteld door BouwGarant op 1 januari 2020 (hierna: de algemene voorwaarden);
– de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling Appartementsrechten 2020.
d. In de overeenkomst is, voor zover van belang, vermeld:
“Bouwtijd en start werkbare werkdagen
Artikel 5
1. [De ondernemer] verbindt zich het privé gedeelte binnen 300 (driehonderd) werkbare werkdagen na de aanvang van de bouw van het gebouw geheel voor bewoning gereed aan de Opdrachtgever op te leveren in de zin van artikel 11 lid 4 van de algemene voorwaarden.”
e. In de algemene voorwaarden is, voor zover van belang, vermeld:
“ARTIKEL 11 – Werkbare werkdagen en oplevering
1. Werkdagen¹ worden als onwerkbaar beschouwd wanneer daarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van [de ondernemer] gedurende tenminste vijf uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt. Niet als werkdagen worden beschouwd de algemeen erkende, door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven rust- en feestdagen, vakantiedagen en andere vrije dagen, alsmede de door de directie van [de ondernemer] in overleg met de ondernemingsraad of de personeelsvertegenwoordiging vastgestelde collectieve vakantiedagen en andere roostervrije dagen.
(…)
5. Bij overschrijding van het aantal werkbare werkdagen als omschreven in artikel 5 lid 1 van de aannemingsovereenkomst en ook, indien een door de Deelnemer reeds aangekondigde oplevering van het privégedeelte wordt opgeschort, zal de Deelnemer zonder ingebrekestelling aan de opdrachtgever een gefixeerde schadevergoeding van 0,25% (promille) van de aanneemsom per kalenderdag verschuldigd zijn.”
f. De bouw van het gebouw is aangevangen op 21 maart 2022.
g. Het appartement van de consument is op 3 mei 2024 opgeleverd.
h. De ondernemer heeft tijdens de bouw geen beroep gedaan op termijnverlenging.
Het geschil
Partijen verschillen van mening over de vraag of de ondernemer de contractueel overeengekomen bouwtijd heeft overschreden en als gevolg daarvan een gefixeerde schadevergoeding aan de consument verschuldigd is.
Standpunt en vordering van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen namens de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt dit op het volgende neer.
De consument stelt dat de ondernemer de overeengekomen bouwtijd van 300 werkbare werkdagen met 215 kalenderdagen heeft overschreden. Bij de berekening van die bouwtijdoverschrijding gaat de consument uit van 59 niet-werkdagen, alsmede van 35 onwerkbare werkdagen vanwege het weer (geschilpunt 1), dit onder verwijzing naar het als productie 6 overgelegde overzicht van Onwerkbaarweer.nl voor het weerstation [weerstation naam], dat op enkele kilometers van de bouwplaats is gelegen. Volgens de consument was het gebouw waarvan het appartement onderdeel is op 21 maart 2023 wind- en waterdicht en kunnen er om die reden vanaf die datum geen onwerkbare dagen als gevolg van het weer meer worden opgevoerd.
Met inachtneming van het voorgaande en uitgaande van de aanvang van de bouw op 21 maart 2022 had volgens de consument het appartement uiterlijk op 21 september 2023 moeten worden opgeleverd. Nu het appartement op 3 mei 2024 is opgeleverd, is er sprake van een overschrijding van de bouwtijd met 223 kalenderdagen.
Op grond van het bepaalde in artikel 11 lid 5 van de Algemene Voorwaarden maakt de consument aanspraak op een gefixeerde schadevergoeding van 0,25 promille van de aanneemsom per kalenderdag dat er te laat is opgeleverd. Rekening houdend met een aanneemsom van € 293.322,27 en een bouwtijdoverschrijding van 223 kalenderdagen, is dat volgens de consument een bedrag van (0,25 promille van € 293.322,27 = € 73,33 x 223) € 16.353,26.
Hiervan is bij overdracht reeds een bedrag van € 4.400,00 door de ondernemer voldaan c.q. verrekend, zodat nog een vordering resteert van per saldo € 11.953,26, te vermeerderen met wettelijke rente. Daarnaast vordert de consument vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
De vordering van de consument luidt als volgt:
“dat het uw Geschillencommissie moge behagen bij arbitraal vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
[de ondernemer] te veroordelen tot betaling aan eiseres van een bedrag van € 11.953,26 althans een bedrag in goede justitie door u te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van oplevering tot aan de dag der algehele voldoening alsmede een bedrag van € 894,53 aan buitengerechtelijke kosten en tevens te bepalen dat [de consument] het door [hem] betaalde klachtengeld terug ontvangt.”
