Commissie: Notariaat
Categorie: Kosten
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
906790/1079937
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Deze zaak gaat over een geschil tussen een cliënt en een notariskantoor over de hoogte van de kosten voor de aankoop van een appartement. De cliënt had op basis van een offerte van € 1.358 verwacht ongeveer dat bedrag te betalen, maar kreeg uiteindelijk een rekening van € 2.569,60. Volgens de cliënt was de offerte niet duidelijk en ontbraken belangrijke extra kosten, zoals toeslagen voor een appartement en een overbruggingshypotheek. Daarom vroeg zij om een deel van de extra kosten terug te krijgen. Het notariskantoor stelde dat alle mogelijke bijkomende kosten wel degelijk in de offerte stonden vermeld, namelijk in de toelichtende tekst onder de prijsopgave. De Geschillencommissie oordeelde dat het beter was geweest als de extra kosten direct in het totaalbedrag van de offerte waren opgenomen, maar vond dat de offerte toch voldoende duidelijk maakte welke aanvullende kosten konden worden berekend. Volgens de commissie hadden de cliënten niet alleen naar het genoemde totaalbedrag moeten kijken, maar ook de toelichting bij de offerte moeten lezen en eventueel vragen moeten stellen. Daarom mocht het notariskantoor de extra kosten in rekening brengen. De klacht werd ongegrond verklaard en het verzoek om een vergoeding werd afgewezen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De cliënt heeft de klacht voorgelegd aan de notaris.
Het geschil betreft de door het kantoor in rekening gebrachte kosten.
Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klaagster heeft samen met haar echtgenoot een appartement gekocht. Haar echtgenoot heeft bij het kantoor een offerte aangevraagd voor de kosten van een hypotheekakte, een overbruggingshypotheek en een leveringsakte. Het kantoor heeft een bedrag van € 1.358,– geoffreerd. Uiteindelijk is een bedrag in rekening gebracht dat bijna twee keer zo hoog is als de offerte, te weten: € 2.569,60. Klaagster heeft hiertegen bezwaar gemaakt bij het kantoor. Het kantoor verwijst naar toeslagen en kleine lettertjes, voor de extra kosten die verschuldigd zijn bij een overbruggingshypotheek en een appartement. Echter, verzuimd is een en ander mee te nemen in de offerte. Klaagster is van mening dat zij een kloppende en transparantie offerte van het kantoor had mogen verwachten.
Klaagster verzoekt de commissie te bepalen dat het kantoor minimaal 50% van de meerkosten (€ 1.211,60) op de factuur (€ 2.569,60) ten opzichte van de offerte (€ 1.358,–) dient terug te betalen, althans haar een vergoeding toe te kennen voor de schade die zij ten gevolge van het handelen of nalaten van het kantoor heeft geleden.
Ter zitting hebben klaagster en haar echtgenoot (hierna te noemen: de cliënten) toegelicht dat zij geen bezwaar hebben tegen de door de het kantoor berekende prijswijzigingen van het kadaster. Zij achten het echter niet redelijk dat het in rekening gebrachte bedrag bijna twee keer zo hoog is als het geoffreerde bedrag. Zij hebben – in overleg met hun makelaar – een duidelijke offerteaanvraag ingediend. De door het kantoor uitgebrachte offerte vinden zij misleidend. Van hen kon niet worden verwacht dat zij naar aanleiding van de offerte zouden gaan ‘puzzelen’ om het bedrag te kunnen berekenen dat hen uiteindelijk in rekening zou worden gebracht.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Het kantoor onderschrijft de richtlijn duidelijk offreren. Daarom staan er zoveel bijkomende kosten in de offerte zelf en dus niet in de algemene voorwaarden of in een bijlage bij de offerte. De offerte is geen moeilijk leesbaar document en alles wat van toepassing was in het dossier van de cliënten is keurig vermeld.
De aanvraag is gedaan door de echtgenoot van klaagster per e-mail op 31 oktober 2024. Hij heeft gevraagd om een offerte voor de levering van een appartement met hypotheek en overbruggingshypotheek. Er is een offerte uitgebracht waarin al deze elementen staan vermeld. Op het moment van de aanvraag is het niet gebruikelijk om nadere vragen te stellen over de specifieke situatie van de aanvrager. De offerte is door de cliënten geaccepteerd. Op geen enkel moment hebben zij aangegeven de offerte onduidelijk te vinden of er vragen over te hebben. Als zij dat wel hadden gedaan, had het kantoor de gewenste helderheid kunnen verschaffen en de vragen kunnen beantwoorden. Pas achteraf, nadat alle werkzaamheden waren afgerond, hebben de cliënten aangegeven dat de offerte onduidelijk zou zijn geweest. Omdat het kantoor eerder nog nooit klachten heeft gekregen over de offerte of de eindnota, was er geen reden om aan te nemen dat de offerte voor de cliënten niet duidelijk was.
