Commissie: Notariaat Zakelijk
Categorie: Transparant en duidelijk
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: ongegrondover
Referentiecode:
1078057/1314658
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een geschil over de vraag of een notaris aansprakelijk is voor schade nadat een voorgenomen verkoop van bouwgrond niet doorging. Cliënte stelde dat de notaris te laat had gereageerd en onvoldoende had gecommuniceerd over de mogelijkheid om een koopovereenkomst op te stellen. De commissie oordeelt dat de notaris zorgvuldig heeft gehandeld omdat nog niet aan de opschortende voorwaarden voor de overdracht was voldaan en daarom onvoldoende rechtszekerheid bestond voor een koper. Ook is niet gebleken dat het afhaken van de potentiële koper aan het handelen van de notaris te wijten was. De klacht wordt ongegrond verklaard.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. A.G.M. Zander te Oosterhout (NB), de heer J.H.L. den Otter te Cromvoirt en de heer mr. M. de Waal te Huizen, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals vervat in een namens de cliënte ondertekend vragenformulier en een verplichte deelname van de notaris via de Verordening Klachten- en geschillenregeling, waarbij de bij de KNB aangesloten notarissen zich voor de beslechting van alle geschillen ontstaan naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de dienstverlening, inclusief alle declaratiegeschillen, onderwerpen aan arbitrage door de commissie. De notaris is lid van de KNB. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering. Alle geschillen zullen worden beslecht overeenkomstig het Reglement Geschillencommissie Notariaat (hierna te noemen: het Reglement).
De bevoegdheid van ondergetekenden om het geschil tussen partijen als arbiters te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 31 van het Reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, waarbij zij met in achtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteren dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt van cliënte
Voor het standpunt van cliënte verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Cliënte heeft de notaris op 11 februari 2025 gevraagd te beoordelen of de tussen haar en de verkopende partij (verder te noemen: de buren) op 18 september 2023 gesloten verkoopovereenkomst voor een stuk grond waarop een recht van overweg rust, volstaat om, bij vervulling van de opschortende voorwaarden, daadwerkelijk tot levering en juridische overdracht van het betreffende stuk grond te komen. Inmiddels is gestart invulling te geven aan de opschortende voorwaarden, de aanvraag voor de omgevingsvergunning loopt en er heeft overleg met de gemeente plaats gevonden over de stijl van de te bouwen woning. Voor cliënte is het essentieel om de zekerheid te hebben dat de op 18 september 2023 gesloten overeenkomst voldoet aan de vereisten voor overdracht van het perceel aan cliënte, omdat cliënte een potentiële koper heeft aan wie zij de grond wenst te verkopen en te leveren. Daarvoor dient duidelijk te zijn of aan de gestelde opschortende voorwaarden is voldaan of dat er aanvullende stappen of aanpassingen noodzakelijk zijn, alvorens de verkoop en levering aan de potentiële koper kan worden gerealiseerd.
Pas nadat herhaaldelijk is gevraagd naar de voortgang en status van het conceptcontract is op 14 maart 2025 van de notaris vernomen dat de op 18 september 2023 gesloten overeenkomst met de buren – die aan de notaris is verstrekt – niet opgenomen kon worden in de koopovereenkomst tussen cliënte en de potentiële koper, een derde partij. Dit terwijl de inhoud van deze overeenkomst in september 2023 door een collega van de notaris, [naam collega], werd beoordeeld als voldoende. Hij heeft schriftelijk bevestigd dat deze overeenkomst toereikend was en dat er geen aanvullende juridische documenten noodzakelijk waren.
Het feit dat deze wijziging van standpunt pas ruim een maand na het eerste verzoek van 11 februari 2025 tot opmaken van de koopakte met een derde potentiële koper werd gecommuniceerd is bijzonder onzorgvuldig. Cliënte vindt de gang van zaken op meerdere fronten zeer kwalijk: het gebrekkig communiceren, het laat handelen en het verschuiven van verantwoordelijkheid. Dit heeft geleid tot directe schade in het verkoopproces, waaronder het afhaken van de potentiële koper. Cliënte is van mening dat dit voorkomen had kunnen worden indien de notaris adequater, transparanter en consistenter had gehandeld.