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door en namens de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt dit op het volgende neer.
De ondernemer betwist dat de contractuele bouwtijd is overschreden.
De consument heeft volgens de ondernemer ten onrechte geen rekening gehouden met onwerkbare werkdagen als gevolg van 2) het aanleveren van onjuiste en/of onvolledige constructieberekeningen/ tekeningen (funderingen, houtconstructie), 3) de vertragingen in de levering van hout als gevolg van de oorlog in Oekraïne, en 4) de vertraagde aansluiting van de nutsvoorzieningen. Dit alles heeft geleid tot 198 onwerkbare werkdagen: i) constructiewijzingen met betrekking tot de fundering 53 dagen, ii) de impact van de oorlog in Oekraïne op de houtmarkt 40 dagen en iii) het te laat aansluiten van de nutsvoorzieningen 105 dagen.
De ondernemer heeft in dit verband aangevoerd dat er van de zijde van de consument sprake was van mede-opdrachtgeverschap (CPO; Collectief Particulier Opdrachtgeverschap), met dien verstande dat ontwikkelaar Mooijburg B.V. (hierna: Mooijburg) samen met de kopers van de appartementsrechten (waaronder de consument) de opdrachtgevers waren voor het project Mooijburg. Als gevolg hiervan bestond volgens de ondernemer voor de consument een grote verantwoordelijkheid in het ontwerpproces en daarmee ook voor de hiervoor aangehaalde constructietekeningen.
De ondernemer stelt dat hij genoodzaakt was eerder te starten met de werkzaamheden dan eigenlijk had gekund in verband met de onvolledige constructietekeningen. Vanuit de gemeente was de eis dat uiterlijk 1 juli 2022 zou worden gestart met de bouw, omdat anders de bouwoptie op de kavel zou vervallen. De ondernemer is de consument tegemoetgekomen door op 21 maart 2022 te starten met de paalfundering. De aanwezige constructietekeningen voor de – vervolgens – te realiseren fundering dienden nog verder te worden uitgewerkt. Die tekeningen werden door Mooijburg en de consument als medeopdrachtgever aangeleverd, maar waren nog onvoldoende uitgewerkt, hetgeen resulteerde in een groot aantal bestekwijzigingen en een groot aantal (53) tussenliggende onwerkbare dagen. Ook met betrekking tot de houtconstructie heeft volgens de ondernemer het aanleveren van onvolledige constructieberekeningen/tekeningen geleid tot een groot aantal onwerkbare dagen. Pas op 25 maart 2024 ontving de constructeur de goedkeuring van de gemeente [plaatsnaam], aldus de ondernemer.
Tussen de start van de bouw op 21 maart 2022 en de oplevering van het appartement op 3 mei 2024 zitten volgens de ondernemer, daarbij rekening houdend met de niet-werkdagen en de onwerkbare werkdagen vanwege het weer, 410 werkbare dagen.
De ondernemer verwijst hierbij naar het als productie 8 bij memorie van antwoord overgelegde overzicht van Infoplaza. Hierbij wordt opgemerkt dat ook na 21 maart 2023 nog werkzaamheden buiten het gebouw moesten plaatsvinden en dat ook toen nog rekening diende te worden gehouden met onwerkbaar weer.
Uit het voorgaande volgt dat de bouwtijd van 300 werkbare werkdagen nog niet was verstreken op 3 mei 2024. De ondernemer had ten tijde van de oplevering van het appartement nog 88 werkbare dagen over om de bouw te realiseren (498 [300 + 198] – 410 = 88).
Naast een beroep op 198 onwerkbare werkdagen, doet de ondernemer een beroep op bouwtijdverlenging in verband met 1) de wijzigingen in de constructieberekeningen/tekeningen (53 werkbare werkdagen) en 2) opgedragen meerwerk (51 werkbare werkdagen). De consument had volgens de ondernemer moeten begrijpen dat meerwerk een verlenging van het aantal werkbare werkdagen oplevert.
Mochten voormelde verweren geen doel treffen, dan doet de ondernemer subsidiair een beroep op artikel 6:75 BW (overmacht) en artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden), en meer subsidiair op matiging ex artikel 6:94 BW. De ondernemer voert hierbij nog aan dat niet is gebleken dat de consument schade heeft geleden als gevolg van de vertraagde oplevering.
