Commissie: Notariaat
Categorie: Kosten
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1316444/1340537
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Deze zaak gaat over een geschil tussen een cliënte en een notaris over een factuur van € 592,90 voor werkzaamheden rondom de voorgenomen aankoop van een woning. De cliënte vond dat zij alleen een offerte had aangevraagd en nooit opdracht had gegeven voor het opstellen van een koopovereenkomst. Daarom vond zij dat zij de factuur niet hoefde te betalen. De notaris stelde daartegenover dat de cliënte na ontvangst van de offerte per e-mail had bevestigd dat zij gebruik wilde maken van de dienstverlening van het notariskantoor, waarna het dossier is geopend, onderzoeken zijn uitgevoerd en een conceptkoopovereenkomst met Engelse vertaling is opgesteld. De Geschillencommissie oordeelde dat tussen partijen op 18 augustus 2025 wel degelijk een overeenkomst van opdracht tot stand was gekomen. Volgens de commissie blijkt uit de e-mail van de cliënte en haar verdere handelen dat zij de dienstverlening van de notaris had geaccepteerd. Omdat de notaris vervolgens werkzaamheden heeft verricht, zoals onderzoek, dossieraanmaak en het opstellen van documenten, mocht hij hiervoor kosten in rekening brengen. De commissie vond de gedeclareerde kosten redelijk en zag geen aanwijzingen dat de notaris zijn zorgplicht had geschonden. De klacht van de cliënte werd daarom ongegrond verklaard, haar verzoek om de factuur te annuleren werd afgewezen en het volledige depotbedrag van € 592,90 werd aan de notaris toegewezen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Cliënte heeft de klacht voorgelegd aan de notaris.
Het geschil betreft de verschuldigdheid van een declaratie van de notaris.
Cliënte heeft een bedrag van € 592,90 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van cliënte
Voor het standpunt van cliënte verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De notaris heeft ten onrechte kosten voor voorbereidende werkzaamheden betreffende de overdracht van een woning gedeclareerd. Cliënte heeft alleen om een offerte gevraagd. De notaris heeft cliënte om identificatie- en financiële documenten gevraagd, maar er is geen expliciete bevestiging gegeven om te starten met werkzaamheden.
Tussen partijen is geen overeenkomst tot stand gekomen. Cliënte heeft geen opdracht verstrekt, heeft niets ondertekend en heeft nooit opdracht gegeven voor het opstellen van de koopakte. Er is geen getekende opdracht en geen definitieve afspraak voor tekenen. De mogelijke koop werd pas overwogen onder voorbehoud van de bouwkundige keuring en is daarna geannuleerd. Toch zijn kosten in rekening gebracht voor werkzaamheden. Hiervoor is geen uitdrukkelijke toestemming van cliënte gegeven. Omdat cliënte geen opdracht heeft gegeven voor het opstellen van een contract is zij de door de notaris gefactureerde kosten niet verschuldigd.
Cliënte verlangt van de commissie dat de factuur van € 592,90 volledig wordt geannuleerd en dat haar schriftelijk wordt bevestigd dat zij geen betaling aan de notaris verschuldigd is.
Ter zitting heeft cliënte, onder andere middels een op voorhand toegezonden stuk, benadrukt dat geen overeenkomst tot stand is gekomen met de notaris omdat de woning die cliënte wilde kopen in zo’n slechte staat verkeerde dat zij van de aankoop van de woning heeft afgezien. Vervolgens heeft cliënte een bericht van de notaris ontvangen met het verzoek de koopovereenkomst te ondertekenen. Cliënte wilde geen actie van de notaris voordat de technische inspectie zou zijn uitgevoerd en is dan ook niet akkoord met de werkzaamheden die de notaris op eigen initiatief heeft uitgevoerd en vervolgens bij haar in rekening heeft gebracht.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Cliënte heeft een rechtsgeldige opdracht verstrekt tot het opstellen van een koopovereenkomst. De notaris heeft op juiste wijze uitvoering gegeven aan deze opdracht.
