Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: -
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak in beroep
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1221409/1221509
De uitspraak:
De uitspraak betreft een hoger beroep tegen een eerdere uitspraak, waarin een verkopend makelaar was berispt wegens het niet informeren van een koper over vermeende overlast vanuit een naastgelegen woning. De commissie oordeelt dat niet is komen vast te staan dat de makelaar bekend was met de gestelde stank- en ongedierteoverlast of dat hij daarvan op de hoogte had moeten zijn. Ook is niet gebleken dat de makelaar onjuiste mededelingen heeft gedaan over eerdere biedingen of contacten met buurtbewoners. De eerdere uitspraak wordt vernietigd en de klacht wordt alsnog volledig ongegrond verklaard.
Onderwerp van het beroep
Het beroep richt zich tegen de uitspraak in eerste aanleg van 6 maart 2025, waarin de commissie appellante een berisping heeft opgelegd wegens het gegrond verklaarde klachtonderdeel ten aanzien van de inlichtingenplicht. De klacht ziet op het handelen van appellante als verkopend makelaar van een woning aan [adres] (hierna: de woning).
Feiten
1. In september 2021 is de woning aan [adres] (hierna: de woning van de buurman) door de gemeente opgeruimd en gereinigd.
2. In mei 2022 hebben de verkopers de woning bij appellante aangemeld voor verkoop.
3. Op 10 november 2022 heeft verweerster de woning bezichtigd onder begeleiding van [naam makelaar] (hierna: de makelaar), werkzaam bij appellante.
4. Op 18 november 2022 heeft verweerster de woning gekocht en in april 2023 is zij in de woning gaan wonen.
5. Bij e-mail van 21 juli 2023 heeft verweerster bij de verkopers en appellante gemeld dat zij overlast ondervond doordat de woning van de buurman ernstig vervuild was.
6. Op 15 juli 2024 is de woning van de buurman door de gemeente ontruimd.
Standpunt van appellante
Voor het standpunt van appellante verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen zij ter zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt dit op het volgende neer.
1) Verzwijgen overlast
Ten tijde van de verkoop van de woning aan verweerster was bij de makelaar niet bekend dat de woning van de buurman sterk vervuild was. De makelaar heeft nooit enig contact met de buurman gehad. Ook heeft de makelaar bij zijn bezoeken aan de woning nooit enige geluids-, ongedierte- en/of stankoverlast waargenomen. In het rapport van de bouwkundige keuring van 20 november 2022, dat in opdracht van verweerster is gemaakt, wordt ook geen melding gemaakt van ongedierte bij of in de woning. Nimmer heeft de taxateur gerapporteerd over enige overlast van de buurman. Bovendien werd verweerster zelf bijgestaan door een aankoopmakelaar, van wie verwacht mag worden dat hij de aankoop van de woning scherp en alert begeleidt. Het is dan ook onredelijk dat verweerster meent dat de makelaar de overlast van de buurman wel zou hebben moeten opmerken, terwijl de taxateur, de bouwkundige, de aankoopmakelaar en verweerster zelf niets hebben gemerkt toen zij de woning bezochten.
Verder was de makelaar er niet van op de hoogte dat de gemeente de woning van de buurman in juli 2021 heeft opgeruimd en gereinigd. De verkopers hebben hem dit niet verteld. Ook hebben de verkopers hiervan geen melding gemaakt in de vragenlijst.
Verweerster stelt dat de verkopers in juli 2021 van de makelaar het advies hebben gekregen om een energielabel voor de woning aan te vragen, maar dat klopt niet. De woning is pas in mei 2022 bij appellante aangemeld en de makelaar heeft de woning in 2021 dus niet gezien.
Dat de voortuin van de buurman net voor de verkoop van de woning is opgeruimd door de verkopers samen met andere buren, was geen aanleiding voor de makelaar om zich zorgen te maken over de buurman. Op foto’s van de voortuin van de buurman is te zien hoe de situatie was vóór en nadat deze is opgeruimd. De voortuin is netter geworden, maar het verschil is niet zodanig dat de makelaar naar aanleiding daarvan moest informeren naar de redenen voor het opruimen.