Cliënte verzoekt de commissie te bepalen dat de notaris een passende schadevergoeding aan haar dient te voldoen vanwege de gevolgen van het handelen en nalaten van de notaris. De exacte omvang van de schade is nog niet vast te stellen, omdat onduidelijk is wanneer er een nieuwe koper voor de grond zal worden gevonden. Cliënte beperkt conform het regelement van de commissie de gevorderde schadevergoeding tot € 10.000, – en doet afstand van het meerdere.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en het door de notaris ter zitting gevoerde verweer. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De makelaar van cliënte heeft een verkoopdossier bij de notaris aangebracht voor advies en het opstellen van een koopakte. Na bestudering van het dossier is de notaris tot de conclusie gekomen dat de op 18 september 2023 tussen cliënte en de buren gesloten koopovereenkomst onder voorwaarden zodanige onzekerheden bevat dat het maar de vraag is of cliënte naast de grond, die thans eigendom is van cliënte ook het perceel grond waar de overeenkomst betrekking op heeft, te weten een weg, zou kunnen verkrijgen en (door)leveren aan de potentiële koper. De overeenkomst betreft namelijk (onder meer) een koopovereenkomst onder opschortende voorwaarden, op grond waarvan eerst een koopovereenkomst met betrekking tot het grondperceel tot stand komt nadat is voldaan twee in de overeenkomst omschreven voorwaarden.
Pas dan kan uitvoering worden gegeven aan de overeenkomst door bij notariële akte van levering de grond te bewerkstelligen en erfdienstbaarheden te vestigen en overige (ketting)bedingen overeen te komen. Nu inzake de opschortende voorwaarden nog geen van die voorwaarden in vervulling was gegaan, voorzag de notaris problemen met name in de eerste ontbindende voorwaarde voor de (door)levering van de grond, voor beide partijen, voor cliënte of zij het stuk grond wel in de toekomst zou kunnen leveren en voor de potentiële koper of deze het stuk grond in de toekomst zouden kunnen verwerven. Gezien de beperkte instructie die de notaris van de makelaar heeft ontvangen, heeft de notaris om verder te kunnen met deze opdracht getracht contact met de makelaar op te nemen, wat niet lukte omdat de makelaar op vakantie was in Vietnam. De notaris kon om voornoemde redenen nog geen verdere werkzaamheden verrichten, zoals het voorbereiden van een leveringsakte voor de grond. Nadat de makelaar terug was van vakantie, heeft de notaris zijn bevindingen met de makelaar en een vertegenwoordiger van cliënte gedeeld. Hij heeft geadviseerd om in overleg met de buren te treden en nadere afspraken te maken op grond waarvan er meer zekerheid voor de potentiële koper zou zijn dat de grond ook daadwerkelijk zou worden (mee)verkocht en worden door geleverd door cliënte. Cliënte heeft de notaris daarop laten weten dat het moeilijk zou zijn om met de buren tot nadere afspraken te komen en daar is het contact bij gebleven. In verband met het voorgaande kan niet terecht door cliënte worden gesteld dat door de notaris traag is gehandeld, dat er niets is gebeurd in het dossier en dat gebrekkig is gecommuniceerd.
Dat een kantoorgenoot van de notaris in 2023 in verband met de koopakte anders zou hebben geadviseerd dan de notaris nu heeft gedaan, is de notaris niet gebleken. In de referentie van cliënte aan het bericht van [naam notaris] aan [naam buurvrouw] (de buurvrouw) handelt het enkel om een kort antwoord op een door haar gestelde vraag in een geheel andere context. Uit dit bericht blijkt niet dat de kantoorgenoot van de notaris de overeenkomst als ‘voldoende’ heeft beoordeeld om de plannen te waarborgen en dat zal al zeker niet het geval zijn geweest bij het doorleggen van de overeenkomst aan een potentiële koper, een derde partij, zoals in onderhavige kwestie het geval is.
Op grond van voorgaande wijst de notaris elke aansprakelijkheid voor schade of anderszins uitdrukkelijk en onverkort van de hand.
Behandeling van het geschil
Op 23 januari 2026 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
Partijen zijn digitaal ter zitting verschenen. Cliënte werd vertegenwoordigd door mevrouw [naam]. Namens de notaris zijn verschenen de heer A.G. Hartman en mevrouw [naam].
