Commissie: Bouwkundige Keurders
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1323075/1328575
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument vond dat een bouwkundige keurder belangrijke gebreken aan een aanbouw had gemist en eiste daarom € 10.000 schadevergoeding. Volgens de consument waren er zichtbare tekenen van problemen, zoals houtrot, lekkagesporen en een slecht afgewerkte aanbouw. Na de aankoop bleek dat delen van de constructie ernstig waren aangetast door rot. De ondernemer stelde echter dat de keuring alleen bestaat uit een globale, visuele inspectie zonder sloopwerk of onderzoek achter wanden en afwerkingen. De verborgen gebreken waren tijdens de keuring niet zichtbaar en vielen daarom buiten de opdracht. De Geschillencommissie oordeelde dat de keurder geen zichtbare bouwkundige gebreken over het hoofd had gezien en dat de later ontdekte schade pas zichtbaar werd na het verwijderen van wandbekleding. Hoewel het volgens de commissie beter was geweest als de keurder had geadviseerd om de aanbouw nader te laten onderzoeken, was hij daar niet toe verplicht. Ook kon niet worden vastgesteld dat de schade het gevolg was van een fout van de keurder. Daarom verklaarde de commissie de klacht ongegrond en werd de gevraagde schadevergoeding afgewezen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op 6 juni 2025 tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot doen van een bouwkundige keuring tegen de daarvoor door de consument te betalen prijs van € 449,-.
De overeenkomst is uitgevoerd op of omstreeks die datum.
De consument heeft op 6 oktober 2025 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
De ondernemer voerde een bouwkundige keuring uit aan onze woning. Het rapport kwalificeerde de aanbouw als “Goed”, terwijl er duidelijk zichtbare tekenen van gebreken waren: houtrot, sporen van lekkage en provisorische en onprofessionele afwerking. De keurder had deze tekortkomingen moeten
rapporteren en ons moeten waarschuwen voor mogelijke verborgen problemen. Na aankoop bleek er ernstige schade (rotting) aan de dragende constructie te zijn.
De geleden schade betreft waardevermindering van de woning en kosten voor herstel van de onvolkomenheden. Een schatting van een aannemer voor volledig herstel lag rond de 60.000 euro. We hebben ervoor gekozen de herstelwerkzaamheden deels uit te besteden en deels zelf uit te voeren. De gemaakte kosten daarvan bedragen op dit moment circa € 10.000,-.
Wij zijn momenteel bezig met restauratie van de uitbouw. Dus de exacte kosten en daarmee de direct geleden schade kunnen we niet geven. We schatten de kosten op € 10.000.-. Ik ga er hierbij van uit dat de geleden schade gelijk is aan de reparatiekosten van het niet door de keurder aangegeven defect.
Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Ik blijf bij wat door mij is aangevoerd. Pas toen het behang en gips was verwijderd, bleek ons dat deze constructie in slechte staat was. Op zich klopt dat dat dus niet zichtbaar was bij de keuring. We hebben aannemers om offertes gevraagd. Die wezen ons op de slordige afwerking en op het feit dat de houten betimmering over de hele breedte doorloopt tot onder de bestrating, wat helemaal niet mag omdat water dan blijft staan. De aannemers zagen meteen dat een en ander onprofessioneel is gemaakt. Ook daarover had de keurder iets moeten zeggen. Er bleek sprake van lekkage boven de openslaande deuren. We zijn nu in eigen beheer bezig de aanbouw te restaureren. De offerte van de timmerman bedraagt alleen al € 8.000,-. Daarnaast maken we ook andere kosten. Onze vordering is
€ 10.000,-. De keurder had ons moeten wijzen op de amateuristische bouw, met risico’s op gebreken. Het gekke is dat de keurder ons dan wel wijst op een barstje in een glas en lood raampje.
De keurder had in elk geval moeten wijzen op de noodzaak van herkeuring van de aanbouw door een specialist. Dat is ook niet gedaan.
De consument verlangt de ondernemer te verplichten tot betaling van het meergenoemde bedrag van € 10.000,-.
