Commissie: Notariaat
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1157454/1309741
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een klacht van een cliënt tegen een notaris over de levering van een perceel grond in 2005. De cliënt stelde dat bij het ondertekenen van de koop- en leveringsakte geen situatietekening was toegevoegd, terwijl hier wel naar werd verwezen in de akte. Volgens hem kon hij daardoor niet zien dat de perceelgrenzen volgens die tekening onjuist waren, wat later leidde tot een juridisch geschil met zijn buurman. Daarnaast vond de cliënt dat de notaris zijn geheimhoudingsplicht had geschonden door een conceptkoopakte aan derden te verstrekken. De cliënt vroeg daarom om een herstelakte en een schadevergoeding. De commissie oordeelde echter dat onvoldoende is bewezen dat de tekening bij de ondertekening ontbrak. Daarbij woog mee dat de originele akte een aangehechte tekening bevatte, dat in de akte expliciet naar deze tekening werd verwezen en dat de cliënt kort na de levering een afschrift van de akte met tekening had ontvangen zonder hierover vragen te stellen. Ook vond de commissie niet bewezen dat de notaris de geheimhoudingsplicht had geschonden, omdat niet vaststaat dat de notaris de conceptkoopakte heeft gedeeld en ook andere partijen, zoals de makelaar, over dit document beschikten. Daarom verklaarde de commissie alle klachten ongegrond en wees zij de verzoeken van de cliënt af.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil bestaat uit twee klachtpunten. Het eerste klachtpunt betreft de vraag of aan de leveringsakte een tekening was gehecht ten tijde van de ondertekening daarvan. Het tweede klachtpunt ziet op de vraag of de notaris zijn geheimhoudingsplicht heeft geschonden.
Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt erop neer dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld bij de levering van een perceel aan de cliënt en dat hij zijn geheimhoudingsplicht heeft geschonden. De cliënt voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Geen tekening
De cliënt heeft het perceel gelegen aan de [adres] (hierna: het perceel) op 19 april 2005 gekocht en op 27 april 2005 geleverd gekregen. In de koop- en leveringsakte staat vermeld dat een situatietekening van het perceel, aangeduid als “Bouwnummer 1”, is aangehecht. De cliënt heeft echter bij de ondertekening van de koop- en leveringsakte geen situatietekening gezien en deze was ook niet bevestigd aan de aktes. Als de cliënt deze tekening voorafgaand aan het ondertekenen van de koop- en leveringsakte had ingezien dan had hij aangegeven dat die tekening niet klopt.
Nu de tekening bij de ondertekening van beide aktes ontbrak heeft de cliënt die mogelijkheid door toedoen van de notaris niet gehad. Dat de tekening niet aan de aktes was gehecht blijkt uit het feit dat er geen paraaf van de cliënt op de tekening staat en/of dat er geen notarisstempel is gezet op de tekening. Dit is immers gebruikelijk in het notariaat, zodat geschillen worden voorkomen. De cliënt wijst de commissie er daarnaast op dat de tekening niet samen met de leveringsakte is ingeschreven in het openbare register, hetgeen een beroepsfout van de notaris is.
Op 27 mei 2005 heeft de cliënt van de notaris de getekende leveringsakte met een tekening toegestuurd gekregen, maar op deze tekening waren geen rode lijnen te zien, zoals stond aangegeven in de leveringsakte. Daarnaast was de tekening zeer onduidelijk. De cliënt dacht daarom dat dit de tekening uit de verkoopbrochure was.
Als gevolg van het voorgaande is de cliënt verwikkeld geraakt in een rechtszaak met zijn buurman over (de eigendom van) een deel van het perceel. Het gerechtshof [plaatsnaam] heeft (mede) op grond van voornoemde tekening op 26 maart 2024 geoordeeld dat de levering aan de cliënt van een deel van het perceel niet heeft plaatsgevonden.
Schending geheimhoudingsplicht
Door voornoemde juridische procedure is de cliënt er tevens achter gekomen dat de notaris zijn geheimhoudingsplicht heeft geschonden door de concept koopakte van het perceel aan derden te verstrekken. Dit document is in de juridische procedure tegen de cliënt gebruikt. Uit de lay-out van de concept koopakte volgt dat deze door de notaris is opgemaakt.