De ondernemer verzoekt de Commissie tot afwijzing van de klachten over te gaan met, voor zover mogelijk, veroordeling van de consument in de kosten van de onderhavige procedure.
Beoordeling van het geschil
Toetsing aan dwingendrechtelijke regels van consumentenbescherming.
Uit de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de toepasselijke algemene voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval is het de arbiters niet gebleken dat de in dit geschil aan de orde zijnde bedingen als oneerlijk zijn aan te merken.
Inleidende overwegingen
Het toetsingskader
Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.
De stelplicht
De arbiters stellen voorop dat van partijen mag worden verwacht dat zij uit het oogpunt van de zogenoemde stelplicht over en weer hun vorderingen (voor zover mogelijk) onderbouwen respectievelijk hun verweer tegen vorderingen van de wederpartij gemotiveerd voeren. Aan de stelplicht wordt niet zonder meer voldaan, wanneer partijen conclusies en/of akten nemen voorzien van (talrijke en/of omvangrijke) producties. De partij die zich op een bepaald rechtsgevolg wil beroepen zal in de memories/akten feiten moeten stellen die dat rechtsgevolg kunnen dragen. Indien en voor zover die feiten worden betwist, rust ingevolge artikel 150 Rv de bewijslast daarvan op de partij die zich op die feiten beroept. Weliswaar kunnen producties dienen ter ondersteuning van stellingen, maar niet ter vervanging daarvan.
Indien een partij producties in het geding brengt, betekent dit dat de arbiters met de daaruit blijkende feiten of omstandigheden slechts rekening kunnen houden wanneer uit de processtukken (memories/akten) voldoende kenbaar is dat de betreffende partij de inhoud van die producties mede aan zijn stellingen ten grondslag wil leggen en ook voldoende blijkt welke specifieke feiten en of omstandigheden dat dan zijn. Uitgangspunt is immers steeds dat een partij de eigen stellingen (ter onderbouwing van een vordering dan wel in het kader van een gemotiveerde betwisting) onderbouwt en in dat verband niet kan volstaan met het slechts verwijzen naar overgelegde producties. Aan de inhoud van (omvangrijke) niet in processtukken samengevatte producties kunnen arbiters voorbijgaan. Het ligt niet op de weg van de arbiters (de onderbouwing van) een standpunt af te leiden uit de betreffende producties. Het blijft voor risico van partijen wanneer zij hun standpunten in de memories/akten onvoldoende duidelijk verwoorden en volstaan met een “blote” verwijzing naar overgelegde producties.
De klacht inhoudelijk
Bouwtijd
In geschil is of de ondernemer de overeengekomen bouwtijd van het project, zijnde 300 werkbare werkdagen, heeft overschreden en zo ja, met hoeveel kalenderdagen.
Bij de berekening van de bouwtijd gaan de arbiters ervan uit dat de bouw van het gebouw is aangevangen op 21 maart 2022 en dat het appartement op 3 mei 2024 aan de consument is opgeleverd (zie hiervoor onder de feiten f. en g.).
Werkdagen
Bij de berekening van de bouwtijd worden enkel (werkbare) werkdagen meegeteld. Op grond van artikel 11 lid 1 van de algemene voorwaarden worden – kort gezegd – rust-, feest- en vakantiedagen en andere vrije dagen niet beschouwd als werkdagen. Niet in geschil is dat er ten tijde van de bouw sprake was van algemeen erkende, door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven en erkende rust- en feestdagen, vakantiedagen en andere vrije dagen, alsmede van door de directie van de ondernemer in overleg met de ondernemingsraad vastgestelde collectieve vakantiedagen en andere roostervrije dagen, zodat deze dagen (hierna: niet-werkdagen) niet als werkdagen worden meegeteld in de berekening van de bouwtijd. De weekenddagen (zaterdag en zondag) zijn rustdagen en worden in de berekening van de bouwtijd ook niet als werkdagen meegeteld.
