Commissie: Makelaardij Consumentenmarkt
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1313492/1321746
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Deze zaak gaat over een conflict tussen een consument en een makelaar over de hoogte van de courtage voor de verkoop van een recreatiewoning. De consument vond dat de makelaar onvoldoende werk had verricht en geen rol had gespeeld bij de uiteindelijke verkoop aan een Belgische koper. Daarom vond hij dat hij niet de volledige courtage van € 3.630 inclusief btw hoefde te betalen en stelde hij voor de vergoeding te verlagen naar € 1.815 inclusief btw. De consument stelde dat hij de verkoop zelf had geregeld nadat de makelaar volgens hem niet bereikbaar was en de verdere afhandeling niet oppakte. De makelaar voerde aan dat de woning tijdens de looptijd van de verkoopopdracht was verkocht en dat volgens de overeenkomst en de toepasselijke NVM-voorwaarden courtage verschuldigd blijft, ook wanneer een koper buiten de makelaar om wordt gevonden. De commissie oordeelde dat de consument de verkoop al zelf had afgerond voordat hij de makelaar hierover informeerde en dat niet duidelijk was welke werkzaamheden de makelaar daarna nog had kunnen verrichten. Daarnaast bleek uit de overeenkomst en de NVM-voorwaarden dat de makelaar recht heeft op de overeengekomen courtage zodra tijdens de opdracht een koopovereenkomst tot stand komt, ook als die niet direct het resultaat is van de werkzaamheden van de makelaar. Daarom heeft de makelaar terecht aanspraak gemaakt op de volledige courtage. De klacht van de consument is ongegrond verklaard en het verzoek om een deel van de courtage terug te betalen is afgewezen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 4 september 2023 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van de recreatiewoning BB21 op park [naam] te [plaatsnaam] tegen een door de consument betaalde courtage van € 3.630, -.
Deze zaak spitst zich toe op de hoogte van de verschuldigde courtage.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 10 juli 2025 bij de makelaar is gemeld, heeft de makelaar geen gebruik gemaakt van de door mij geboden mogelijkheid om de verkoop van onze recreatiewoning BB21 af te handelen, althans die afhandeling op te starten op maandag 2 juni 2025 en/of dinsdagochtend 3 juni 2025. Ik heb daarom de verkoop zelf moeten afhandelen. Mijn telefonische mededeling aan de makelaar op maandagmiddag 2 juni 2025 dat de recreatiewoning verkocht is, moet uiteraard worden geïnterpreteerd als een mededeling dat de koper mondeling heeft gezegd dat zij de recreatiewoning wil kopen. Hierna kan de juridische en financiële afwikkeling volgen. De makelaar heeft op 11 juni 2025 een factuur ingediend voor een courtage zoals vermeld in de overeenkomst en die is onder voorbehoud door mij betaald.
Ik maak bezwaar tegen de hoogte van de factuur. Ondanks de uitnodiging om de verkoop af te handelen, heeft de makelaar door zijn eigen gedrag onvoldoende geleverd om recht te hebben op de indertijd overeengekomen courtage. Gezien de lange periode dat het vakantiehuisje sinds 2023 in de verkoop heeft gestaan en de door de makelaar hieraan bestede tijd van enige bezichtigingen, etc., acht ik een vergoeding van € 1.500, – exclusief btw redelijk. De makelaar dient het verschil aan mij te restitueren.
Vanaf het begin heeft de makelaar zich zeer negatief uitgelaten over het park, een lagere vraagprijs was zijn enige insteek. Een in mei 2025 uitgebracht bod van € 55.000, – heb ik geaccepteerd, een datum van levering bleef echter uit, ik ontving van de makelaar geen enkel bericht over de voortgang. Door ons rechtstreeks ontvangen Belgische belangstelling leidde tot een bezichtiging op 30 mei en een mondelinge koopinteresse op 1 juni tegen de vraagprijs van € 58.000, -. Omdat de makelaar was gesloten op donderdag (Hemelvaartsdag), de vrijdag en het daarop volgende weekeinde, heb ik maandag 2 juni 2025 contact opgenomen met het kantoor van de makelaar. Toen ik [naam] vertelde van de mondelinge koopinteresse vanuit België en verzocht om de recreatiewoning uit de verkoop te halen, onderbrak [naam] mij: ‘ik kan niet verder met u spreken, er wordt nog contact met u opgenomen’. Hierdoor kon ik niet meer voorstellen dat de makelaar de verdere afhandeling van de verkoop aan de Belgische dame zou kunnen verzorgen. De makelaar zegt mij daarna gebeld te hebben, maar ik ben niet gebeld noch gemaild. Toen ik op dinsdagochtend 3 juni 2025 zelf belde, antwoordde hij dat hij geen gesprek met mij kon voeren omdat hij in een conferentie of overleg zat. Die ochtend was overleg over een afhandeling van de verkoop door de makelaar nog mogelijk geweest, maar de makelaar is in gebreke gebleven om contact met mij op te nemen. Het was mijn bedoeling om de situatie goed te bespreken, maar ik ben er niet aan toegekomen om voor te stellen € 1.500, – te betalen. Het proces met de Belgische koper is zeer snel verlopen, om twee redenen. De koper was op de hoogte van een eerder uitgebracht bod en de koper wilde snel kunnen beschikken over de vakantiewoning.
De consument eist dat de verschuldigde courtage wordt vastgesteld op € 1.500, -, te vermeerderen met 21% btw.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
De consument heeft op 26 mei 2025 akkoord gegeven op de bieding van derden, waarmee men in onderhandeling was.