De cliënt verzoekt de commissie:
I. te bepalen dat de notaris binnen vier weken een herstelakte inzake de levering van zijn perceel moet opmaken, zodat duidelijk is dat het stuk grond dat onderwerp van geschil was in de juridische procedure aan de cliënt is geleverd,
II. te bepalen dat de notaris een bedrag aan schadevergoeding aan de cliënt dient te betalen.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De leveringsakte die in onderhavige zaak in geschil is, is verleden door [naam]. De heer [naam] is de opvolger van [naam]. [Naam] benadrukt dat hij niet persoonlijk aanwezig was toen de akte werd ondertekend door de cliënt. Hij heeft naar aanleiding van de klacht de originele leveringsakte (de minuutakte) uit de kluis laten halen en met de notarisklerk van het notariskantoor en de cliënt het dossier van de cliënt doorgenomen.
De tekening
De notaris betwist dat de tekening bij de ondertekening van de leveringsakte ontbrak. Aan de minuutakte is de tekening immers aangehecht. Op deze tekening is het door de cliënt gekochte perceel met rode omlijning aangegeven. De notaris kan niet overgaan tot het herstellen van genoemde akte, omdat er naar de mening van de notaris geen fout in staat.
Het op naam gestelde perceel heeft blijkens het kadaster een oppervlakte van 426 vierkante meter, hetgeen afwijkt van het bij de leveringsakte overgedragen perceel ter grootte van circa 390 vierkante meter. Het is daarom zeer waarschijnlijk dat bij de uitmeting van het perceel door het kadaster, door partijen een verkeerde erfgrens is aangewezen, hetgeen ook uit het arrest van het Gerechtshof [plaatsnaam] van 26 maart 2024 opgemaakt kan worden.
Geheimhoudingsplicht
De notaris betwist dat hij zijn geheimhoudingsplicht heeft geschonden. De cliënt heeft hiervoor geen bewijs aangeleverd. De makelaar beschikte ook over de concept koopakte en heeft deze dus ook kunnen delen met derden.
De notaris concludeert tot het ongegrond verklaren van de klacht en het afwijzen van de verzoeken van de cliënt.
Beoordeling van het geschil
De tekening
De commissie is van oordeel dat de cliënt onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de tekening van het perceel tijdens de ondertekening van de leveringsakte ontbrak. De notaris heeft ter zitting de minuutakte getoond waaraan de tekening was gehecht. Daarnaast stelt de commissie vast dat in de omschrijving van het perceel in de leveringsakte wordt verwezen naar de tekening. In de leveringsakte staat vermeld: “zoals dat gedeelte op een tekening, gehecht aan deze akte, met rode omlijning en het bouwnummer 1 is aangegeven”. Dat partijen de akte hebben ondertekend en de notaris de akte heeft gepasseerd zonder deze tekening te tonen acht de commissie tegen deze achtergrond onwaarschijnlijk. Daarbij komt dat de cliënt heeft erkend dat hij op 27 mei 2005 een afschrift van de leveringsakte met tekening heeft ontvangen van de notaris. Daar had de client om gevraagd. De cliënt heeft op dat moment geen navraag gedaan bij de notaris over de tekening, terwijl dit wel op zijn weg lag indien hij de inhoud daarvan niet eerder had gezien of het volgens hem een verkeerde tekening was. Het betoog van de cliënt dat hij de tekening niet had herkend als de situatietekening zoals aangeduid in de leveringsakte, omdat er geen rode omlijning zichtbaar was op de tekening, kan hem dan ook niet baten. Dit klachtonderdeel zal daarom ongegrond worden verklaard.
Geheimhouding
Verder is de commissie van oordeel dat het verwijt van de cliënt dat de notaris de concept koopakte aan derden heeft verstrekt onvoldoende is onderbouwd. Het enkele feit dat de lay-out van de concept koopakte van de notaris is, is onvoldoende om aan te nemen dat de notaris of een medewerker van zijn kantoor degene is geweest die de concept koopakte aan derden heeft verstrekt. Ter zitting is vast komen te staan dat niet uitsluitend de notaris beschikte over de concept koopakte, maar bijvoorbeeld ook de makelaar. Niet alleen de notaris heeft de concept koopakte dus kunnen delen met derden. Dat de notaris zijn geheimhoudingsplicht heeft geschonden is dan ook niet komen vast te staan.
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht ongegrond wordt verklaard en dat de verzoeken van de cliënt worden afgewezen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond;
– wijst de verzoeken van de cliënt af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter, mevrouw mr. B. van Dis, de heer mr. M. Nieuwenhuijs, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 24 oktober 2025.
de heer mr. A.G.M. Zander