De consument stelt dat vanaf de aanvang van de bouw tot en met 25 augustus 2023 er sprake is van 59 niet-werkdagen (memorie van eis, randnummer 15):
“15 april 2022 Goede Vrijdag
18 april 2022 Tweede Paasdag
27 april 2022 Koningsdag
5 mei 2022 Bevrijdingsdag
26 en 27 mei 2022 Hemelvaartsdag en dag erna
6 juni 2022 Tweede Pinksterdag
1 augustus t/m 19 augustus 2022 (15 dagen bouwvak)
26 december 2022 t/m 6 januari 2023 (10 dagen kerstreces)
7 april 2023 Goede Vrijdag
10 april 2023 Tweede Paasdag
27 april 2023 Koningsdag
5 mei 2023 Bevrijdingsdag 18 en 19 mei 2023 Hemelvaartsdag en de dag erna
29 mei 2023 Tweede Pinksterdag
31 juli t/m 25 augustus 2023 (20 dagen bouwvak)”
De ondernemer heeft voormeld overzicht van de consument niet, althans onvoldoende specifiek betwist. De arbiters achten de enkele verwijzing naar het als productie 8 overgelegde overzicht van Infoplaza daartoe onvoldoende. Hierbij verwijzen de arbiters naar hetgeen zij hiervoor met betrekking tot de stelplicht hebben overwogen. De arbiters gaan dan ook uit van de juistheid van het door de consument verstrekte overzicht van niet-werkdagen.
Onwerkbare werkdagen
De ondernemer heeft een beroep gedaan op onwerkbare werkdagen als bedoeld in artikel 11 lid 1 van de algemene voorwaarden. In dit artikel worden werkdagen als onwerkbaar beschouwd wanneer gedurende ten minste vijf uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kon worden gewerkt door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de ondernemer. Deze onwerkbare werkdagen worden, net als voormelde niet-werkdagen, niet meegeteld bij de berekening van de bouwtijd.
De eerste vraag die de arbiters dan ook dienen te beantwoorden is of er gedurende de bouw van het gebouw sprake was van onwerkbare werkdagen.
De arbiters stellen voorop dat het beroep van de ondernemer op onwerkbare werkdagen een bevrijdend verweer betreft. Op grond van artikel 150 Rv rust de stelplicht en (als daaraan wordt toegekomen) de bewijslast om aan te tonen dat er sprake is van onwerkbare werkdagen op de ondernemer. Om met succes een beroep te kunnen doen op onwerkbare dagen, rust op de ondernemer de verplichting om concreet te stellen dat door omstandigheden buiten zijn invloedssfeer om, bepaalde dagen gedurende ten minste vijf uur niet door het merendeel van de werknemers of machines kon worden gewerkt. Dit vereist een specificatie van welke werkzaamheden wel en welke niet konden worden uitgevoerd.
1) Weersomstandigheden
Het is de arbiters niet gebleken dat er in de periode van 21 maart 2022 tot 21 maart 2023 sprake is geweest van meer dan het door de consument erkende aantal van 35 onwerkbare werkdagen als gevolg van weersomstandigheden. Het door de ondernemer overgelegde overzicht van Infoplaza toont dit zonder nadere informatie over de geplande werkzaamheden op de als onwerkbaar aangemerkte werkdag en de stand van de bouw op dat moment niet aan. Immers zal niet – kort gezegd – al het onwerkbare weer tot onwerkbare werkdagen leiden en is de kans dat dat wel het geval is in het begin van de bouw groter dan later in de bouw, als onwerkbaar weer steeds minder invloed kan uitoefenen op de bouwwerkzaamheden, die dan grotendeels onder het dak kunnen plaatsvinden. De arbiters gaan er hierbij vanuit dat het gebouw na het factureren van de 9e termijn (“dak gebouw waterdicht”), vanaf 21 maart 2023 in elk geval dakwaterdicht was. De door ondernemer aangevoerde omstandigheid dat nog buitenwerkzaamheden ter plaatse van de gevels moesten plaatsvinden maakt niet zonder meer dat nog sprake is geweest van onwerkbare werkdagen als gevolg van weersomstandigheden. De ondernemer heeft tegenover de gemotiveerde betwisting van de consument onvoldoende toegelicht dat hij geen mogelijkheid had om andere werkzaamheden uit te voeren, die in de woning gedaan konden worden en daardoor minder weersafhankelijk waren en dat de nog te verrichte buitenwerkzaamheden op het kritieke pad lagen.
Hier is op het niveau van dag-evaluaties en dagstaten (logboeken) steeds feitelijke informatie nodig om duidelijk te maken waarom de weersinvloeden een of meer onwerkbare werkdagen in voormelde overeengekomen zin (artikel 11 lid 1 van de algemene voorwaarden) tot gevolg hebben gehad. Tijdens de zitting heeft de ondernemer aangegeven dat tijdens de uitvoering van de bouw voormelde feitelijke informatie niet is vastgelegd.
