Commissie: Notariaat
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
737265/1157654
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Deze zaak gaat over een erfdienstbaarheid (een recht van overpad) die een notaris in januari 2024 heeft gevestigd op een oprit waarover al langere tijd een juridisch conflict bestond tussen klager en zijn buurman. Klager vond dat de notaris onzorgvuldig had gehandeld, omdat er op dat moment nog een procedure in hoger beroep liep over de vraag wie eigenaar was van de oprit. Volgens klager bleek later uit een uitspraak van het hof dat de buurman nooit eigenaar van de oprit was geweest en daarom had de erfdienstbaarheid volgens hem niet mogen worden gevestigd. Ook vond klager dat de notaris na deze uitspraak had moeten meewerken aan het opheffen van de erfdienstbaarheid. De notaris stelde daartegenover dat uit het kadaster op het moment van vestiging bleek dat de buurman als eigenaar geregistreerd stond en dat hij daarom mocht uitgaan van die gegevens. De Geschillencommissie oordeelde dat de notaris redelijk heeft gehandeld. De commissie vond niet bewezen dat de notaris wist van de lopende hogerberoepsprocedure en stelde vast dat hij mocht vertrouwen op de kadastrale gegevens en de beschikbare eigendomstitel. Daarnaast gaf het hof volgens de commissie niet definitief aan dat klager eigenaar van de oprit was, waardoor de notaris niet verplicht was de erfdienstbaarheid op te heffen. Ook kan de commissie zelf geen notariële akte vernietigen; dat is alleen aan de rechter. Daarom verklaarde de commissie de klacht ongegrond en wees zij het verzoek van klager af.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De cliënt heeft de klacht voorgelegd aan de notaris.
Het geschil betreft de vestiging van een erfdienstbaarheid door de notaris in opdracht van de buren van klager
Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De notaris heeft in januari 2024 een erfdienstbaarheid gevestigd op de oprit van klager, terwijl de eigendom daarvan op dat moment onderwerp was van een lopende rechtszaak in hoger beroep. De buurman van klager had namelijk een fout in het kadaster ontdekt waardoor deze buurman ten onrechte als eigenaar van de oprit van klager stond geregistreerd. Hij probeerde van deze fout te profiteren door het stuk grond (de oprit van klager) te verkopen aan een andere buurman van klager, zodat deze het als achtertuin kon gebruiken. Deze rechtszaak liep al drie jaar en de uitspraak werd verwacht in maart 2024. Toen de buurman zich realiseerde dat zijn oneerlijke claim (om de eigendom van de oprit te verkrijgen) waarschijnlijk zou worden afgewezen, diende hij – vlak vóór de uitspraak – snel een verzoek bij de notaris in om op de oprit van klager een erfdienstbaarheid te vestigen ten gunste van de andere buurman.
Het Hof oordeelde in maart 2024 dat de buurman nooit eigenaar is geweest van de oprit. Het kadaster heeft het perceel daarna weer op naam van klager gezet. Klager heeft zich vervolgens tot de notaris gewend met het verzoek de akte van erfdienstbaarheid te vernietigen. Hij heeft hem diverse e-mails gestuurd en heeft vier keer persoonlijk zijn kantoor bezocht. De notaris weigerde te reageren op het verzoek van klager om deze kwestie op te lossen. Toen klager de notaris uiteindelijk sprak (bij het vierde bezoek), weigerde deze om Engels te spreken en zei hij geen tijd te hebben om de zaak te bespreken.
Klager is van mening dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld. Uit de koopovereenkomst bleek duidelijk dat de buurman de oprit nooit had gekocht. Bovendien liep er op dat moment een gerechtelijke procedure over de eigendom van de oprit. Gezien deze twee factoren had er geen nieuwe juridische constructie (de vestiging van een erfdienstbaarheid) mogen worden toegestaan totdat het geschil was opgelost.
Klager verzoekt de commissie de erfdienstbaarheid nietig te verklaren.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het
standpunt – zoals toegelicht ter zitting – op het volgende neer.
Klager is geen cliënt van het kantoor van de notaris. De notaris heeft nimmer een akte gepasseerd waarbij klager partij is. De notaris heeft op verzoek van de buren van klager een erfdienstbaarheid gevestigd. De eigenaren van het heersend erf wilden zekerheid hebben dat zij over het dienend erf hun rolemmer naar de openbare weg mogen brengen en ook te voet of met hun fiets naar de openbare weg kunnen gaan. Een afstand van een paar meter. Een erfdienstbaarheid die absoluut niet als erg bezwarend kan worden gezien.