De consument gaf later aan dat men de geboden en geaccepteerde bieding intrekt omdat het niet hoopgevend is, terwijl de consument het recreatiechalet al op 30 mei 2025 buiten ons om aan een ander had verkocht. De consument heeft zelf al vóór 2 juni 2025 een overeenkomst gemaakt buiten ons kantoor om en wist dat men courtage moest betalen.
Wij hebben 2 juni 2025 wel gebeld, alleen nam de consument toen niet op. In het contact met [naam] op 2 juni 2025 en in het emailbericht van 3 juni 2025 trok consument de opdracht tot dienstverlening in. De consument dankte ons toen voor de verkoop van BB21 en voor de plezierige contacten, ook voor de medewerksters. De consument is buiten ons om tot zaken gekomen, terwijl in artikel 6 lid 2 en artikel 9 lid 1 van de toepasselijke NVM-voorwaarden staat omschreven dat dit niet mag. Ook in de schriftelijke overeenkomst van dienstverlening staat dat het de consument niet is toegestaan activiteiten te ontplooien die de makelaar bij het vervullen van zijn opdracht kunnen hinderen.
De consument is courtage aan mij verschuldigd voor de gegeven opdracht. De consument verkocht het object dat nog te koop stond bij Funda, website van onze makelaardij, woonetalage e.d.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
De consument eist terugbetaling van een deel van de aan de makelaar betaalde courtage van
€ 3.630, – inclusief btw, zodanig dat de courtage wordt verlaagd naar € 1.500, – exclusief btw, dus naar totaal € 1.815, – inclusief btw. De makelaar baseert de door de consument betaalde courtage in de kern op de uit de overeenkomst voortvloeiende betalingsverplichting van de consument.
Uit de stellingen en stukken volgt dat de consument de verkoopovereenkomst voor de recreatiewoning BB21 zelf al had gesloten, daarvan al een schriftelijke overeenkomst met de koper had ondertekend en dat aan de daaruit voortvloeiende betalingsverplichtingen al een begin van uitvoering was gegeven, vóórdat hij de gesloten verkoop op maandag 2 juni 2025 telefonisch bij het kantoor van de makelaar heeft gemeld. Partijen twisten over de vraag of de consument toen in dat telefoongesprek meteen heeft gezegd de opdracht in te trekken, maar dat kan verder onbesproken blijven. Voor zover de consument zegt dat de makelaar die toen gemelde verkoop (verder) had moeten oppakken en afhandelen, verduidelijkt de consument niet welke begeleiding de makelaar hem toen nog had kunnen bieden. Dit had wel op zijn weg gelegen, nu het een recreatiewoning betreft waarvoor blijkens de stellingen en stukken geen notariële overdracht is vereist en de consument al bij e-mail van 3 juni 2025 (14:02 uur) aan de makelaar heeft geschreven dat hij een eventuele andere verkoop aan “de ‘Griekse’ dame” annuleert, dat de koper hem het voorschot al heeft betaald en dat levering van de recreatiewoning BB21 de week daarna zal plaatsvinden. Waar de consument in die e-mail bovendien nog had geschreven:
“De opdracht tot dienstverlening trekken wij om die reden in. Wij zien uw factuur (…) gaarne tegemoet”,
Hoefde de makelaar dan ook nog niet te begrijpen dat de consument van hem nog enige begeleiding verwachtte, laat staan welke begeleiding de consument dan nog concreet van hem verwachtte. Voor zover de consument aan de makelaar verwijt daarna iedere verdere dienstverlening te hebben geweigerd, althans daarin te zijn tekortgeschoten, is dat verwijt dan ook onterecht.
Ook voor zover de consument opwerpt dat de makelaar overigens niet de diensten heeft verleend zoals die van een goed verkoopmakelaar mochten worden verwacht, maakt dat de overeenkomst als zodanig niet ongeldig en ontslaat dat de consument nog niet van de eigen contractuele betalingsverplichtingen. De door partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst van 4 september 2023 (hierna: Contract) vermeldt:
“(…) Met betrekking tot de hoogte van de tarieven zijn de opdrachtgever en het NVM-lid het volgende overeengekomen: courtagetarief € 3.000,00 exclusief BTW / € 3.630,00 inclusief BTW (…)
De opdrachtgever heeft zich verbonden tot het betalen van loon voor zover dit uit de met het NVM-lid gemaakte afspraken en de van toepassing verklaarde [commissie: Algemene Consumentvoorwaarden Makelaardij (hierna: NVM-voorwaarden)] voortvloeit. Tenzij partijen schriftelijk anders afspreken is het de opdrachtgever niet toegestaan activiteiten te ontplooien die de makelaar bij het vervullen van zijn opdracht kunnen hinderen. (…)”
Nu niet anders is afgesproken, bepalen de verder toepasselijke NVM-voorwaarden voor zover relevant in artikel 9 lid 1 dat de makelaar de opdracht heeft vervuld als de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend en dat een opdracht ook geldt als vervuld als tijdens de looptijd van de opdracht een koopovereenkomst tot stand komt die niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten. Dit maakt dat de makelaar terecht aanspraak heeft gemaakt op de door de consument betaalde courtage.
Nu wat verder nog is aangevoerd niet anders doet beslissen, komt de commissie tot de slotsom dat de eis van de consument moet worden afgewezen en dat de klacht van de consument ongegrond is. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie wijst het door de consument verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. P. P. van der Neut, leden, op 6 maart 2026.
de heer mr. M.G.W.M. Stienissen