Deze omstandigheid komt naar het oordeel van de arbiters voor rekening en risico van de ondernemer. De door de ondernemer in het geding gebrachte informatie is op dit punt dan ook onvoldoende concreet.
Ook hier gaan de arbiters dan ook uit van de juistheid van het door de consument verstrekte overzicht van onwerkbare werkdagen als gevolg van weersomstandigheden.
2) Onjuiste en/of onvolledige constructieberekeningen/tekeningen (funderingen, houtconstructie)
Naar het oordeel van de arbiters heeft de ondernemer tegenover de gemotiveerde betwisting van de consument niet aangetoond dat de consument op enige wijze verantwoordelijk was voor en/of betrokken is geweest bij de totstandkoming van de voor de fundering en de houtconstructie noodzakelijke constructieberekeningen/tekeningen. Dit blijkt ook op geen enkele wijze uit de tussen partijen gesloten overeenkomst. De arbiters is voldoende aannemelijk geworden dat de inspraak van de consument op het ontwerpproces beperkt was en slechts betrekking had op details.
Het mag zo zijn dat de ondernemer op 21 maart 2022 met de paalfundering is gestart om de consument en de overige kopers van de appartementsrechten ter wille te zijn, maar dan had het op de weg van de ondernemer gelegen om een uitdrukkelijk voorbehoud te maken ten aanzien van de contractueel overeengekomen bouwtijd, dan wel om op dat moment bouwtijdverlenging te vragen in verband met het nog niet volledig uitgewerkt zijn van de – voor de verdere realisering van de fundering noodzakelijke – constructieberekeningen/tekeningen. Dat de ondernemer dit alles heeft nagelaten, ligt in zijn risicosfeer.
Ook heeft de ondernemer zich in de overeenkomst zonder enig voorbehoud verbonden het gebouw binnen 300 werkbare werkdagen na aanvang bouw op te leveren, wetende dat er nog geen voldragen (constructief) ontwerp was. Daarmee heeft de ondernemer, gelijk de consument stelt, het risico aanvaard dat daarmee gemoeid is en dat zich uiteindelijk ook verwezenlijkt heeft. Daar komt nog bij dat tussen partijen niet in geschil is dat de ondernemer de consument nooit heeft geïnformeerd over fouten in de constructieberekeningen. In zoverre heeft de ondernemer gehandeld in strijd met de op hem rustende waarschuwingsplicht. Aan de arbiters zijn geen feiten en/of omstandigheden gebleken op grond waarvan het op de weg van [straatnaam] zou hebben gelegen om de consument te waarschuwen voor de ontbrekende en/of onvolledige constructietekeningen. De ondernemer heeft zijn stelling op dit punt onvoldoende handen en voeten gegeven.
Het beroep van de ondernemer op onwerkbare werkdagen vanwege de ontbrekende en/of onvolledige constructietekeningen wordt dan ook afgewezen.
3) De impact van de oorlog in Oekraïne op de houtmarkt
De arbiters overwegen dat de oorlog in Oekraïne onder omstandigheden kan worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW. Dat die oorlog in dit concrete geval als gevolg van vertraagde houtleveranties heeft geleid tot onwerkbare werkdagen en/of vertraging in het bouwproces op het kritieke pad van de planning, heeft de ondernemer echter tegenover de gemotiveerde betwisting van de consument op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. In het bijzonder blijkt dit niet uit de door de ondernemer als productie 6 in het geding gebrachte verklaring van de houtleverancier. Hierbij geldt dat niet alle onvoorziene omstandigheden (daaronder begrepen de gestelde vertragingen in de houtleveranties als gevolg van de oorlog in Oekraïne) leiden tot een (terechte) aanspraak op het wijzigen van de gevolgen van een overeenkomst. De omstandigheden moeten van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Daarvan is de arbiters in het onderhavige geval onvoldoende gebleken.
Het beroep van de ondernemer op onwerkbare werkdagen vanwege de impact van de oorlog in Oekraïne op de houtmarkt wordt eveneens afgewezen.
4) Vertraging aansluiting nutsvoorzieningen
De ondernemer stelt dat hij op 20 oktober 2022 bij netbeheerder Liander een aanvraag heeft ingediend voor het realiseren van de nutsvoorzieningen en dat Liander die aansluitingen in week 4 van 2024 diende te realiseren.