Klager heeft bezwaar gemaakt tegen de gevestigde erfdienstbaarheid. Klager en zijn buurman zijn al jaren in conflict over de eigendom van de oprit. Meerdere notariskantoren zijn door partijen bij hun zaak betrokken geraakt. Partijen hebben bewakingscamera’s over en weer om elkaar 24/7 in de gaten te houden. De beelden daarvan liegen niet. Om deze reden voelden medewerksters van de notaris zich onveilig op momenten dat klager plotseling voor de balie van het kantoor stond. De notaris heeft hem daarom gevraagd niet meer onaangekondigd zijn kantoorpand te bezoeken en verder met hem per e-mail te communiceren.
Naar aanleiding van de e-mails van klager d.d. 21, 24 en 29 oktober 2024 heeft de notaris een en ander (kosteloos) voor hem uitgezocht en hem geantwoord dat op het moment van vestiging van de erfdienstbaarheid de buren eigenaren waren van de betreffende kadastrale percelen (het heersend en het dienend erf) en dat de erfdienstbaarheid daarom rechtsgeldig is gevestigd. Nadien heeft het Hof arrest gewezen en heeft een andere notaris dit arrest ingeschreven bij het kadaster. Puur een wettelijke taak en niets meer of minder dan het verzorgen van de inschrijving van het arrest bij het kadaster, zonder enige verantwoordelijkheid of betrokkenheid van deze notaris bij de inhoud van dit arrest. Die inhoud is de verantwoordelijkheid van de betreffende rechter. Na het inschrijven zijn er misverstanden en wederom onrust ontstaan. Het kadaster heeft het arrest onjuist geïnterpreteerd en klager tijdelijk en abusievelijk als eigenaar van het perceel met nummer 4602 (de oprit) gemeld. Het kadaster heeft het arrest nadien opnieuw gelezen en gezien dat er een interpretatiefout was gemaakt. Daarna is het perceel weer geadministreerd op naam van de buurman.
De erfdienstbaarheid voor de rolemmer is rechtsgeldig gevestigd en derhalve kan de notaris niet voldoen aan het verzoek van klager om de erfdienstbaarheid op te heffen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting staat vast dat de notaris op 15 januari 2024 in opdracht van de buren van klager een erfdienstbaarheid van weg heeft gevestigd ten behoeve van het erf van de ene buurman en ten laste van het andere erf van de andere buurman (hierna te noemen: de buurman), inhoudende het recht om te voet of met een fiets en te voet met een rolemmer – (gemotoriseerde of elektrische voertuigen zijn van deze erfdienstbaarheid uitgesloten) – te komen van en te gaan naar de openbare weg. De erfdienstbaarheid is gevestigd op de oprit die vanaf het kantoor van klager op de achterkant van zijn perceel naar de openbare weg loopt. Tussen klager en de buurman zijn gerechtelijke procedures gevoerd over de eigendom van de oprit. In een arrest van 26 maart 2024 heeft het Hof geoordeeld dat de oprit niet is gekocht door en geleverd aan de buurman en dat hij daarom geen eigenaar is van de oprit. Klager heeft zich met dit arrest tot de notaris gewend en hem verzocht om de vestiging van de erfdienstbaarheid op te heffen. De notaris heeft niet aan dit verzoek voldaan.
Klager beklaagt zich over het handelen van de notaris. Klager is van mening dat de notaris de erfdienstbaarheid niet had mogen vestigen, omdat de buurman volgens klager geen eigenaar was van de oprit en over de vaststelling van de eigendom nog een procedure in hoger beroep liep. De notaris betwist dit. Hij stelt dat uit de kadastrale recherches die hij destijds heeft uitgevoerd, is gebleken dat de buurman in januari 2024 wel degelijk eigenaar was van de oprit en dat de erfdienstbaarheid daarom rechtsgeldig is gevestigd.