2) Eerdere bieding
Verweerster klaagt dat de makelaar de schijn heeft gewekt dat er een andere koper was met wie al een mondelinge koopovereenkomst was gesloten en gesuggereerd heeft dat bij een hoog bod van verweerster, de verkopers de mondelinge overeenkomst zouden heroverwegen. Die klacht is volledig ontkracht; verweerster heeft erkend dat haar aankoopmakelaar een eerder een bod op de woning heeft bevestigd.
3) Onwaarheden in de e-mail van de makelaar van 25 juni 2024
De e-mail van 25 juni 2024 bevat geen onwaarheden over gesprekken met buren. Verweerster heeft inmiddels een verklaring van de overburen overgelegd, waarin wordt bevestigd dat een (andere) aspirant-koper, die een yogaschool in de woning wilde beginnen, onder begeleiding van de makelaar de woning heeft bezichtigd en met de overburen over de buurman heeft gesproken. In de beleving van de makelaar heeft de overbuurvrouw ook gesproken met verweerster over de buurman.
Standpunt van verweerster
Voor het standpunt van verweerster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen zij ter zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt dit op het volgende neer.
1) Verzwijgen overlast
De makelaar heeft verweerster bij de aankoop van de woning (ten onrechte) niet geïnformeerd over de ernstige ongedierte- en stankoverlast die de buurman al jarenlang veroorzaakte door zijn onbedwingbare verzamelwoede van etenswaren.
In juli 2021 is door de verkopers een energielabel voor de woning aangevraagd omdat zij de woning in de verkoop wilden zetten. Appellante was dus al vanaf dat moment betrokken bij het verkoopproces van de woning. Dit was nog voordat de woning van de buurman door de gemeente is gereinigd en de tuin door de verkopers en buren is opgeruimd. De makelaar moet dan ook op de hoogte zijn geweest van de problematiek van de buurman.
Temeer omdat hij tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg heeft verklaard dat hij kennissen heeft die ook aan [adres] wonen en dat hij vijf tot tien minuten met de overburen heeft gepraat tijdens een bezichtiging.
De makelaar heeft, hoewel hij op de hoogte was van voornoemde problematiek, tijdens de bezichtiging van de woning slechts aan verweerster gemeld dat de buurman een einzelgänger is die de neiging heeft om droge spullen te verzamelen, en dat de buurt dit beheersbaar houdt. Dat er als gevolg van het gedrag van de buurman een ongedierteplaag en stankoverlast bij de woning is ontstaan, heeft de makelaar voor verweerster verzwegen. De makelaar was als verkoopmakelaar echter verplicht dit te melden aan verweerster. Verweerster zou de woning niet hebben gekocht als zij hierover was geïnformeerd. Pas na de aankoop van de woning is verweerster door haar buren van [huisnummer] geïnformeerd over de ernstige problematiek van de buurman en de gevolgen daarvan.
2) Eerdere bieding
De makelaar heeft het doen voorkomen alsof er een andere koper was voor de woning met wie de verkopers al een mondelinge overeenkomst hadden gesloten. De makelaar heeft tegen verweerster gezegd dat de verkopers deze mondelinge overeenkomst zouden heroverwegen als zij een hoger bod zou doen. Verweerster heeft daarom uiteindelijk € 385.000,– geboden op de woning. De makelaar heeft over dit klachtonderdeel meerdere – onderling verschillende – verklaringen afgelegd.
3) Onwaarheden in de e-mail van de makelaar van 25 juni 2024
De makelaar heeft op 25 juni 2024 een e-mail gestuurd aan de advocaat van de verkopers waarin onwaarheden staan vermeld over gesprekken van verweerster met bewoners uit de buurt. Alle buren zijn bereid te verklaren dat zij, toen verweerster de woning kwam bezichtigen met de makelaar, niet met haar hebben gesproken over de woning van de buurman.
Verzoek
Verweerster verzoekt de commissie de in eerste aanleg ongegrond verklaarde klachtenonderdelen 2 en 3 opnieuw te beoordelen.
Beoordeling van de klacht
Beroep
In de uitspraak van 6 maart 2025 heeft de commissie in eerste aanleg het klachtonderdeel ten aanzien van de inlichtingenplicht gegrond verklaard en appellante hiervoor een berisping als sanctie opgelegd. De overige twee klachtonderdelen heeft de commissie in eerste aanleg ongegrond verklaard, omdat deze naar haar oordeel onvoldoende waren onderbouwd.