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Uit de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting leidt de commissie af dat de klacht in de kern gaat over het tijdsverloop tussen het moment waarop de notaris op 11 februari 2025 van de makelaar van cliënte per e-mail wordt gevraagd advies te geven en het verzoek krijgt een koopovereenkomst op te stellen en het moment waarop de notaris terugkoppeling heeft gegeven aan cliënte en haar makelaar, te weten op 14 maart 2025. Door de notaris is geen tussentijdse terugkoppeling gegeven en is geen duidelijkheid verschaft over het opstellen van een overeenkomst dan wel adviezen gegeven om tot een succesvolle koop- en leveringsakte te kunnen komen. Kortom, het heeft volgens cliënte vijf weken geduurd alvorens door de notaris inhoudelijk is gereageerd, waardoor de potentiële koper is afgehaakt. Cliënte stelt dat met de koper overeenstemming was bereikt over de koopsom met uitgestelde levering. Cliënte heeft ter zitting benadrukt dat de oorzaak van het terugtrekken van de potentiële koper is gelegen in het handelen en nalaten van de notaris, die zou niet voortvarend hebben gehandeld en gebrekkig hebben gecommuniceerd. Bovendien zou het advies afwijken van een eerder advies van zijn kantoorgenoot, want die heeft in het verleden aangegeven dat de koopovereenkomst tussen de verkoper en cliënte van 18 september 2023 aan alle eisen voldoet. De notaris heeft dit ter zitting ten stelligste ontkend en aangegeven dat zijn kantoorgenoot in 2023 enkel een vraag van de destijds verkopende partij heeft beantwoord en zeker geen advies heeft gegeven over de inhoud van de koopakte.
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is voor de commissie genoegzaam komen vast te staan dat in 2019 cliënte grond verworven heeft en bouwgrond wilde verkopen met erfdienstbaarheid. In 2023 heeft cliënte met de familie [naam buren] (de buren) een overeenkomst gesloten en is de afspraak gemaakt de grond te verkopen als bouwgrond onder strikte voorwaarden, zoals een specifieke bouw- en omgevingsvergunning en de voorwaarde dat de bank, vanwege het gevestigde hypotheekrecht, akkoord gaat. Deze koopovereenkomst, de vervolgovereenkomst op de overeenkomst van 18 september 2023, kan pas ingaan wanneer cliënte beschikkingsbevoegd is. Dat is het geval wanneer de overeengekomen opschortende voorwaarden vervuld zijn en niet eerder, aangezien cliënte dan niet in staat is te leveren aan de potentiële koper. In de opdrachtbrief van de makelaar aan de notaris stond in het kader van het vervullen van de voorwaarden alleen vermeld dat de gemeente open stond voor wijziging van de bestemming, maar de bestemming was nog niet gewijzigd en de aanvraag voor de omgevingsvergunning, een van de overeengekomen opschortende voorwaarden, liep nog. Hieruit kan worden geconcludeerd dat aan de opschortende voorwaarden nog niet is voldaan op het moment van het verzoek van de makelaar van cliënte op 11 februari 2025 aan de notaris.
Een notaris heeft de verplichting bij het uitoefenen van zijn werkzaamheden om daarin zorgvuldigheid te betrachten. Om redenen van zorgvuldigheid is de notaris niet tot het opstellen van de gevraagde koopakte overgegaan vanwege obstakels, zoals dat aan de opschortende voorwaarden om de grond te verkrijgen en over te kunnen dragen aan een potentiële koper niet is voldaan. Immers de ontwikkeling van een woning was nog niet duidelijk, de omgevingsvergunning was nog niet afgegeven en de koopgarantie was nog niet rond. Een dergelijke situatie biedt weinig rechtszekerheid aan de potentiële koper, omdat als de koop wordt ontbonden er ook weer terug moet worden geleverd, een situatie die een notaris zo veel mogelijk zal willen voorkomen.
Naar het oordeel van de commissie getuigt het geen medewerking verlenen door de notaris aan het opstellen van een koop- en/of leveringsakte in het kader van zijn zorgplicht niet van onzorgvuldig handelen. Temeer nu het de notaris, na herhaaldelijke pogingen het dossier met de makelaar van cliënte te bespreken, niet lukte in contact met de makelaar te komen, vanwege onbereikbaarheid van de makelaar.
