Klacht tegen aankoopmakelaar over te hoog bod en informatieplicht afgewezen

Commissie: Makelaardij Consumentenmarkt    Categorie: Kosten    Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies   Uitkomst: ongegrond   Referentiecode: 1313537/1318872

De uitspraak:

Waar gaat deze uitspraak over?

De volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil

Dit geschil vloeit voort uit de op 12 oktober 2023 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de aankoop van een woning tegen een door de consument betaalde courtage van € 1.990, -.

Standpunt van de consument

Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.

Zoals sinds 20 juni 2025 bij de makelaar is gemeld, is de makelaar tekortgeschoten in de onderzoeks- en informatieplicht en heeft, mede als gevolg daarvan, ons een verkeerd advies gegeven over het uit te brengen bod, waardoor wij uiteindelijk financieel benadeeld zijn.

In september 2023 hebben we het uiteindelijk aangekochte appartement voor de eerste keer alleen bezichtigd. Tijdens de tweede bezichtiging op Open Huizen Dag samen met de makelaar, trok de makelaar zich kort samen met de verkoopmakelaar terug voor een soort onderonsje, waar wellicht een handjeklap heeft plaatsgevonden. Direct na die bezichtiging hadden we kort overleg met de makelaar. Omdat de consument nog geen volledig pensioen had en we ook nog wel wat spaargeld wilden overhouden, dachten we gezien de al best stevige vraagprijs van € 595.000, – aan een bod van € 605.000, -. De makelaar gaf echter direct aan dat we flink hoger moesten gaan zitten, omdat het een zeer gewild appartement was en de belangstelling erg groot. Ondanks dat algemeen bekend is dat op een Open Huizen Dag er meer nieuwsgierige kijkers dan serieuze kopers komen opdagen, zijn we meegegaan in zijn advies. Uiteindelijk hebben we ingestemd met het uitbrengen van een bod van € 625.098, – kosten koper, dat nog dezelfde middag werd geaccepteerd. Wij zijn er van overtuigd dat ook met ons initiële bod van € 605.000, – het appartement vrijwel zeker aan ons gegund zou zijn.

Later toen we er al een tijdje woonden, kwamen we er achter dat er vóór onze aankoop bij de balkons van het appartementencomplex stenen van de bekleding aan de voorkanten van de balkons gewoonweg naar beneden waren gevallen! Dit heeft geleid tot een conflict tussen de VvE, de aannemer en de architect. Vrijwel direct na de grootschalige hersteloperatie werd het appartement te koop aangeboden op Funda. We hebben we de verkoper aansprakelijk gesteld voor het verzwijgen van informatie en die rechtszaak loopt nog. In verband met die rechtszaak hebben we de makelaar gevraagd om ons te helpen door te verklaren dat we een initieel bod wilden doen van € 605.000, -, maar de makelaar zei zich dit eerste bod niet te kunnen herinneren en ook niet in zijn dossier te kunnen terugvinden.

Wij vinden dat de makelaar tekort is geschoten in het:
“Informatie verzamelen en opvragen over juridische, fiscale, bouwkundige en andere van belang zijnde aspecten betreffende de onroerende zaak en hierover zo nodig informeren”
zoals beschreven in artikel 7 Algemene Consumentvoorwaarden Makelaardij (hierna: NVM-voorwaarden) en het ons vervolgens wijzen op risico’s. Ook het advies om ons initiële bod met maar liefst ruim € 20.000, – te verhogen, heeft geleid tot financiële schade. Natuurlijk weten we, dat we zelf ook een onderzoeksplicht hadden, maar in de tijdkritische hectiek van het bieden op een nieuwe woning, het snel verkopen van de oude woning en het regelen van een overbruggingshypotheek had het lezen van alle VvE notulen niet onze eerste prioriteit, al hebben we die natuurlijk wel degelijk doorgelezen. Bovendien hadden we nou juist een aankoopmakelaar in de arm genomen om ons te ontzorgen en onaangename verrassingen als deze te voorkomen.

Wij menen door de handelwijze van de makelaar financiële schade hebben opgelopen, namelijk
€ 1.990, – aan betaalde courtage en de door de makelaar met maar liefst € 20.000, – opgedreven prijs. De consument eist een gedeeltelijke of volledige vergoeding van die schade(posten).

Standpunt van de makelaar

Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.

Tijdens de bezichtiging gedurende de landelijk NVM Open Huizen dag waren er meerdere belangstellenden in de woning. Ten tijde van de bezichtiging heb ik de verkopende makelaar even apart genomen, dat is heel gebruikelijk. Ik heb geïnformeerd naar de serieuze belangstelling, deadline voor de bieding, oplevering en eventuele bijzonderheden waar we nog rekening mee zouden moeten houden. Na de bezichtiging hebben we buiten nagepraat. Ik heb aangegeven wat de verkopen in de buurt zijn geweest en dat deze woning qua afmetingen, ligging en staat een mooie aanbieding is. Naar mijn mening was de woning gezien de referenties en de kwaliteiten van deze woning meer waard dan de vraagprijs. Gezien de belangstelling tijdens het open huis, andere losse bezichtigingen, de korte tijd dat de woning pas te koop stond, de toenmalige gekke woningmarkt en dat consument aangaf deze woning niet te willen missen, heb ik aangegeven dat ze meer kunnen bieden dan de reële waarde. Mogelijk dat er toen gesproken is over een bod van € 605.000, -, maar dat kan ik mij niet meer herinneren.