Het verzoek om een offerte is door cliënte op zondagavond 17 augustus 2025 bij de notaris ingediend en op maandagochtend 18 augustus 2025 door de notaris beantwoord per e-mail, onder verstrekking van een gespecificeerd kostenoverzicht. Aan de dienstverlening van de notaris wordt de voorwaarde verbonden dat de notaris eerst in de gelegenheid wordt gesteld onderzoek naar de betrokken personen en de geldstromen uit te voeren. Op maandagmiddag 18 augustus 2025 heeft cliënte voldaan aan deze voorwaarde en heeft zij per email bevestigd gebruik te willen maken van de dienstverlening van de notaris. Vervolgens is het dossier opgestart en zijn de eerste kosten gemaakt.
Vervolgens is door de verkopend makelaar in overleg met cliënte een afspraak ingepland voor bespreking en ondertekening van de koopovereenkomst voor vrijdag 22 augustus 2025. Op dinsdag 19 augustus 2025 heeft een bouwkundige keuring plaatsgevonden, waarvan het inspectierapport de dag daarna aan cliënte beschikbaar is gesteld. Cliënte was in ieder geval op woensdag 20 augustus 2025 op de hoogte van de uitkomst van de bouwkundige keuring, maar heeft om niet bekende redenen geen aanleiding gezien de notaris of de verkopend makelaar te informeren van haar beslissing de aankoop niet door te laten gaan. Had zij dit wel gedaan, dan hadden de kosten van de verrichte werkzaamheden beperkt kunnen worden tot de aanleg van het dossier.
Op donderdag 21 augustus 2025 heeft de verkoopmakelaar de notaris gevraagd wanneer het concept van de koopovereenkomst toegestuurd zou worden. Dit concept tezamen met de Engelstalige vertaling is later die middag aan partijen beschikbaar gesteld. Pas na toezending van de conceptstukken heeft cliënte aangegeven de aankoop niet door te willen laten gaan vanwege de uitkomst van de bouwkundige keuring.
Nadien zijn de verkoper en cliënte niet alsnog tot overeenstemming gekomen en heeft de notaris op woensdag 27 augustus 2025 de door cliënte betwiste declaratie verstuurd voor de verrichte werkzaamheden.
De door een notaris in dit kader verrichte werkzaamheden wijken af van die van notarissen elders in het land, omdat het in Amsterdam gebruikelijk is dat de koopovereenkomst wordt opgesteld door een notariskantoor en aldaar met partijen wordt besproken. Dat betekent ook dat een notaris veel eerder in het proces wordt betrokken en niet pas bij de levering zoals cliënte blijkbaar verondersteld. Bovendien dient het juridisch onderzoek naar het betreffende object en de betrokken personen bij het opstellen van de koopovereenkomst in dat stadium al uitgevoerd te worden. Daarom is met het opstellen van een koopovereenkomst veel meer tijd gemoeid dan een koopovereenkomst van een makelaar buiten Amsterdam. Daar komt bij dat in geval van een buitenlandse cliënt ook nog tijd gemoeid is met het opstellen van een volledig uitgewerkte vertaling in het Engels van de koopovereenkomst. De in rekening gebrachte tijd van twee uur is minder dan de daadwerkelijk bestede tijd aan het opstarten van het dossier, de correspondentie met partijen, het opstellen van de koopovereenkomst met vertaling en de overige werkzaamheden. De notaris heeft cliënte een voorstel gedaan ter minnelijke oplossing, maar cliënte is hiermee niet akkoord gegaan.
Gelet hierop moet cliënte de volledige declaratie voldoen. Verzocht wordt de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Juridisch kader
De relatie tussen een cliënt en notaris wordt in beginsel aangemerkt als een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW. Daarbij verbindt de notaris zich om voor de opdrachtgever bepaalde werkzaamheden te verrichten. Een overeenkomst van opdracht komt tot stand door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 BW). De ‘Spelregels voor Notariaat en Consument’ van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie voorzien (in Hoofdstuk 1) in regels voor het ‘Tot stand komen van de opdracht’. In artikel 1.1 van de spelregels is opgenomen dat een overeenkomst met de notaris wordt gesloten door het accepteren van een opdrachtbevestiging of een offerte van de notaris.
Voor een opdracht aan een notaris is geen specifieke vorm voorgeschreven. De opdracht kan dus schriftelijk, mondeling of zelfs stilzwijgend tot stand komen wanneer uit gedragingen blijkt dat de cliënt de notaris heeft verzocht werkzaamheden te verrichten en de notaris daarmee is begonnen.