Standpunt van de ondernemer
In art. 4 lid 1 van de Algemene Consumentenvoorwaarden is bepaald: ‘De bouwkundige keuring bestaat uit een globale, non-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het object. Het is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.’
In het Bouwkundig Rapport staat het volgende vermeld op pag. 4: ‘De bouwkundige keuring en het bouwkundig rapport voldoet aan de NTA 8060:2021. Dit is de norm die een eenduidige methodiek beschrijft om de bouwtechnische/bouwkundige staat vast te leggen. De inspecteur beoordeelt tijdens de keuring steekproefsgewijs de relevante onderdelen. Voor de hele inspectie geldt
daarom dat alle uitspraken, gebreken, beoordelingen, vaststellingen en bevindingen uitsluitend betrekking hebben op datgene wat visueel waarneembaar is.’ (…) ‘Vanwege de steekproefsgewijze controle, garandeert Perfectkeur niet dat álle zichtbare gebreken benoemd worden. Daarnaast kunnen gebreken alsnog zichtbaar worden aan bouwkundige elementen en/of (geïsoleerd) leidingwerk na verwijdering van afwerkingen, voorzetwanden, rolluiken, zonneschermen, bekledingen of andere elementen, terwijl deze als voldoende of goed zijn beoordeeld in deze rapportage. Ook kunnen geconstateerde gebreken bij herstel of vervanging groter van omvang blijken of meer vervolgschade van onderliggende delen hebben, dan visueel zichtbaar tijdens de bouwkundige keuring, waardoor de kosten vanzelf ook hoger zullen kunnen uitvallen.’
De conclusie die hieruit getrokken kan worden, is als volgt: de keurder doet een beperkt Bouwkundig Onderzoek. Alleen visueel waarneembare gebreken worden achterhaald en er kan niet de garantie worden gegeven dat alle zichtbare gebreken worden gerapporteerd.
Consument meldt dat het bouwkundig rapport de aanbouw als ‘goed’ heeft gekwalificeerd, terwijl er naar zijn mening duidelijk zichtbare tekenen van gebreken waren: houtrot, sporen van lekkage en provisorische en onprofessionele afwerking. De consument is van mening dat hij gewaarschuwd had moeten worden voor mogelijke verborgen problemen. Na aankoop zou er ernstige schade aan de dragende constructie aan het licht zijn gekomen.
In zijn email van 9 oktober 2025 geeft de consument aan dat er is geconstateerd dat de gipsplaten binnenbekleding en de houten constructie van de aanbouw rot zijn. Hij schrijft dat deze gebreken weliswaar niet rechtstreeks zichtbaar waren, maar naar zijn mening waren er sterke aanwijzingen dat de aanbouw in slechte staat verkeerde en/of constructief niet in orde was.
In de email van 28 oktober 2025 heeft de ondernemer aangegeven dat een visuele inspectie niet toereikend is voor het vaststellen van constructieve gebreken en dat de gipsplaten binnenbekleding niet zichtbaar is geweest. Ook is in het Bouwkundig Rapport op pag. 42 aangegeven dat er voorzetwanden in de woning aanwezig zijn. Daarbij is de volgende waarschuwing opgenomen: De wanden zijn, daar waar een wandafwerking aanwezig is, niet geïnspecteerd. Voorzetwanden worden veelal aangebracht om scheurvorming en/of vochtproblemen aan het zicht te onttrekken. Er kunnen geen uitspraken gedaan worden over de conditie van het stucwerk, het achterliggende metselwerk, vochtdoorslag en dergelijke. De keurder heeft ook aangegeven dat door de aanwezigheid van voorzetwanden er geen vochtmetingen mogelijk zijn.
De ondernemer heeft het Bouwkundig Onderzoek uitgevoerd in een bewoonde situatie. Dit is niet te vergelijken met de situatie zoals de consument deze heeft aangetroffen na de overdracht en na het verwijderen van wandafwerking en voorzetwanden. Ter illustratie wordt hierbij een fotobijlage gevoegd die laat zien hoe de inspecteur de aanbouw heeft aangetroffen en hoe dit verschilt van de situatie na de overdracht tijdens de verbouwing (bijlage 4). Foto 1 en 3 zijn afkomstig van [website], de andere foto’s heeft de consument de ondernemer doen toekomen.