Bij brief van 17 september 2023 heeft Liander de ondernemer als volgt bericht (aanvullende productie van de zijde van de ondernemer):
“Wij kunnen de door u gekozen week helaas niet garanderen Tijdens ons telefonisch contact heeft u aangegeven dat u de werkzaamheden wilt laten uitvoeren in week 40.2023. Wij doen er samen met de aannemer alles aan om de werkzaamheden in de door u gekozen week uit te voeren. Let op! Wij kunnen u helaas niet garanderen dat wij in week 40.2023 de werkzaamheden ook daadwerkelijk uit kunnen voeren.”
Uiteindelijk zijn de aansluitingen gerealiseerd in week 13 van 2024.
De ondernemer stelt dat door het niet tijdig realiseren van de nutsvoorzieningen de bouwwerkzaamheden kwamen stil te liggen en dat als gevolg daarvan vertragingen zijn opgetreden op het kritieke pad van de planning. De ondernemer stelt deze vertraging op 105 dagen.
Voorop wordt gesteld dat tussen partijen niet in geschil is dat de ondernemer verantwoordelijk is voor het laten aansluiten van de nutsvoorzieningen.
Om met succes een beroep te kunnen doen op onwerkbare dagen, rust op de ondernemer de verplichting om concreet te stellen dat door omstandigheden buiten zijn invloedssfeer om, op bepaalde dagen gedurende ten minste vijf uur niet door het merendeel van de werknemers of machines kon worden gewerkt op het kritieke pad van de planning. Dit vereist een specificatie van welke werkzaamheden wel en welke niet konden worden uitgevoerd. De ondernemer laat na voldoende concreet te stellen én te bewijzen welke specifieke werkzaamheden op welke dagen geen doorgang konden vinden en waarom het gehele bouwproces hierdoor met 105 dagen zou zijn vertraagd, dit mede gelet op de door de consument in het geding gebrachte bouwupdates waaruit voldoende blijkt dat de bouwwerkzaamheden van de ondernemer doorgang vonden ondanks dat de nutsvoorzieningen nog niet waren gerealiseerd.
De ondernemer heeft in dit verband weliswaar gesteld dat de installaties, waaronder de warmtepomp, niet ingeregeld konden worden en dat de werkzaamheden die daarna kwamen daarom geen doorgang konden vinden (waarbij volgens de ondernemer gemiddeld geldt dat nadat de nutsvoorzieningen zijn ingeregeld, nog circa drie maanden nodig zijn om alles af te ronden), maar daarmee is niet voldaan aan de stelplicht die op hem rust om zijn vordering toereikend te onderbouwen. De arbiters constateren dat de ondernemer geen concrete onwerkbare werkdagen aanwijst, maar enkel een periode van 105 dagen aanduidt als onwerkbaar. Hoe dit specifieke aantal onwerkbare dagen tot stand is gekomen, is niet, althans onvoldoende toegelicht en volgt ook niet uit de overgelegde stukken, ook niet bij gezamenlijke beschouwing daarvan.
Voorts is naar het oordeel van de arbiters niet, althans onvoldoende gebleken dat de ondernemer zich voldoende (tijdig) heeft ingespannen om te bewerkstelligen dat de nutsvoorzieningen op het juiste moment, althans op een eerder moment dan in week 13 van 2024, konden worden gerealiseerd. Van overmacht aan de zijde van de ondernemer ter zake van de gestelde vertraging in de bouwwerkzaamheden als gevolg van de vertraagde realisatie van de nutsvoorzieningen is dan ook geen sprake.
Het beroep van de ondernemer op onwerkbare werkdagen vanwege de vertraagde realisering van de nutsvoorzieningen wordt afgewezen.
Bouwtijdverlenging
1) Onjuiste en/of onvolledige constructieberekeningen/tekeningen (funderingen, houtconstructie)
De ondernemer komt geen bouwtijdverlenging toe in verband met de wijzigingen in de constructieberekeningen/tekeningen, dit gelet op hetgeen hiervoor met betrekking tot dit specifieke onderwerp is overwogen in het kader van de onwerkbare werkdagen.
