Commissie: Garantiewoningen
Categorie: dak
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: Aanvullend deskundigenonderzoek nodig
Referentiecode:
209205/227646
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In oktober 2017 is de woning opgeleverd aan consumenten waarvoor in november 2016 een aannemingsovereenkomst is gesloten tussen partijen. De consumenten melden in 2022 klachten met betrekking tot knallende geluiden van het dak van de woning. De commissie heeft op 24 november 2023 een niet-destructief onderzoek laten uitvoeren naar het dak door de deskundige de heer H.J. Doosje, waarbij er geen eenduidige oorzaak is gevonden. Ter zitting is door de commissie voorgelegd aan partijen om een destructief onderzoek te laten verrichten. De commissie zal de zaak in verband met het uit te voeren onderzoek aanhouden. Partijen dienen de commissie uiterlijk op 1 juni 2025 te informeren over het al dan niet voortzetten van de zaak.
Volledige uitspraak
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in artikel 13 lid 1 van de tussen de ondernemer en de consumenten gesloten aannemingsovereenkomst (projectmatige bouw) voor eengezinshuizen met toepassing van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna gezamenlijk: de garantieregeling). Hierin wordt, voor zover relevant, het volgende bepaald:
“Alle geschillen (daaronder begrepen die door slechts één der partijen als zodanig
worden beschouwd), welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling van SWK of daaruit voortvloeiende overeenkomsten, die betrekking hebben op de aannemingsovereenkomst, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals dat luidt ten dage van de aanhangigmaking van het geschil”
Er is hiermee voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement van de commissie (hierna: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de knallende geluiden van het dak van de woning van de consumenten.
Behandeling van het geschil
Op 25 september 2024 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk fungerend als secretaris.
Ter zitting zijn verschenen:
– de consumenten, voornoemd,
– [naam], gemachtigde van de consument,
– [naam], gemachtigde van de ondernemer,
– [naam], namens de ondernemer.
Beoordeling van het geschil
Inleiding
Op 21 november 2016 hebben partijen een aannemingsovereenkomst gesloten voor de realisering van de woning aan het Louis Aragonplein 43, te Rotterdam (hierna: de woning). De woning is op 16 oktober 2017 opgeleverd aan de consumenten. De consumenten hebben op 4 oktober 2022 bij de ondernemer gemeld dat zij last hebben van knallende geluiden van het dak van de woning. Ondanks twee (niet-destructieve) onderzoeken van de ondernemer naar de oorzaak van de knallende geluiden van het dak, is het probleem tot op heden niet opgelost.
Knallende geluiden dak
In geschil tussen partijen is of de knallende geluiden een gebrek aan het dak van de woning vormen, dat door de ondernemer dient te worden hersteld.
De commissie heeft op 24 november 2023 een niet-destructief onderzoek laten uitvoeren naar het dak door de deskundige de heer H.J. Doosje, die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie op 18 januari 2024. In dit deskundigenrapport worden meerdere mogelijke oorzaken genoemd van de knallende geluiden, maar een eenduidige oorzaak is door de deskundige niet gevonden. Evenmin heeft de heer Doosje de geluiden an sich kunnen beoordelen.
Bij brief van 1 februari 2024 hebben de consumenten gereageerd op het deskundigenrapport van de heer Doosje. In deze brief verzoeken de consumenten de commissie om een destructief onderzoek uit te laten voeren naar het dak, zodat één duidelijke oorzaak van het knallende geluid kan worden gevonden.
Destructief onderzoek
De commissie heeft ter zitting aan partijen voorgelegd dat nu een eenduidige oorzaak van het knallende geluid in het dak niet is vastgesteld in het deskundigenrapport van de heer Doosje, er door de commissie een destructief onderzoek kan worden bevolen om de oorzaak van het geluid alsnog vast te stellen.
De consumenten hebben in reactie hierop aangegeven dat zij graag meewerken aan een destructief onderzoek van het dak.
Alhoewel de ondernemer zich op het standpunt blijft stellen dat het bevelen van een destructief onderzoek voorbarig is nu niet is vastgesteld dat er sprake is van een gebrek, heeft de ondernemer ter zitting voorgesteld om zelf het destructief onderzoek aan het dak van de woning uit te voeren in aanwezigheid van haar onderaannemer, Unilin.
De commissie overweegt als volgt. Gelet op wat partijen ter zitting zijn overeengekomen, verstaat de commissie dat de ondernemer een destructief onderzoek zal verrichten aan het dak van de woning om de oorzaak van de knallende geluiden van het dak van de consumenten vast stellen. Om enige schijn van partijdigheid te voorkomen zal een door de commissie benoemde deskundige aanwezig zijn bij het destructief onderzoek van de ondernemer. Deze deskundige zal ook een onafhankelijk deskundigenrapport opstellen over de oorzaak van de knallende geluiden van het dak. Indien mogelijk, kan hij zich daarbij ook uitlaten over de aard, omvang en intensiteit van die geluiden.
Deskundige
De deskundige die aanwezig zal zijn bij het destructief onderzoek is:
De heer Arjan Wijnen
Sanger IBCT
Twentepoort Oost 42-10
NL-7609 RG Almelo
+31 (0)546 639 020
www.sanger-ibct.nl
Partijen dienen zelf contact op te nemen met de deskundige over een te plannen datum van het destructief onderzoek.
Horizontale scheur muur
De commissie bepaalt dat de deskundige in zijn onderzoek en deskundigenrapport tevens mee dient te nemen wat de oorzaak is van de horizontale scheur in de muur van de woning van de consumenten. De consumenten vermoeden namelijk dat dit is veroorzaakt door “het trekken van het dak”.
Ventilatiepannen
Ook heeft de ondernemer toegezegd dat zij een aantal ventilatiepannen zal installeren op het dak van de consumenten. De consumenten hebben ook hier ter zitting mee ingestemd. De commissie gaat er van uit dat dit herstel zal plaatsvinden en zal een beslissing op dit punt aanhouden tot het eindvonnis.
Vervolg van de procedure
De commissie zal de zaak in verband met het uit te voeren onderzoek aanhouden. Partijen dienen de commissie uiterlijk op 1 juni 2025 te informeren over het al dan niet voortzetten van de zaak. Indien partijen de zaak wensen voort te zetten, dienen zij daarbij tevens aan te geven op welke wijze zij dat wensen. De commissie neemt hier vervolgens een beslissing over. Gelet hierop houdt de commissie dan ook iedere verdere beslissing aan.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verstaan dat de ondernemer een destructief onderzoek zal verrichten aan het dak van de woning in aanwezigheid van de deskundige de heer Arjan Wijnen,
– bepalen dat de deskundige de heer Arjan Wijnen een deskundigenrapport opstelt over de oorzaak van de knallende geluiden van het dak en de horizontale scheur in de muur van de woning van de consumenten,
– verstaan dat de ondernemer een aantal ventilatiepannen zal installeren op het dak van de woning van de consumenten,
– houden ieder verdere beslissing aan.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op 13 november 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.
de heer mr. R.P.P. Hoekstra
de heer ir. M.P.A. van Daalen MBA
de heer mr. J.J.E. Hovener