Uit het door klager overgelegde uittreksel uit het kadaster van 31 oktober 2024 blijkt dat de oprit thans kadastraal bekend is onder nummer 4602 en dat dit kadastrale perceel is ontstaan uit het perceel met nummer 4100. Blijkens het door de notaris overgelegde uittreksel van 14 januari 2024 stond dit laatste perceel op dat moment op naam van de buurman. De notaris heeft betwist dat hij ten tijde van het vestigen van de erfdienstbaarheid op de hoogte was van de lopende procedure in hoger beroep en klager heeft het tegendeel niet (voldoende) aannemelijk gemaakt.
Naar het oordeel van de commissie mocht de notaris onder de gegeven omstandigheden ervan uitgaan dat de buurman eigenaar was van de oprit en heeft hij de erfdienstbaarheid daarom rechtsgeldig kunnen vestigen. De commissie merkt in dit verband nog op dat de notaris ter zitting desgevraagd heeft verklaard dat hij niet meer weet of hij ook de onderliggende titel – de leveringsakte – bij het kadaster heeft opgevraagd. Wat daar ook van zij, zoals volgt uit de tussen klager en de buurman gevoerde procedures, kon uit deze leveringsakte niet ondubbelzinnig de eigendom van het pad worden afgeleid nu uit de inhoud van de akte de buurman eigenaar van de oprit lijkt te zijn, maar uit de door de klager getoonde tekening lijkt alsof de oprit bij het perceel van de klager zou behoren. De notaris mocht echter vertrouwen op de inhoud van de onderliggende titel waaruit de buurman eigenaar lijkt te zijn.
Klager is het er voorts niet mee eens dat de notaris – na het arrest van het Hof van 26 maart 2024 – niet heeft willen meewerken aan zijn verzoek tot opheffing van de erfdienstbaarheid. Klager stelt dat uit het arrest blijkt dat hij eigenaar is van de oprit. De commissie stelt vast dat in het arrest weliswaar is overwogen dat de buurman geen eigenaar is van de oprit, maar dat het Hof zich expliciet niet heeft uitgelaten over de vraag of klager dan wel als eigenaar kan worden aangemerkt, omdat, zoals het Hof heeft overwogen, klager in de procedure bij het Hof geen vordering heeft ingesteld die ertoe strekt te bepalen dat hij eigenaar is van het pad. Het Hof heeft derhalve in het midden gelaten aan wie de oprit wel in eigendom toebehoort. Dat de notaris niet aan het verzoek van klager heeft willen voldoen, kan hem dan ook niet worden verweten.
Klager verlangt dat de commissie thans alsnog de erfdienstbaarheid nietig verklaart, althans vernietigt. Hij verwijst in dit verband naar voormeld uittreksel uit het kadaster van 31 oktober 2024, waarin hij als eigenaar van de oprit (het perceel met nummer 4602) staat vermeld. De vernietiging van notariële akten is evenwel voorbehouden aan de rechter, zodat de commissie dit verzoek, indien daartoe al gronden voor zouden zijn, niet kan toewijzen.
De commissie merkt nog op dat de notaris in dit verband heeft gesteld dat klager weliswaar op het uittreksel van 31 oktober 2024 als eigenaar staat vermeld, maar dat dit slechts tijdelijk is geweest. Volgens de notaris heeft een andere notaris op verzoek van klager het arrest van het Hof ingeschreven bij het kadaster en heeft het kadaster heeft dit later gecorrigeerd. Klager heeft dit niet, althans onvoldoende, weersproken.
De commissie stelt tenslotte nog vast dat op het door de notaris overgelegde kadastrale overzicht van de eigendommen van klager d.d. 13 januari 2025 het perceel met nummer 4602 inderdaad niet staat vermeld. De notaris heeft ter zitting toegezegd dat klager zich, als deze kan aantonen dat dit perceel wel zijn eigendom is, tot hem kan wenden om te bezien wat de mogelijkheden zijn om deze kwestie op te lossen.
Uit het voorgaande volgt dat naar het oordeel van de commissie niet is komen vast te staan dat de notaris niet heeft gehandeld zoals mag worden verwacht van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. Dit betekent dat de klacht van klager ongegrond zal worden verklaard.
Nu de klacht van klager ongegrond wordt verklaard, blijft het door hem betaalde klachtengeld voor zijn rekening.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van klager ongegrond;
– wijst af het door klager verlangde.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter, de heer mr. M. de Waal, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 18 juli 2025.
de heer mr. A.G.M. Zander