2) Meerwerk
De ondernemer stelt vanwege meerwerk recht te hebben op 51 dagen bouwtijdverlenging. De arbiters delen deze stelling niet. De ondernemer heeft – gelijk de consument heeft gesteld – immers van tevoren geen opgave gedaan van het aantal werkdagen waarmee de termijn voor de oplevering door het meerwerk zou worden verlengd, als vermeld in artikel 4 lid 3 van de algemene voorwaarden. Achteraf kan de ondernemer dit in het onderhavige geval niet meer corrigeren. De consument mocht er derhalve van uitgaan dat het meerwerk geen invloed op de bouwtijd zou hebben. De arbiters overwegen hierbij dat de door de ondernemer genoemde percentages aan meerwerk in beginsel ook niet zonder meer meebrachten dat de consument bedacht moest zijn op meerwerk. Dat dit in dit specifieke geval anders is, heeft de ondernemer niet onderbouwd. Ondernemer komt dan ook geen bouwtijdverlenging toe in verband met opgedragen en uitgevoerd meerwerk.
Overmacht en onvoorziene omstandigheden
Uit hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot de onwerkbare werkdagen en bouwtijdverlenging volgt dat het beroep van de ondernemer op overmacht (artikel 6:75 BW) en onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) faalt.
Berekening van de bouwtijdoverschrijding en de schadevergoeding
Op grond van het voorgaande stellen de arbiters vast dat de ondernemer, rekening houdend met 59 niet-werkdagen en 35 onwerkbare werkdagen als gevolg van weersomstandigheden, de in artikel 5 van de overeenkomst neergelegde bouwtijd heeft overschreden vanaf 22 september 2023. Dit betekent dat de ondernemer op grond van artikel 11 lid 5 van de algemene voorwaarden in beginsel een vergoeding verschuldigd is van € 16.425,92 (224 kalenderdagen x € 73,33 [0,25‰ x € 293.322,27]). De vordering van de consument tot betaling van een bedrag van € 16.353,26 is dan ook in beginsel toewijsbaar.
Beroep op matiging ex artikel 6:94 BW
De ondernemer heeft een beroep gedaan op matiging van het verschuldigde bedrag aan schadevergoeding.
Matiging, zo overwegen de arbiters, is slechts mogelijk indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf noopt tot terughoudendheid en brengt mee dat de arbiters pas van de matigingsbevoegdheid gebruik mogen maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De ondernemer heeft geen (voldoende) feiten of omstandigheden gesteld, die tot de conclusie kunnen leiden dat een dergelijk resultaat zich heeft voorgedaan of voordoet.
In het geval van een gefixeerde schadevergoeding, zoals hier aan de orde, is het niet noodzakelijk dat de consument aantoont dat de gevorderde schade daadwerkelijk is geleden.
Er kan aanspraak worden gemaakt op de gefixeerde schadevergoeding als enige schade als gevolg van de te late oplevering aannemelijk is. Juist om discussie tussen partijen over de hoogte van de geleden schade te voorkomen is tussen partijen voor te late oplevering een gefixeerde schadevergoeding overeengekomen. In het onderhavige geval is voldoende aannemelijk dat de consument enige schade heeft geleden. Immers, nu de consument later het genot van het appartement heeft verkregen, heeft de consument over de al betaalde termijnen van de aanneemsom renteverlies geleden en moest deze over een langere periode dan voorzien op andere wijze in de woonbehoefte voorzien.
Het beroep op matiging wordt dan ook, mede met inachtneming van hetgeen hiervoor inzake de onwerkbare werkdagen en bouwtijdverlenging is overwogen, afgewezen.
Verrekening
De arbiters achten het billijk om – overeenkomstig het verzoek van de consument daartoe – het bedrag van € 4.400,00 dat door de ondernemer al is voldaan (MvE, randnummer 21), althans door de consument is achtergehouden in depot (MvA, randnummer 3.21), te verrekenen met de aan de consument toekomende gefixeerde schadevergoeding van € 16.353,26, zodat een toewijzing aan de consument resteert van per saldo € 11.953,26.
Bewijsaanbod
Nu de ondernemer onvoldoende gesteld heeft althans geen concreet bewijs van feitelijke stellingen heeft aangeboden, die – indien bewezen – tot een ander oordeel leiden, passeren de arbiters zijn bewijsaanbod. Over de stellingen waarvan opdrachtgevers expliciet (getuigen)bewijs hebben aangeboden (MvA, randnummer 4.1) overwegen de arbiters nog het volgende.
De stelling dat er 53 dagen onwerkbaar waren als gevolg van onvolledige bouwtekeningen met betrekking tot de fundering doet niet af aan het oordeel van de arbiters dat de ondernemer niet heeft aangetoond dat de consument op enige wijze verantwoordelijk was voor en/of betrokken is geweest bij de totstandkoming van de voor de fundering noodzakelijke constructieberekeningen/ tekeningen.