Gelet op het bepaalde in artikel 22 lid 1 van het reglement van de commissie zal de commissie hierna de klacht van verweerster nogmaals in volle omvang beoordelen.
Het geschil
Inlichtingenplicht (klachtonderdeel 1)
De commissie is van oordeel dat uit de stukken en hetgeen ter zitting is verklaard niet volgt dat de makelaar op de hoogte was van de ongedierte- en stankoverlast bij de woning. De commissie neemt daarbij in overweging dat geen van de overige professionals die de woning hebben bezocht (de aankoopmakelaar van verweerster, de taxateur en de bouwkundig onderzoeker) de vervuiling hebben opgemerkt en dat verweerster zelf naar eigen zeggen voornoemde overlast ook pas heeft ontdekt na een verblijf van enige maanden. Dat de makelaar de woning van de buurman in 2021 (vóórdat deze is gereinigd door de gemeente) heeft gezien, is door de makelaar gemotiveerd betwist en is in deze procedure dan ook niet komen vast te staan.
Ook uit de overgelegde verklaringen van buurtbewoners volgt niet dat de makelaar op de hoogte was van voornoemde overlast en problematiek van de buurman. Het enkele feit dat de makelaar heeft verklaard dat hij mensen uit de buurt oppervlakkig kent, kan naar het oordeel van de commissie niet leiden tot de conclusie dat de makelaar bekend was met de situatie van de buurman en daar verder naar had moeten informeren.
De overgelegde foto’s van Google Streetview, waarop de voortuin van de woning van de buurman te zien is vóór en nadat deze is opgeruimd, laten geen dermate verontrustend beeld zien dat er aanleiding voor de makelaar had moeten zijn om nadere vragen te stellen over de redenen voor het opruimen van de tuin.
Nu niet is komen vast te staan dat de makelaar op de hoogte was van de overlast of dat hij daar navraag naar had moeten doen, kan hem naar het oordeel van de commissie niet worden verweten dat hij de overlast niet heeft gemeld bij verweerster voorafgaand aan de koop van de woning. Dat betekent dat klachtonderdeel 1 niet gegrond is. De commissie zal daarom de uitspraak in eerste aanleg van 6 maart 2025 vernietigen en klachtonderdeel 1 ongegrond verklaren.
“Suggestie hoger bod wegens andere aspirant-kopers” (klachtonderdeel 2) en
“Onwaarheden in e-mail van 25 juni 2024” (klachtonderdeel 3)
De commissie is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de makelaar heeft gelogen over een eerdere bieding op de woning. Ook is niet komen vast te staan dat de e-mail van 25 juni 2024 van de makelaar (ten aanzien van een gesprek van verweerster met buren) onjuistheden bevat. De makelaar heeft ter zitting verklaard dat “in mijn beleving verweerster ook met de overbuurvrouw [heeft] gesproken”. Hij heeft kennelijk in de e-mail verwoord wat hij zich herinnert. Dat is niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. De commissie zal deze klachtonderdelen dan ook ongegrond verklaren.
Klachtengeld en behandelingskosten
Op grond van artikel 23 lid 2 van het reglement van de commissie zal de commissie bepalen dat de Stichting De Geschillencommissie het door appellante betaalde klachtengeld terugbetaalt. Daarnaast zal de commissie, conform artikel 23 lid 6 van het reglement van de commissie, bepalen dat de Stichting De Geschillencommissie de door appellante betaalde bijdrage in de kosten voor het wijzen van de uitspraak in eerste aanleg terugbetaalt.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– vernietigt de uitspraak in eerste aanleg van 6 maart 2025 (met zaaknummer: 548769/752941);
– verklaart de klacht ongegrond;
– bepaalt dat de Stichting De Geschillencommissie het door appellante betaalde klachtengeld terugbetaalt;
– bepaalt dat de Stichting De Geschillencommissie de door appellante betaalde bijdrage in de kosten voor het wijzen van de uitspraak in eerste aanleg terugbetaalt;
– wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer E. Getreuer, de heer mr. S. Sierksma, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 9 december 2025.