Commissie: Makelaardij Consumentenmarkt
Categorie: (Niet) Ontvankelijkheid
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Niet-ontvankelijkverklaring
Uitkomst: niet-ontvankelijk
Referentiecode:
1312916/1321819
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een consument die een makelaar inschakelde voor de verkoop van zijn woning. Volgens de consument heeft de makelaar op Funda een fout gemaakt door te vermelden dat de erfpacht liep van 2017 tot 2067, terwijl de erfpacht volgens de leveringsakte eeuwigdurend was afgekocht. De consument stelde dat deze fout leidde tot financiële schade en eiste een vergoeding van € 10.000. De makelaar erkende dat de vermelding onjuist was, maar wees erop dat de verkooptekst in overleg met de consument was opgesteld, dat de fout na melding was gecorrigeerd en dat de consument niet had aangetoond dat hij hierdoor daadwerkelijk schade had geleden. De Geschillencommissie kwam echter niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van de klacht. Uit de stukken bleek namelijk dat de consument de makelaar aansprakelijk hield voor een schadebedrag dat hoger was dan € 10.000, terwijl het reglement bepaalt dat de commissie dergelijke aansprakelijkheidsgeschillen met een hoger financieel belang niet behandelt. Daarom verklaarde de commissie de consument niet-ontvankelijk in zijn klacht en verwees zij hem, voor een eventuele schadevordering, naar de rechter.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de in of omstreeks oktober 2024 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van een op erfpachtgrond van de gemeente gelegen woning tegen een door de consument betaalde courtage.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 3 september 2025 bij de makelaar is gemeld, heeft de makelaar ondanks zijn verplichting tot zorgvuldigheid, deskundigheid en zorg op Funda foutief melding gemaakt van aflopende erfpacht van 2017 tot 2067. Zoals in de akte van levering staat, is de erfpacht eeuwigdurend afgekocht.
De consument eist betaling van € 10.000, -.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit standpunt komt in de kern op het volgende neer.
In de concept-verkooptekst die in overleg met de consument is opgesteld, was toen al tegenstrijdig vermeld enerzijds dat de canon en beheerkosten voor de gehele duur van het erfpachtrecht zijn afgekocht, anderzijds dat dit slechts zou gelden tot en met 31 december 2067. De definitieve tekst is met de meermalen door de consument verzochte wijzigingen op Funda geplaatst. Toen de consument meldde dat hij op de onjuiste passage was gewezen, is de foutieve passage op Funda aangepast.
Bovendien staaft de consument niet dat er enige schade is en ontbreekt een bewezen causaal verband tussen de gestelde fout en de vermeende schade. De oorzaak was een door de consument zelf verlangde te hoge vraagprijs. Ook dient eventuele schade mede voor rekening van de consument zelf te blijven, omdat hij bij het opstellen van de tekst niet op de fout heeft gewezen. Omdat de fout al op 18 augustus 2025 was gecorrigeerd en de consument de overeenkomst op 28 augustus 2025 heeft opgezegd, zijn verlangde kosten over september en oktober 2025 in ieder geval niet toewijsbaar.
Beoordeling van het geschil
Dat partijen niet op de zitting zijn verschenen, komt voor hun eigen risico. De commissie overweegt verder als volgt.
Artikel 5 onder c. Reglement bepaalt dat de commissie de consument in zijn geschil ambtshalve niet ontvankelijk verklaart indien het een geschil over aansprakelijkheid voor schade betreft met een financieel belang van meer dan € 10.000, -.
Nu niet gebleken is dat de consument zijn aanspraken voor het meerdere dan € 10.000, – onmiskenbaar, althans duidelijk, prijsgeeft of daarvan afstand doet, moet de commissie de consument niet-ontvankelijk verklaren in de klacht. Dat de consument mogelijk uit een contact met het secretariaat heeft opgemaakt dat een enkele verlaging van de eis voldoende is om door de commissie in de klacht te worden ontvangen, maakt dit als zodanig niet anders. Dat de consument de eis in dit geding verlaagt naar € 10.000, – laat immers onverlet dat de consument de makelaar aansprakelijk acht voor schade die een financieel belang van € 10.000, – duidelijk overschrijdt. Bij e-mail van 21 augustus 2025 (13:37 uur) heeft de consument bijvoorbeeld aan de makelaar geschreven:
“Hierbij stel ik U formeel aansprakelijk voor de schade (…) Op basis hiervan schat ik de directe schade op 25000 euro. (…)”
Ook heeft de consument aan de commissie geschreven:
“(…) Mijn claim (…) bestaat uit:
6 maanden mijn overbruggingskrediet = 9300 euro.
6 maanden mijn vaste lasten = 3000 euro. (…)
Totale claim 12300 euro (…).”
Op 10 februari 2026 heeft de consument zelfs nog aan de commissie bericht:
“(…) mijn realistische claim is van zeg maar van 6-7 maanden gegaan naar 9-10 maanden en van 13500 naar bijna 20000 euro (…)”
Nu de consument de makelaar aansprakelijk blijft achten voor schade die een financieel belang van
€ 10.000, – overschrijdt, komt de commissie niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil. Voor zover de consument meent de schade daadwerkelijk van de makelaar te kunnen vorderen, dient hij zich dus te wenden tot de overheidsrechter. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie verklaart de consument niet-ontvankelijk in de klacht.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, de heer mr. J.J. Hendrikse, de heer mr. P. P. van der Neut, leden, op 6 maart 2026.
de heer mr. M.G.W.M. Stienissen