De ondernemer is van mening dat zij onmogelijk het houtrot in de constructie van de aanbouw had kunnen waarnemen.De consument geeft zelf al aan dat deze gebreken niet rechtstreeks zichtbaar waren tijdens de keuring. Volgens de consument waren er echter aanwijzingen voor het vermoeden van de achterliggende problemen. De ondernemer deelt deze mening echter niet. De aanwezigheid van de houten trap en voorzetwanden maakten dat het doen van vochtmetingen zinloos was. De door consument in zijn email van 9 oktober 2025 genoemde aanwijzingen die de constructieve problemen zouden moeten doen vermoeden, staan op zichzelf en zijn geen aanwijzingen voor de onderliggende problematiek.
Verder meldt de consument houtrot in het kozijn in de zijdeur. De ondernemer heeft echter zijn twijfels of hier sprake is van houtrot. Het heeft meer weg van slecht schilderwerk. Zonder destructief onderzoek is dit echter moeilijk vast te stellen. Met betrekking tot deze deur heeft de keurder gemeld in het Bouwkundig Rapport dat het schilderwerk aandacht behoeft. Daarbij is de opmerking gemaakt dat voor zover noodzakelijk inspectie en herstel dient te worden uitgevoerd aan zwakke plekken. Dus
onder het schilderwerk is tevens eenvoudig herstel van houtrot begrepen (zie pag. 19 van het Bouwkundig Rapport).
De consument heeft tevens gemeld dat het hout waarmee de aanbouw aan de gevel bevestigd lijkt te zijn, rot zou zijn. Van dit gebrek heeft de consument geen foto bijgevoegd. Het is de ondernemer niet duidelijk wat hiermee wordt bedoeld. Als hij bedoelt dat het constructieve hout achter de voorzetwanden rot is, dan is dat goed mogelijk, maar dit had de keurder bij de visuele inspectie niet kunnen waarnemen.
Verder noemt de consument in het Vragenformulier sporen van lekkage als duidelijk zichtbare tekenen van gebreken. Tijdens het Bouwkundig Onderzoek heeft de inspecteur lekkagesporen aangetroffen, maar vochtmetingen wezen uit dat hier sprake was van een oude, niet-actieve lekkage (zie pag. 42 van het Bouwkundig Rapport). In zijn email van 9 oktober maakte de consument melding van vochtschade in het kozijn boven de openslaande deuren en verwijst daarbij naar de foto’s 19-21. Deze foto’s corresponderen echter niet met de openslaande deuren, aangezien deze wit waren. De deur op de betreffende foto’s is echter donkergekleurd. Waar het kozijn met vochtschade erboven zich bevindt, heeft de ondernemer niet kunnen achterhalen. Het is niet uitgesloten dat de vochtschade zichtbaar is geworden na verwijdering van afwerkingen.
Verder maakt de consument melding van een provisorische en onprofessionele afwerking, als zijnde een aanwijzing voor de aanwezigheid van constructieve gebreken. De ondernemer ontkent dat een provisorische afwerking een aanwijzing is voor de vochtschade zoals consument die achter de voorzetwanden heeft aangetroffen. De ondernemer is van mening dat, voor zover er sprake is van een provisorische of onprofessionele afwerking, die niet heeft geleid tot houtrot of andere gevolgschade. De ondernemer hefet de consument erop gewezen dat het bij de bouwkundige keuring met name gaat om het rapporteren van bouwkundige gebreken die, wanneer deze niet worden hersteld, leiden tot gevolgschade (zie email van 28 oktober 2025).