De stelling dat een onbekend aantal werkdagen onwerkbaar waren vanwege het niet goedkeuren van de houtconstructie door de gemeente doet evenmin af aan het oordeel van de arbiters dat de ondernemer niet heeft aangetoond dat de consument op enige wijze verantwoordelijk was voor en/of betrokken is geweest bij de totstandkoming van de voor de houtconstructie noodzakelijke constructieberekeningen/ tekeningen.
Met betrekking tot de stelling dat 40 dagen onwerkbaar zijn geweest (als bedoeld in artikel 11 lid 1 van de algemene voorwaarden) als gevolg van de oorlog in Oekraïne (vertraging houtleveranties) geldt dat de ondernemer onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld om tot bewijslevering te worden toegelaten.
Ten aanzien van het bewijsaanbod inzake de stelling dat er 105 dagen onwerkbaar waren als gevolg van de vertraging in de realisatie van de nutsaansluitingen, overwegen de arbiters dat uit hetgeen hiervoor met betrekking tot die stelling is geoordeeld, volgt dat de ondernemer onvoldoende concrete feiten en/of omstandigheden heeft gesteld die relevant zijn voor de zaak. Aan de bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen. Daarnaast geldt dat de stelling dat er 105 dagen onwerkbaar waren als gevolg van de vertraging in de realisatie van de nutsaansluitingen, niet afdoet aan het oordeel van de arbiters dat niet, althans onvoldoende is gebleken dat de ondernemer zich voldoende (tijdig) heeft ingespannen om te bewerkstelligen dat de nutsvoorzieningen op het juiste moment, althans in een eerder stadium konden worden gerealiseerd.
Slotsom en wettelijke rente
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht gegrond zal worden verklaard en dat de ondernemer aan de consument een gefixeerde schadevergoeding dient te betalen van per saldo € 11.953,26.
De consument vordert wettelijke rente over de gefixeerde schadevergoeding vanaf de datum van oplevering. Wettelijke rente is verschuldigd vanaf het moment waarop de schuldenaar (de ondernemer) in verzuim is ter zake de voldoening van de gefixeerde schadevergoeding. De consument heeft niet onderbouwd dat de ondernemer op de datum van de oplevering in verzuim is geraakt. Evenmin is gesteld of gebleken van een andere datum waarop het verzuim is ingetreden. De arbiters gaan er daarom vanuit dat het verzuim eerst is ingetreden vanaf de datum van de MvE, zodat vanaf die datum, 24 januari 2025, rente verschuldigd is.
Garantieregeling
Nu de klacht een te late oplevering betreft, is er geen sprake van een garantiegeschil, zodat de arbiters niet toekomen aan toetsing aan de garantieregeling.
Klachtengeld en behandelingskosten
De klacht van de consument wordt gegrond bevonden. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het klachtengeld moeten vergoeden, dat de consument aan de Commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de Commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Buitengerechtelijke kosten
De door de consument gevorderde vergoeding van € 894,53 aan buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen bij gebreke van enige nadere onderbouwing.
Uitvoerbaar bij voorraad
De arbiters zullen dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren, aangezien hiertegen geen gewoon, de executie schorsend, rechtsmiddel openstaat.
Slotoverweging
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan, als in het voorgaande reeds behandeld dan wel niet (meer) ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
Dat wat meer of anders is gevorderd zal worden afgewezen.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt:
op de klacht van de consument:
– verklaren de klacht van de consument gegrond;
– veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van per saldo € 11.953,26 (elfduizend negenhonderddrieënvijftig euro en zesentwintig cent), te vermeerderen met de wettelijke daar-over met ingang van 24 januari 2025 tot aan de dag van volledige betaling;
– bepalen dat de ondernemer het klachtengeld van € 260,00 (tweehonderdzestig euro) moet vergoeden, dat de consument aan de Commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil;
– bepalen dat de ondernemer als bijdrage in de kosten van de behandeling van dit geschil het door de Stichting De Geschillencommissie voor het jaar 2026 vastgestelde bedrag aan de Commissie betaalt;
– wijzen af het meer of anders gevorderde.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op en door de arbiters van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw ondertekend.
mevrouw mr. M.L. Braaksma
de heer ing. T.C.M. Wever
mevrouw mr. drs. S. Meinhardt