Beoordeling
De commissie is van oordeel dat uit de gedragingen en correspondentie van partijen volgt dat cliënte de notaris opdracht heeft gegeven tot het verrichten van notariële werkzaamheden en dat deze opdracht door de notaris is aanvaard, zodat tussen cliënte en de notaris op 18 augustus 2025 een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW tot stand is gekomen. Nadat de notaris een gespecificeerd kostenoverzicht had verstrekt en cliënte had voldaan aan de vereiste identificatie- en onderzoeksformaliteiten, heeft cliënte per e-mail uitdrukkelijk bevestigd gebruik te willen maken van de dienstverlening van het notariskantoor blijkens de zinssnede:
“I confirm my intention to proceed with your office for the property transfer and mortgage deed”.
Hiermee heeft cliënte het aanbod van de notaris aanvaard en is een rechtsgeldige opdracht tot dienstverlening ontstaan zoals hiervoor weergegeven.
De commissie dient vervolgens te beoordelen of de notaris gerechtigd was voorbereidende werkzaamheden ten behoeve van de concept koopovereenkomst van de woning aan cliënte in rekening te brengen. Nu een overeenkomst van opdracht met de notaris tot stand is gekomen, kan de notaris in beginsel aanspraak maken op vergoeding van de werkzaamheden die al zijn verricht. De notaris stelt aanspraak te maken op de volgende kosten:
‘Honorarium:
Wegens verrichte werkzaamheden inzake de aankoop van (….) te Amsterdam, 2 uur ad 200 euro + 21% BTW = € 400,-
Verschotten belast:
Kadastraal recht voor alle benodigde recherches (belast) € 65,-
Algemene kantoorkosten € 25,-
Omzetbelasting (21%) over € 490,00 € 102,90
Totaal € 592,90’.
De notaris heeft genoegzaam de werkwijze ter zake het opstellen van de koopovereenkomst toegelicht. Deze werkwijze brengt met zich mee dat een opdrachtrelatie met de notaris ontstaat voor het door de notaris verrichten van werkzaamheden rondom de aankoop, zoals dossieraanmaak, onderzoek naar eigendom, controles in registers en het opstellen van stukken. Naast het uitvoeren van voornoemd onderzoek, heeft de notaris op donderdag 21 augustus 2025 de koopovereenkomst in concept aan partijen toegestuurd tezamen met de Engelstalige vertaling, teneinde de overeenkomst op 22 augustus 2025 door partijen bij de notaris te kunnen laten ondertekenen. Pas na toezending van de conceptovereenkomst heeft cliënte aangegeven de aankoop niet door te willen laten gaan vanwege de uitkomst van de bouwkundige keuring, waarvan zij niet heeft betwist dat zij van deze uitkomst reeds eerder op de hoogte was.
Op het moment van mededeling heeft de notaris de werkzaamheden gestaakt en als honorarium twee uur gefactureerd, naast de gemaakte onderzoekskosten. Gezien de opdracht van de notaris was deze gerechtigd voor de verrichte werkzaamheden kosten in rekening te brengen bij cliënte.
Gelet op het voorgaande is de commissie van oordeel dat de totaal gedeclareerde kosten niet onredelijk zijn en de notaris derhalve gerechtigd was om deze kosten in rekening te brengen bij cliënte zoals gedaan bij factuur van 27 augustus 2025. Het is verder niet gebleken dat de notaris in deze kwestie de zorgplicht heeft geschonden.
De commissie voegt hieraan toe dat het in de rede had gelegen, mede gelet op het niet dan wel onvoldoende beheersen van de Nederlandse taal, dat cliënte zich vooraf beter had laten informeren over de werking van het aankoopproces en de daaraan ten grondslag liggende contracten, aangezien zij zelf verantwoordelijkheid draagt voor wat zij ondertekent. Hierin kan de notaris geen verwijt worden gemaakt.
Op grond van het voorgaande is de klacht van cliënte ongegrond en wordt haar verzoek om annulering van de factuur afgewezen.
Nu de klacht van cliënte ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van cliënte te blijven.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie oordeelt de klacht ongegrond.
Met inachtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend. Het volledige depotbedrag van € 592,90 (inclusief BTW) komt toe aan de notaris.
Het door de cliënt verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit mevrouw mr. I.K. Rapmund, voorzitter, de heer mr. M. de Waal, mevrouw Y. Moll, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter – Bijsterveld, secretaris, op 24 augustus 2026.