De consument geeft in het Vragenformulier aan dat de ondernemer de genoemde tekortkomingen had moeten rapporteren en had moeten waarschuwen voor mogelijke verborgen problemen. De ondernemer betwist dat ze dit in de gegeven omstandigheden had moeten doen. Immers waren er geen aanwijzingen voor vermoedelijk aanwezige constructieve of vochtproblemen. De ondernemer heeft de consument verwezen naar de verkoper van de woning, omdat hier naar haar mening sprake is van verborgen gebreken. De verkoper heeft waarschijnlijk geweten van de vochtproblematiek, maar dit niet bij de ondernemer gemeld: bij het Bouwkundig Onderzoek is de verkopend makelaar aanwezig geweest. De inspecteur doet standaard navraag naar de aanwezigheid van (zichtbare) bouwkundige gebreken. Er zijn geen bijzonderheden gemeld (zie pag. 7 van het Bouwkundig Rapport). Of de verkoper de problemen bij de koper heeft gemeld, is niet bekend bij de ondernemer.
Volgens art. 6:98 BW komt voor vergoeding slechts die schade in aanmerking die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend. De ondernemer is van mening dat de schade die consument zegt te hebben, niet is aangetoond en verder dat het vereiste causaal verband ontbreekt. Volgens de consument bestaat zijn schade in waardevermindering van de woning en herstel van de onvolkomenheden. Dat de woning minder waard zou zijn geworden, heeft de consument niet onderbouwd noch aangetoond.
Voorts zou zijn schade bestaan in het volledig herstel van de aanbouw, die naar schatting € 60.000,- zou bedragen. Tot op heden bedragen de gemaakte kosten volgens de consument zo’n € 10.000,-. Laatstgenoemd bedrag eist de consument van de ondernemer. Noch het geschatte bedrag van
€ 60.000,- noch de geëiste € 10.000,- zijn met stukken, zoals offertes of facturen onderbouwd.
Voor zover de consument de schade die hij zegt te hebben, alsnog kan aantonen, stelt de ondernemer dat het vereiste causaal verband ontbreekt. De ondernemer is van mening dat hij, binnen de scope van het bouwkundig onderzoek, gedaan heeft wat van hem mocht worden verwacht. Voor zover consument schade zou hebben geleden of nog zal lijden, is dit niet door toedoen van ondernemer. De ondernemer betwist dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming, als gevolg waarvan hij gehouden is tot betaling van schadevergoeding.
Conclusie
De ondernemer heeft een beperkt Bouwkundig Onderzoek uitgevoerd en dit naar beste weten en kennis gedaan. De ondernemer betwist dat hij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting tot uitvoering van het Bouwkundig Onderzoek en het opstellen van het Bouwkundig Rapport. De ondernemer betwist dat de consument schade heeft geleden als gevolg van het handelen vande ondernemer. De schade die consument zegt te hebben of in de toekomst nog zal hebben, dient voor zijn rekening te blijven. Daarom concludeert de ondernemer tot afwijzing van de vordering.
Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Ook de ondernemer blijft bij wat door hem is aangevoerd. Er waren geen zichtbare aanwijzingen dat er iets mis was met de constructie van de aanbouw. Voorzetwanden en/of betimmering maakten het onmogelijk om daarachter te kijken. Dat is ook niet de contractuele taak van de keurder. Ook is geen actieve lekkage aangetroffen. Er waren voor de keurder ook geen aanwijzingen voor de noodzaak van een aanvullend onderzoek. Houtwerk beneden staartniveau had de keurder kunnen melden. Ditzelfde geldt voor de amateuristische afwerking. Verplicht was hij dat niet. Daar had de keurder ook geen kostenbedrag aan kunnen verbinden.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Over deze aanbouw is voor zover hier relevant als volgt gerapporteerd:
Bevindingen
Wijzigingen – Aanbouw geplaatst.
Algehele conditie van de aanbouw en de aanpassingen
De woning is na de bouw voorzien van een aanbouw. Er is extra aandacht gegeven aan deze (constructieve) wijziging en de aansluiting van de oude en de nieuwe constructie. Hierbij zijn voor zover visueel waarneembaar geen afwijkingen geconstateerd.