Het kantoor licht het rekening gebrachte bedrag als volgt toe:
– levering + toeslag appartement: € 425,– + € 195,– = € 620,–. Bij een appartement rekent het kantoor een toeslag, omdat in dat geval de Vereniging van Eigenaren (VvE) moet worden aangeschreven voor het reservefonds, er extra bepalingen moeten worden opgenomen in de leveringsakte over de splitsingsakte en er extra verrekeningen op de nota zijn voor de servicekosten;
– kwaliteitsfonds notariaat: externe kosten die één op één zijn doorberekend;
– recherchekosten kadaster: € 100,–. Normaal zijn de kosten € 50,– bij de hypotheek en € 50,– bij de levering, maar bij meerdere kadastrale percelen wordt extra gerekend, zo ook bij een overbrugging. De reden hiervoor is dat het kantoor daadwerkelijk meer recherchekosten heeft bij het kadaster;
– kadastraal recht. Hier zijn twee afwijkingen, beide zijn opgenomen in de offerte. Ten eerste is de offerte aangevraagd in oktober 2024 en passeerde de akte op 3 januari 2025. In oktober 2024 waren de nieuwe tarieven van het kadaster nog niet bekend. Het kantoor heeft de toepasselijke kadastertarieven van 2025 één op éen aan de cliënten doorberekend. Daarnaast zijn er altijd twee kadastertarieven mogelijk: KIK of niet-KIK. De keuze daarvan ligt niet bij het kantoor, maar hangt af van de inhoud van de akte en van de hypotheekaanbieder. In dit geval kon de levering niet KIK en de hypotheek wel. Aangezien dit geen keuze is voor een notaris en deze wettelijk verplicht is om op grond van de beroepsregels de in rekening gebrachte kadasterkosten zonder aanpassing door te berekenen aan cliënten, is dat ook precies wat het kantoor heeft gedaan;
– hypotheek + toeslag overbrugging: € 425,– + € 225,– = € 650,–. De cliënten hebben zelf aangegeven dat er een overbrugging was en hadden kunnen lezen dat er daarom een toeslag was. De toeslag rekent het kantoor, omdat er een extra onderpand kadastraal omschreven moet worden in de akte waarbij ook volledig moet worden omschreven hoe dit pand is verkregen, op welke datum, bij welke notaris en op welke datum het is ingeschreven bij het kadaster en onder welk deel en nummer;
– onderzoek persoonsgegevens: twee keer € 50,–. Het kantoor weet bij de aanvraag niet of de offerte-aanvrager (de echtgenoot van klaagster in dit geval) alleen gaat kopen of samen met een partner (klaagster in dit geval). Vandaar dat in de offerte staat dat het bedrag per persoon wordt berekend. De cliënten wisten dat zij het appartement samen hadden gekocht. Dat deze kosten twee keer in rekening zijn gebracht, kan dus geen verrassing zijn. Bovendien betreft dit bedrag gedeeltelijk externe kosten en gedeeltelijk honorarium voor de medewerk(st)er die alle checks uitvoert en beoordeelt;
– overdrachtsbelasting (verzorgen aangifte): € 75,–. Op grond van de offerte was duidelijk dat dit bedrag doorberekend zou worden;
– waarborgsom in beheer nemen: € 50,–. Dit is een vergoeding voor het gebruik van de derdengeldrekening van het kantoor;
– overboekkosten: twee keer € 12,50 = € 25,–. Het kantoor moest een bedrag aan de belastingdienst betalen en een bedrag aan de cliënten zelf (restant hypotheekgelden). Voor de overboeking rekent het kantoor € 12,50 per overboeking;
– WWFT-onderzoek: € 100,–. Omdat de cliënten een geldbedrag van € 55.000,– als waarborgsom hebben gestort op de derdengeldrekening, is het kantoor verplicht de herkomst van de gelden te onderzoeken. De keuze voor de cliënten was dit bedrag zelf storten bij het kantoor of een bankgarantie via de bank regelen (daar rekent de bank geld voor).