Bij het gesprek voor de deur heb ik aangegeven het dossier te gaan bekijken en dat de stukken van de VvE belangrijk zijn. Ik heb aangegeven alle stukken te bekijken, maar met name naar de financiële jaarstukken en het MJOP. In de notulen van de vergadering van 2 mei 2023 staat een opmerking over de status van de balkons. Daar er door mij in de door de verkoper ingevulde Vragenlijst geen bijzonderheden zijn ontdekt over procedures, heb ik hier verder geen vragen over gesteld naar de verkoper. Bovendien als we dat wel gedaan hadden, had de verkoper aangegeven dat de problematiek net afgelopen maand was opgelost en dat de balkonbeplating geheel vernieuwd was. Ik veronderstel dat we dan geen andere (lagere) bieding gedaan hadden.

Vervolgens is er op 6 oktober 2023 nog telefonisch overleg geweest met de consument en hebben we na goedkeuring en met instemming door de consument het bod van € 625.098, – gedaan bij de verkopende makelaar en is later die dag ons bod geaccepteerd. Ik bestrijd dat ons bod niet reëel was en de consument te veel betaald heeft. Voor dat moment en gezien de situatie van de verkoop (net te koop, veel kijkers, instapklare en nieuwe woning, toplocatie) was de aankoopprijs marktconform. Ook de oude woning van de consument in [plaatsnaam] is volgens het NVM- systeem in 2023 ruim 4% boven de vraagprijs verkocht. Als er door ons minder was geboden, had de verkoper dat een te lage prijs kunnen vinden en nieuwe biedingen kunnen vragen of gewoon kunnen doorgaan met bezichtigen en hogere bieders afwachten. Een groot verschil tussen de 1e en 2e bieder zoals hier, komt vaker voor. De verkoper kan ook een minimale verkoopprijs hanteren.

Een op 16 september 2025 door de makelaar gedane coulanceaanbod om een korting van 50% op de courtage te geven, is niet geaccepteerd.

Beoordeling van het geschil

De commissie overweegt als volgt.

Deze zaak beperkt zich tot de rechtsverhouding tussen de consument en de makelaar als aankoopmakelaar. De verkoper en diens verkoopmakelaar staan daar als zodanig buiten. De tussen de consument en de (makelaar van de) verkoper bestaande rechtsverhouding en de in dat kader tussen de consument en de (makelaar van de) verkoper aanhangige rechtszaak liggen buiten dit aan de commissie voorliggende geding.

Deze aan de commissie voorliggende zaak spitst zich toe op de eis van de consument om de makelaar te veroordelen tot vergoeding van € 1.990, – aan betaalde courtage en van € 20.000, – aan schade. De door de consument aan de makelaar verweten nalatigheden ontslaan de consument evenwel nog niet van de eigen verplichtingen uit de overeenkomst, zoals de verplichting tot betaling van courtage. Aan de makelaar toerekenbare tekortkomingen kunnen de consument wel bevoegd maken tot inroeping van andere rechtsgevolgen of een eigen (tegen)vordering, bijvoorbeeld tot vergoeding van schade. Deze zaak spitst zich dan ook verder toe op de door de consument van de makelaar verlangde schadevergoeding.

Voor zover de consument een schadevergoeding tot € 20.000, – eist, is dit een geschil over aansprakelijkheid voor schade met een financieel belang van meer dan € 10.000, -. Artikel 5 onder c. Reglement bepaalt evenwel dat de commissie de consument in zijn geschil ambtshalve niet ontvankelijk verklaart indien het een geschil over aansprakelijkheid voor schade betreft met een financieel belang van meer dan € 10.000, -. Omdat de consument op zitting nadrukkelijk heeft verklaard dat hij zijn eis tot betaling van schadevergoeding beperkt tot € 10.000, – en afstand doet van zijn mogelijke aanspraken voor het meerdere, is de consument ontvankelijk in de eis tot betaling van € 10.000, – aan schadevergoeding.