Beoordeling: Goed
In het rapport van de bouwkundige keurder zijn in lijn daarmee voor deze aanbouw geen “directkosten” of “termijnkosten” geprognotiseerd.
Over de taakvervulling van de bouwkundige keurder is in de – van de overeenkomst van partijen deel uitmakende – Algemene Consumentenvoorwaarden Bouwtechnische keurders het volgende vastgelegd:
Artikel 4 | Specifieke bepalingen over bouwkundige keuringen
1. De bouwkundige keuring bestaat uit een globale, non-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het object. Het is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.
2. Onder de bouwkundige keuring valt in ieder geval niet (een):
(….)
– (gespecialiseerd) onderzoek van de staat van de fundering of constructie van een woning of aanbouw;
(….)
– vaststellen van gebreken die alleen visueel waarneembaar zijn na of met gebruik van technische hulpmiddelen;
(….)
– verwijderen, verschuiven of anderszins wegnemen van afwerkingen, waaronder
vloerbedekking, of onderdelen, teneinde achterliggende installaties en/of
constructies te beoordelen;
– hak-, breek-, en sloopwerk in het kader van de keuring;
(….)
– Gedetailleerd bouwkundig onderzoek (lid 1 overstijgend).
Indachtig deze hieraan te leggen maatstaf is de commissie het volgende van oordeel.
Genoegzaam staat naar het oordeel van de commissie vast dat de bouwkundige keurder bij diens globale, non-destructieve, visuele inspectie van deze aanbouw geen bouwkundige gebreken over het hoofd heeft gezien. Wat daarover door de ondernemer is aangevoerd houdt de commissie voor juist. Dit ook nu door de consument is erkend dat onvolkomenheden in en aan de constructie van de aanbouw niet zichtbaar zijn geweest voor de bouwkundige keurder.
De omstandigheid dat sprake is van een bouwwerk van mindere kwaliteit dat kennelijk op onprofesssionele en onesthetische wijze is (af)gebouwd, levert als zodanig geen bouwkundig gebrek op.
Er is een houtrotaantasting zichtbaar in de constructie. Dit was echter eerst zichtbaar na verwijdering van de wandbekleding. De bouwkundige keurder had dit dus bij diens visuele inspectie niet kunnen zien, en heeft dat daarom niet over het hoofd gezien.
Ditzelfde geldt voor het ontbreken van een dampwerende laag en de constructie van een en ander. Dat was ook niet visueel vast te stellen.
Bij het beneden straatniveau eindigende houtwerk is door de bouwkundige keurder geen vocht en daarmee samenhangende gevolgschade geconstateerd. Ook anderszins is er geen reden gebleken om te twijfelen aan de waterdichtheid daar ter plaatse.
Het had de bouwkundige keurder desondanks gesierd als hij de consument had geadviseerd om deze aanbouw nader door een expert te laten onderzoeken op bouwtechnische deugdelijkheid. Het nalaten daarvan oordeelt de commissie echter niet als een toerekenbaar tekortschieten van die keurder in de juiste nakoming van wat met de consument was afgesproken, nu door hem bij diens globale visuele onderzoek geen bouwkundige gebreken zijn geconstateerd en zulks op zich dus kan kloppen.
Voor een eventuele aansprakelijkheid van de ondernemer voor fouten/omissies gemaakt bij de keuring is vereist dat de gestelde schade ex artikel 6:98 van het Burgerlijk Wetboek in redelijkheid kan worden toegerekend aan die fout/omissie van de Bouwkundige Keurder. Volgens dat wetsartikel komt slechts die schade voor vergoeding in aanmerking die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend.
De commissie is van oordeel dat het (aldus) vereiste causale verband zich in casu niet laat vaststellen en dat (ook) dit in de weg staat aan het vaststellen van aansprakelijkheid van de ondernemer.
De slotsom luidt dan ook dat de klacht van de consument ongegrond is en het door de consument gevorderde moet worden afgewezen.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit
de heer mr. M.L.J. Koopmans, voorzitter, en de heren T. Visser en H.W. Zuur, leden, op 30 maart 2026.