Al deze (bijkomende) kosten staan vermeld in de offerte (zowel exclusief als inclusief btw). De offerte is niet alleen transparant, maar ook kloppend. Het kantoor heeft niet verwezen naar kleine lettertjes die het vergeten zou zijn op te nemen in de offerte. De offerte bevat veel uitzonderingen en voorbehouden en kan derhalve niet worden opgevat als een persoonlijke offerte. Een all-in offerte is ook niet mogelijk. Bovendien is het gebruikelijk in het notariaat om op deze wijze te offreren. De offerte heeft voldoende duidelijk gemaakt op welke wijze het eindbedrag tot stand is gekomen. Het zou in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid om kosten die een notaris op wettelijke gronden verplicht is om te maken, niet bij de cliënt(e) in rekening te kunnen brengen. Er is aan de cliënten niets in rekening gebracht dat niet duidelijk in de offerte stond vermeld.
Ter zitting heeft de notaris benadrukt dat op de offerte alle bijkomende kosten staan vermeld en dat het aan de cliënten in rekening gebrachte bedrag conform offerte is. Het is een algemene standaardofferte. Gelet op de vele offerteaanvragen die het kantoor krijgt, is het ondoenlijk om steeds alle bijkomende kosten al meteen bij de aanvraag te berekenen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van het kantoor hanteert dat is gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast. De echtgenoot van klaagster heeft bij e-mail van 31 oktober 2024 een ‘prijsopgave’ aangevraagd voor een ‘hypotheekakte, overbruggingshypotheek en leveringsakte’. Daarbij heeft hij vermeld dat het een appartement betreft. Het kantoor heeft hem op diezelfde dag een ‘offerte levering en hypotheek 2024’ toegestuurd. Daarin is een totaalbedrag van € 1.358,39 vermeld. De notaris heeft de cliënten uiteindelijk een bedrag van € 2.569,60 in rekening gebracht. De cliënten zijn het niet eens met het door het kantoor in rekening gebrachte bedrag; zij vinden dat het kantoor minimaal 50% van de meerkosten moet terugbetalen.
De commissie merkt in het algemeen op dat een notaris niet kan worden verplicht in een offerte steeds een all-in bedrag te vermelden, mits de offerte maar voldoende duidelijk maakt op welke wijze het eindbedrag tot stand komt. Van tevoren zijn sommige omstandigheden immers nog niet bekend.
Nu in de onderhavige offerte-aanvraag specifiek is vermeld dat sprake was van een appartement en een overbruggingshypotheek, is de commissie van oordeel dat het voorkeur had verdiend dat het kantoor de bijkomende kosten daarvoor expliciet in de offerte had opgenomen, zodat deze kosten voor de cliënten in één opslag duidelijk zouden zijn geweest. De commissie acht dit echter onvoldoende voor de conclusie dat niet is gehandeld zoals mag worden verwacht van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. Immers, deze kosten zijn weliswaar niet opgenomen in de cijfermatige opstelling in de offerte, maar zijn wel op voldoende begrijpelijke wijze uitgeschreven in de tekst onder deze cijfermatige opstelling (onder het kopje: ‘Bijkomende kosten’). De commissie stelt voorts vast dat ook de overige door het kantoor in rekening gebrachte (bijkomende) kosten voldoende duidelijk zijn omschreven in de tekst van de offerte.
De cliënten hebben kennelijk slechts gekeken naar de cijfermatige opstelling in de offerte en de tekst daaronder niet goed doorgenomen. Dit komt voor hun rekening en risico. Daar waar de cliënten in de cijfermatige opstelling de specifiek in hun aanvraag benoemde elementen misten, had het bovendien op hun weg gelegen daarover navraag te doen bij het kantoor. Dan had het kantoor hen de toelichting kunnen geven, die thans in de onderhavige procedure is verstrekt.
Gelet op het voorgaande komt de commissie tot de conclusie dat het kantoor de extra kosten in rekening mocht brengen. Dit betekent dat de klacht van klaagster ongegrond zal worden verklaard en dat het door haar verzochte zal worden afgewezen. Nu de klacht ongegrond wordt verklaard, blijft het klachtengeld voor rekening van klaagster.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van klaagster ongegrond en wijst het door haar verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter, de heer mr. M. de Waal, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 18 juli 2025.
de heer mr. A.G.M. Zander