Voorts oordeelt de commissie dat, ook al had de collega van de notaris in 2023 anders geadviseerd dan de notaris, dan nog kan de notaris de opdracht weigeren. Een notaris heeft immers een eigen verantwoordelijkheid om te oordelen of hij een opdracht wel/niet kan aannemen en uitvoeren. Overigens heeft de commissie in casu niet kunnen vaststellen dat notaris [naam notaris] die de overdracht van de grond in 2016 tussen de toenmalig eigenaar en familie [naam buren] heeft gerealiseerd, ten aanzien van de geldigheid van de overeenkomst tussen familie [naam buren] en cliënte in 2023 aan mevrouw [naam buurvrouw] heeft geadviseerd dat deze in orde is.
Zoals hiervoor vermeld betreft de kern van de klacht in wezen het tijdsverloop tussen de opdracht van de makelaar van cliënte aan de notaris op 11 februari 2025 en zijn terugkoppeling op 14 maart 2025, een late terugkoppeling en bovendien een andere dan waarop cliënte hoopte. Dat het uiteindelijk vijf weken heeft geduurd voordat cliënte duidelijkheid heeft verkregen inzake de notariële mogelijkheden, is naar het oordeel van de commissie niet als onzorgvuldig aan te merken, temeer nu de makelaar die de opdracht heeft gegeven voor de notaris niet bereikbaar bleek, zodat de notaris is geconfronteerd met onduidelijkheden in het dossier en de zaak derhalve niet adequaat kon behandelen. Het verzoek van de makelaar is aanvankelijk bij een medewerker van de notaris in behandeling gekomen, maar is vanwege de complexiteit binnen een week aan hem voorgelegd. De notaris heeft getracht contact op te nemen met de makelaar, maar die bleek op vakantie te zijn in Vietnam en was onbereikbaar voor de notaris. De notaris ontkent niet dat niet alle in de conceptakte afgesproken termijnen zijn gehaald, maar dat acht de commissie niet dermate ernstig dat sprake is van klachtwaardig onzorgvuldig handelen. Bovendien is door de notaris onbetwist gesteld dat hij in afwachting was van nadere instructie van de makelaar vanwege onduidelijkheden in de dossierinformatie. Ook de inhoudelijke bezwaren die vervolgens bleken te kleven aan de koop van de grond, zorgde ervoor dat de notaris niet voortvarend te werk kon gaan en niet tot het opstellen van de koopovereenkomst heeft over kunnen gaan. Voor de commissie is daarmee voldoende duidelijk geworden dat er plausibele redenen waren om aan te nemen dat het tijdsbestek van vijf weken- hetgeen overigens geen ongebruikelijke termijn is- in het kader van de zorgplicht niet als onzorgvuldig kan worden gezien.
Dat de potentiële koper heeft afgezien van de koop vanwege het nalatig handelen van de notaris is de commissie onvoldoende gebleken. Hier geven de dossierstukken geen blijk van. Volgens eigen zeggen blijkt uit de mail van 2 april 2025 van cliënte dat de oorzaak van het terugtrekken van de koper gelegen is in het gebrek aan vertrouwen in de buren. Vooral de persoonlijkheid van de buurvrouw zou daarin bepalend zijn geweest. Nergens uit de stukken blijkt dat de reden van terugtrekking in het handelen van de notaris is gelegen.
Gelet op het voorgaande is de commissie van oordeel dat niet is gebleken dat de notaris enig verwijt kan worden gemaakt. De klacht van cliënte dient dan ook ongegrond te worden verklaard. Aan beoordeling van de door cliënte verlangde vergoeding komt de commissie dan ook niet meer toe.
Nu cliënte in het ongelijk wordt gesteld blijven alle reeds door haar betaalde arbitragekosten, ter zake het door de Stichting De Geschillencommissie vastgestelde bedrag aan honorarium en verschotten van de arbiters voor haar rekening. De commissie bepaalt dat het bedrag dat cliënte ter zake de arbitragekosten heeft voldaan in zijn geheel komt te vervallen aan de commissie.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt beslist als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van cliënte ongegrond;
– veroordeelt cliënte in de kosten van deze arbitrage, vastgesteld op een bedrag van € 393,25 aan honorarium en verschotten van de arbiters, reeds voldaan door cliënte;
– wijst af het meer of anders gevorderde.