De consument legt aan de verlangde schadevergoeding in de kern ten grondslag dat de makelaar tekort is geschoten door bij de dienstverlening niet te hebben gehandeld zoals dat van een goed aankoopmakelaar had mogen worden verwacht. Een dergelijke tekortkoming is echter niet voldoende aannemelijk geworden.
Dat de makelaar het geschil buiten rechte met een aanbod in der minne heeft willen regelen en tot een praktische oplossing heeft willen brengen, mag nog niet worden opgevat als de erkenning van een dergelijke tekortkoming. Dat de makelaar zegt dat hij zich een bepaald met de consument besproken bod niet meer kan herinneren en dat dit ook niet uit zijn dossier blijkt, maakt nog niet dat de dossiervorming van de makelaar ondeugdelijk of gebrekkig was.

Voor zover de consument stelt dat hij op advies van de makelaar een hoger bod heeft uitgebracht dan voor de koop noodzakelijk was geweest, volgt daaruit nog niet dat de advisering onjuist of gebrekkig is geweest. Het geadviseerde bod viel binnen de marges van overbiedingen die ten tijde van de koop gebruikelijk waren op de locatie van de woning. Daarmee treedt het advies ook niet buiten wat redelijk en billijk is. Als de consument achteraf spijt heeft van dat uitgebrachte hogere bod, komt dat voor zijn eigen risico. Voor zover de consument zich tijdens de verkooponderhandelingen onder (tijds)druk gezet voelde, is die ervaren druk inherent aan het (bijzondere karakter van het) biedproces van vraag en aanbod en wijst dat op zichzelf nog niet op ongeoorloofd of onoirbaar uitgeoefende druk vanuit de makelaar. De opdracht heeft uiteindelijk ook tot het beoogde resultaat geleid, namelijk het door de consument aangekochte appartement.

De voornoemde omstandigheden zijn – ieder afzonderlijk en allen tezamen – onvoldoende voor objectief gerechtvaardigde twijfel aan de integriteit of deskundigheid van de makelaar of aan de wijze waarop de makelaar de opdracht uiteindelijk ten behoeve van de consument heeft uitgevoerd.
De opdracht heeft uiteindelijk ook tot het beoogde resultaat geleid, namelijk een door de consument aangekocht appartement voor een prijs die de consument zelf vooraf heeft geaccordeerd.

Partijen zijn het verder eens dat een informatieplicht over de problemen met de balkonbekleding en over de grootschalige hersteloperatie primair op de verkoper(s) en de verkoopmakelaar rust. Voor zover de consument aan de makelaar verwijt onvoldoende onderzoek te hebben gedaan naar het aangekochte appartement, is dat onvoldoende aannemelijk geworden. Zoals de makelaar ter zitting heeft herhaald en toegelicht, heeft hij destijds de VvE-stukken nader bekeken en nadere informatie ingewonnen bij de verkoopmakelaar naar aanleiding van de vermelding in het VvE-verslag van 2 mei 2023:
“2. Mededelingen
De heer [commissie: naam] geeft een toelichting op de status van de balkons. De heer [commissie: naam] van [bedrijf] is nog in afwachting van een akkoord van twee partijen op het opgegeven montageadvies. De verzekeraar is daarvan de belangrijkste. Hij hoopt op circa 14 dagen. Pas als het montageplan akkoord is wordt er verder gemonteerd. Er is een nog lopende kwestie rondom de uitval. Ook [naam] wordt hierin volledig in geïnformeerd. Er is ook een melding gedaan naar de verzekeringsmaatschappij van de vereniging. Hier is even een rustperiode bij ingelast. Een mogelijke ingebrekestelling zal dan naar [naam]worden gestuurd.”
De makelaar heeft verklaard dat die nadere acties hem toen uiteindelijk geruststelden en voor hem uiteindelijk geen bijzondere aanvullende vragen meer opwierpen. Voor zover de makelaar de consument hierover toch had moeten informeren, althans op mogelijk risico’s hieromtrent had moeten wijzen, kan de door de makelaar aan de consument tegengeworpen schending van een eigen onderzoeksplicht er hooguit toe leiden dat de makelaar niet de volledige (als gevolg van die geschonden mededelingsplicht geleden) schade hoeft te vergoeden. Dit behoeft evenwel geen verdere bespreking, omdat de consument onvoldoende onderbouwt en/of aannemelijk maakt dat hij als gevolg van de door de makelaar geschonden mededelingsplicht schade heeft geleden, laat staan dat de consument daardoor dan een schade van € 10.000, – zou hebben geleden. Zo blijft bijvoorbeeld volstrekt onduidelijk of de verkoper bij een lager bod uiteindelijk wel aan de consument had willen verkopen. Ook blijft onduidelijk wie een eventuele schade aan de balkons zou dragen: de aannemer, de verzekeraar of de consument.

Nu wat verder nog is aangevoerd niet anders doet beslissen, komt de commissie tot de slotsom dat de tegen de makelaar ingestelde eis van de consument moet worden afgewezen en dat de klacht van de consument ongegrond is. De commissie beslist nu als volgt.

Beslissing

De commissie wijst het door de consument verlangde af.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. P. P. van der Neut, leden, op 6 maart 2026.

de heer mr. M.G.W.M. Stienissen